Quels sont les documents à prendre en compte avant de faire une offre d’achat ?


Transmettre une offre d'achat vous permet de vous positionner officiellement auprès du vendeur. Ce document n'est pas obligatoire mais montre votre intention et peut servir de base à la future transaction. Si la réglementation ne l'y oblige pas, le vendeur peut vous remettre certaines pièces qui sont très utiles à la rédaction de votre offre d'achat.

L'offre d'achat : poser les bases de la négociation

L'importance de l'offre d'achat est souvent minimisée au profit de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), mais ce document, qui doit être écrit pour être valable, engage le vendeur à vous céder le bien s'il accepte votre proposition, et vous engage en tant qu'acheteur dès lors que votre proposition a été acceptée. 

L'opération poursuit alors son cours avec la rédaction de l'avant-contrat qui vous protège en vous permettant de renoncer à l'acquisition dans un délai légal de rétractation de 10 jours.

L'offre d'achat doit être la plus complète possible et doit comporter les éléments suivants :

  • identité et coordonnées des parties
  • description du bien immobilier : type de bien, superficie en loi Carrez
  • prix proposé en euros
  • durée de validité de l'offre : de 1 à 2 semaines en général
  • mention "en l'absence d'acceptation de l'offre d'achat, celle s'éteindra à la date X à minuit".

Votre offre doit être accompagnée de la copie de l'annonce de vente et/ou des informations relatives au bien immobilier. Vous pouvez y insérer des conditions suspensives, relatives notamment à l'obtention d'un crédit immobilier ou de la vente par vos soins d'un premier logement. Ces précisions indispensables pour sécuriser l'opération seront incluses dans l'avant-contrat si elles n'ont pas été levées entre temps (vous avez obtenu votre financement par exemple).

Par cette offre d'achat, vous fixez un prix au bien qui vous est proposé, ce qui implique de pouvoir estimer le logement à sa juste valeur. Plusieurs documents vont vous aider à évaluer le logement sur des critères objectifs. Il en va de votre intérêt comme de celui du vendeur qu'il vous les remettre avant la rédaction de votre offre d'achat, même si la réglementation ne l'y oblige pas. C'est au plus tard à la signature de l'avant-contrat que la loi lui impose de vous transmettre ces pièces nécessaires à la transaction.

L'attestation de surface en loi Carrez

Depuis décembre 1996, toute vente d'un bien immobilier en copropriété (appartement, maison, local) est soumise à la loi Carrez, texte qui a rendu obligatoire la mention de la superficie privative du lot cédé dans les documents officiels (avant-contrat et acte de vente). Cela concerne tous les biens d'une superficie supérieure à 8m2, hors garage, cave, place de stationnement.

Le métrage loi Carrez n'est pas la surface habitable définie par le loi Boutin, qui se mentionne dans un bail de location. Il correspond à la superficie du bien situé sur un plancher clos et couvert d'une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, déduction faite des murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres, des marches et cages d'escalier. Les placards sont comptabilisés si leur hauteur sous plafond est de 1,80 m minimum. Les combles et les pièces mansardées dont la partie basse n'atteint pas la hauteur requise de 1,80 m ne sont pas pris en compte dans la surface déclarée en loi Carrez. Les terrasses et balcons n'entrent pas non plus dans le calcul de la surface privative.

Contrairement à d'autres diagnostics immobiliers, le vendeur n'est pas obligé de faire appel à un professionnel pour certifier le métrage Carrez ; il peut le faire lui-même, mais une erreur peut lui porter préjudice. Si la superficie mentionnée dans l'avant-contrat est inférieure de 5% ou plus à la surface réelle, l'acquéreur peut entamer une action pour réclamer une diminution du prix de vente au prorata des mètres carrés manquants.

Le Dossier de Diagnostic Technique

Tous les diagnostics obligatoires en cas de vente immobilières sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique ou DDT. Annexé à toute promesse de vente et à tout acte authentique, le DDT permet à l'acheteur de prendre sa décision en ayant une idée précise de la qualité et des défauts du bien qu'il convoite. 

En plus du métrage loi Carrez, le DDT doit contenir les diagnostics suivants :

  • le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) :
  • le diagnostic amiante : concerne tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • le diagnostic assainissement non collectif : concerne tous les immeubles non raccordés au réseau public ; durée de validité 3 ans.
  • le diagnostic plomb : concerne tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ; en présence de plomb supérieure aux seuils, la durée de validité est d'un an.
  • le diagnostic électricité : concerne les immeubles dont l'installation a été réalisée depuis 15 ans ; durée de validité de 3 ans.
  • le diagnostic ERP (État Risques et Pollution) : concerne tout immeuble visé par un arrêté préfectoral listant les communes concernées et les risques prévisibles ; durée de validité de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
  • le diagnostic gaz : concerne les immeubles dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ; durée de validité 3 ans.
  • le diagnostic termites : concerne tous les immeubles dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ; durée de validité 6 mois.
  • le diagnostic mérule : concerne tous les immeubles dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ; pas de durée fixée.

Le règlement de copropriété

Obligatoirement rédigé par un professionnel, un notaire par exemple, ce document précise les règles de fonctionnement de l'immeuble, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires. Il s'impose aux locataires et aux copropriétaires de l'immeuble, le syndic est en charge de son application.

Le règlement de copropriétaire contient 2 types d'informations :

  1. les règles de vie pratique : conditions de jouissance des parties privatives, utilisation des parties communes, destination de l'immeuble (usage mixte par exemple) ;
  2. les règles de gestion : répartition ds charges entre copropriétaires, règles relatives à l'administration des parties communes, inventaire des lots privatifs.

Le carnet d'entretien de la copropriété

Ce carnet obligatoire pour tout immeuble en copropriété, établi et tenu par le syndic, dresse la liste des informations techniques sur la maintenance et des travaux effectués et à venir dans l'immeuble. Utile aux copropriétaires actuels comme aux futurs, il permet de connaître l'état de l'immeuble et les coûts à prévoir

Conformément à l'article 45-1 de la loi du 18 juillet 1965, tout acheteur potentiel doit pouvoir consulter ce carnet d'entretien. La loi Alur a imposé qu'il soit annexé à l'avant-contrat et à l'acte définitif.

Les procès-verbaux des AG

Le syndic rédige un compte-rendu à la fin de chaque assemblée générale des copropriétaires. Le procès-verbal rend compte des décisions prises et doit être inscrit au sein d'un registre spécialement ouvert à cet effet par le syndic de la copropriété. Pensez à demander les procès-verbaux ordinaires et extraordinaires de trois dernières années.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier en copropriété, il est important de vous renseigner sur celle-ci, car elle est responsable de la gestion et du bon entretien de l'immeuble dans lequel se situe le logement qui vous intéresse. N'attendez pas la signature de l'avant-contrat de vente pour réclamer au vendeur les différents documents qui vous aideront à mieux estimer la valeur de l'appartement.