Loi Lemoine : quels sont vos nouveaux droits en assurance emprunteur ?

Adoptée au Parlement en février 2022, la loi Lemoine bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Elle leur offre davantage de liberté en autorisant le changement de contrat à tout moment et se veut plus inclusive pour les personnes avec des risques de santé. Voici en détails toutes les mesures introduites par la loi Lemoine depuis mi-2022 et les avantages qu’elle présente pour tous les emprunteurs.

Pourquoi la loi Lemoine ?

L’assurance emprunteur est une protection indispensable quand on contracte un crédit immobilier. Elle intervient auprès de la banque pour rembourser tout ou partie des mensualités en cas d’accidents de la vie qui priveraient l’emprunteur de moyens financiers de s’acquitter de sa dette. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail dont serait victime l’emprunteur, la banque est assurée de récupérer les sommes prêtées.

La loi cardinale en matière d’assurance emprunteur est la loi Lagarde : vous bénéficiez du droit de délégation d’assurance de prêt qui vous autorise à choisir un contrat externe concurrent de l’offre proposée par la banque. Le libre choix de l’assurance emprunteur est acté depuis septembre 2010.

Deux autres dispositifs ont été introduits successivement :

la loi Hamon de juillet 2014 qui offrait la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment durant la première année de crédit.
la loi Bourquin de janvier 2018 qui s’appliquait au-delà de la première année et permettait de changer d’assurance à date d’échéance.

Les multiples entraves pratiquées par les banques quant au libre choix du contrat d’assurance et au droit au changement en cours de prêt ont incité le législateur à renforcer le cadre réglementaire. Les lois Hamon et Bourquin sont caduques, n’est plus valable que la loi Lemoine pour une demande de résiliation/substitution en cours de prêt. Sous l’impulsion de la députée Patricia Lemoine, les parlementaires ont validé le droit au changement d’assurance à tout moment. En parallèle, ils ont élargi les droits des personnes présentant un passif de santé.

Changement d’assurance emprunteur à tout moment

La mesure phare de la loi Lemoine, celle qui est à l’origine du texte, est le changement d’assurance emprunteur à tout moment. Depuis le 1er septembre 2022, quelle que soit l’antériorité de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, sans attendre la date d’échéance, l’obstacle majeur soulevé par l’amendement Bourquin.

Au passage, les obligations de la banque se sont durcies :

Elle doit vous informer chaque année de votre droit au changement à tout moment de l’assurance de prêt, sur tout support durable.
Lors d’une demande de délégation, elle doit formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus par écrit de manière exhaustive, sur un document unique.
Elle doit vous informer du coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans.

Tout manquement à la réglementation est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000€.

Droit à l’oubli

Mis en place en 2016 dans le cadre de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), le droit à l’oubli permet aux personnes ayant déclaré un cancer désormais guéri de ne pas informer l’assureur de leur ancienne maladie. Avant juin 2022, le délai pour en bénéficier était de 10 ans, à compter de la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. La loi Lemoine le raccourcit à 5 ans, et étend ce droit aux personnes touchées par une hépatite virale C.

Cela signifie que l’emprunteur qui remplit ces conditions n’a pas à déclarer son cancer ou son hépatite C dans le questionnaire de santé remis lors de la souscription à l’assurance de prêt. Le droit à l’oubli concerne, en sus des prêts immobiliers, les prêts à la consommation affectés ou dédiés, les prêts professionnels pour l’acquisition de locaux et/ou de matériels et dont le terme des contrats d’assurance intervient avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

Suppression du questionnaire de santé

En contrepartie de l’acceptation du droit au changement d’assurance emprunteur à tout moment, les sénateurs ont introduit une mesure qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit immobilier aux personnes présentant des risques de santé.

La loi Lemoine met un terme à la sélection médicale si les deux conditions suivantes sont respectées :

la part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ pour un crédit à deux avec une quotité assurance de prêt de 50% sur chaque tête).
le crédit est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur.

La suppression du questionnaire de santé assurance de prêt immobilier concerne uniquement les crédits destinés au financement de biens d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Quels sont les éléments à ne pas déclarer dans son questionnaire de santé ?

Hormis les conditions citées précédemment dans lesquelles il est supprimé, le questionnaire de santé est une étape incontournable lors de la souscription à l’assurance emprunteur. Ce document que vous devez remplir en toute bonne foi renseigne l’assureur sur votre historique de santé, et lui permet d’apporter une réponse assurantielle assortie d’un tarif en conséquence.

Vous répondez uniquement aux questions posées. Toutefois, certaines données de santé n’ont nullement besoin d’être déclarées :

les opérations courantes : appendicite, extraction des dents de sagesse, césarienne, IVG, ablation des amygdales ou des végétations, chirurgie esthétique
certains traitements : contraception, traitement contre la grippe saisonnière ou le Covid-19 sauf Covid long qui peut être considéré comme une maladie invalidante par l’assureur).

Attention : le formulaire de souscription à l’assurance emprunteur renseigne toujours l’assureur sur votre âge, le fait que vous soyez fumeur ou non-fumeur, votre profession et la pratique éventuelle d’un sport à risque.

Attention : le droit à l’oubli ne supprime pas le questionnaire de santé. Les conséquences de la maladie relevant du droit à l’oubli et celles des traitements ne sont pas couvertes par le dispositif et doivent être déclarées, ainsi que toute autre pathologie, qu’elle soit ou non en lien avec la maladie relevant du droit à l’oubli.

Comment résilier avec la loi Lemoine ?

La mesure phare de la loi Lemoine est le changement d’assurance à tout moment en cours de prêt. Elle vous offre le meilleur levier pour minimiser le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier.

Le marché de l’assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs qui commercialisent des contrats groupe ou collectifs sur lesquels ils encaissent des marges jusqu’à 70%, et les prestataires alternatifs qui proposent des offres adaptées au profil de chacun, à des tarifs bien souvent beaucoup moins élevés. À garanties équivalentes, une assurance déléguée coûte jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance bancaire.

Intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût total, bien plus en présence de risques identifiés (métier à risques, maladie, sports dangereux, tabagisme). En mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, vous pouvez faire d’importantes économies et réduire votre taux d’endettement.

Sélectionnez l’offre la plus compétitive qui présente une équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’aval du prêteur, et envoyez votre demande de changement à la banque accompagnée du nouveau contrat par courrier recommandé. Vous pouvez aussi vous laisser guider par un courtier en assurance emprunteur ; ce spécialiste vous aidera, gratuitement, à mieux appréhender l’étendue des garanties, à respecter la parité entre les deux contrats et prendra en charge toutes les démarches de résiliation/substitution à votre place.

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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