L’accès au crédit immobilier est devenu plus compliqué en 2023 suite à la hausse marquée des taux d’intérêts à laquelle on ajoute la problématique de l’usure. Pour surmonter l’obstacle et faire baisser le coût du crédit, une seule solution : la délégation d’assurance emprunteur. En souscrivant une assurance externe souvent beaucoup moins chère que celle de la banque, vous optimisez vos chances de décrocher le financement de votre projet immobilier.
Hausse des taux et usure : ça coince pour le crédit immobilier !
Amorcée début 2022, la remontée des taux d’intérêts semble sans fin. Chaque mois, sans exception, les valeurs gagnent en moyenne une vingtaine de points de base, passant de 1% sur 20 ans fin 2021 à plus de 3,50% en juin 2023 sur la durée de 20 ans (hors assurance de prêt et coût des sûretés). En un an et demi, les emprunteurs ont perdu 20% de capacité d'emprunt.
Un taux à près de 4% n’est pas en soi un obstacle pour emprunter. Cela reste inférieur au niveau de l’inflation (5,1% sur un an en mai 2023). En revanche, le frein est mis par le taux d’usure dont la révision trimestrielle n’était pas en rythme avec l’envolée des taux d’intérêts. Pour bien comprendre le problème, rappelons que le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi du crédit. Le TAEG est l’agrégation de tous les frais liés à l’obtention du financement, les intérêts additionnées des frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, garantie, etc.).
Pour tenter de fluidifier l’accès au crédit immobilier, la Banque de France décide de mensualiser le taux d’usure à partir de février 2023 pour une durée provisoire de six mois, qui a été tout récemment prolongée jusqu’à fin 2023. La nouvelle hausse du taux d’usure en juin 2023 s’inscrit dans cette logique mathématique : les taux d’intérêts augmentent donc l’usure progresse. Mais la marge de manœuvre est souvent insuffisante compte tenu du temps de retard des données utilisées pour le calcul de l’usure avec la réalité du terrain.
En juin 2023, le taux d’usure est fixé à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Avec un taux d’emprunt de 3,70% sur 20 ans, ce qui est meilleur que le taux moyen constaté, il reste à peine 100 points pour intégrer les autres frais imposés, ce qui peut être trop juste en fonction du profil de l’emprunteur. Le problème se creuse si vous empruntez sur 25 ans, car le taux d’usure reste le même.
Voyons comment le libre choix de l’assurance emprunteur permet de détendre cette tension sur le TAEG.
Délégation d’assurance emprunteur pour économiser
Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut souscrire une assurance autre que celle proposée par sa banque. En vertu de la loi Lagarde, vous avez le droit de refuser l’assurance bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes.
L’assurance de prêt est une dépense obligatoire si l’on veut décrocher son crédit immobilier. Deuxième coût après les intérêts, elle est malheureusement souvent reléguée au second plan par l’emprunteur, focalisé sur la négociation du taux nominal et l’obtention de son financement dans les plus brefs délais.
En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Destinée à sécuriser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, incapacité de travail et invalidité), elle coûte plus cher en cas de risques accrus (âge, santé, profession). Et parmi tous les frais compris dans le TAEG, l’assurance représente le seul levier significatif d’économies compte tenu de son poids dans le coût global.
À garanties équivalentes, une assurance individuelle est jusqu’à trois fois moins onéreuse que l’offre groupe bancaire. En mettant les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous constatez le delta qui sépare les formules alternatives de l’assurance présentée par votre banque. Pour bien mettre en balance les offres, appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par le prêteur : ce document contient la liste et le niveau des garanties exigées pour l’octroi du prêt.
Prenons deux exemples pour illustrer l’intérêt financier de souscrire une assurance externe :
-
Profil 1 : cadre de 30 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur, qui emprunte 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,75%
-
Profil 2 : couple de 42 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur, qui emprunte 450 000€ sur 25 ans au taux nominal de 3,90% ; assurance avec une quotité à 50% sur chaque tête
|
|
Taux assurance bancaire |
TAEG* avec assurance bancaire |
Taux assurance déléguée |
TAEG* avec assurance déléguée |
Gain |
|
Profil 1 |
0,34% |
4,37% |
0,11% |
4% |
11 500€ |
|
Profil 2 |
0,54% |
4,80% |
0,13% |
4,17% |
46 065€ |
*TAEG hors frais de dossier et garantie
Le profil 2 n’obtient pas son crédit immobilier s’il est couvert par l’assurance bancaire, car le TAEG excède l’usure avant même de pouvoir ajouter les autres frais. Avec une assurance déléguée 70% moins chère, le TAEG se situe largement sous l’usure et le couple peut même rehausser la quotité d’assurance de prêt à 100% sur chaque tête pour optimiser sa protection : le gain est alors divisé par deux.
La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023, cela reste toutefois la seule option pertinente pour tirer drastiquement le TAEG vers le bas et décrocher le graal.
Si vous détenez un prêt immobilier, profitez vous aussi de la délégation d’assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine qui fête sa première année. Ce texte réglementaire entré en vigueur le 1er juin 2022 vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance du contrat. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour constater tout le bénéfice financier de substituer l’assurance bancaire par une offre externe beaucoup plus compétitive.
