Assurance emprunteur : comment payer jusqu’à 70% moins cher ?

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L’accès au crédit immobilier est devenu plus compliqué en 2023 suite à la hausse marquée des taux d’intérêts à laquelle on ajoute la problématique de l’usure. Pour surmonter l’obstacle et faire baisser le coût du crédit, une seule solution : la délégation d’assurance emprunteur. En souscrivant une assurance externe souvent beaucoup moins chère que celle de la banque, vous optimisez vos chances de décrocher le financement de votre projet immobilier.

Hausse des taux et usure : ça coince pour le crédit immobilier !

Amorcée début 2022, la remontée des taux d’intérêts semble sans fin. Chaque mois, sans exception, les valeurs gagnent en moyenne une vingtaine de points de base, passant de 1% sur 20 ans fin 2021 à plus de 3,50% en juin 2023 sur la durée de 20 ans (hors assurance de prêt et coût des sûretés). En un an et demi, les emprunteurs ont perdu 20% de capacité d'emprunt.

Un taux à près de 4% n’est pas en soi un obstacle pour emprunter. Cela reste inférieur au niveau de l’inflation (5,1% sur un an en mai 2023). En revanche, le frein est mis par le taux d’usure dont la révision trimestrielle n’était pas en rythme avec l’envolée des taux d’intérêts. Pour bien comprendre le problème, rappelons que le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi du crédit. Le TAEG est l’agrégation de tous les frais liés à l’obtention du financement, les intérêts additionnées des frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, garantie, etc.).

Pour tenter de fluidifier l’accès au crédit immobilier, la Banque de France décide de mensualiser le taux d’usure à partir de février 2023 pour une durée provisoire de six mois, qui a été tout récemment prolongée jusqu’à fin 2023. La nouvelle hausse du taux d’usure en juin 2023 s’inscrit dans cette logique mathématique : les taux d’intérêts augmentent donc l’usure progresse. Mais la marge de manœuvre est souvent insuffisante compte tenu du temps de retard des données utilisées pour le calcul de l’usure avec la réalité du terrain.

En juin 2023, le taux d’usure est fixé à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Avec un taux d’emprunt de 3,70% sur 20 ans, ce qui est meilleur que le taux moyen constaté, il reste à peine 100 points pour intégrer les autres frais imposés, ce qui peut être trop juste en fonction du profil de l’emprunteur. Le problème se creuse si vous empruntez sur 25 ans, car le taux d’usure reste le même.

Voyons comment le libre choix de l’assurance emprunteur permet de détendre cette tension sur le TAEG.

Délégation d’assurance emprunteur pour économiser

Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut souscrire une assurance autre que celle proposée par sa banque. En vertu de la loi Lagarde, vous avez le droit de refuser l’assurance bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

L’assurance de prêt est une dépense obligatoire si l’on veut décrocher son crédit immobilier. Deuxième coût après les intérêts, elle est malheureusement souvent reléguée au second plan par l’emprunteur, focalisé sur la négociation du taux nominal et l’obtention de son financement dans les plus brefs délais.

En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Destinée à sécuriser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, incapacité de travail et invalidité), elle coûte plus cher en cas de risques accrus (âge, santé, profession). Et parmi tous les frais compris dans le TAEG, l’assurance représente le seul levier significatif d’économies compte tenu de son poids dans le coût global.

À garanties équivalentes, une assurance individuelle est jusqu’à trois fois moins onéreuse que l’offre groupe bancaire. En mettant les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous constatez le delta qui sépare les formules alternatives de l’assurance présentée par votre banque. Pour bien mettre en balance les offres, appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par le prêteur : ce document contient la liste et le niveau des garanties exigées pour l’octroi du prêt.

Prenons deux exemples pour illustrer l’intérêt financier de souscrire une assurance externe :

 

  • Profil 1 : cadre de 30 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur, qui emprunte 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,75%

  • Profil 2 : couple de 42 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur, qui emprunte 450 000€ sur 25 ans au taux nominal de 3,90% ; assurance avec une quotité à 50% sur chaque tête

 

 

Taux assurance bancaire

TAEG* avec assurance bancaire

Taux assurance déléguée

TAEG* avec assurance déléguée

Gain

Profil 1

0,34%

4,37%

0,11%

4%

11 500€

Profil 2

0,54%

4,80%

0,13%

4,17%

46 065€

*TAEG hors frais de dossier et garantie

Le profil 2 n’obtient pas son crédit immobilier s’il est couvert par l’assurance bancaire, car le TAEG excède l’usure avant même de pouvoir ajouter les autres frais. Avec une assurance déléguée 70% moins chère, le TAEG se situe largement sous l’usure et le couple peut même rehausser la quotité d’assurance de prêt à 100% sur chaque tête pour optimiser sa protection : le gain est alors divisé par deux.

La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023, cela reste toutefois la seule option pertinente pour tirer drastiquement le TAEG vers le bas et décrocher le graal.

Si vous détenez un prêt immobilier, profitez vous aussi de la délégation d’assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine qui fête sa première année. Ce texte réglementaire entré en vigueur le 1er juin 2022 vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance du contrat. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour constater tout le bénéfice financier de substituer l’assurance bancaire par une offre externe beaucoup plus compétitive.

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Mutuelle senior sans délai de carence : pour une couverture immédiate en 2024

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Le mécanisme de carence est couramment utilisé en assurance santé, emprunteur, et prévoyance pour éviter les abus et garantir la viabilité financière des assureurs. Il est instauré en mutuelle santé pour éviter les comportements opportunistes où une personne souscrit une assurance uniquement lorsqu'elle a besoin de soins coûteux imminents. Ce dispositif permet aux assureurs de maintenir l'équilibre financier en évitant des remboursements immédiats de frais élevés sans avoir perçu suffisamment de cotisations. Le délai de carence garantit ainsi une répartition plus équitable des coûts et stabilise le système de mutualisation des risques. Pour les assurés, bien comprendre ce délai est crucial afin de ne pas être pris au dépourvu et de planifier leurs soins de santé en conséquence. Quels postes de soins appliquent un délai de carence ? En mutuelle santé, plusieurs postes de soins peuvent être soumis à un délai de carence. Sont principalement concernés les soins les plus coûteux : Soins dentaires : Les frais importants comme les prothèses dentaires, les couronnes et les implants sont souvent soumis à un délai de carence. Cela permet à l’assureur de se prémunir contre les souscriptions opportunistes juste avant des traitements coûteux. Optique : Les remboursements pour les lunettes et les lentilles peuvent également être assujettis à un délai de carence. Ce délai permet d’éviter que les assurés ne souscrivent une mutuelle uniquement lorsqu'ils ont besoin de renouveler leurs équipements optiques. Hospitalisation : Certains contrats de mutuelle santé prévoient un délai de carence pour la prise en charge des frais d’hospitalisation, incluant les interventions chirurgicales planifiées. Cela protège l’assureur contre les abus et garantit une meilleure gestion des coûts. Médecines douces : Les remboursements pour les consultations de médecines alternatives comme l’ostéopathie, la chiropraxie, ou l’acupuncture peuvent être soumis à un délai de carence, limitant ainsi les demandes de remboursement immédiates. Maternité : Les frais liés à la grossesse et à l’accouchement peuvent également être soumis à un délai de carence pour éviter que les futures mamans ne souscrivent une mutuelle uniquement pour bénéficier de ces remboursements. Ces délais varient selon les assureurs et les contrats, et oscillent entre 1 et 12 mois. Il est donc essentiel de bien lire les conditions générales avant de souscrire une mutuelle santé. Le délai de carence moyen est de 3 mois pour les soins optiques, 6 mois pour les soins dentaires, 9 mois pour les soins de grossesse et jusqu’à 12 mois pour les soins auditifs. Pourquoi souscrire une mutuelle à effet immédiat ? Souscrire une mutuelle sans délai de carence peut être particulièrement avantageux pour différents profils d'assurés. Personnes ayant des besoins de soins immédiats : Ceux qui anticipent des frais médicaux imminents, comme des interventions chirurgicales, des soins dentaires importants ou des traitements de longue durée, bénéficient grandement d'une mutuelle sans délai de carence. Cela leur permet d’être couverts dès le début du contrat et d’éviter des dépenses médicales élevées non remboursées. Familles avec de jeunes enfants : Les parents de jeunes enfants, souvent sujets à des consultations pédiatriques fréquentes et à des soins divers (orthodontie, lunettes, etc.), peuvent trouver une mutuelle sans délai de carence essentielle pour éviter des frais importants dès la souscription. 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Une mutuelle sans délai de carence est essentielle pour ceux qui ont des besoins de soins urgents et spécifiques, offrant une tranquillité d’esprit et une sécurité financière dès le début de la couverture. On peut également ajouter les assurés dont la mutuelle a été résiliée, les personnes qui souscrivent une complémentaire santé pour la première fois, et bien entendu, tous ceux qui changent de mutuelle. Pour mémoire, vous pouvez résilier votre mutuelle individuelle à tout moment, sans frais ni pénalités, après une année de souscription. Bon à savoir : si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé, vous êtes couvert obligatoirement par la mutuelle collective souscrite par l’employeur pour l’ensemble de son personnel. Conformément à la réglementation, cette couverture est à effet immédiat. Comment trouver une mutuelle senior sans délai d’attente en 2024 ? Les seniors sont particulièrement concernés par les bénéfices de la mutuelle sans carence. 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Crise du logement 2024 : élargissement du PTZ à près de 700 villes

Un arrêté gouvernemental publié jeudi 12 juillet reclasse 688 communes en zone tendue en matière de logement. Cela permet aux ménages emprunteurs localisés dans ces villes d’accéder au prêt à taux zéro pour financer l’achat de leur résidence principale. Cette mesure est une réponse à la crise du logement qui frappe notre pays depuis plus de deux ans. Nouveau zonage : une réponse à la crise du logement Le zonage en zones tendues a été mis en place pour répondre à la crise du logement dans les zones où la demande dépasse largement l'offre. Ces zones, principalement urbaines et métropolitaines, connaissent une pression démographique et économique forte, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des difficultés d'accès au logement pour les habitants. L'objectif principal du zonage en zones tendues (A, A bis et B1) est de réguler le marché immobilier et de favoriser la construction de nouveaux logements pour répondre à la demande croissante. Il permet également de mettre en place des dispositifs spécifiques, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), l'encadrement des loyers et des mesures fiscales avantageuses pour inciter les investisseurs à développer des projets immobiliers (loi Pinel). En améliorant l'offre de logements, ce zonage vise à faciliter l'accès à un habitat décent et abordable, tout en contribuant à la mixité sociale et à la cohésion urbaine. Il s'agit d'un outil crucial pour équilibrer le marché immobilier dans les zones à forte tension. Élargissement du PTZ : 3 millions de ménages supplémentaires concernés Face à la crise de l’immobilier et du logement qui touche le pays depuis deux ans, le gouvernement vient de publier un arrêté qui reclasse 688 communes en zone tendue (A, A bis ou B1). Ces villes s’ajoutent aux 177 autres déjà reclassées en octobre dernier. Ce reclassement en zone tendue de plus de 850 communes doit permettre l’accès à la propriété à 3 millions de ménages supplémentaires, soit un total d’environ 30 millions de foyers potentiellement éligibles au PTZ. Dans le détail, se sont 675 communes qui migrent en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis. La liste des villes reclassées est consultable en ligne sur le Journal Officiel (arrêté du 5 juillet 2024 modifiant le classement des zones géographiques dites A/B/C). Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ est une aide financière mise en place par l'État français pour faciliter l'accès à la propriété immobilière. Destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, le PTZ permet de financer une partie de l'achat d'un logement sans intérêts ni frais de dossier, et vient toujours en complément d’un crédit amortissable classique. Le PTZ ne peut financer seul l'acquisition du logement, quel que soit son prix. Le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources, c'est-à-dire que les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la localisation du bien immobilier et de la composition du foyer. Le montant du PTZ est également déterminé par ces critères, ainsi que par le type de logement (neuf ou ancien avec travaux). Le PTZ 2024 peut couvrir jusqu'à 50% du coût total de l'opération. La durée de remboursement du PTZ est de 10 à 25 ans, avec une période de différé de remboursement possible jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus. La version 2024 recentre le PTZ sur les logements neufs en habitat collectif. Le dispositif permet toujours d’acquérir un bien ancien avec travaux mais uniquement en zones B2 et C. La maison individuelle ne peut plus être financée grâce au PTZ, et ce, quelle que soit la localisation.  

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Taux en baisse et changement d’assurance emprunteur : des économies sur votre prêt immobilier en 2024

La capacité d’emprunt s’améliore grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis le début de l’année 2024. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez peut-être envisager de renégocier le taux nominal pour réduire la facture. Profitez en complément du levier du changement d’assurance emprunteur pour optimiser les économies. Renégocier son prêt immobilier grâce à la baisse des taux Après deux années de hausse constante, les taux d’intérêts du crédit immobilier ont entamé leur décrue en janvier dernier. L’amélioration des conditions monétaires (taux de la Banque Centrale Européenne, maîtrise de l’inflation) a permis aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux à la baisse, ce qui avantage la capacité d’emprunt des ménages. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,21% en décembre 2023 à 3,73% en juin 2024, soit un recul de 48 points de base. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûtait alors 96 209€ d’intérêts, contre 84 087€ actuellement, soit un gain de 14,4%. Si vous avez contracté un prêt immobilier fin 2023, au plus fort de la remontée de taux, vous pouvez envisager de renégocier le taux avec votre banque ou de faire racheter le crédit par un établissement concurrent. Dans l’absolu, la renégociation ou le rachat de prêt immobilier est pertinent si les 3 conditions suivantes sont remplies : Vous êtes dans le premier tiers de remboursement, voire la première moitié si le montant est élevé : c’est durant cette période que les mensualités de crédit sont principalement constituées d’intérêts. L’écart entre le taux actuel et le taux que vous pouvez obtenir est d’au moins 0,70%, voire 1% : le différentiel doit être suffisant pour couvrir les frais liés au rachat de prêt immobilier (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie, frais de courtage). Le capital restant dû est au moins de 50 000€. Faites des simulations en ligne et prenez rendez-vous avec un courtier pour vous aider dans cette démarche. Cet expert saura à quelle porte frapper pour négocier les meilleures conditions. Changer son assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine L’assurance emprunteur est le coût caché de votre crédit immobilier, mais sachez qu’elle représente la deuxième dépense après les intérêts. D’où l’importance de la négocier. Malgré le libre choix du contrat introduit par la loi Lagarde, l’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance de groupe proposée par la banque, et ce, alors le tarif est jusqu’à quatre fois plus élevé que ceux des offres externes individualisées. Comme il est difficile pour l'emprunteur de négocier l’assurance lors de la demande de financement, le législateur a instauré le changement en cours de prêt. Depuis 2022, la loi Lemoine permet ainsi de substituer l’assurance bancaire à tout moment par une formule concurrente plus compétitive. Vous pouvez ainsi optimiser le coût de votre crédit immobilier. Notez que le changement d’assurance emprunteur est systématique si vous faites racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Celui-ci vous proposera d’emblée son contrat maison que vous êtes libre de souscrire ou de refuser si vous trouvez une offre à garanties au moins équivalentes. Conseil : pour éviter de compromettre le rachat de votre crédit immobilier, souscrivez à l’assurance du prêteur et changez dans la foulée. La substitution peut se faire dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Quelles économies avec le changement d’assurance emprunteur ? L’intérêt de changer d’assurance emprunteur est d’abord financier. Avec des offres entre deux et quatre fois moins chères, les assureurs alternatifs concurrencent largement les bancassureurs et leurs contrats mutualisés. Sur la durée restante de remboursement, la substitution d’assurance peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies. Prenons l’exemple d’un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,34%. L’assurance lui coûte 57€ par mois pour un total de 13 600€. En optant le mois suivant pour une assurance individuelle au taux de 0,09% (taux moyen constaté chez Magnolia.fr pour ce type de profil), il économise 10 000€ ! Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024 pour constater le gain potentiel à changer d’assurance emprunteur le plus tôt après avoir signé le contrat. Comment changer d’assurance de prêt immobilier ? Rien de plus simple. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, puis de sélectionner le devis d’assurance le plus compétitif qui répond aux exigences de la banque. Rappelons que l’acceptation par le prêteur d’une assurance déléguée repose sur une condition sine qua non : l’équivalence de niveau de garanties, ce qui signifie que le nouveau contrat doit présenter une couverture en tout point équivalente à celle de l’ancien. L’équivalence de garanties reste toutefois une notion complexe sur laquelle les banques ne se privent pas de jouer pour faire échouer une demande de substitution. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance emprunteur pour trouver le contrat adéquat qui satisfait à vos besoins et aux contraintes formulées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser, et motiver par écrit tout éventuel refus, formulé uniquement sur la base des garanties assurance emprunteur. En cas d’acceptation, la rédaction de l’avenant au contrat est gratuite.