Baisse taux BCE juin 2025 : vers un nouveau souffle pour le crédit immobilier ?

Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.

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Assurance emprunteur : changez de contrat pour gagner gros en 2025

Changer d’assurance emprunteur peut paraître fastidieux, mais cette démarche, facile à mettre en place, peut vous permettre de réduire drastiquement le coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la délégation d’assurance et à la réglementation favorisant la résiliation, il est aujourd’hui possible de faire jouer la concurrence pour alléger ses mensualités… et le plus souvent économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. On vous explique comment. Ce que dit la loi : résilier votre assurance de prêt, c’est votre droit Depuis 2022, la réglementation française a considérablement assoupli les conditions de résiliation de l’assurance emprunteur. Résultat : il est désormais bien plus facile de faire jouer la concurrence. La loi Lemoine constitue une vraie révolution en donnant l’opportunité à tous les emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalité. La loi Lemoine vient en compléter la loi Lagarde bien antérieure (2010) qui a introduit le principe de délégation d’assurance emprunteur, c’est-à-dire la possibilité de souscrire une assurance concurrente de celle proposée par la banque prêteuse, sans pénalité. Grâce à ce cadre, chaque emprunteur peut désormais optimiser son assurance, qu’il s’agisse d’un projet en cours ou d’un prêt plus ancien. Pourquoi changer son assurance de prêt immobilier ? L’assurance emprunteur représente en moyenne 30 à 40 % du coût total d’un crédit immobilier. Pour un prêt de 300 000 €, cela peut représenter jusqu’à 50 000 €… D’où l’intérêt de comparer. Les écarts de tarifs sont énormes Les contrats bancaires sont souvent 2 à 4 fois plus chers que les offres des assureurs externes. À couverture équivalente, les économies peuvent grimper jusqu’à 30 000 € sur 20 ou 25 ans. La tarification est individualisée La différence entre contrat groupe et contrat individuel ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Contrairement aux contrats bancaires, les assureurs externes prennent en compte tous les aspects de votre profil : âge, état de santé, profession, fumeur ou non, pratique sportive. Cela permet une tarification plus juste et plus compétitive. À quoi faut-il faire attention lors de la comparaison des assurances de prêt ? Comparer ne se limite pas à regarder le prix. Il faut analyser précisément les garanties et les conditions. Les garanties incluses Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : toujours présentes. Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : indispensable pour les salariés, car elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Toujours requise en cas d’achat de la résidence principale. Invalidité Permanente (IPP/IPT) : utile en cas d’accident ou maladie. Perte d’emploi : optionnelle, souvent coûteuse et peu couvrante. Les exclusions Sports à risques, maladies préexistantes, professions dangereuses… chaque contrat inclut des exclusions. Il faut les examiner attentivement. Les offres alternatives proposent très souvent des options d’exclusion rachetables concernant : les maladies non objectivables (problèmes de dos, troubles psychiques), avec ou sans condition d’hospitalisation les sports dangereux (équitation, sports nautiques, etc.) certaines professions à risques. Moyennant une surprime, vous êtes couvert en cas de sinistre en lien avec l’exclusion rachetée. Délai de carence et de franchise Deux notions importantes : Carence : période durant laquelle vous n’êtes pas couvert, même après signature. Franchise : délai après un sinistre avant le début de l’indemnisation. La franchise de la garantie ITT oscille entre 15 et 180 jours. Les contrats délégués offrent la possibilité de la choisir en fonction de votre situation professionnelle. Si, en tant que salarié, vous êtes couvert par un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise, une franchise longue se justifie. À l’inverse, si vous êtes TNS, optez pour une franchise courte. Exemple concret : jusqu’à 30 000 € d’économies en changeant d’assurance de prêt Prenons l’exemple d’un couple de 35 ans, non-fumeur, qui emprunte 350 000 € sur 25 ans : Contrat bancaire : TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance) à 0,35 % ➜ coût total : 30 625 € Contrat alternatif via délégation : TAEA à 0,09 % ➜ coût total : 7 875 € Soit une économie de 22 750 €… avec des garanties identiques, condition sine qua non pour que la banque accepte une assurance déléguée. Plus le montant emprunté est élevé, plus la durée du crédit est longue, et plus les économies sont importantes. L’économie réalisée sur l’assurance emprunteur vient diminuer d’autant le coût de votre crédit immobilier. Rappelons que le poids de l’assurance est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur officiel du coût final de l’emprunt bancaire. Comment changer d’assurance emprunteur en 4 étapes 1. Faites une simulation Utilisez un comparateur en ligne pour estimer vos économies selon votre profil. C’est rapide et gratuit. Chez Magnolia.fr, vous pouvez obtenir plus de 10 devis en adéquation avec votre profil. 2. Obtenez une nouvelle offre Demandez à l’assureur une proposition personnalisée. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par la banque lors de votre demande de prêt pour vérifier l’équivalence de niveau de garantie. 3. Transmettez la demande à votre banque Envoyez la demande de substitution avec le nouveau contrat et les conditions générales. Votre banque a 10 jours pour répondre. 4. Recevez la validation Si le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent, la banque ne peut pas refuser. Une fois validé, l’ancien contrat est résilié. Le rôle des courtiers : un accompagnement utile Changer d’assurance peut sembler technique. C’est pourquoi de nombreux emprunteurs choisissent de faire appel à un courtier spécialisé. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt consiste à : comparer les offres pour vous. vous aider à monter le dossier. vérifier la conformité des garanties aux exigences de la banque en matière de couverture minimale. Ses frais sont généralement intégrés dans le coût de l’assurance et largement compensés par les économies obtenues. Quand faut-il changer d’assurance de prêt ? Plus vous agissez tôt, plus les économies sont importantes, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû. Même si votre crédit court depuis plusieurs années, la substitution peut être avantageuse sur les années restantes. Les jeunes emprunteurs et les profils « à faible risque » (non-fumeurs, salariés, sans antécédents médicaux) sont les grands gagnants de la délégation. Mais tous les profils, quels que soient les risques qu’ils incarnent, peuvent faire des économies : il suffit d’effectuer une simulation pour savoir si la substitution est pertinente et dans quelle proportion. En résumé Changer d’assurance emprunteur est une opportunité à ne pas négliger. Grâce à la loi Lemoine, la démarche est simplifiée et accessible à tous. En comparant les offres et en jouant sur la concurrence, vous pouvez alléger significativement le coût de votre crédit. En un mot : pour un même niveau de couverture, vous pouvez économiser plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros. Pourquoi s’en priver ?

Dézonage bancaire : acheter ici et emprunter ailleurs, possible mais difficile

Acheter un bien immobilier dans une région tout en contractant le crédit destiné au financement dans une autre : ce montage atypique séduit de plus en plus d’emprunteurs, attirés par des taux d’intérêt plus bas ou des conditions d’emprunt plus souples. Mais est-ce vraiment faisable ? Entre exigences bancaires, domiciliation, garanties, et réglementation, cette stratégie présente de nombreuses contraintes. Voici ce qu’il faut savoir avant de tenter l’aventure. Acheter dans une région, emprunter dans une autre : pourquoi ce choix ? Des taux immobiliers inégaux selon les régions Les taux d’intérêts des prêts immobiliers ne sont pas fixés de manière totalement uniforme sur le territoire. En pratique, certaines banques régionales ou agences locales appliquent des conditions plus avantageuses en fonction : du dynamisme local du marché immobilier de la concurrence entre établissements bancaires de la politique commerciale propre à chaque agence. Un emprunteur domicilié en Île-de-France peut ainsi constater que des taux proposés par les banques régionales et mutualistes situées en Bretagne sont plus attractifs. Optimiser son pouvoir d’achat immobilier En contractant un prêt dans une région où les conditions de financement sont plus souples, certains emprunteurs espèrent : bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas obtenir un montant d’emprunt plus élevé ou même raccourcir la durée de remboursement. À profil d’emprunteur identique, l’écart est généralement minime, 5 ou 10 points de base, mais sur une durée de remboursement souvent longue (20 ans et plus), l’économie finale est bien réelle. Prenons un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans contracté à Paris au taux de 3,36% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre le même crédit dans la région Sud-Ouest au taux nominal de 3,25%. Le coût des intérêts est de : Paris : 74 940 € Sud-Ouest : 72 254 € économie = 2 686 € Une pratique possible, mais qui soulève plusieurs obstacles Contracter un prêt immobilier dans une région différente de celle où se situe le bien est une pratique parfaitement légale : cela s’appelle le dézonage. En vertu de la liberté contractuelle, toute banque est libre d’octroyer un prêt immobilier à qui elle veut, dans les limites fixées par la loi. Mais de la théorie à la pratique, il y a un gouffre. Les banques privilégient les clients locaux La grande majorité des banques, notamment les réseaux mutualistes (Crédit Agricole, Banque Populaire, Caisse d’Épargne…), favorisent une logique territoriale. Elles financent en priorité des projets situés dans leur zone géographique d’influence. Autrement dit, une banque bretonne financera difficilement un achat immobilier en PACA, sauf cas particulier. Cette restriction repose sur : la connaissance du marché local la capacité à suivre le dossier en cas de litige ou revente la proximité avec le bien et le client. Des risques accrus pour la banque Financer un bien situé hors de sa région représente un risque accru pour l’établissement prêteur, notamment en cas : de non-remboursement du crédit de saisie ou de mise en vente du bien hypothéqué de procédure judiciaire. La distance complexifie les démarches de recouvrement ou de vente forcée, ce qui explique la frilosité des banques. Quelles conditions pour emprunter hors zone ? Avoir un bon profil emprunteur Un emprunteur souhaitant faire financer un bien à Paris par une banque à Lyon devra présenter un dossier irréprochable : revenus stables et élevés situation professionnelle sécurisée (CDI, fonction publique) taux d’endettement inférieur à 35 % apport personnel conséquent (minimum 10 % du prix du bien) bonne gestion bancaire. Le risque perçu doit être contrebalancé par la qualité du profil. Accepter une domiciliation bancaire Pour sécuriser la relation, certaines banques exigent la domiciliation des revenus. Cela signifie que l’emprunteur devra : ouvrir un compte courant dans l’agence prêteuse y faire virer ses salaires pendant toute la durée du prêt parfois souscrire des produits annexes (assurance habitation, assurance-vie…). Cette condition peut être contraignante, surtout si l’emprunteur est déjà engagé auprès d’une autre banque. Historique familial Les banques prennent en compte l’historique familial. Imaginons un jeune actif vivant en Île-de-France. Il souhaite acheter son premier logement et sollicite un prêt auprès de la banque de ses parents située à Bordeaux. Si l’historique bancaire parental est positif (actifs importants, placements financiers, assurances), l’établissement financera sans problème un projet immobilier hors de sa zone. Dézonage bancaire : quelles alternatives ? Faire appel à un courtier en crédit Un courtier en prêt immobilier dispose d’un large réseau de partenaires bancaires sur tout le territoire. Il peut ainsi orienter l’emprunteur vers des banques acceptant de financer un achat immobilier hors zone. Le courtier est aussi en mesure de : négocier des conditions avantageuses optimiser la présentation du dossier comparer les offres rapidement. Recourir à une banque nationale ou en ligne Les banques classiques non mutualistes (BNP Paribas, Société Générale, LCL…) ou les néobanques (Boursorama, Hello Bank, Fortuneo) ne s’attachent pas à la localisation géographique. Elles proposent des prêts immobiliers sur tout le territoire, avec des procédures 100 % dématérialisées. Ces solutions sont intéressantes pour les profils autonomes, à l’aise avec le numérique. Privilégier un investissement locatif Si l’achat vise un investissement locatif, certaines banques sont plus flexibles sur la localisation du bien. En effet, la logique patrimoniale (rentabilité, fiscalité, revente) peut primer sur la proximité géographique. L’emprunteur devra toutefois prouver : le potentiel locatif du bien la qualité de la zone d’investissement la rentabilité nette attendue. Quelles sont les limites réglementaires ? Pas d’interdiction légale Comme indiqué plus haut, aucune loi n’interdit de contracter un crédit immobilier dans une région pour acheter un bien dans une autre. Toutefois, les établissements bancaires sont libres d’accepter ou de refuser un dossier selon leurs propres critères internes. Ils doivent en revanche se conformer aux règles d’octroi. La vigilance du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) Depuis 2021, les règles du HCSF encadrent strictement les conditions de prêt immobilier : taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise durée du prêt limitée à 25 ans (sur dérogation jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux dès lors qu’il y a report de la jouissance du bien à compter de la date d’obtention du prêt) L’apport personnel ne fait l’objet d’aucune réglementation mais il est recommandé de poser 10 % minimum du montant de l’opération. Ces recommandations, bien qu’assouplies pour certains profils, limitent la souplesse des banques dans l’analyse des dossiers atypiques comme les financements hors zone. En résumé : le dézonage bancaire, possible mais réservé à certains profils Acheter ici et emprunter ailleurs est théoriquement possible, mais dans les faits, ce type de montage est complexe et rarement accepté. Il faut : un dossier solide une banque ouverte à cette pratique une stratégie bien ficelée Avant de se lancer, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel, courtier ou conseiller indépendant, pour maximiser ses chances d’obtenir un financement adapté. Conclusion Acheter ici et emprunter ailleurs reste un pari audacieux, qui peut séduire certains emprunteurs en quête de meilleures conditions. Mais face à la complexité du montage, l’accès à ce type de financement reste limité aux profils les plus solides et aux banques les plus souples. Pour réussir, une préparation minutieuse et une connaissance fine des pratiques bancaires locales sont indispensables. FAQ Peut-on contracter un prêt immobilier en ligne pour un achat dans une autre région ? Oui. Les banques en ligne sont souvent plus souples sur la localisation du bien, tant que le dossier est solide et bien présenté. Est-ce plus facile pour un investissement locatif ? Oui, certaines banques acceptent plus volontiers un prêt hors zone si l’achat concerne un bien destiné à la location. Faut-il obligatoirement domicilier ses revenus dans la banque prêteuse ? Pas toujours. Depuis 2019, la domiciliation ne peut plus être exigée contractuellement au-delà de 10 ans, mais elle reste une condition parfois imposée pour bénéficier d’un taux préférentiel.

Baisse taux BCE juin 2025 : vers un nouveau souffle pour le crédit immobilier ?

Une baisse des taux directeurs saluée par les professionnels

Des taux immobiliers toujours sous surveillance

Une politique de sélection plus stricte

Une reprise réelle du marché du crédit en 2025

Des incertitudes qui persistent

Un contexte favorable, mais pas pour tous

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