La réduction d'impôt avec la loi Pinel en 2021

Instaurée en septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif immobilier de défiscalisation qui permet à un investisseur louant un logement neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt s'il répond aux conditions d'éligibilité. Voici un tour d'horizon des règles à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal, ainsi que les rendements locatifs escomptés.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif d'aide à l'investissement locatif intermédiaire, qui vise à dynamiser l'offre de location en immobilier neuf dans les zones où la demande locative est tendue. Cette loi fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt accordée aux particuliers investisseurs, sous réserve de remplir toutes les conditions liées au logement, à sa localisation et au locataire. 

La loi Pinel est entrée en vigueur en septembre 2014 en remplacement du dispositif Duflot, lui-même successeur du Scellier. Alors que le dispositif devait être supprimé fin 2021, les parlementaires ont décidé de le proroger jusqu'à fin 2024, tout en apportant quels changements, notamment sur l'avantage fiscal. 

Qui peut profiter du dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est réservée aux contribuables domiciliés en France. L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI (Société Civile Immobilière) ou en indivision. Les logements dont le droit de propriété est démembré, c'est-à-dire la nue-propriété d'une part et l'usufruit d'autre part, ne sont pas éligibles à la loi Pinel. 

Quelles sont les conditions d'accès à la loi Pinel en 2021 ?

Pour avoir droit à la réduction d'impôt dans le cadre de la loi Pinel, l'investisseur doit impérativement remplir toutes les conditions d'éligibilité liées au logement, au zonage, au niveau du montant des loyers et aux ressources du locataire. 

Sont éligibles au dispositif Pinel les logements situés dans les zones A bis, A et B1, soit les zones géographiques où existe un important déséquilibre entre l'offre et la demande de location de logements. Les opérations d'acquisition de logements situés en zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis janvier 2018. 

Conditions liées au logement

À compter du 1er janvier 2021, sont éligibles à la réduction d'impôt avec le dispositif Pinel les investissements suivants :

• les logements neufs, ou acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), situés dans des bâtiments d'habitation collectifs
• les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif que l'investisseur fait construire
• les logements faisant l'objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques des logements neufs
• les locaux destinés à un usage d'habitation via des travaux de transformation
• les logements situés dans des communes signataires d'une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. 

Le logement neuf ou construit, acquis en loi Pinel, doit justifier d'un niveau de performance énergétique globale (RT2012). Pour un logement existant faisant l'objet de travaux, le niveau de performance exigé est celui qui permet l'obtention du label HPE (Haute Performance Énergétique) ou du label BBC 2009 (Bâtiment Basse Consommation). 

L’achèvement du logement ou des travaux suit un calendrier précis :

• les logements achetés en VEFA et les constructions neuves doivent être livrés dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique ou de la date d'obtention du permis de construire ;
• pour les logements nécessitant des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation, l'achèvement des travaux doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition. 

Conditions de location

Le logement en loi Pinel doit respecter les conditions suivantes :

• être loué nu comme habitation principale
• être en location au plus tard un an après l'achèvement des travaux ou après son acquisition
• la location est pour une durée minimale de 6 ans. 

Le propriétaire bailleur s'engage à louer le logement en loi Pinel pour 6 ou 9 ans lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. À l'issue de cet engagement locatif, il peut décider de prolonger d'une ou deux périodes triennales, portant ainsi la durée maximale à 12 ans. 

L'investisseur peut louer le logement à ses ascendants ou descendants, sous réserve qu'ils ne soient pas rattachés au foyer fiscal du propriétaire et que les autres conditions d'éligibilité soient respectées (plafonds de loyers et de ressources). Par ailleurs, un enfant locataire ne peut bénéficier de l'aide au logement lorsqu'il loue un logement avec le dispositif Pinel à ses parents. 

Quels sont les plafonds en 2021 ?

Plafond de loyer

Pour les baux conclus en 2021, les plafonds du montant des loyers pour la métropole sont les suivants :

• Zone A bis : 17,55 €
• Zone A : 13,5 €
• Zone B1 : 10,51 €
• Zone B2/C (sur agrément préfectoral) : 9,13 € 

Un coefficient multiplicateur est appliqué à la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat ne peut excéder 1,2. Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités du marché local. 

Plafond de ressources du locataire

Pour les baux conclus en 2021, les ressources du locataire doivent respecter les plafonds suivants (métropole) : 

 Le revenu fiscal de référence retenu est celui de l'année N-2, soit l'année 2019 pour un bail signé en 2021. 

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Contrairement à la loi Scellier, le dispositif Pinel permet d'acquérir 2 logements par an dans la limite des plafonds réglementaires :

• 5 500€ par mètre carré de surface habitable
• 300 000€ pour le total de l'investissement. 

Le taux de réduction d'impôt dépend de la durée de l'engagement locatif :

• 12% pour 6 ans
• 18% pour 9 ans
• 21% pour 12 ans. 

Le dispositif Pinel est prorogée jusqu'à fin 2024, mais de nouvelles modalités sont prévues pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024 :

• Pour les investissements réalisés en 2023, un engagement locatif de 6 ans ouvrira droit à une réduction d'impôt de 10,5% au lieu de 12%. Pour un engagement locatif de 9 ans, le taux de défiscalisation tombera à 15% au lieu des 18% actuels. Et sur 12 ans, le taux passera à 17,5% au lieu de 21%. 
• Pour les opérations réalisées en 2024, les taux diminuent encore, 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans. 

Les taux de défiscalisation actuels seront néanmoins maintenus pour :

• les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• les logements neufs dont le niveau de performance énergétique et environnementale surpasse le seuil fixé par la réglementation
• les logements ayant fait l'objet d'importants travaux de réhabilitation et considérés comme neufs. 

Quelle est la rentabilité de la loi Pinel ?

En louant sur 12 ans un logement acheté en loi Pinel, il est possible de déduire jusqu'à 63 000€, étalés sur la durée de l'engagement locatif. Un gain appétissant que les promoteurs de logements neufs savent très bien mettre en avant. Aussi incitative soit-elle, cette carotte fiscale ne prend pas compte de la rentabilité réelle d'un investissement Pinel, qui dépend de plusieurs paramètres :

• les charges d'emprunt
• le coût de l'opération (investissement + frais d'acquisition)
• les revenus locatifs
• les frais de copropriété
• les charges d'entretien et d'assurance
• les taxes
• la fiscalité locale. 

Calcul de la rentabilité avec la loi Pinel

La rentabilité locative brute est calculée par une équation simple :

La rentabilité locative nette tient compte de tous les autres frais et charges, des impôts, mais aussi d'une éventuelle vacance locative et de l'éventuelle plus-value en cas de revente à l'issue de l'engagement locatif. On constate que certaines de ces données sont inconnues au moment de l'acquisition. 

Les professionnels recommandent de viser une rentabilité brute de 3,5% (avant impôt et prélèvements sociaux, et avantage fiscal), soit un rendement net de fiscalité et des charges sociales de 2,5% (hors avantage fiscal). En ajoutant la réduction avec le dispositif Pinel, le rendement peut excéder les 4%. 

Conclusion : la loi Pinel vaut-elle le coût ?

La rentabilité d'un investissement en loi Pinel dépendra aussi de la situation géographique où est implanté le logement. Dans les communes où l'immobilier est cher comme à Paris et dans les grandes métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nice, etc.), le rendement locatif est tiré vers le bas. Plus le prix du logement est élevé, plus le rendement baisse, tandis que le montant loyer ne suit pas le même rythme. 

La rentabilité est donc moins intéressante dans les secteurs où l'immobilier est cher comparativement aux zones plus abordables. En revanche, les secteurs chers sont rarement victimes de retournement du marché immobilier, à l'inverse, un secteur très accessible est davantage exposé à une baisse du prix du mètre carré. Une étude menée par Moneyvox en février 2020 a calculé le rendement brut d'une vingtaine de villes dont Paris et les grandes capitales régionales. 

L'investissement en loi Pinel repose sur une stratégie patrimoniale plutôt que fiscale. L'investisseur qui verrait dans son acquisition un pur placement financier prendrait des risques en négligeant les fondamentaux de l'immobilier locatif que sont l'emplacement, la demande de location, la qualité du logement, le niveau du montant des loyers du marché et les possibilités de revente.