Prêt immobilier : pourquoi la délégation d’assurance emprunteur est importante en 2023

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Les taux d’intérêts ne cessent de progresser depuis plus d’un an, et au-delà de renchérir le coût du crédit immobilier, ils se heurtent au taux d’usure dont le niveau trop faible empêche trop souvent d’intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Il y a pourtant une solution pour rester sous l’usure et décrocher le graal : souscrire une assurance externe moins chère que la proposition de la banque.

Bientôt des taux à 4%

Accéder au crédit immobilier est devenu une mission compliquée depuis début 2022 pour cause de taux en hausse perpétuelle qui entrent en collision avec les taux d’usure, mal adaptés à ce phénomène inédit. En un peu plus d’un an, le taux moyen du marché a triplé, passant de 1% fin décembre 2021 à plus de 3% en avril 2023 (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). Cela ne va malheureusement pas s’arrêter là.

Les professionnels pronostiquent des taux à 4% d’ici l’été 2023 et le contexte devrait leur donner raison, puisque la Banque Centrale Européenne va durcir les conditions de refinancement pour les banques de détail avant la pause estivale, ces dernières n’ayant d’autre choix que d’ajuster leurs barèmes à la hausse.

Les différents frais d’un crédit immobilier

Le coup est rude pour les candidats à l’emprunt, d’autant plus qu’un crédit immobilier n’est pas constitué des seuls intérêts. Pour accorder le financement, la banque exige une garantie pour pallier les défauts de paiement (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution), facture des frais de dossiers et réclame la souscription à une assurance pour couvrir le prêt en cas d’accidents de la vie dont serait victime l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail).

D’autres dépenses peuvent s’ajouter dès lors qu’elles conditionnent l’octroi du crédit : expertise du bien, parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste, ouverture et tenue de compte en cas de prêt dans une nouvelle banque, plus rarement, commission du courtier.

Tous ces frais additionnés sont partie constituante du TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, qui exprime le coût final du crédit immobilier. La loi impose que le TAEG n’excède pas le taux d’usure sur la durée concernée.

Le coût de l’assurance emprunteur

Impossible d’échapper à l’assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Nulle banque n’est prête à octroyer une somme importante sans cette garantie essentielle qui assure la bonne fin du crédit en cas de défaillance involontaire de l’emprunteur.

Le problème, c’est son coût. L’assurance de prêt immobilier pèse en moyenne un tiers du coût global du crédit, et souvent bien plus quand l’emprunteur incarne des risques accrus pour motifs de santé ou professionnels. Elle représente la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Le taux d’assurance prêt immobilier oscille entre 0,10% et plus de 1% du capital emprunté selon le profil de l’emprunteur.

La souscription à l’assurance de prêt passe par le questionnaire de santé, un formulaire simplifié en l’absence de problèmes de santé, plus détaillé si l’emprunteur est touché par la maladie. Sur la base des données de santé, mais aussi de l’âge, du métier exercé et du mode de vie de l’emprunteur (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux, gros rouleur), l’assureur applique une tarification ajustée, soit un prix standard, une surprime assurance de prêt ou/et des exclusions de garanties.

Le choix de l’assurance emprunteur

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez choisir librement l’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, vous pouvez refuser l’assurance proposée par la banque et lui préférer une offre externe qui présente a minima des garanties au moins équivalentes.

Pourquoi aller voir ailleurs alors qu’il serait si simple de souscrire à l’assurance bancaire ? Parce que les contrats individuels commercialisés par les prestataires alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chers. Un argument suffisant pour engager une démarche de délégation d’assurance via un comparateur d’assurance prêt immobilier qui vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres du marché correspondant aux exigences de votre banque.

Voici un exemple pour illustrer le propos :

  • Vous êtes un jeune emprunteur sans antécédent de santé et vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux brut de 3,75%, couverts par une assurance bancaire au taux de 0,34%. L’assurance vous coûte 13 600€ sur la durée totale du crédit. 

  • Grâce à l’intermédiation d’un courtier en assurance de prêt immobilier, vous obtenez une assurance individuelle à garanties équivalentes au taux compétitif de 0,10%, soit un coût de 4 000€ : vous économisez 9 600€.

Assurance déléguée pour rester sous l’usure

Mettons les chiffres en perspective avec le taux d’usure en conservant le même exemple, mais cette fois vous empruntez à deux. Si la quotité d’assurance de prêt est de 100% sur chaque tête afin d’optimiser la protection pour chacun d’entre vous, l’assurance vous coûte deux fois plus cher, soit un taux de 0,68% pour un coût total de 27 200€. Le TAEG s’affiche à 4,92%, alors que le taux d’usure est tout juste supérieur à 4,50% en mai 2023 (4,52% exactement pour les prêts de 20 ans et plus). Le prêt est refusé, sachant par ailleurs qu’il manque les autres frais liés à l’obtention du crédit (frais de dossier, hypothèque, etc.).

Avec une assurance externe au taux de 0,10% sur chaque tête, l’assurance vous coûte 8 000€ et le TAEG tombe à 4,14%.

Cet exemple est relativement simple puisque le dossier ne présente pas de risques. Pour des raisons médicales ou professionnelles, le coût de l’assurance emprunteur devient vite rédhibitoire. Non seulement les banques ont horreur du risque mais elles appliquent des marges allant jusqu’à 70%. Mieux vaut se tourner vers les assureurs externes pour trouver une offre adaptée bien moins onéreuse qui peut maintenir le TAEG sous le plafond de l’usure.

Dernière bonne nouvelle : le principe de délégation d’assurance est valide aussi en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Si, par manque de temps ou d’information, vous avez souscrit à l’assurance de la banque, vous pouvez maîtriser le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit en substituant l’assurance dès que vous le jugez opportun. À garanties équivalentes, vous pouvez réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie avec la loi Lemoine.

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La crise qui touche l’immobilier a un impact sur le niveau des prix des logements. La hausse des taux d’intérêts sur dix-huit mois, doublée de la rigidité des conditions d’accès au crédit, s’est accompagnée d’un recul de la demande, qui entraîne dans son sillage une baisse des prix. Désormais, tout le territoire est concerné par cette correction et au dernier trimestre 2023, elle s’est accélérée comme l’indiquent les chiffres de l’Insee. Le récent repli des taux améliore légèrement le pouvoir d’achat immobilier dans un contexte où les valeurs continuent de se déprécier. Baisse des prix immobiliers plus marquée fin 2023 Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont de nouveau diminué au 4ème trimestre 2023 et de manière plus nette qu’aux trimestres précédents. La correction est estimée à -1,8%, après -1,1% au 3ème trimestre et -0,8% au 2ème trimestre. Sur l’année 2023, les prix ont reflué de près de 4%. Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé. 

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Résidence principale : 1,8 million de nouveaux bénéficiaires du PTZ 2024

La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024. Nouveau zonage du PTZ Dans un contexte de crise du logement, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, et le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, ont annoncé vendredi 22 mars que l’accès à la propriété sera facilité pour un grand nombre de foyers français. Le zonage va évoluer pour près de 800 communes, ce qui devrait permettre à environ 3,5 millions de Français habitant ces localités de « bénéficier soit de dispositifs nouveaux pour accéder à un logement, soit d’améliorations de dispositifs existants ». Ce programme concerne notamment le Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour lequel plus de 600 communes vont être reclassées en zone tendue, rendant ainsi 1,8 million de personnes éligibles au PTZ pour acquérir un logement neuf. Dans les 200 autres communes, le niveau de tension sera rehaussé, « ce qui permettra un meilleur équilibre des projets ». Il faut encore obtenir l’aval des élus locaux pour faire évoluer la liste des communes concernées par cette mesure. Ce n’est qu’au courant du mois de juin qu’on connaîtra la liste définitive des villes reclassées. En octobre 2023, le gouvernement avait déjà procédé à un élargissement du PTZ en augmentant le nombre de communes éligibles et en rehaussant les plafonds de ressources pour accéder à ce prêt sans intérêts bancaires pour l’emprunteur. La mesure a ainsi autorisé 6 millions de foyers en plus à bénéficier du dispositif. Acheter sa résidence principale grâce au PTZ Le PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Il est réservé aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale, et permet de financer jusqu’à 40% du montant d’une opération (voire 50% pour les ménages les plus modestes). Il complète toujours un crédit immobilier classique, peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, et doit être obligatoirement couvert par une assurance emprunteur. Le capital est prêté à taux 0%, mais cela n’en reste pas moins un crédit qui engage l’emprunteur et doit être remboursé dans son intégralité selon les conditions de l’offre de prêt. L’assurance de prêt est la garantie pour la banque de récupérer les sommes en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail). Même durant le différé d’amortissement, la cotisation d’assurance est due. Bon à savoir : est qualifié de primo-accédant l’emprunteur qui n’a été propriétaire de sa résidence principale à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de PTZ. Le montant maximum du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ actuellement. Dans la nouvelle grille des revenus, est intégrée une nouvelle tranche, qui offre une quotité du PTZ de 20%. La nouvelle version 2024 du PTZ sera accessible dès le 1er avril. Elle concerne en priorité le logement collectif neuf en zone tendue (A, A bis et B1). L’achat d’un logement ancien via le PTZ est uniquement possible en zones B2 et C, sous conditions de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération, justifiant une qualité de performance énergétique. Le PTZ 2024 ne permet plus d’acquérir une maison individuelle. Avec cette nouvelle mouture, plus de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais des bénéficiaires potentiels du PTZ. Les règles d’octroi intouchables L’élargissement du PTZ à un plus grand nombre de communes est une excellente nouvelle. D’aucuns aimeraient que le gouvernement soit plus ambitieux dans sa prise en compte de la crise de l’immobilier, en s’attaquant à un problème qui pourrit le marché depuis plus de deux ans : les règles d’octroi du crédit immobilier.Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en période de taux d’emprunt au plancher, ces normes qui régulent le taux d’endettement (au maximum 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (limitée à 25 ans, voire 27 ans en VEFA et dans l’ancien avec travaux) privent un grand nombre de candidats du financement bancaire de leur projet, malgré leur solvabilité. Les banques seraient prêtes à lâcher du lest en 2024 si le régulateur les autorisait à accorder des crédits au-delà de ce plafond absurde des 35%, en donnant toute sa place au reste à vivre. Malgré l’accord tacite de Bruno Le Maire de réformer les règles du HCSF, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, s’y oppose avec une fermeté qui frise l’aveuglement.