Prêt immobilier : 5 critères pour bien choisir son assurance emprunteur

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L’assurance emprunteur vous protège en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient de rembourser votre crédit immobilier. Le choix du contrat est fondamental pour être couvert en toutes circonstances. Le prix est un facteur important mais il n’est pas le seul critère à prendre en compte pour sélectionner le contrat parfaitement adapté à votre profil.

Les garanties de l’assurance de prêt immobilier

La souscription à l’assurance de prêt n’est pas une obligation légale mais elle est requise par la banque pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat (loi Lagarde) et à refuser l’assurance proposée par la banque pour souscrire à la place une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

Le contrat repose sur plusieurs garanties assurance de prêt immobilier : 2 garanties obligatoires auxquelles sont ajoutées en fonction des exigences de la banque 4 garanties facultatives.

Garanties obligatoires

La garantie décès rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur en cours de prêt.

La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) couvre la dépendance totale, c’est-à-dire que l’assuré n’est plus en mesure de travailler et de subvenir à ses besoins, et nécessite l’assistance d’une tierce personne pour les gestes essentiels du quotidien (se laver, se nourrir, se déplacer, etc.). Le capital restant dû est alors pris en charge par l’assurance.

Garanties facultatives

La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident après expiration du délai de franchise (voir plus bas).

La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) intervient en cas d’arrêt de travail prolongé, sous réserve que le taux d’invalidité soit compris entre 33% et moins de 66%.

La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) intervient en cas d’invalidité comprise entre 66% et moins de 100%.

La garantie perte d’emploi est rarement souscrite car assortie de conditions très restrictives pour un coût élevé ; elle ne peut être souscrite que par les emprunteurs en CDI et ne peut être activée qu’en cas de licenciement économique.

Il appartient à la banque de définir les garanties qui viendront compléter les garanties décès/PTIA. Au moment de votre demande de crédit, elle doit vous remettre une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties exigées pour l’octroi du financement. Libre à vous de rehausser le niveau de prestations en ajoutant des garanties ou/et en souscrivant les options proposées.

Délai de carence et délai de franchise en assurance emprunteur

Comme tout contrat d’assurance, l’assurance emprunteur est soumise à un délai de carence, c’est-à-dire une période entre la date de signature du contrat et la mise en jeu des garanties. Ce délai est appliqué pour éviter les effets d’aubaine et signifie que vous n’êtes pas couvert en cas de sinistre survenu dans l'intervalle. Le délai de carence est variable selon les compagnies et va de 1 à 12 mois. Durant cette période, vous êtes redevable de la cotisation.

Le suicide n’est jamais couvert par l’assurance de prêt immobilier durant la première année du contrat ; il est toutefois garanti sans délai dans le cadre d’un prêt de moins de 120 000€ destiné au financement de la résidence principale.

À l’expiration du délai de carence, tout sinistre lié à une protection souscrite est couvert, mais un délai de franchise assurance de prêt immobilier est appliqué, qui commence à la date de survenance du sinistre. Il va de 15 à 180 jours pour la garantie ITT. Si vous souscrivez la garantie ITT assortie d’une franchise de 60 jours, vous ne pouvez prétendre à une indemnisation qu’à partir du 61ème jour, sous réserve que le délai de carence soit expiré.

Plus le délai de franchise est court, plus la cotisation est élevée. Seules les garanties décès et PTIA ne sont pas assujettis au délai de franchise.

Les limites à l’indemnisation

La limite d’âge

Les conditions générales varient d’un contrat à l’autre. Les différences entre un contrat groupe et un contrat individuel se situent notamment au niveau de la limite d’âge. Pour la plupart des contrats bancaires, la garantie décès cesse à 70 voire 75 ans, contre 85 voire 90 ans pour les offres alternatives.

Quel que soit le type de contrat, les prestations des autres garanties cessent quand l’assuré fait valoir ses droits à la retraite, et au plus tard à ses 65 ans. Certains contrats plus généreux comme l’assurance de prêt immobilier April, prévoient une limite d’âge au 31 décembre de l’année du 71ème anniversaire de l’assuré en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée.

Le plafonnement de l’indemnisation

Le contrat d’assurance emprunteur prévoit des limites pour la prise en charge des échéances de prêt en cas d’incapacité ou d’invalidité. L’assureur est libre de fixer un plafond de garantie qui correspond au montant maximal indemnisé en cas de sinistre. Il peut être exprimé en pourcentage de la mensualité ou par un montant. Il peut donc ne pas couvrir l'intégralité de la mensualité. Pour les garanties décès et PTIA, il correspond au capital restant dû.

Les exclusions de garantie

Lors de la souscription à l’assurance de prêt, vous remplissez un questionnaire qui va donner de précieuses informations à l’assureur pour établir une proposition d’assurance et un tarif en conséquence. Âge, taille, poids, état de santé, fumeur ou non-fumeur, profession, pratique d’un sport à risques, etc., vous devez répondre aux questions formulées en toute bonne foi et ne rien omettre, auquel cas le contrat pourrait être frappé de nullité (article L-113-8 du code des assurances).

En fonction des risques identifiés, l’assureur peut appliquer des exclusions de garantie. C’est notamment le cas des métiers à risques (militaire, policier, professions de sécurité, marin-pêcheur, ouvrier du bâtiment, etc.) et des sports considérés comme dangereux (voile, escalade, parapente, etc.). Certaines compagnies proposent des contrats sur-mesure pour les métiers à risques sans exclusion de garantie.

Une exclusion de garantie présente dans tous les contrats d’assurance emprunteur concerne les maladies non objectivables (MNO). Les affections disco-vertébrales (hernie, sciatique, lombalgie, cervicalgie, etc.), et les pathologies psychologiques et psychiatriques (fatigue chronique, burn-out, dépression) ne sont pas couvertes par les garanties invalidité/incapacité, sauf si elles ont fait l’objet d’un rachat d’exclusion, une option souvent proposée par les contrats alternatifs que l'emprunteur peut souscrire moyennant une surprime assurance de prêt.

Le choix de la quotité

En cas d’emprunt seul, l’assurance doit obligatoirement couvrir l’intégralité des sommes prêtées. À deux, le prêt doit également être garanti à 100% mais la répartition se fait sur deux têtes. Chacun peut être couvert à hauteur de 100%, auquel cas le coût de l’assurance est doublé. En fonction des risques incarnés par chacun, cette répartition peut être modulée : 50% sur chaque tête, ou une quotité assurance emprunteur inégale sous réserve que la somme des deux quotités totalise au moins 100%.

Le coût de l’assurance emprunteur

Dernier point et non des moindres, le coût de l’assurance de prêt immobilier représente en moyenne un tiers du coût global de votre crédit, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce coût est déterminé par l’assureur en fonction de votre profil. Les jeunes actifs en bonne santé paient leur assurance jusqu’à dix fois moins cher que les seniors. Indépendamment de tous critères propres à l’emprunteur, les contrats alternatifs sont entre deux et trois fois moins onéreux que les contrats groupe bancaires.

Puisque vous bénéficiez du libre choix du contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et obtenez plusieurs devis correspondant à votre profil au meilleur prix.

Sachez par ailleurs que l’assurance emprunteur est résiliable à tout moment et sans frais en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. L’opportunité vous est donnée de payer jusqu’à 70% moins cher votre assurance emprunteur en substituant le contrat bancaire par une formule individuelle plus compétitive, qui respecte les exigences de la banque.

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Les femmes concernées par un cancer du sein sont considérées comme des profils à risques accrus par les assureurs. Et sans assurance de prêt immobilier, pas de financement bancaire. Cette couverture vise à garantir les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur dans les situations suivantes : décès, invalidité et incapacité de travail (voire perte d’emploi). Le cancer doit obligatoirement être déclaré dans le questionnaire de santé. L’emprunteur devra fournir à l’assureur des compléments d’information (stade de la maladie, marqueurs biologiques, imagerie, bilan histologique, etc.) qui vont lui permettre de prendre sa décision : acceptation ou refus d’assurance de prêt. La décision du médecin-conseil de l’assureur dépend de la taille de la tumeur, de son type et de son origine. Selon l’état de la maladie et du temps de traitement, l’assureur formule un refus ou décide que le risque aggravé impose l’application d’une surprime assurance de prêt immobilier allant de 50% à 200% sur la garantie décès, avec, parfois, une exclusion sur les garanties PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Sans co-emprunteur dépourvu de risques aggravés, les femmes victimes d’un cancer qui empruntent seules affrontent les pires difficultés pour accéder à l’assurance et au crédit immobilier en raison des risques de décès prématuré. Heureusement, grâce aux progrès médicaux, les chances de survie à 5 ans sont de 99% pour les femmes dépistées à un stade précoce. Comment fonctionne l’assurance emprunteur en cas de cancer ? Le cancer dans le cadre d'une demande de prêt immobilier relève nécessairement de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui apporte des solutions d’assurance aux personnes touchées par la maladie ou handicapées, notamment les femmes atteintes d’un cancer du sein. Pour en bénéficier, il faut remplir deux conditions : La part assurée du prêt immobilier en lien avec l’achat de la résidence principale ne doit pas excéder 420 000€ ; Le prêt arrive à échéance avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. La convention Aeras repose sur une grille de référence qui encadre les conditions d’accès à une assurance emprunteur. La grille applicable depuis septembre 2023 fixe les délais d’accès à l’assurance à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. L’assurance est accordée sans surprime ni exclusion après un an en cas de cancer in situ respectant les types histologiques et stades de référence suivants : Carcinome lobulaire ou canalaire in situ strict sans caractère micro-infiltrant ; traitement selon le consensus HAS/INCa réalisé Carcinome canalaire in situ présentant lors de l’exérèse chirurgicale une ou plusieurs zones de micro-invasion (rupture de la membrane basale) n’excédant pas 1 mm (dans le plus grand axe) et dont l'exploration axillaire (ganglion sentinelle ou curage axillaire) ne montre pas d'envahissement du ou des ganglions prélevés ; traitement selon le consensus HAS/INCa réalisé. Pour les cancers du sein infiltrants répondant à la définition suivante, le délai d’accès est de 3 ans, avec application d’une surprime de 100% sur les garanties décès, PTIA et invalidité/incapacité : Carcinome lobulaire ou canalaire infiltrant : - Stade I* [pT1N0M0] : Plus grand diamètre tumoral ≤ 20 mm Absence d’envahissement ganglionnaire ou seule présence de cellules isolées ≤ 0,2mm Absence de métastases à distance - Grade SBR I et II - Reprise sans restriction médicale de l’activité sans interruption supérieure à 3 mois depuis un an. Les conditions d’accès à l’assurance emprunteur sur la base des surcoûts mentionnés sont subordonnées à l’absence d'autres facteurs de risques. Cancer et droit à l’oubli La loi Lemoine a instauré de nouvelles règles en 2022 pour les personnes touchées par un cancer. En place depuis 2016, le droit à l’oubli a été amélioré. Ce droit, qui permet de ne pas déclarer un cancer dans le questionnaire de santé, est désormais accordé passé 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, au lieu de 10 auparavant. Il a par ailleurs été élargi aux personnes guéries d’une hépatite virale C. Ce dispositif s’applique sous réserve que l’échéance du contrat d’assurance intervienne avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes éligibles au droit à l’oubli n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie et si jamais elles le faisaient, il est formellement interdit à l’assureur d’en tenir compte pour formuler une réponse et appliquer une tarification. En revanche, les autres pathologies et facteurs de risque, les situations d’incapacité ou d’invalidité, qu’ils soient ou non en lien avec l’affection relevant du droit à l’oubli, doivent être déclarés à l’assureur dans le formulaire de souscription, et font l’objet d’une décision adaptée en termes de garanties et de tarif. À noter que les effets secondaires de la maladie cancéreuse ou de l’hépatite C ne sont pas couverts par le droit à l’oubli et sont donc à déclarer. La loi Lemoine a également instauré la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée est inférieure à 200 000€ (seuil de 400 000€ pour les emprunts en couple avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête) ; Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Les personnes autrefois stigmatisées par leur état de santé échappent ainsi au questionnaire de santé si elles respectent ces deux limites. Changer d’assurance pour payer moins cher La loi Lemoine améliore non seulement l’accès à l’assurance crédit aux personnes pénalisées par leur état de santé, mais elle renforce aussi les droits de tous les emprunteurs. Elle permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir attendre la date d’échéance. L’opportunité est ainsi donnée à tout emprunteur de réduire le coût de cette dépense contrainte. Si vous avez souscrit une assurance au prix fort en raison de votre état de santé, mais que vous êtes désormais guéri, faites valoir les dispositifs de la loi Lemoine et résiliez l’assurance en cours pour la substituer par un contrat individuel mieux adapté à votre situation et à un prix plus compétitif. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché. Source Convention Aeras

Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 % Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier, espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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