Assurance emprunteur : comment payer jusqu’à 70% moins cher ?

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L’accès au crédit immobilier est devenu plus compliqué en 2023 suite à la hausse marquée des taux d’intérêts à laquelle on ajoute la problématique de l’usure. Pour surmonter l’obstacle et faire baisser le coût du crédit, une seule solution : la délégation d’assurance emprunteur. En souscrivant une assurance externe souvent beaucoup moins chère que celle de la banque, vous optimisez vos chances de décrocher le financement de votre projet immobilier.

Hausse des taux et usure : ça coince pour le crédit immobilier !

Amorcée début 2022, la remontée des taux d’intérêts semble sans fin. Chaque mois, sans exception, les valeurs gagnent en moyenne une vingtaine de points de base, passant de 1% sur 20 ans fin 2021 à plus de 3,50% en juin 2023 sur la durée de 20 ans (hors assurance de prêt et coût des sûretés). En un an et demi, les emprunteurs ont perdu 20% de capacité d'emprunt.

Un taux à près de 4% n’est pas en soi un obstacle pour emprunter. Cela reste inférieur au niveau de l’inflation (5,1% sur un an en mai 2023). En revanche, le frein est mis par le taux d’usure dont la révision trimestrielle n’était pas en rythme avec l’envolée des taux d’intérêts. Pour bien comprendre le problème, rappelons que le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi du crédit. Le TAEG est l’agrégation de tous les frais liés à l’obtention du financement, les intérêts additionnées des frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, garantie, etc.).

Pour tenter de fluidifier l’accès au crédit immobilier, la Banque de France décide de mensualiser le taux d’usure à partir de février 2023 pour une durée provisoire de six mois, qui a été tout récemment prolongée jusqu’à fin 2023. La nouvelle hausse du taux d’usure en juin 2023 s’inscrit dans cette logique mathématique : les taux d’intérêts augmentent donc l’usure progresse. Mais la marge de manœuvre est souvent insuffisante compte tenu du temps de retard des données utilisées pour le calcul de l’usure avec la réalité du terrain.

En juin 2023, le taux d’usure est fixé à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Avec un taux d’emprunt de 3,70% sur 20 ans, ce qui est meilleur que le taux moyen constaté, il reste à peine 100 points pour intégrer les autres frais imposés, ce qui peut être trop juste en fonction du profil de l’emprunteur. Le problème se creuse si vous empruntez sur 25 ans, car le taux d’usure reste le même.

Voyons comment le libre choix de l’assurance emprunteur permet de détendre cette tension sur le TAEG.

Délégation d’assurance emprunteur pour économiser

Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut souscrire une assurance autre que celle proposée par sa banque. En vertu de la loi Lagarde, vous avez le droit de refuser l’assurance bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

L’assurance de prêt est une dépense obligatoire si l’on veut décrocher son crédit immobilier. Deuxième coût après les intérêts, elle est malheureusement souvent reléguée au second plan par l’emprunteur, focalisé sur la négociation du taux nominal et l’obtention de son financement dans les plus brefs délais.

En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Destinée à sécuriser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, incapacité de travail et invalidité), elle coûte plus cher en cas de risques accrus (âge, santé, profession). Et parmi tous les frais compris dans le TAEG, l’assurance représente le seul levier significatif d’économies compte tenu de son poids dans le coût global.

À garanties équivalentes, une assurance individuelle est jusqu’à trois fois moins onéreuse que l’offre groupe bancaire. En mettant les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous constatez le delta qui sépare les formules alternatives de l’assurance présentée par votre banque. Pour bien mettre en balance les offres, appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par le prêteur : ce document contient la liste et le niveau des garanties exigées pour l’octroi du prêt.

Prenons deux exemples pour illustrer l’intérêt financier de souscrire une assurance externe :

Profil 1 : cadre de 30 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur, qui emprunte 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,75%
Profil 2 : couple de 42 ans, sans antécédent de santé et non-fumeur, qui emprunte 450 000€ sur 25 ans au taux nominal de 3,90% ; assurance avec une quotité à 50% sur chaque tête

	Taux assurance bancaire	*TAEG avec assurance bancaire**	Taux assurance déléguée	*TAEG avec assurance déléguée**	Gain
Profil 1	0,34%	4,37%	0,11%	4%	11 500€
Profil 2	0,54%	4,80%	0,13%	4,17%	46 065€

*TAEG hors frais de dossier et garantie

Le profil 2 n’obtient pas son crédit immobilier s’il est couvert par l’assurance bancaire, car le TAEG excède l’usure avant même de pouvoir ajouter les autres frais. Avec une assurance déléguée 70% moins chère, le TAEG se situe largement sous l’usure et le couple peut même rehausser la quotité d’assurance de prêt à 100% sur chaque tête pour optimiser sa protection : le gain est alors divisé par deux.

La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023, cela reste toutefois la seule option pertinente pour tirer drastiquement le TAEG vers le bas et décrocher le graal.

Si vous détenez un prêt immobilier, profitez vous aussi de la délégation d’assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine qui fête sa première année. Ce texte réglementaire entré en vigueur le 1er juin 2022 vous permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance du contrat. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour constater tout le bénéfice financier de substituer l’assurance bancaire par une offre externe beaucoup plus compétitive.

Dernières publications

Assurance de prêt immobilier : tout ce qu’il faut savoir avant de souscrire en 2024

L’assurance de prêt immobilier est un élément incontournable pour les emprunteurs souhaitant financer l’achat de leur logement. En couvrant les risques liés à un éventuel défaut de remboursement, elle protège à la fois l’emprunteur et la banque. Mais comment bien choisir son assurance emprunteur ? Quelles sont les garanties essentielles à connaître ? Voici toutes les informations à connaître pour vous aider à y voir plus clair avant de souscrire. Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier est indispensable ? L’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire, mais elle est systématiquement demandée par les banques pour garantir le remboursement du crédit. Cette couverture permet de protéger les emprunteurs face à divers imprévus (décès, invalidité, incapacité de travail) qui pourraient compromettre leur capacité à honorer leurs mensualités. Sécurité pour l'emprunteur : En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des échéances de crédit. Cela évite que les héritiers ou les proches ne se retrouvent dans une situation financière difficile. Garantie pour la banque : L’assurance rassure également la banque, car elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’imprévus. Il est donc crucial de bien comprendre les conditions et les garanties proposées avant de souscrire une assurance emprunteur. Quelles sont les garanties essentielles de l'assurance emprunteur ? L’assurance de prêt immobilier repose sur plusieurs garanties clés. Chacune d’entre elles couvre des risques spécifiques et influence le coût total de l’assurance. La garantie décès : C’est la garantie de base de toute assurance emprunteur. En cas de décès de l’assuré, l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque. Cette garantie permet d’assurer la tranquillité d’esprit des proches, qui ne seront pas obligés de prendre en charge la dette. La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : Elle intervient si l’assuré est dans l'incapacité totale et permanente d’exercer une activité rémunérée, et qu’il nécessite l’assistance d'une tierce personne pour accomplir les gestes de la vie quotidienne. La garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : Cette garantie couvre les mensualités en cas d’arrêt de travail temporaire suite à un accident ou une maladie. La prise en charge intervient après un délai de franchise et peut durer un maximum de 1095 jours. La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : En cas d'invalidité permanente et totale à hauteur d’au moins 66%, l’assurance prend en charge le remboursement des échéances. La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : Si le taux d'invalidité est inférieur à 66% mais supérieur à 33%, cette garantie intervient pour couvrir une partie des mensualités. Souscrire une assurance de prêt quand on est malade L’âge et l’état de santé sont deux paramètres centraux dans l’évaluation des risques par l’assureur. Un senior paiera son assurance emprunteur deux à trois fois plus cher qu’un jeune, indépendamment de l’état de santé. Et quand on a un passif médical, l’accès à l’assurance peut être très compliqué. La réglementation facilite heureusement la souscription à l’assurance de prêt immobilier pour les personnes présentant des risques de santé. la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) : ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs encadre les conditions d’accès à l’assurance de prêt aux emprunteurs qui ne peuvent être couverts selon les modalités standards compte tenu de leur historique de santé. Le montant du prêt ne doit pas excéder 420 000€, pour un terme avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. le droit à l’oubli : les personnes ayant surmonté un cancer, quel qu’il soit, ou une hépatite C n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. la suppression de la sélection médicale : vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé si votre crédit immobilier n’outrepasse pas 200 000€ et qu’il est soldé avant votre 60ème anniversaire. Comment choisir son assurance de prêt immobilier en 2024 ? Le choix d'une assurance de prêt immobilier ne doit pas se faire à la légère. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour trouver la couverture la mieux adaptée à vos besoins et à votre profil. Assurance déléguée vs Assurance groupeL’assurance groupe est généralement proposée par la banque auprès de laquelle vous souscrivez le prêt. Cependant, depuis la loi Lagarde, les emprunteurs ont la possibilité de choisir une autre assurance via une délégation d’assurance. Opter pour une assurance externe permet souvent de bénéficier de garanties plus adaptées à votre situation et de tarifs plus compétitifs. Comparaison des offresAvant de souscrire une assurance emprunteur, il est essentiel de comparer plusieurs offres. Prenez le temps d’évaluer les garanties, les exclusions, les délais de carence et de franchise, ainsi que le coût global de l’assurance. Certains outils en ligne permettent de faciliter cette comparaison. L’accompagnement d’un courtier vous aidera à faire le bon choix et à bien appréhender l'étendue des garanties. Les exclusions de garantiesChaque contrat d’assurance inclut des exclusions. Ces dernières définissent les situations dans lesquelles l’assurance ne vous couvrira pas (par exemple, les sports à risques ou les maladies préexistantes). Lisez attentivement les clauses d'exclusion pour éviter les mauvaises surprises. La résiliation et la renégociationGrâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, dès l’offre de prêt signée, sans engagement minimum de souscription. Cela permet aux emprunteurs de bénéficier de conditions plus avantageuses en fonction de l’évolution de leur situation personnelle ou des offres du marché. Les astuces pour réduire le coût de son assurance emprunteur L’assurance de prêt peut représenter jusqu'à un tiers du coût total de votre emprunt immobilier. Heureusement, plusieurs astuces permettent de réduire cette charge. Opter pour une délégation d’assurance : En choisissant une assurance externe à la banque, vous pouvez bénéficier de tarifs plus attractifs, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé. Les assureurs spécialisés proposent souvent des offres plus compétitives que celles des banques. Améliorer votre profil emprunteur : Les assureurs évaluent votre risque en fonction de votre âge, état de santé, profession et habitudes de vie (tabagisme, par exemple). Adopter une meilleure hygiène de vie, arrêter de fumer ou pratiquer une activité sportive régulière peut réduire le coût de votre assurance. Comparer régulièrement les offres : Même après la souscription, il est toujours intéressant de comparer les offres pour voir s’il est possible de réduire le coût de l’assurance via une renégociation. Utiliser les garanties facultatives avec discernement : Toutes les garanties ne sont pas forcément nécessaires selon votre situation. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire, certaines garanties peuvent être redondantes avec celles offertes par votre statut. Prenez le temps de bien analyser vos besoins avant de souscrire. Souscrire une assurance de prêt immobilier est une étape cruciale dans le processus d’acquisition de votre logement. Elle vous protège, ainsi que vos proches, en cas de coups durs. Pour obtenir la couverture la plus avantageuse, il est essentiel de comparer les offres, de bien comprendre les garanties proposées, et de profiter des lois en vigueur pour adapter votre contrat à votre situation. En prenant le temps de bien choisir votre assurance emprunteur, vous pourrez réduire considérablement le coût de votre emprunt tout en assurant votre tranquillité d’esprit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2024 pour constater l’intérêt financier d’opter pour une assurance déléguée plutôt que de souscrire l’assurance de la banque.

Mutuelle santé senior : les 10 questions à se poser avant de souscrire en 2025

Les tarifs des mutuelles santé vont de nouveau augmenter en 2025. S’il est difficile d’y échapper, vous pouvez adopter des stratégies pour minimiser l’impact de cette inflation sur votre budget. Voici une FAQ (Foire Aux Questions) qui peut vous être utile si vous êtes à la recherche d’une mutuelle senior d’un bon rapport qualité/prix. 1. Quelle mutuelle choisir pour un senior en 2025 ? Il est toujours essentiel de choisir une mutuelle santé adaptée à ses besoins spécifiques. Les seniors ont des besoins accrus comparé aux assurés plus jeunes, raison pour laquelle leur mutuelle coûte plus cher. Optez pour une mutuelle qui couvre les soins courants comme les consultations, l'optique, le dentaire, les prothèses auditives, tout en évitant les garanties inutiles. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour identifier celle qui propose le meilleur rapport qualité/prix. 2. Comment payer moins cher sa mutuelle santé en tant que senior ? Pour payer moins cher, il est recommandé de : Faire un bilan de vos besoins réels. Opter pour un contrat solidaire et responsable, qui propose une couverture minimale obligatoire. Comparer régulièrement les offres de différentes mutuelles pour trouver celle qui propose les tarifs les plus compétitifs. Négocier votre contrat avec votre mutuelle pour ajuster vos garanties. 3. Qu’est-ce qu’un contrat responsable et comment peut-il aider à économiser ? Une mutuelle responsable est un contrat qui respecte un cahier des charges fixé par l’État, limitant les dépassements d’honoraires tout en garantissant un remboursement minimum des soins essentiels. En choisissant un contrat responsable, vous pouvez bénéficier de tarifs plus avantageux sur vos cotisations, car la taxation est moindre comparée aux mutuelles non responsables. 4. Les téléconsultations sont-elles prises en charge par les mutuelles santé senior ? Oui, de plus en plus de mutuelles santé proposent des remboursements pour les téléconsultations. Ces consultations à distance avec des médecins généralistes ou spécialistes sont souvent prises en charge à 100 %, ce qui permet d’économiser sur les consultations physiques tout en ayant un accès rapide à des soins de qualité. 5. Quels sont les avantages des réseaux de soins partenaires des mutuelles ? Les réseaux de soins partenaires sont des groupes de professionnels de santé (dentistes, opticiens, audioprothésistes) qui ont signé un partenariat avec des mutuelles pour proposer des tarifs réduits. En passant par ces réseaux, vous bénéficiez de soins de qualité tout en économisant jusqu’à 40 % sur certaines prestations, comme les soins dentaires ou l'achat de lunettes. 6. Est-il possible de changer de mutuelle santé à tout moment en 2025 ? Oui, depuis 2020, il est possible de résilier votre mutuelle santé à tout moment après un an de contrat, sans frais. En 2025, cette règle est toujours en vigueur, ce qui vous permet de changer facilement pour une mutuelle moins chère ou plus adaptée à vos besoins. 7. Comment utiliser un comparateur de mutuelles santé pour économiser ? Un comparateur de mutuelles santé vous permet d’analyser les différentes offres du marché en fonction de vos critères spécifiques : âge, besoins en santé, budget. En comparant plusieurs devis, vous pouvez identifier la mutuelle qui propose la meilleure couverture au prix le plus bas. C'est un outil indispensable pour faire des économies. 8. Quels sont les soins les plus coûteux pour les seniors et comment bien les couvrir ? Les soins les plus coûteux pour les seniors sont souvent : les soins dentaires (implants, prothèses) les prothèses auditives les lunettes et autres dispositifs optiques. Pour économiser, choisissez une mutuelle qui propose des garanties renforcées sur ces postes de dépense et profitez des réseaux de soins partenaires pour réduire vos coûts. La bonne nouvelle, c’est que votre mutuelle responsable applique la réforme du 100% Santé qui permet d’accéder à des lunettes de vue, des prothèses dentaires (bridges, couronnes, dentiers) et des aides auditives sans aucun reste à charge. 9. Les cotisations de mutuelle santé augmentent-elles avec l’âge ? Oui, les cotisations augmentent avec l'âge en raison des risques accrus de dépenses de santé. Cependant, il est possible de limiter cette hausse en révisant régulièrement votre contrat, en ajustant vos garanties ou en choisissant une mutuelle spécialement conçue pour les seniors avec des tarifs compétitifs. L’indexation minimale annuelle due à l’âge est autour de 3%. 10. Comment optimiser le rapport qualité-prix de sa mutuelle santé senior ? Pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix, il est important de : Choisir une mutuelle qui couvre les soins essentiels sans surplus. Utiliser des comparateurs en ligne pour trouver l’offre la plus adaptée à vos besoins. Négocier vos garanties si certaines ne sont plus nécessaires. Profiter des avantages des contrats responsables. La flambée des tarifs d’assurance 2025 est d’ores et déjà annoncée. En mutuelle santé, il faut craindre une hausse moyenne comprise entre 4,5% et 8,5%, avec des pics jusqu’à 10% selon les portefeuilles des prestataires. Pour éviter de trop subir, suivez nos conseils. À garanties équivalentes, l’écart entre deux contrats peut aller jusqu’à 300€ par an.

Budget 2025 : quels sont les changements prévus en immobilier ?

L’examen du projet de loi de finances 2025 par la commission de finances de l’Assemblée Nationale débute ce mercredi 16 octobre. Le texte comporte un lot de changements dans le secteur de l’immobilier. L'heure est à l'économie. Le gouvernement envisage de modifier le PTZ et confirme vouloir supprimer le Pinel. Il compte également toucher à la fiscalité de la location meublée, mais ne remet pas en cause le DPE, pourtant peu fiable et décrié par les professionnels. Voici ce qu’il faut savoir des mesures envisagées en immobilier pour l’année 2025. Le PTZ partout et pour tous en 2025 Le gouvernement souhaite faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants et prévoit d’élargir le PTZ (Prêt à Taux Zéro), ce prêt à 0% d'intérêts pour l'emprunteur, à tout le territoire et à tous. Le Premier ministre Michel Barnier l’avait annoncé le 1er octobre dernier lors de son discours de politique générale à l’Assemblée Nationale. Actuellement, le PTZ permet de financer jusqu’à 50% du montant d’une acquisition et doit toujours compléter un crédit amortissable classique et être garanti par une assurance emprunteur. L’achat dans le neuf n’est possible qu’en zones tendues (A et B1), c’est-à-dire les grandes agglomérations. Dans l’ancien, il est conditionné à une enveloppe de travaux de rénovation équivalente au moins à 25% du montant de l’opération, et uniquement en zones détendues (B2 et C). Quelle que soit la localisation, la maison individuelle ne peut plus être financée via le PTZ. Quelle est l’intention du gouvernement par cette annonce d’élargissement du dispositif ? Y aura-t-il une extension des zones sans distinction entre le neuf et l’ancien ? Le pavillon sera-t-il réhabilité ? L’universalité du PTZ est un vrai enjeu de société si l’objectif est toujours de bâtir une France de propriétaires. Immobilier locatif : le Pinel disparaît en 2025 Contrairement à ce qu’on espérait, le Pinel s’éteint bien à la fin de l’année 2024 mais il pourrait être prolongé jusqu’en mars 2025. Cette mesure transitoire permettrait de réserver un logement jusqu’au 31 décembre 2024, la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire pouvant être conclu au plus tard le 31 mars 2025. Le gouvernement met en avant la crise immobilière qui sévit depuis 2022, comptable d'un allongement des délais de commercialisation des programmes dans le neuf, alors que la tension locative explose dans les zones tendues éligibles au Pinel. À l’extinction du Pinel en fin mars prochain, il n’y aura plus aucun dispositif d’investissement locatif dans le neuf. Location meublée : modification de la fiscalité en LMNP Le régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est dans le collimateur de l’exécutif. Le dispositif actuel encouragerait les investisseurs à privilégier la location de courte durée, ce qui accroît la pression locative dans les zones tendues : cela contribue à diminuer significativement l’offre de logements disponibles pour les résidences principales. Un amendement à l’article 24 du PLF 2025 prévoit de réintégrer les amortissements déduits durant la période de détention dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Actuellement, le statut LMNP permet de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent augmenter la valeur du logement (gros travaux, rénovation, achat de mobilier). Cet amortissement n’est pas pris en compte en cas de plus-value à la revente. Si l’amendement est adopté, les investisseurs sous régime fiscal LMNP ne pourraient plus profiter de ce double gain quand ils revendent leur bien. La valeur de l’amortissement serait réintégrée et ajoutée à la plus-value imposable. L’impact d’une telle mesure est à minimiser, car de nombreux propriétaires choisissent de conserver leur bien ou de le transmettre. L’exonération de la plus-value s’applique par ailleurs après 22 ans de détention. Interdiction des passoires thermiques : sursis pour les copropriétés À compter de janvier 2025, tous les logements de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits de location conformément aux dispositions de la loi Climat et Résilience d’août 2021. Les associations de propriétaires bailleurs comme les professionnels de l’immobilier s’insurgent contre un calendrier intenable qui doit concerner la classe F dès janvier 2028 avant la classe E en 2032. Le gouvernement avait annoncé vouloir adapter ce calendrier, mais seules les passoires thermiques situées dans un immeuble collectif échapperaient à l’interdiction de location en janvier 2025. Cela concernerait les copropriétés classées G au DPE collectif (obligatoire pour les immeubles de plus de 200 lots). À noter que MaPrimRénov est ouverte aux logements collectifs depuis 2021, mais doit concerner un bouquet de travaux voté par l’assemblée des copropriétaires, et présentant un gain énergétique minimum de 35%. MaPrimRénov : des réductions budgétaires en 2025 Le dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique, MaPrimRénov, pourrait subir des coupes budgétaires en 2025, soit 1 milliard d’euros en moins. Le périmètre de l’aide pourrait être restreint : Le montant de l’aide financière pourrait être revu à la baisse. Le dispositif serait réservé uniquement aux rénovations complètes. Les ménages à haut revenus en seraient exclus. Alors que le gouvernement ambitionne toujours de mettre le parc immobilier aux normes environnementales, le rabotage de MaPrimRénov est en totale contradiction avec le maintien du calendrier d’interdiction des passoires énergétiques.

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