Loi Pinel : un sursis jusqu'au 31 mars 2025


Le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière devait initialement prendre fin au 31 décembre 2024, mais il bénéficie finalement d’un sursis jusqu’au 31 mars 2025. Face à la crise du neuf et aux tensions locatives, le gouvernement souhaite donner davantage de temps aux investisseurs pour finaliser leur projet d’investissement locatif. Cette prolongation a été abordée dans le cadre du projet de loi de finances 2025.

Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers multiplient les offres commerciales pour attirer les futurs propriétaires, conscients de l’urgence liée à l’extinction définitive du Pinel après ce délai supplémentaire. De plus, le Pinel Plus (version améliorée du dispositif) s’est maintenu jusqu’en 2024, avant de s’éteindre lui aussi en 2025.


Qu’est-ce que la loi Pinel ? (Rappel et principes de base)

Historique et fondements du dispositif

Le Pinel est entré en vigueur en janvier 2015, avec effet rétroactif au 1er septembre 2014, pour remplacer les lois Duflot et Scellier. Son objectif :

  • Inciter les particuliers à acheter un bien neuf (ou en VEFA) destiné à la location,
  • Soutenir l’offre locative dans les zones à forte demande,
  • Permettre aux ménages aux revenus modestes de louer un logement aux normes environnementales à des loyers plafonnés.

En échange d’un engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur profite d’une réduction d’impôt sur le revenu. Au fil des années, les critères (zonage, plafonds de loyer, performance énergétique) ont évolué, notamment via le Pinel Plus.

Éligibilité, zonage et plafonds (jusqu’en 2024)

  • Zones éligibles : A, A bis et B1 (Paris, Lyon, Marseille, et leurs grandes couronnes). Les zones B2 et C ne sont plus concernées, sauf exception via agrément préfectoral.
  • Types de biens : Neuf, VEFA, rénové (25% de travaux minimum), ou réhabilité pour respecter les normes environnementales. Depuis 2021, la maison individuelle n’est plus éligible.
  • Plafonds de loyer et de ressources : Ils varient en fonction de la zone et de la composition du foyer locataire. Par exemple, en zone A, le loyer ne doit pas dépasser environ 13,09 €/m² en 2024.
  • Durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt progressive (9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans, 14% pour 12 ans dès 2024). Les taux historiques (12%, 18%, 21%) sont maintenus dans le cadre du Pinel Plus, plus exigeant en termes de performances énergétiques et de surface.

Les évolutions récentes : Pinel Plus et nouvelles conditions (2023-2024)

Qu’est-ce que le Pinel Plus ?

Le Pinel Plus accorde des taux de défiscalisation inchangés par rapport à l’ancien barème (jusqu’à 21% pour 12 ans), mais sous des conditions renforcées :

  • Normes RE 2020 ou équivalentes,
  • Surface minimale par pièce (avec un espace extérieur privatif),
  • Implantation dans des quartiers prioritaires (dans certains cas).

Pour ceux qui ne peuvent pas répondre à ces critères, le Pinel “classique” reste possible jusqu’en 2024, mais avec des taux dégressifs (9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans, 14% pour 12 ans en 2024).

La fin du dispositif Pinel en 2025 : les nouvelles modalités et le calendrier

Pinel : signature chez le notaire jusqu’au 31 mars 2025

Initialement, l’échéance du Pinel était fixée au 31 décembre 2024, date à laquelle il devait s’éteindre définitivement. Mais pour soutenir le marché du neuf en difficulté et répondre à la crise locative, le gouvernement prévoit de reporter la date limite de signature chez le notaire au 31 mars 2025.

  • Condition : le logement doit avoir été réservé avant le 31 décembre 2024 pour bénéficier de ce report.
  • La mesure est inscrite dans le projet de loi de finances 2025 et doit encore être validée.

En pratique, cela laisse quelques mois supplémentaires aux investisseurs pour finaliser leur acte authentique. Les promoteurs espèrent ainsi relancer la demande et éviter le blocage sur les chantiers.

Grandes promos avant la fin du Pinel

Avec l’échéance qui approche, de nombreux promoteurs proposent des offres commerciales attractives :

  • Frais de notaire offerts,
  • Ristournes de 3 000 à 5 000 € par pièce,
  • Remboursement mensuel de 100 à 400 € pendant 4 ans, selon la typologie du bien.

L’objectif est de liquider les stocks avant la fin définitive du dispositif. Les campagnes de communication se multiplient sur les réseaux sociaux, rappelant que le compte à rebours est lancé.

Conséquences pour les investisseurs

  1. Rush de fin d’année 2024 : Les offres “last minute” vont inciter certains à se lancer dans l’achat de biens neufs.
  2. Projets remis sur les rails : Les investisseurs qui avaient laissé tomber par manque de temps pourraient profiter de ces 3 mois supplémentaires.
  3. Attention à la précipitation : L’emplacement et la rentabilité du projet restent prioritaires, même si la carotte fiscale est tentante.

Loi Pinel : rappel des conditions d’éligibilité

Pour profiter du Pinel (ou Pinel Plus), il convient de respecter plusieurs critères :

  1. Zone géographique : Zones A, A bis et B1, répondant à un déséquilibre offre/demande locative.
  2. Type de bien : Neuf, VEFA, rénovation lourde (25% de travaux), réhabilitation aux normes énergétiques.
  3. Plafonds de loyer et de ressources : Loyer plafonné (ex. ~13,09 €/m² en zone A en 2024), ressources du locataire limitées selon sa situation familiale.
  4. Durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans (réduction d’impôt plus ou moins élevée). En 2024, on parle de 9% (6 ans) à 14% (12 ans) en Pinel classique, et jusqu’à 21% en Pinel Plus.

Important : Il est possible de louer à ses ascendants ou descendants (s’ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal).

L’investissement locatif face à l’instabilité politique et fiscale

Depuis la dissolution de l’Assemblée nationale en juin dernier, l’investissement locatif a subi un coup d’arrêt, faute de visibilité sur la fiscalité. Plusieurs élus plaident pour maintenir un dispositif incitatif à l’investissement locatif privé, alors que la Cour des Comptes recommande régulièrement d’abandonner le Pinel, jugé coûteux et peu efficace.

Toutefois, la Cour souligne dans son dernier rapport la nécessité de « maintenir une politique publique en faveur des logements intermédiaires ». Il n’est donc pas exclu que d’autres mécanismes de soutien, post-Pinel, voient le jour.

Quelles alternatives après la loi Pinel ? (Investir autrement dans l’immobilier)

Loi Malraux : pour les contribuables fortunés

  • Avantage fiscal : réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% des travaux de restauration.
  • Contraintes : travaux en secteur sauvegardé, sous contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.
  • Public visé : hauts revenus, amateurs de patrimoine dans les centres historiques.

Dispositif Denormandie : le “Pinel ancien”

  • Cible : rénovation dans des centres-villes dégradés.
  • Conditions : minimum 25% de travaux, zones éligibles parfois plus petites.
  • Plafonds de loyer et de ressources semblables au Pinel.

Investir en résidences services (LMNP)

  • Résidences pour seniors, étudiants, EHPAD, tourisme.
  • Fiscalité avantageuse via l’amortissement en Loueur Meublé Non Professionnel.
  • Gestion déléguée à un exploitant, mais vigilance sur les conditions de revente et la solidité du gestionnaire.

Comment évaluer la rentabilité de son projet immobilier ?

Les critères de calcul

  • Rendement brut : loyers annuels ÷ prix d’achat du bien.
  • Charges : taxe foncière, entretien, copropriété, etc.
  • Vacance locative : prévoir d’éventuelles périodes sans locataire.
  • Taux d’emprunt et coût de l’assurance : ils impactent le cash-flow.
  • Gain fiscal : la réduction d’impôt peut améliorer le rendement net, à condition de bien respecter les règles.

Exemple de simulation

Imaginons deux scénarios à 200 000 € :

  1. Pinel Plus en zone A
    • Réduction d’impôt : 12% (sur 6 ans), 18% (9 ans), 21% (12 ans).
    • Loyers plafonnés (~13 €/m²).
    • Respect des normes énergétiques RE 2020.
  2. Denormandie dans une ville de taille moyenne
    • 25% de travaux minimum.
    • Réduction proche de celle du Pinel si les critères sont remplis.
    • Potentiel de plus-value si le quartier se revalorise après les travaux.

Le taux d’emprunt, la qualité du bien et la demande locative locale restent déterminants dans le résultat final.


La fin du Pinel est imminente, mais le gouvernement a décidé de prolonger son champ d’action jusqu’au 31 mars 2025, sous réserve d’une réservation du logement avant fin décembre 2024. Cette dernière fenêtre offre une opportunité à ceux qui n’avaient pas pu finaliser leur investissement locatif à temps.

Pour autant, il est crucial de :

  • Sélectionner le bon emplacement,
  • Comparer les offres promoteurs sans se laisser piéger par la précipitation,
  • Optimiser votre montage financier et votre assurance de prêt.

De nombreuses alternatives (Malraux, Denormandie, LMNP) demeurent accessibles pour continuer à défiscaliser et construire un patrimoine immobilier. Dans tous les cas, Magnolia.fr reste à vos côtés pour vous accompagner dans vos démarches et sécuriser votre projet d’investissement.

Si vous souhaitez investir via le Pinel, vous disposez d’un répit jusqu’en mars 2025 pour signer chez le notaire, à condition d’avoir réservé votre bien avant la fin 2024. Ne négligez pas pour autant l’analyse du marché, la qualité du programme immobilier et la maîtrise de votre financement, afin de faire de cette défiscalisation une opération véritablement rentable.

F.A.Q : La loi Pinel

Jusqu’à quand est prolongé le dispositif Pinel ?

Le gouvernement prévoit de reporter la date limite de signature chez le notaire au 31 mars 2025, à condition que le logement ait été réservé avant le 31 décembre 2024.

Pourquoi le Pinel prend fin ?

La Cour des Comptes critique son coût et son efficacité jugée mitigée pour dynamiser réellement la construction dans les zones tendues. Le gouvernement a donc acté sa suppression, en offrant toutefois un sursis jusqu’en mars 2025.

Quelles sont les conditions pour profiter du Pinel en 2024 ?

Il faut investir dans un bien neuf (ou rénové sous conditions), situé en zone A, A bis ou B1, respecter des plafonds de loyer et de ressources, et s’engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction vont de 9% à 14% (Pinel classique), et jusqu’à 21% en Pinel Plus.

Quelles sont les alternatives une fois le Pinel terminé ?

Vous pouvez envisager la loi Malraux (rénovation de biens patrimoniaux), le Denormandie (rénovation dans des centres-villes dégradés) ou le LMNP (résidences services). Chaque dispositif a ses avantages et ses contraintes.

Comment profiter des offres “dernière minute” des promoteurs ?

Les promoteurs proposent souvent des remises sur le prix de vente, des frais de notaire offerts ou des remboursements mensuels. Vérifiez bien la cohérence financière de l’opération, et notamment les aspects liés à la localisation et au rendement locatif.

Pourquoi l’assurance de prêt est-elle si importante dans un projet Pinel ?

L’assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total. En la comparant et en la négociant, vous optimisez votre rentabilité et sécurisez votre investissement en cas d’aléa de la vie.

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