Crédit immobilier 2025 : pourquoi les taux ne redescendront (sans doute) plus

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Alors que de nombreux emprunteurs espéraient une poursuite de la baisse des taux immobiliers, les dernières données confirment une tendance à la stabilisation. Malgré un repli marqué entre janvier 2024 et mai 2025, les indicateurs économiques laissent peu d’espoir pour un retour en dessous des 3 %. Explications.

Taux immobiliers : un reflux stoppé net

Une baisse marquée… mais déjà derrière nous

Selon l’Observatoire de l’immobilier du groupe BPCE, le taux moyen sur 20 ans est passé de 4,17 % en janvier 2024 à 3,20 % en ce début juin 2025 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Ce recul a nourri des espoirs chez les futurs acheteurs. Beaucoup misaient sur une poursuite de la baisse jusqu’à 3 % ou moins.

Ces chiffres sont des moyennes. Certaines banques accordent actuellement des financements sous la barre des 3% aux profils premium (revenus élevés et stables, apport personnel conséquent et projet immobilier de qualité).

L’impact de l’OAT sur les taux du crédit immobilier

Mais les signes d’un plancher sont désormais clairs. La remontée de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans, étroitement liée aux taux fixes des prêts immobiliers, compromet toute nouvelle détente. Passée de 3 % à 3,5 % fin mars 2025, un niveau historiquement élevé depuis 2011, l’OAT s’est stabilisée autour de 3,32 % en mai, réduisant mécaniquement les marges des banques et leur capacité à proposer de meilleures conditions de crédit.

Lorsque l’OAT grimpe, les banques répercutent automatiquement cette hausse sur les taux proposés aux emprunteurs. Ce mécanisme explique en grande partie la fin de la tendance baissière observée depuis fin 2023.

Crédit immobilier : un redémarrage sous conditions

Une production de crédit en hausse malgré tout

Malgré la stabilisation des taux, la production de crédits devrait croître de 16 % en 2025, atteignant 168 milliards d’euros (estimations BPCE). Un signal positif, mais à relativiser.

Les primo-accédants, moteurs du marché

Ce regain d’activité du prêt immobilier est surtout alimenté par les primo-accédants, qui représentent plus de la moitié des emprunteurs. Les dispositifs d’aide comme le prêt à taux zéro (PTZ), élargi aux maisons neuves depuis avril 2025, contribuent à cette dynamique. Certaines banques vont même jusqu’à doubler le PTZ ou proposer des offres à taux préférentiels (sur des montants limités).

Un marché réactif, mais fragile

Les offres commerciales masquent cependant la réalité structurelle du marché. Comme le souligne l’Observatoire BPCE, le marché du crédit réagit souvent par excès. Après une phase de resserrement brutal, une phase d’expansion n’est pas nécessairement synonyme de durabilité.

Immobilier ancien : une reprise modérée

Un marché de l’ancien en convalescence

Les ventes de logements anciens devraient atteindre 825 000 en 2025, en légère hausse (+3,3 %) par rapport à 2024, mais toujours en net retrait par rapport à 2023, qui affichait alors un record historique de baisse des ventes avec 875 000 transactions. Les prix, eux, n’augmenteraient que de 1,2 % en moyenne.

Des facteurs externes encore pesants

Plusieurs freins subsistent :

incertitudes géopolitiques
hausse des frais de notaire inégale selon les départements
inflation sur les charges de copropriété, etc.

Tous ces éléments grèvent les projets d’achat et ralentissent la fluidité du marché.

Taux directeurs : une influence désormais limitée

La BCE baisse ses taux, mais l’impact reste marginal

Même si la Banque Centrale Européenne (BCE) poursuit l’assouplissement de sa politique monétaire, les répercussions sur les taux immobiliers sont faibles. En cause : la forte dépendance des prêts à taux fixe à l’OAT, ainsi que la faible marge de manœuvre des établissements prêteurs.

Une OAT stabilisée = des taux verrouillés

Avec une OAT projetée autour de 3,30 % dans les mois à venir, les taux des crédits immobiliers devraient rester ancrés au-dessus de 3,20 %. Une réelle baisse exigerait un choc exogène majeur, politique ou économique.

Pourquoi les taux immobiliers resteront (probablement) au-dessus des 3 %

Le mot d’ordre pour les mois à venir est clair : pas d’effondrement, mais une stabilisation. Le scénario d’une nouvelle détente significative semble de plus en plus improbable.

Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?

C’est une question que se posent encore de nombreux ménages. Mais la réponse est claire : attendre une hypothétique baisse pourrait se révéler contre-productif.

D’une part, les taux ont déjà bien baissé par rapport à leur pic de 2023, où ils avaient frôlé les 5 %. D’autre part, les prix immobiliers restent relativement stables, voire attractifs dans certaines zones rurales et périurbaines.

Dans ce contexte, les emprunteurs doivent adapter leur stratégie :

sécuriser rapidement les offres à taux compétitifs

comparer finement les conditions proposées
exploiter les dispositifs d’aide comme le PTZ pour optimiser leur financement.

Pour les ménages éligibles au PTZ ou à des aides locales à l’accession, c’est même le bon moment pour investir. D’autant plus que les banques cherchent à relancer leur production de crédits, et restent ouvertes à la négociation pour les meilleurs profils.

En résumé : plutôt que d’attendre un point bas hypothétique, mieux vaut raisonner en termes de capacité d’emprunt réelle, de stabilité professionnelle et de projet de vie. Si ces éléments sont réunis, 2025 peut être une année d’opportunité, même dans un marché encore sous tension.

Conclusion : vers un nouvel équilibre du marché immobilier

Le marché immobilier de 2025 entre dans une phase de normalisation. Si les taux ne s’envolent pas, ils ne vont pas non plus redescendre. Les professionnels du secteur comme les ménages doivent désormais composer avec un environnement de crédit durablement stabilisé autour de 3,20 %. Le rêve de taux à 1% voire 2 % appartient au passé. Attendre une baisse des taux pourrait signifier manquer le bon créneau pour acheter dans un marché encore accessible.

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La bonne santé du marché immobilier est intimement liée à l’évolution des taux d’intérêts. En baisse depuis le début de l’année 2025, ils se sont stabilisés durant l’été et risquent malheureusement de remonter prochainement à cause de l’instabilité politique en France. Voici le niveau actuel des taux d’emprunt, les perspectives futures et la solution imparable pour faire des économies et compenser une éventuelle hausse. Des taux à géométrie variable Stabilité en ce début septembre Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont stabilisés au début de l’été après un recul entamé en début d’année. Actuellement, sur une durée de 20 ans, la moyenne s’élève autour de 3,27 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent obtenir un taux plus avantageux, parfois légèrement en dessous de 3 %. À l’inverse, les dossiers jugés plus risqués ou les prêts étalés sur de longues durées peuvent grimper jusqu’à 3,8 %. Voici les fourchettes de taux actuellement proposés par les banques pour un bon dossier : sur 10 ans : entre 2,80% à 3,20% sur 15 ans : entre 2,90% et 3,40% sur 20 ans : entre 3,00% et 3,50% sur 25 ans : entre 3,15% et 3,60% Cependant, il faut distinguer les taux théoriques affichés par les banques et ceux réellement accordés après négociation. Selon les courtiers, l’écart entre établissements s’est creusé ces dernières semaines : certaines banques, déjà très engagées sur le marché, appliquent des conditions plus strictes, tandis que d’autres cherchent encore à attirer de nouveaux clients avec des barèmes compétitifs. Des perspectives encore favorables Même si les taux d’État à 10 ans (OAT 10 ans) se situent autour de 3,5 % et influencent directement les barèmes bancaires, la tendance reste globalement stable. Néanmoins, une légère remontée n’est pas à exclure d’ici la fin de l’année, notamment en raison du climat politique incertain. Emprunter avant la chute du gouvernement Bayrou, que tous les observateurs estiment déjà acquise, paraît une sage décision, en raison d’une remontée de l’OAT 10 ans, consécutive à la défiance des investisseurs, et répercutée sur les taux d’emprunt. Pour les acheteurs, cela signifie que la période actuelle reste propice pour concrétiser un projet. Il est illusoire d’attendre une nouvelle baisse. Le scénario qui se profile est une hausse prochaine, ou une stabilité dans l’hypothèse la plus favorable. La qualité du bien immobilier, un critère supplémentaire La banque ne se limite pas au profil de l’emprunteur : elle examine également le bien financé. Un logement bien classé au DPE ou un projet intégrant des travaux de rénovation énergétique peut bénéficier de conditions plus attractives. Certaines banques accordent même des bonifications de taux pour encourager ces investissements durables. D’autres conditionnent le financement d’un bien mal noté sur l’échelle du DPE à une enveloppe de travaux incluse dans le prêt. Faites appel à un courtier en crédit immobilier pour frapper à la bonne porte : certains établissements ciblent tel ou tel profil d’emprunteur avec des offres attractives. Le TAEG, l’indicateur clé à surveiller Beaucoup d’emprunteurs se focalisent sur le taux nominal. Pourtant, le TAEG (taux annuel effectif global) reflète mieux le coût réel du crédit puisqu’il intègre assurance emprunteur, frais de dossier et garantie. Comparer uniquement les taux affichés peut induire en erreur : une offre légèrement plus élevée en nominal peut s’avérer plus compétitive en TAEG. La meilleure stratégie reste donc de demander plusieurs simulations et de comparer attentivement ce chiffre avant de signer. Rappelons que le TAEG doit rester sous le taux d’usure. Ce dernier est fixé chaque trimestre par la Banque de France et s’affiche actuellement à 5,08% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. La délégation d’assurance emprunteur pour réduire le coût de votre crédit immo Et parmi les frais annexes inclus dans le TAEG, l’assurance est celui qui pèse le plus lourd. Elle représente en moyenne un tiers du coût global, et cette dépense dépend de votre profil. Les risques que vous incarnez (âge, santé, profession, pratique sportive) influencent directement la cotisation et les garanties à souscrire. Difficile d’échapper à ce coût contraint. Les établissements de crédit l’exigent pour sécuriser l’emprunt en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail. Heureusement, vous êtes totalement libre de choisir le contrat qui va couvrir votre prêt immobilier. Cette faculté s’applique même sur toute la durée de remboursement, puisque vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais (loi Lemoine). Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater la compétitivité des offres concurrentes des propositions bancaires. À garanties au moins équivalentes avec son assurance de groupe, la banque est obligée d’accepter un contrat alternatif. Vous pouvez ainsi économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Exemple avec un emprunteur de 35 ans, non fumeur, sans antécédent de santé, qui contracte un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans. L’assurance de sa banque lui coûte 19 000€ contre 4 136€ pour la meilleure offre externe sélectionnée grâce à une simulation en ligne.

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Retraite 2025 : comment passer de la mutuelle d’entreprise à une mutuelle santé senior adaptée ?

Partir à la retraite est une étape marquante qui s’accompagne de nombreux changements pratiques. Parmi eux, la question de la mutuelle santé revient très vite. Que devient la couverture collective quand le contrat de travail s’achève ? Faut-il garder sa mutuelle d’entreprise grâce à la loi Évin ou souscrire une assurance santé senior ? Voici nos conseils pour faire le bon choix et anticiper vos besoins après 60 ans. Que devient la mutuelle d’entreprise à la retraite ? En tant que salarié, vous bénéficiez d’une mutuelle d’entreprise obligatoire financée en partie par l’employeur. Mais une fois à la retraite, cette couverture cesse en principe. La loi Évin offre cependant une solution : vous pouvez demander à conserver votre contrat collectif à titre individuel. Pour en profiter, il faut en faire la demande dans les 6 mois suivant la rupture du contrat de travail. Les garanties restent identiques, mais la cotisation devient entièrement à votre charge. Afin de limiter la hausse immédiate des tarifs, la loi prévoit un encadrement des augmentations pendant trois ans : aucune augmentation la première année +25 % maximum la deuxième année +50 % maximum la troisième année. Au-delà, les tarifs sont libres et peuvent grimper fortement. Ce mécanisme rassure à court terme, mais ne garantit pas la stabilité à long terme. Garder son ancienne mutuelle : avantages et limites Conserver sa mutuelle d’entreprise à la retraite présente certains atouts : simplicité : pas de démarches supplémentaires si vous activez le dispositif Évin ; continuité de couverture : vous gardez les mêmes garanties sans interruption ; contrat connu : vous savez déjà ce qui est pris en charge. Mais cette solution n’est pas toujours optimale. Les principaux inconvénients sont : Des cotisations rapidement élevées : après la troisième année, les hausses peuvent être importantes. Des garanties pas toujours adaptées : une mutuelle pensée pour les actifs ne correspond pas forcément aux priorités d’un retraité. Des services limités : peu de contrats collectifs incluent des prestations utiles après 60 ans, comme l’aide à domicile après hospitalisation. En pratique, beaucoup de retraités finissent par comparer d’autres formules pour trouver une mutuelle santé senior plus souple et ciblée à leurs besoins. La réalité leur donne raison, car les tarifs sont très disparates et peuvent aller du simple au double. Pourquoi choisir une mutuelle santé senior ? Avec l’âge, certains frais de santé deviennent plus fréquents : consultations spécialisées, soins dentaires, lunettes, appareillages auditifs ou hospitalisations. Les remboursements de l’Assurance Maladie sont souvent insuffisants, ce qui augmente le reste à charge. La mutuelle santé senior est conçue pour répondre à ces besoins spécifiques. Elles renforcent généralement la couverture sur les postes suivants : hospitalisation : prise en charge des frais de séjour, honoraires et chambre particulière soins dentaires : prothèses, implants, couronnes optique : verres progressifs, chirurgie réfractive aides auditives : remboursements renforcés au-delà du dispositif 100 % santé ou reste à charge 0 médecine courante : consultations de spécialistes, dépassements d’honoraires. Certaines formules intègrent aussi des services additionnels : aide-ménagère au retour d’hospitalisation, garde d’animaux, téléconsultation, assistance en cas de perte d’autonomie. Ces prestations améliorent la qualité de vie et sécurisent le quotidien des retraités. Exemple concret : combien coûte une mutuelle pour un retraité de 65 ans ? Prenons l’exemple de Marie, 65 ans, retraitée vivant en Normandie. Elle souhaite conserver une couverture solide mais sans exploser son budget. Elle opte pour un niveau moyen sur les garanties essentielles (hospitalisation, optique, dentaire, soins courants). Voici les 5 meilleures offres proposées par le comparateur Magnolia.fr : Nom de la mutuelle Tarif mensuel Spécificités April Only Santé OS2 79 € Réduction couple Télémédecine Assistance complète AltoSanté AS3 79 € Réduction couple Bonus fidélité hospi, dentaire et médecine douce Réseau Carte Blanche April Flexi Santé Eco 87 € Réduction couple Télémédecine Assistance complète Spvie Assurance Santé Nova 87 € 190 % BRSS* en dentaire 175 % BRSS* en hospi AltoSanté AS4 87 € Réduction couple Bonus fidélité hospi, dentaire et médecine douce Réseau Carte Blanche 190 % BRSS* en dentaire *BRSS : base de remboursement de la Sécurité Sociale Ces 5 propositions sont des contrats de mutuelle responsable : ce type de contrat respecte un cahier des charges avec un panier de soins minimum, applique la réforme du 100% Santé (optique, dentaire et audiologie) et représente plus de 95% des offres du marché de la complémentaire santé. Comment bien choisir sa mutuelle après 60 ans ? Pour trouver la bonne couverture, il est essentiel de procéder par étapes : 1. Évaluer ses besoins Analysez vos dépenses de santé des dernières années : optique, dentaire, spécialistes… Cela permet d’identifier les postes à renforcer. 2. Définir ses priorités Vision fragile ? Choisissez un contrat avec un bon forfait optique. Problèmes dentaires récurrents ? Renforcez les garanties sur les prothèses. Hospitalisations fréquentes ? Vérifiez la prise en charge d’une chambre particulière. 3. Comparer les offres Ne vous limitez pas au tarif mensuel. Examinez : les plafonds annuels de remboursement les délais de carence l’existence d’un réseau de soins partenaires les services additionnels (aide à domicile, assistance santé, téléconsultation). 4. Anticiper l’avenir Une bonne mutuelle doit être évolutive. Mieux vaut choisir une formule modulable qui pourra s’adapter à vos besoins en vieillissant plutôt que de devoir changer de contrat à 75 ans. Mutuelle senior : une dépense utile pour préserver son budget santé La fin de la mutuelle d’entreprise marque un tournant important lors du passage à la retraite. Si la loi Évin permet de conserver son ancien contrat pendant quelques années, cette solution reste limitée par l’évolution des tarifs et le manque d’adaptation aux besoins des seniors. À la retraite, les revenus diminuent alors que les frais médicaux tendent à augmenter. Sans mutuelle adaptée, le reste à charge peut rapidement devenir difficile à assumer. Choisir une mutuelle senior, c’est investir dans sa santé et sécuriser son budget. Même si la cotisation représente en moyenne 70 à 100 € par mois pour un assuré de 65 ans, elle permet d’éviter des restes à charge de plusieurs centaines, voire milliers d’euros par an. Bien choisie, une complémentaire santé senior devient un véritable allié pour vivre sa retraite sereinement, en restant protégé face aux dépenses médicales qui augmentent avec l’âge.

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Prêt immobilier septembre 2025 : faut-il emprunter avant la chute du gouvernement Bayrou ?

L’annonce du Premier ministre François Bayrou de se soumettre à un vote de confiance le 8 septembre a ravivé les tensions politiques en France. Au-delà des conséquences institutionnelles, cette décision pourrait influencer l’économie nationale et, en particulier, le marché du crédit immobilier. Pour les particuliers qui envisagent d’acheter un bien ou de renégocier leur prêt, cette instabilité pose une question cruciale : quels effets attendre sur les taux d’intérêt et sur les conditions de financement en cas de changement de gouvernement ? Une décision politique aux répercussions économiques Le 25 août, lors d’une conférence de presse, François Bayrou a annoncé un vote de confiance à l’Assemblée nationale. Un geste interprété par de nombreux observateurs comme une manœuvre politique risquée, voire comme une « démission déguisée ». Les oppositions de gauche et d’extrême droite ayant déjà indiqué qu’elles ne soutiendraient pas le gouvernement, la probabilité d’une chute de l’exécutif est forte. Ce climat d’incertitude n’est pas sans effet sur la stabilité économique. Il peut notamment fragiliser la confiance des investisseurs dans la dette française. Or, les marchés financiers scrutent de près l’évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT), un indicateur majeur pour le financement de l’État et, indirectement, pour celui des ménages. OAT en hausse : un signal négatif pour les emprunteurs Dès le 27 août, soit deux jours après l’annonce du Premier ministre, le rendement des OAT à 10 ans atteignait 3,54 %, contre 3,20 % en début d’année 2025. Une hausse qui peut sembler modeste mais qui constitue un signal inquiétant pour les établissements bancaires. Pourquoi ? Parce que les banques utilisent ces taux comme référence pour fixer leurs barèmes de crédit immobilier. Plus l’État doit rémunérer ses investisseurs pour emprunter, plus les banques voient leur propre coût de refinancement augmenter. Résultat : elles répercutent mécaniquement cette hausse sur les particuliers qui souhaitent contracter un prêt immobilier. L’hypothèse que cette instabilité politique entraîne une nouvelle hausse des taux d’emprunt d’État est très crédible. L’augmentation des coûts de financement pour les banques va les obliger à rehausser leur barèmes de taux, alors que leurs objectifs de crédit pour 2025 sont déjà bien avancés. Les taux immobiliers vont-ils repartir à la hausse ? Faut-il pour autant s’attendre à un retour des taux à 4 % ou plus, comme en 2023 ? Pas forcément. Les experts se veulent rassurants et s’accordent à dire que les taux ne vont plus baisser. En revanche, une remontée brutale semble peu probable. Sauf retournement majeur de la Banque centrale européenne (BCE), les taux devraient rester contenus autour de 3,20 à 3,50 % en moyenne. Pour le courtier Cafpi, le marché est actuellement dans une phase de stabilité. L’inquiétude des marchés financiers après l’annonce de François Bayrou peut faire légèrement grimper les taux, mais il reste encore des conditions attractives. Pour les ménages qui ont un projet immobilier, c’est un bon moment pour passer à l’action. En d’autres termes, les emprunteurs doivent s’attendre à une période où les taux se stabilisent sans redescendre. Dans ce contexte, obtenir un crédit attractif passera davantage par la négociation personnalisée et par l’optimisation des autres composantes du financement. Délégation d’assurance emprunteur : une solution pour réduire la facture malgré la hausse des taux Si les taux immobiliers cessent de baisser, les ménages disposent encore d’un levier important pour alléger le coût de leur emprunt : la délégation d’assurance emprunteur. L’assurance de prêt représente souvent entre 25 et 35 % du coût total d’un crédit immobilier. Or, le contrat groupe de la banque, proposé par défaut, est généralement plus cher et moins personnalisable. Depuis les réformes successives, les emprunteurs ont désormais la liberté de : choisir une assurance externe dès la souscription du prêt (loi Lagarde), changer d’assurance à tout moment sans frais (loi Lemoine), bénéficier de garanties équivalentes ou supérieures à un tarif bien plus compétitif. Prenons un exemple concret : pour un emprunteur de 35 ans en bonne santé et non fumeur, qui emprunte 250 000€ sur 20 ans, l’assurance groupe bancaire peut coûter 25 000 € sur la durée du prêt, contre 4 200 € avec une délégation d’assurance individuelle (simulation effectuée sur le comparateur Magnolia.fr). Soit 20 800 € d’économies, qui compensent largement l’impact d’une hausse de 0,30 ou 0,40 point sur le taux nominal du crédit. Autrement dit, même si les taux immobiliers stagnent ou augmentent légèrement, optimiser son assurance emprunteur est un levier direct pour préserver voire améliorer son pouvoir d’achat. Opportunité à saisir pour les emprunteurs La conjoncture actuelle rappelle une règle essentielle : dans un environnement d’incertitude, il vaut mieux ne pas attendre en vain la baisse des taux. D’autant que les banques, malgré leurs objectifs atteints pour certaines, restent sélectives et continuent à proposer des conditions attractives aux profils solides (revenus stables, apport conséquent, gestion saine). Pour maximiser ses chances d’obtenir le meilleur financement, 3 leviers se dessinent : Agir rapidement avant une nouvelle dégradation politique ou économique. Comparer les offres de crédit immobilier via un courtier ou un simulateur en ligne. Profiter de la délégation d’assurance pour réduire significativement le coût global du prêt. Conclusion L’annonce du vote de confiance de François Bayrou marque une nouvelle étape d’incertitude politique en France. Ses conséquences se font déjà sentir sur les marchés obligataires, avec une remontée des OAT à 10 ans. Pour les ménages, le message est clair : les taux immobiliers ne baisseront plus et pourraient légèrement remonter. Cependant, tout n’est pas perdu pour les emprunteurs. En jouant sur la délégation d’assurance emprunteur et en se positionnant dès maintenant, il est encore possible de financer son projet dans de bonnes conditions, sans subir pleinement la hausse des taux.

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