Réduisez vos impôts avec la loi Malraux

Plus ancien dispositif immobilier de défiscalisation, la loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt au propriétaire bailleur d’un immeuble situé sur un site historique ou patrimonial remarquable. Voici toutes les conditions d’éligibilité à la loi Malraux et de l'avantage fiscal qu'elle accorde.

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Instituée en 1962 puis révisée à diverses reprises, la loi Malraux, du nom du ministre de la Culture de l'époque, a été conçue pour protéger le patrimoine historique et architectural de la France. Ce dispositif unique permet aux propriétaires d'immeubles anciens, situés dans un secteur protégé et nécessitant d'importants travaux de rénovation, de déduire les dépenses de restauration de leur revenu imposable.

L'objectif de la loi Malraux est de conserver l'intégrité des quartiers historiques, soumis aux réaménagements des centres-villes depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale, grâce à la restauration immobilière des immeubles anciens. Ce dispositif favorise l'investissement dans l'immobilier ancien en incitant les propriétaires bailleurs à participer à la restauration et à l'entretien du patrimoine architectural national. Cela permet ainsi d'augmenter l'offre locative dans les quartiers historiques, contribuant à l'essor économique et social des centres-villes.

Quels sont les immeubles éligibles à la loi Malraux ?

La loi Malraux concerne les immeubles situés dans les zones suivantes :

• une zone couverte par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou située dans un quartier dégradé (QAD)
• un quartier conventionné "nouveau programme national de renouvellement urbain" (NPNRU)
• une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP)
• une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Les biens immobiliers anciens dont la restauration a été déclarée d'utilité publique sont également concernés par le dispositif. La loi de Finances rectificative de 2016 ouvre le bénéfice de l'avantage fiscal en loi Malraux à tous les locaux restaurés destinés à l'habitation, y compris ceux qui ne l'étaient pas initialement, comme les bureaux et les locaux commerciaux.

Consultez l'arrêté du 19 janvier 2018 pour connaître tous les quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, éligibles à la loi Malraux.

Loi Malraux : les conditions de rénovation et de mise en location

Pour bénéficier de l'avantage fiscal dans le cadre de la loi Malraux, le propriétaire de l'immeuble doit respecter les règles suivantes :

• s'engager à restaurer l'intégralité de l'immeuble qui sera loué
• les travaux sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France
• l'immeuble doit être mis en location nue, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans, et ce dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux
• le logement restauré ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant.

Contrairement au dispositif locatif Pinel, la loi Malraux n'impose aucun plafond de quelque nature que ce soit et sur quelque zone que ce soit, ni de loyers et de ressources des locataires.

Quel est l'avantage fiscal avec la loi Malraux ?

Le taux de la réduction d'impôt diffère selon la zone où se situe l'immeuble restauré en loi Malraux :

• 22% du total des dépenses engagées pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique
• 33% du total des dépenses engagées pour les pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU.

Le montant des dépenses pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2021 est plafonné à 400 000€ étalés sur 3 ans, ou sur 4 ans en cas de fouilles archéologiques, à compter de la délivrance de l'autorisation de travaux. En cas de montant inférieur, le contribuable peut imputer les travaux sur 1, 2, 3 ou 4 ans, et bénéficier ainsi d'un avantage intégral.

La réduction d'impôt sera effective uniquement si la restauration de l'immeuble est complète, sans changement de la surface habitable.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Pour avoir droit à l'avantage fiscal en loi Malraux, il faut être un contribuable fiscalement domicilié en France, être propriétaire d'un bien immeuble situé dans une zone éligible ou avoir un projet d'achat.

La dispositif Malraux s'adresse en priorité aux personnes fortement imposées qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier de qualité, les immeubles éligibles étant souvent remarquables et restaurés sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France.

Quelles sont les dépenses éligibles ?

Sont prises en compte les dépenses suivantes :

• les dépenses affectées aux travaux de restauration et de transformation du bien en logement
• les dépenses d'entretien et de réparation financées par le propriétaire
• les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l'extérieur de l'immeuble
• les dépenses liées aux travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables
• les dépenses liées à des travaux de mise en conformité
• les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration
• les frais de gestion du bien
• les primes d'assurance.

Les travaux destinés à modifier l'aspect ou la structure du bien immobilier, ou qui ne respecte pas son style architectural ne font pas partie des dépenses éligibles ouvrant droit à l'avantage fiscal.