Loi Pinel 2025 : dispositif de défiscalisation immobilière

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé fin 2014 pour encourager l’investissement locatif dans le neuf. Entrée en vigueur en 2015 (rétroactive au 1ᵉʳ septembre 2014), elle a remplacé les lois Duflot et Scellier. Ses objectifs initiaux étaient clairs :

Inciter les particuliers à acheter un logement neuf (ou en VEFA) destiné à la location,
Soutenir l’offre de logements locatifs dans les zones à forte demande,
Permettre aux ménages modestes de se loger à loyer modéré dans des biens aux normes environnementales.

En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de mise en location. Ce dispositif Pinel a évolué au fil du temps (ajustements de zonage, plafonds, critères énergétiques), avec notamment l’introduction du Pinel Plus en 2023 pour maintenir un avantage fiscal maximal sous conditions renforcées. Voyons quelles sont les nouvelles conditions de la loi Pinel en 2025 et comment le dispositif a été modifié pour sa dernière année d’application.

Les évolutions du dispositif Pinel en 2025

En 2025, la loi Pinel aborde sa phase finale. D’une part, le cadre fiscal a été ajusté en 2023-2024 : il existait deux versions du dispositif, le Pinel « classique » et le Pinel Plus, avec des niveaux d’avantage fiscal différents. D’autre part, le législateur a acté la fin du Pinel pour les nouveaux projets : à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, il n’est plus possible de bénéficier du dispositif Pinel (classique ou Pinel Plus) pour un nouvel investissement. Concrètement, seuls les investisseurs ayant acquis ou réservé leur bien avant fin 2024 peuvent encore profiter de la réduction d’impôts Pinel en 2025, selon les conditions initialement prévues. Les sections suivantes détaillent ces conditions 2025, notamment le zonage éligible, les plafonds de loyer et de ressources à respecter, ainsi que les taux de réduction d’impôt applicables.

Zonage Pinel en 2025 : quelles zones éligibles ?

Le zonage Pinel découpe la France en zones (A bis, A, B1, B2, C) selon la tension du marché immobilier local. La loi Pinel vise les zones dites « tendues », où la demande locative excède l’offre. À ce titre, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel en 2025. Il s’agit des grandes agglomérations (Paris et petite couronne pour A bis, métropoles régionales pour A ou B1, etc.) où les besoins en logements sont les plus forts. Les zones B2 et C ont été exclues du Pinel ces dernières années, car considérées comme moins tendues (sauf rares exceptions sur agrément préfectoral).

À savoir : un arrêté du 3 octobre 2023 a mis à jour le classement de certaines communes afin de refléter les tensions récentes du marché. Par exemple, des villes comme Toulouse, Bordeaux, Biarritz, Strasbourg ou Annecy ont été reclassées de la zone B1 vers la zone A, élargissant ainsi le périmètre des zones éligibles les plus tendues en fin de dispositif. En outre, depuis 2021, une expérimentation dite « Pinel Breton » permet à la région Bretagne de définir localement ses communes éligibles et plafonds, indépendamment du zonage national, afin de mieux adapter le dispositif aux réalités régionales.

Plafonds de loyers et de ressources en 2025

Pour bénéficier de la réduction Pinel, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires, fixés par décret et révisés chaque année. Ces plafonds dépendent de la zone et de la composition du foyer locataire. Ils visent à réserver les logements Pinel à la location aux ménages modestes, tout en garantissant un loyer modéré en dessous du marché libre.

Plafonds de loyer 2025 : pour les baux conclus en 2025, le loyer mensuel hors charges ne peut excéder en zone A bis 19,51 € par m², en zone A 14,49 € par m² et en zone B1 11,68 € par m². (À titre de comparaison, ces plafonds étaient d’environ 18,89 €, 14,03 € et 11,31 € respectivement en 2024, reflétant une indexation annuelle.)
Plafonds de ressources 2025 : le revenu fiscal de référence du locataire de l’année N-2 doit être inférieur à un seuil fixé par zone et taille du foyer. Par exemple, en 2025, pour une personne seule le plafond de revenus est de 43 953 € en zones A bis ou A, et 35 825 € en zone B1. Pour un couple sans enfants, le plafond annuel est de 65 691 € en A bis/A et 47 842 € en B1. Ces montants augmentent selon le nombre de personnes à charge (par exemple ~86 000 € pour un foyer avec un enfant en zone A bis) afin d’adapter le dispositif à la composition familiale.

Tableau récapitulatif des conditions Pinel 2025 : Le tableau ci-dessous résume les principaux critères d’éligibilité en 2025 : zones concernées, plafonds réglementaires et taux de réduction d’impôt.

Zone	*Loyer max<br>(€/m² par mois)* (2025)**	*Revenus max annuels<br>personne seule***	*Revenus max annuels<br>couple***	*Taux Pinel<br>classique* (6/9/12 ans)**	*Taux Pinel<br>Plus* (6/9/12 ans)**
A bis (Paris*)	19,51 €	43 953 €	65 691 €	9% – 12% – 14%	12% – 18% – 21%
A (grandes métropoles)	14,49 €	43 953 €	65 691 €	9% – 12% – 14%	12% – 18% – 21%
B1 (villes moyennes)	11,68 €	35 825 €	47 842 €	9% – 12% – 14%	12% – 18% – 21%

(*) Exemples : Zone A bis : Paris intra-muros. Zone A : petite couronne parisienne, Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, etc. Zone B1 : agglomérations de +250 000 habitants, grande couronne, etc. B2 et C : autres communes (exclus du Pinel métropole depuis 2018).

Pinel « classique » vs Pinel Plus : quels taux de réduction d’impôt ?

Les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel dépendent de la durée d’engagement de location et du type de Pinel (classique ou « Plus »). Historiquement, un investissement Pinel ouvrait droit à 12 % de réduction du prix du bien pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et jusqu’à 21 % pour 12 ans (engagement prolongé). À partir de 2023, ces taux ont été rabaissés pour le Pinel “classique”, de manière à amorcer la sortie du dispositif : pour une acquisition en 2024, la réduction n’est plus que de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Ces taux réduits s’appliqueront aux contribuables ayant investi sans conditions particulières en 2023-2024.

Cependant, afin de maintenir l’attractivité fiscale et la qualité des logements, le gouvernement a instauré le Pinel Plus (surnommé aussi « Super Pinel »). Le Pinel+ permet de conserver les taux initiaux plus élevés (12 %, 18 %, 21 % sur 6, 9, 12 ans) à condition de respecter des critères supplémentaires. Ces critères Pinel Plus incluent :

Un haut niveau de performance énergétique (respect des normes RE2020 dès 2025 ou équivalent) ;
Des critères d’usage et de confort du logement, par exemple une surface habitable minimale par typologie (ex.: ≥28 m² pour un T1) et la présence d’un espace extérieur privatif (balcon, terrasse…) ;
Dans certains cas, une localisation en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) peut aussi qualifier le bien pour Pinel+.

Un logement neuf acheté en 2024 remplissant toutes ces conditions Pinel+ bénéficie donc de la réduction d’impôts maximale (par exemple 21 % sur 12 ans au total), comme avant la réforme. En revanche, si l’une des conditions fait défaut (performance énergétique insuffisante, surface trop petite, etc.), l’investisseur bascule sur le barème Pinel classique à taux réduit. En 2025, aucun nouveau projet ne peut être lancé, mais les investisseurs ayant signé avant fin 2024 conservent leur régime Pinel ou Pinel+ tel quel pendant toute la durée engagée. Il n’y a donc pas de nouveau barème Pinel en 2025 – simplement la poursuite des engagements pris jusqu’en 2024, selon les deux niveaux de taux évoqués.

À noter : l’avantage fiscal Pinel est dans tous les cas plafonné à un investissement de 300 000 € par an et 5 500 €/m². Autrement dit, même si le bien immobilier dépasse ces montants, la réduction d’impôt est calculée sur ces limites maximum. Par ailleurs, il est possible de cumuler Pinel sur deux logements par an (dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € annuels).

Les intérêts et limites du Pinel en 2025

En 2025, la loi Pinel demeure, pour ceux qui y ont souscrit à temps, un outil de défiscalisation immobilière intéressant. Elle permet de réduire son impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine immobilier, avec un effort d’épargne adouci par l’avantage fiscal. Le dispositif a contribué à soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues et offert aux investisseurs un moyen de diversifier leurs revenus (loyers perçus) tout en profitant d’une réduction d’impôts substantielle (jusqu’à 63 000 € au total dans le meilleur des cas). La possibilité de louer à un ascendant ou descendant élargit aussi les opportunités, sous réserve de respecter les plafonds fixés.

Cela étant, le Pinel présente aussi des limites à considérer. D’une part, son extinction fin 2024 signifie qu’aucun nouveau projet Pinel ne peut démarrer en 2025 – il fallait s’engager avant pour en bénéficier. D’autre part, les contraintes du dispositif peuvent réduire son attractivité : plafonds de loyers imposant des revenus locatifs inférieurs au marché, zonage restrictif limitant le choix géographique, et exigences de qualité pouvant augmenter le coût de revient des biens (respect de normes énergétiques, etc.). De plus, l’avantage fiscal étalé sur de longues durées implique de bloquer son investissement sur 6 à 12 ans, avec une rentabilité locative parfois modeste. En 2025, alors que le dispositif Pinel touche à sa fin, les investisseurs devront se tourner vers d’autres solutions de défiscalisation (par exemple le dispositif Loc’Avantages, la loi Malraux, le statut LMNP, etc.) pour poursuivre leur stratégie d’investissement locatif. Malgré ses limites et son arrêt programmé, la loi Pinel aura marqué la décennie en tant que dispositif phare de soutien à l’investissement locatif neuf, avec un bilan contrasté mais un intérêt certain pour bâtir un patrimoine en réduisant ses impôts.

En synthèse, le Pinel 2025 tire sa révérence en laissant derrière lui un cadre fiscal connu des investisseurs. Pour ceux qui en bénéficient encore, il convient de bien respecter toutes les conditions jusqu’au terme de l’engagement afin de sécuriser l’avantage fiscal. Pour les autres, l’heure est à l’exploration de nouveaux horizons d’investissement et d’autres dispositifs, le marché immobilier restant un levier important de préparation financière et de réduction d’impôts. Les enseignements de la loi Pinel serviront sans doute à façonner les prochains outils fiscaux visant à encourager l’investissement locatif dans les années à venir.

Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, il est essentiel de vérifier votre taux d’endettement immobilier et de bien préparer votre financement en apprenant à négocier efficacement votre prêt immobilier.