Loi Lemoine : quels sont vos nouveaux droits en assurance emprunteur ?

Adoptée au Parlement en février 2022, la loi Lemoine bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Elle leur offre davantage de liberté en autorisant le changement de contrat à tout moment et se veut plus inclusive pour les personnes avec des risques de santé. Voici en détails toutes les mesures introduites par la loi Lemoine depuis mi-2022 et les avantages qu’elle présente pour tous les emprunteurs.

Pourquoi la loi Lemoine ?

L’assurance emprunteur est une protection indispensable quand on contracte un crédit immobilier. Elle intervient auprès de la banque pour rembourser tout ou partie des mensualités en cas d’accidents de la vie qui priveraient l’emprunteur de moyens financiers de s’acquitter de sa dette. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail dont serait victime l’emprunteur, la banque est assurée de récupérer les sommes prêtées.

La loi cardinale en matière d’assurance emprunteur est la loi Lagarde : vous bénéficiez du droit de délégation d’assurance de prêt qui vous autorise à choisir un contrat externe concurrent de l’offre proposée par la banque. Le libre choix de l’assurance emprunteur est acté depuis septembre 2010.

Deux autres dispositifs ont été introduits successivement :

la loi Hamon de juillet 2014 qui offrait la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment durant la première année de crédit.
la loi Bourquin de janvier 2018 qui s’appliquait au-delà de la première année et permettait de changer d’assurance à date d’échéance.

Les multiples entraves pratiquées par les banques quant au libre choix du contrat d’assurance et au droit au changement en cours de prêt ont incité le législateur à renforcer le cadre réglementaire. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques, n’est plus valable que la loi Lemoine pour une demande de résiliation/substitution en cours de prêt. Sous l’impulsion de la députée Patricia Lemoine, les parlementaires ont validé le droit au changement d’assurance à tout moment. En parallèle, ils ont élargi les droits des personnes présentant un passif de santé.

Changement d’assurance emprunteur à tout moment

La mesure phare de la loi Lemoine, celle qui est à l’origine du texte, est le changement d’assurance emprunteur à tout moment. Depuis le 1er septembre 2022, quelle que soit l’antériorité de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, sans attendre la date d’échéance, l’obstacle majeur soulevé par l’amendement Bourquin.

Au passage, les obligations de la banque se sont durcies :

Elle doit vous informer chaque année de votre droit au changement à tout moment de l’assurance de prêt, sur tout support durable.
Lors d’une demande de délégation, elle doit formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus par écrit de manière exhaustive, sur un document unique.
Elle doit vous informer du coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans.

Tout manquement à la réglementation est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000€.

Droit à l’oubli

Mis en place en 2016 dans le cadre de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), le droit à l’oubli permet aux personnes ayant déclaré un cancer désormais guéri de ne pas informer l’assureur de leur ancienne maladie. Avant juin 2022, le délai pour en bénéficier était de 10 ans, à compter de la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. La loi Lemoine le raccourcit à 5 ans, et étend ce droit aux personnes touchées par une hépatite virale C.

Cela signifie que l’emprunteur qui remplit ces conditions n’a pas à déclarer son cancer ou son hépatite C dans le questionnaire de santé remis lors de la souscription à l’assurance de prêt. Le droit à l’oubli concerne, en sus des prêts immobiliers, les prêts à la consommation affectés ou dédiés, les prêts professionnels pour l’acquisition de locaux et/ou de matériels et dont le terme des contrats d’assurance intervient avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

Suppression du questionnaire de santé

En contrepartie de l’acceptation du droit au changement d’assurance emprunteur à tout moment, les sénateurs ont introduit une mesure qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit immobilier aux personnes présentant des risques de santé.

La loi Lemoine met un terme à la sélection médicale si les deux conditions suivantes sont respectées :

la part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ pour un crédit à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
le crédit est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur.

La suppression du questionnaire de santé assurance de prêt immobilier concerne uniquement les crédits destinés au financement de biens d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Quels sont les éléments à ne pas déclarer dans son questionnaire de santé ?

Hormis les conditions citées précédemment dans lesquelles il est supprimé, le questionnaire de santé est une étape incontournable lors de la souscription à l’assurance emprunteur. Ce document que vous devez remplir en toute bonne foi renseigne l’assureur sur votre historique de santé, et lui permet d’apporter une réponse assurantielle assortie d’un tarif en conséquence.

Vous répondez uniquement aux questions posées. Toutefois, certaines données de santé n’ont nullement besoin d’être déclarées :

les opérations courantes : appendicite, extraction des dents de sagesse, césarienne, IVG, ablation des amygdales ou des végétations, chirurgie esthétique
certains traitements : contraception, traitement contre la grippe saisonnière ou le Covid-19 sauf Covid long qui peut être considéré comme une maladie invalidante par l’assureur).

Attention : le formulaire de souscription à l’assurance emprunteur renseigne toujours l’assureur sur votre âge, le fait que vous soyez fumeur ou non-fumeur, votre profession et la pratique éventuelle d’un sport à risque.

Attention : le droit à l’oubli ne supprime pas le questionnaire de santé. Les conséquences de la maladie relevant du droit à l’oubli et celles des traitements ne sont pas couvertes par le dispositif et doivent être déclarées, ainsi que toute autre pathologie, qu’elle soit ou non en lien avec la maladie relevant du droit à l’oubli.

Comment résilier avec la loi Lemoine ?

La mesure phare de la loi Lemoine est le changement d’assurance à tout moment en cours de prêt. Elle vous offre le meilleur levier pour minimiser le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier.

Le marché de l’assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs qui commercialisent des contrats groupe ou collectifs sur lesquels ils encaissent des marges jusqu’à 70%, et les prestataires alternatifs qui proposent des offres adaptées au profil de chacun, à des tarifs bien souvent beaucoup moins élevés. À garanties équivalentes, une assurance déléguée coûte jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance bancaire.

Intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût total, bien plus en présence de risques identifiés (métier à risques, maladie, sports dangereux, tabagisme). En mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, vous pouvez faire d’importantes économies et réduire votre taux d’endettement.

Sélectionnez l’offre la plus compétitive qui présente une équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’aval du prêteur, et envoyez votre demande de changement à la banque accompagnée du nouveau contrat par courrier recommandé. Vous pouvez aussi vous laisser guider par un courtier en assurance emprunteur ; ce spécialiste vous aidera, gratuitement, à mieux appréhender l’étendue des garanties, à respecter la parité entre les deux contrats et prendra en charge toutes les démarches de résiliation/substitution à votre place.

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Les taux directeurs de la BCE restent inchangés Autre facteur favorable : La Banque Centrale Européenne (BCE) a de son côté maintenu ses taux directeurs, compte tenu de la maîtrise de l’inflation, désormais proche de son objectif de 2%. Toutefois, comme l'indice de prix à la consommation dépasse légèrement la cible des 2 %, une baisse rapide des taux directeurs n’est pas envisagée. La BCE doit en effet arbitrer entre maîtrise de l’inflation et soutien à l’économie, dans un contexte mondial marqué par des tensions géopolitiques et des conflits commerciaux. Cette pause prolongée dans la politique monétaire contribue à stabiliser l’environnement du crédit et laisse aux ménages un cadre plus prévisible pour construire leurs projets d’achat Des conditions d’emprunt attractives, surtout pour les primo-accédants Selon plusieurs experts, la fin d’année 2025 est particulièrement propice aux projets d’achat. La capacité d’achat des ménages est aujourd’hui l'une des meilleures des 25 dernières années. La combinaison de taux stabilisés et d’un marché immobilier encore en transition crée un contexte idéal pour les acquéreurs motivés. Conscientes du rôle essentiel des primo-accédants dans la dynamique du marché, les banques multiplient les offres ciblées à leur intention. Leur objectif est de séduire les jeunes acheteurs de moins de 35 ans grâce à des taux légèrement bonifiés, des facilités de financement ou des prêts complémentaires avantageux. Avec la chute du nombre de transactions en 2023 et 2024, les établissements bancaires cherchent à relancer la production de crédits, notamment auprès de cette clientèle stratégique qui représente plus de 50% de l’activité. 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Statut de bailleur privé : un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif en 2026

Face à la crise du logement et à la chute de l’investissement locatif, le gouvernement s’apprête à créer un véritable “statut de bailleur privé”. L’objectif : encourager les propriétaires individuels à remettre des logements sur le marché, en particulier en location nue de longue durée. Ce nouveau cadre fiscal, intégré au projet de loi de finances 2026, s’annonce comme une réponse structurante après la disparition du Pinel et l’effondrement des ventes de logements destinés à la location. Un statut de bailleur privé pour revitaliser l’investissement locatif Depuis le début de l’année 2025, la suppression de l’investissement en loi Pinel a profondément déséquilibré le marché. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs destinés aux investisseurs particuliers se sont effondrées de 55 % en un an. Cette chute historique met en difficulté la production de logements neufs, alors que la demande locative ne cesse de croître. Les parlementaires ont donc fait de la relance du parc privé une priorité du budget 2026. Le futur statut de bailleur privé se structure autour de 3 leviers fiscaux : un amortissement fiscal encadré un renforcement du régime micro-foncier une logique d’engagement dans la durée. Ce dispositif vise à simplifier, sécuriser et rendre plus attractive la location longue durée, tout en luttant contre la vacance et le basculement massif vers la location meublée touristique. Un amortissement fiscal pour les logements loués en résidence principale La mesure phare du futur statut de bailleur privé introduit un mécanisme d’amortissement fiscal pour les logements neufs, rénovés ou réhabilités, mis en location nue de longue durée à compter de 2026. Concrètement, le propriétaire pourra déduire chaque année une fraction du prix d’achat ou du coût des travaux de son revenu foncier. Les taux proposés sont les suivants : 3,5 % par an pour les logements neufs, avec une majoration si le bailleur pratique des loyers modérés (intermédiaires, sociaux ou très sociaux). 3 % pour les logements anciens rénovés, sous condition que les travaux représentent au moins 20 % du prix d’acquisition, avec également un bonus en cas de loyers sociaux. Cette déduction vient s’ajouter aux charges foncières habituelles, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité nette des projets locatifs. Un engagement sur 9 ans pour bénéficier de l’avantage Pour être éligible, le bailleur devra respecter plusieurs règles : louer le bien en location vide proposer une résidence principale s’engager sur une durée de 9 ans mettre en location dans les 12 mois suivant l’achat ou la fin des travaux. Un avantage fiscal plafonné Initialement fixé à 10 000 € par logement, le plafond annuel de l’avantage a été revu à la baisse pour éviter les opportunités purement fiscales, soit 8 000 € par foyer fiscal et par an. Ce recentrage vise à cibler la mesure sur les particuliers qui investissent réellement dans la location de longue durée. Micro-foncier : un abattement porté à 50 % pour les bailleurs privés Le statut de bailleur privé ne se limite pas à l’amortissement. Il revalorise également un autre outil fiscal très utilisé : le régime micro-foncier. Un abattement relevé pour les petits bailleurs Le texte prévoit d’augmenter l’abattement du micro-foncier de 30 % à 50 % pour des loyers perçus jusqu’à 15 000 € par an. L’objectif est de rendre la location nue plus compétitive face à la location meublée et inciter les petits propriétaires à privilégier des baux classiques plutôt que des locations de courte durée, souvent plus lucratives mais déstabilisantes pour le marché. Dans certaines zones touristiques, la pénurie de logements de longue durée prive les locaux d’offres locatives. Un rééquilibrage face à la location meublée Les députés ont rappelé que : le nombre de logements loués nus a été divisé par deux en 4 ans les locations meublées gagnent 10 à 20 % de rendement supplémentaire les plateformes touristiques comme Airbnb captent une part croissante du parc urbain. Statut de bailleur privé : Quel impact attendu sur la production immobilière ? Selon les simulations fournies aux députés, le statut de bailleur privé pourrait générer : 10 000 logements locatifs neufs dès 2026 44 600 logements anciens remis en location un effet domino avec 4 000 logements supplémentaires (accession, logements sociaux…). À horizon 2030, les projections tablent sur 30 000 logements locatifs neufs supplémentaires grâce à ce mécanisme. Bon à savoir : La France manque chaque année entre 350 000 et 400 000 logements, et en construit moins de 260 000. Créer un statut de bailleur privé pour contrer la crise du logement Ces réformes ne sont pas qu’un geste fiscal : elles répondent à un problème structurel. La France connaît une crise du logement sans précédent : pénurie de biens hausse des loyers vacance croissante dans certains territoires raréfaction de l’offre dans les zones tendues également règles d’octroi du HCSF qui se sont révélées être un frein au crédit immobilier durant les années 2021 et 2022 en raison de l’augmentation très vive des taux d’intérêts. Une mesure calibrée pour limiter les coûts pour l'État Les simulations budgétaires annoncent : un coût de 103 millions d’euros en 2026 compensé par les recettes induites (TVA sur les travaux et ventes, droits de mutation, taxation des plus-values avec réintégration des amortissements). L’État table donc sur un mécanisme vertueux, où l’incitation fiscale stimule l’investissement immobilier tout en assurant un retour financier à moyen et long terme. Une réponse à la frilosité des petits propriétaires Les décideurs misent sur un effet psychologique important. Ces dernières années, de nombreux propriétaires ont quitté la location classique, invoquant : une fiscalité complexe des réglementations perçues comme instables la crainte d’impayés les nouvelles normes environnementales qui excluent progressivement du secteur locatif les logements mal classés au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) la lourdeur administrative. Le statut de bailleur privé se veut donc simple, lisible et sécurisant. La fin du Pinel : un choc pour les promoteurs et les investisseurs Depuis plus de 40 ans, les mécanismes fiscaux pour encourager l’investissement locatif se succédaient (Besson, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel…). La suppression du Pinel en janvier 2025 a constitué un tournant brutal : plus aucun dispositif fiscal spécifique pour le neuf (hormis le LLI, Logement Locatif Intermédiaire, pénalisé par une durée d’engagement de 15 ans) une TVA à 20 % sur les logements neufs une rentabilité perçue en forte baisse. Les conséquences ne se sont pas fait attendre : seulement 20 % des ventes de logements neufs au 3ᵉ trimestre 2025 ont été réalisées auprès d’investisseurs contre 50 % un an plus tôt une chute totale à moins de 10 000 ventes annuelles, contre 60 000 habituellement. Cette situation bloque la construction de nouveaux programmes, les investisseurs étant traditionnellement les premiers à acheter et donc à sécuriser la viabilité financière des projets auprès des banques. Le statut de bailleur privé ambitionne de remettre les propriétaires au cœur de la stratégie nationale du logement. En combinant amortissement fiscal, micro-foncier renforcé et sécurisation de la location longue durée, ce dispositif veut : réactiver l’investissement locatif remettre des milliers de logements vacants sur le marché encourager les travaux de rénovation énergétique rééquilibrer la fiscalité entre meublé et location nue soutenir la création de logements neufs dans un contexte tendu. Reste à savoir si ces mesures suffiront à convaincre les petits bailleurs de revenir massivement sur le marché. Une chose est sûre : le statut de bailleur privé marque une évolution importante dans la politique du logement en France et pourrait, à terme, redessiner en profondeur le marché locatif.

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Assurance de prêt immobilier : 4 situations qui peuvent vous coûter cher

Changer d’assurance emprunteur est aujourd’hui plus simple grâce à la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022. Celle-ci permet de résilier son contrat à tout moment afin de faire des économies tout en étant mieux couvert. Elle permet aussi de bénéficier de la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions. Si ces avancées ont révolutionné le marché de l’assurance de prêt immobilier, elles ne sont pas sans risques pour les emprunteurs. Certaines clauses ou situations méconnues peuvent en effet entraîner une absence temporaire ou partielle de couverture, et donc des frais importants en cas d’accident, de maladie ou d’invalidité. Voici 4 écueils à connaître avant de changer ou de souscrire votre assurance de prêt immobilier. 1.Trou de garantie : quand vous n’êtes couvert par aucun assureur Le trou de garantie est sans doute le risque le plus redoutable pour un emprunteur. Il se produit lorsqu’un décalage temporel survient entre la fin du contrat d’assurance sortant et le début du nouveau contrat. Pendant ce laps de temps, l’emprunteur n’est protégé par aucune couverture, ce qui peut avoir des conséquences financières graves en cas de sinistre. Prenons un exemple concret : Dupont résilie son ancien contrat d’assurance de prêt au 30 juin et fait démarrer le nouveau au 1er juillet. S’il est victime d’un accident ou d’un arrêt de travail le 25 juin, aucun assureur ne prendra en charge le sinistre : le délai de franchise de la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) est de 60 jours sur le premier contrat, et le nouvel assureur n’intervient qu’à partir de la date d’effet et après le délai de franchise sur la garantie ITT de son propre contrat. Cette situation survient souvent par méconnaissance des délais administratifs ou à cause d’un mauvais alignement entre les contrats. Pour éviter ce piège, il est essentiel de : Vérifier la date exacte de résiliation du contrat sortant et celle d’entrée en vigueur du nouveau, ainsi que les délais de carence et franchise sur certaines garanties. Anticiper les démarches auprès de la banque, qui doit valider l’équivalence des garanties avant tout changement. Demander à votre nouvel assureur de confirmer par écrit la continuité de la couverture, sans interruption. Un simple oubli peut coûter plusieurs milliers d’euros, surtout si un sinistre survient au mauvais moment. 2.Délai de carence : une garantie différée sans que vous le sachiez Le délai de carence en assurance de prêt est une autre subtilité souvent ignorée des emprunteurs. Il s’agit d’une période suivant la souscription du contrat pendant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas encore. Autrement dit, vous payez votre assurance, mais n’êtes pas encore pleinement couvert. Ce délai peut varier selon les compagnies et les types de garanties. Par exemple : Pour la garantie perte d’emploi, la carence peut atteindre 3 à 6 mois. Pour les garanties ITT et invalidité permanente totale ou partielle (IPT et IPP), certains contrats prévoient également une carence, généralement de 1 à 3 mois. Si un emprunteur tombe malade ou subit un accident durant cette période, l’assurance refusera l’indemnisation au motif que le sinistre est survenu avant la fin du délai de carence. Or, en changeant d’assurance de prêt immobilier, beaucoup pensent bénéficier immédiatement des mêmes protections que précédemment. Ce n’est pas toujours le cas : un contrat peut comporter une clause de carence que l’ancien n’avait pas. Le bon réflexe : avant de signer, comparez les conditions générales des 2 contrats et demandez à votre assureur si une période de carence s’applique. Si oui, planifiez le changement à un moment où vous êtes en bonne santé et sans risque professionnel ou personnel imminent. Sachez qu’il existe des contrats d’assurance de prêt sans délai de carence. 3.Franchise en ITT : une clause qui retarde votre indemnisation Autre paramètre souvent négligé : la franchise en ITT, la garantie qui entre en jeu en cas d’arrêt de travail temporaire pour maladie ou accident. La franchise correspond au nombre de jours pendant lesquels l’assureur ne verse aucune indemnité après la survenue d’un sinistre. Elle débute à partir du premier jour d’arrêt de travail reconnu par la Sécurité sociale. La durée de cette franchise varie selon les contrats, entre 15, 30, 60 ou 90 jours, voire 180 jours. Cela signifie que si vous êtes en arrêt de travail pendant 2 mois avec une franchise de 90 jours, vous ne percevrez aucune indemnité. Seuls les arrêts supérieurs à la durée de franchise déclenchent la prise en charge, et une fois échu le délai de carence. Cette clause a un impact direct sur le niveau de protection de votre prêt immobilier. En cas d’accident ou de maladie longue durée, vous pourriez devoir continuer à rembourser vos mensualités sans aide de l’assurance pendant plusieurs semaines. Lors d’un changement de contrat, il est donc crucial de : Comparer les délais de franchise de votre ancien et de votre nouvel assureur. Vérifier si la franchise s’applique par sinistre ou par période d’arrêt, car cela change tout. Sauf protection complémentaire (voir plus bas), privilégier un contrat avec une franchise courte, quitte à payer une cotisation légèrement plus élevée. Une mauvaise compréhension de cette clause peut faire perdre des milliers d’euros à un emprunteur qui pensait être couvert dès le premier jour d’arrêt. Bon à savoir : si, en tant que salarié, vous bénéficiez d’un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise, contenant des garanties arrêt de travail, vous percevez des indemnités journalières qui viennent compenser la perte de revenus en cas de maladie ou d’accident. Ces IJ s’ajoutent aux indemnités versées par la Sécu et votre employeur. Sélectionnez dans ce cas une franchise longue car vous êtes indemnisé par ailleurs. 4.Exclusion des maladies préexistantes : un risque pour les assurés fragiles Depuis la suppression du questionnaire médical dans certains cas (capital ≤ 200 000 € et fin de remboursement avant 60 ans), les assureurs ont dû adapter leurs politiques de souscription. Pour se préserver d’un “mauvais risque”, certains contrats comportent désormais une exclusion de garantie des maladies préexistantes. Concrètement, cela signifie que les pathologies connues avant la signature du contrat ne seront pas couvertes. Exemple : si vous avez déjà consulté un médecin pour un problème de dos avant de changer d’assurance et que ce trouble s’aggrave ou devient récurrent après la souscription, le nouvel assureur peut refuser la prise en charge, estimant qu’il s’agit d’une maladie préexistante. Cette exclusion pose un problème d’équité, surtout pour les personnes atteintes de maladies chroniques (asthme, diabète, troubles articulaires, etc.) ou ayant un antécédent médical léger. Certains assureurs appliquent cette clause même lorsque le questionnaire de santé n’a pas été exigé, ce qui soulève des débats juridiques. En théorie, refuser la couverture d’une pathologie antérieure sans questionnaire de santé contrevient à l’esprit de la loi Lemoine. De rares cas de refus de prise en charge ont déjà été signalés au Médiateur de l’assurance, qui recommande de mieux encadrer ces exclusions. Conseil pratique : avant de signer, demandez expressément à votre assureur si les maladies préexistantes sont exclues, et exigez une mention écrite. Si vous suivez un traitement, vérifiez que la garantie incapacité ou invalidité couvre bien votre situation actuelle. Changer d’assurance emprunteur avec vigilance La substitution d’assurance de prêt immobilier est une opération qui permet de réduire considérablement le coût total de votre crédit, et souvent d’améliorer la couverture, mais cela doit être mené avec la plus grande attention. Les trous de garantie, les délais de carence, les franchises longues et les exclusions médicales sont autant de points de vigilance qui peuvent compromettre votre protection financière. Avant de résilier, prenez le temps de : Lire attentivement les conditions générales de votre nouveau contrat ; Vérifier les dates de transition entre anciens et nouveaux assureurs ; Comparer les garanties ITT, IPT, IPP, décès, perte d’autonomie et leurs modalités d’application ; Faire appel à un courtier spécialisé capable de vérifier l’équivalence des garanties et d’éviter toute mauvaise surprise. En matière d’assurance emprunteur, le diable se cache dans les détails. La vigilance est le meilleur bouclier contre les imprévus. Un contrat plus économique ne doit jamais se faire au détriment de la qualité de la couverture.

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