Crédit immobilier en 2023 : quelle assurance emprunteur après 50 ans ?

Avoir un projet immobilier n’est pas l’apanage des jeunes générations. Après 50 ans, l’apport d’épargne et la stabilisation des revenus sont des atouts pour accéder au crédit bancaire, mais se dresse un obstacle de taille : l’assurance emprunteur, cette protection indispensable exigée par la banque pour se prémunir contre les accidents de la vie qui empêcheraient l’assuré de rembourser sa dette.

L’âge, un risque accru en assurance emprunteur

Les banques ont horreur du risque et prennent toutes les précautions nécessaires pour pallier les éventuels défauts de paiement de l’emprunteur. La première garantie prend la forme d’une hypothèque classique (logement neuf, ancien ou à construire), d'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui remplace le privilège du prêteur de deniers depuis janvier 2022, uniquement réservée à un bien existant) ou une caution bancaire (tous types de biens immobiliers). La garantie intervient si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, ce qui entraîne généralement la saisie du bien.

La banque exige une autre protection : l’assurance de prêt immobilier qui couvre les aléas de la vie, c’est-à-dire le décès, mais aussi les accidents ou maladies dont serait victime l’emprunteur et qui le priveraient de ressources pour rembourser le prêteur.

Les banques analysent la solvabilité du candidat à l’emprunt et prennent en compte une éventuelle baisse des revenus lors du passage à la retraite. La durée du prêt devra être la plus courte possible pour minimiser la prise de risque qui est liée aux risques de santé, statistiquement plus élevés pour un emprunteur âgé de 50 ans et plus comparativement à un jeune actif.

La souscription à l’assurance de prêt implique de remplir un questionnaire de santé assurance prêt immobilier, un document qui détaille l’historique médical de l’emprunteur, souvent complété par un formulaire plus précis en cas de risques déclarés. L’assureur peut demander des analyses, des comptes-rendus médicaux, un test d’effort, un ECG ou d’autres examens selon la nature du risque identifié.

Sur la base de ces données, l’assureur accepte ou oppose un refus d’assurance emprunteur, et en cas d’acceptation, l’assurance peut être assortie d’une surprime assurance de prêt ou/et d’exclusions de garantie qui viennent limiter l’étendue de la protection.

Indépendamment de tous risques, l’âge est un facteur discriminant en tarification d’assurance emprunteur. Voici les taux moyens par tranche d’âge :

Les garanties de l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 grandes garanties :

La garantie décès : le capital restant dû est remboursé à la banque et les ayants droit sont déchargés de la dette vis-à-vis de la banque.
La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : entre en jeu en cas de dépendance totale (100% d’invalidité) et cesse quand l’emprunteur fait valoir ses droits à la retraite et au plus tard à son 65ème anniversaire, sauf exception pour certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April qui couvre jusqu’au 31 décembre de l’année du 71ème anniversaire si l’emprunteur exerce toujours une activité professionnelle rémunérée.
La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident après expiration du délai de franchise compris entre 15 et 180 jours selon le contrat.
Les garanties invalidité : IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas d’invalidité au taux compris entre 66% et 99%, IPP (Invalidité Permanente Partielle) si le taux est compris entre 33% et moins de 66%.

Les garanties décès/PTIA forment la base de tout contrat d’assurance emprunteur ; selon le profil de l’emprunteur et la nature de son crédit immobilier, elles sont complétées par les garanties incapacité et invalidité. Si vous êtes toujours en activité professionnelle au moment de votre demande de prêt, la banque va exiger la souscription à la garantie ITT dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). Cette garantie est facultative pour un investissement locatif.

Plus rarement, peut être demandée par le prêteur la garantie perte d’emploi : elle est uniquement réservée aux emprunteurs en CDI victimes d’un licenciement économique.

La garantie ITT est généralement celle qui pose problème aux emprunteurs de plus de 50 ans qui incarnent des risques de santé. En cas de maladie chronique (diabète, hypertension, cholestérol, etc.) ou d’antécédents graves (cancer par exemple), l’assureur peut refuser le bénéfice de cette couverture, ce qui compromet l’obtention du crédit. Dans le meilleur des cas, elle est assortie d’un surcoût ou d’une exclusion de garantie qui prive l’emprunteur d’une indemnisation en cas de survenance du risque liée à la maladie déclarée.

Assurer son prêt immobilier avec des risques de santé

Si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance emprunteur aux conditions standards, c’est-à-dire sans surprime ni exclusion de garantie, faites valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux emprunteurs touchés par la maladie ou le handicap.

En fonction de la maladie concernée, du délai après le diagnostic et des marqueurs biologiques, vous accédez à l’assurance avec ou sans surprime. Des exclusions de garanties peuvent également s’appliquer. Quand il y a un surcoût, il est plafonné. Attention : la convention Aeras est accessible aux prêts dont le montant est limité à 420 000€ et remboursés avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

La convention Aeras contient par ailleurs un droit fondamental pour les emprunteurs : le droit à l’oubli, c’est-à-dire l’autorisation donnée à l’emprunteur victime d’un cancer de ne pas déclarer sa maladie dans le questionnaire de santé passé un certain délai après la fin du protocole thérapeutique. Depuis mars 2022, la loi Lemoine a renforcé ce droit en raccourcissant le délai de 10 à 5 ans, quel que soit l’âge à partir duquel a été posé le diagnostic, et en l’élargissant à l’hépatite virale C.

Autre mesure inclusive introduite par la loi Lemoine : la suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées de moins de 200 000€ (400 000€ en cas de prêt à deux avec une quotité d'assurance de prêt de 50% sur chaque tête), dont le solde intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

Ce dispositif concerne avant tout les emprunteurs âgés entre 25-35 ans compte tenu de la durée d’un prêt immobilier, qui peut aller jusqu’à 25 ans maximum selon les règles d’octroi du HCSF en vigueur (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec gros travaux de rénovation).

Le libre choix de l’assurance emprunteur

L’importance de l’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier étant faite, il convient d’insister sur son coût : en moyenne un tiers du coût global du prêt, mais beaucoup plus si vous présentez des risques aggravés.

Le marché de l’assurance de prêt se partage entre les banques, appelées dans le jargon bancassureurs, et les assureurs alternatifs. Dans la majorité des situations, la concurrence est bien moins chère que l’offre bancaire. À garanties équivalentes, un contrat individuel est jusqu’à trois fois moins onéreux et encore une fois, les banques ayant horreur du risque, leurs contrats groupe sont mal placés pour proposer une protection optimale aux emprunteurs avec des antécédents de santé, tandis que les alternatifs proposent des garanties sur-mesure en adéquation avec la problématique de l'emprunteur.

Grâce à la loi Lagarde de septembre 2010, vous bénéficiez du libre choix de l’assurance emprunteur. Vous avez tout loisir de refuser l’assurance de la banque et de souscrire une offre externe plus compétitive qui présente une couverture au moins équivalente. Ne vous en privez pas de cett opportunité pour faire des économies et être bien couvert : mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour accéder à plusieurs devis détaillés correspondant à votre situation et aux exigences de la banque.

Dernières publications

Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont continué leur progression en mai 2023. La hausse est constante depuis le début de l’année 2022 et cela ne devrait pas s’arrêter là. Alors qu’hier le gouvernement a rendu publiques les préconisations du CNR pour tenter de juguler la crise du logement, juin s’entame comme un nouveau mois compliqué pour les candidats à l’emprunt immobilier. Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? Selon les demandes de financement traitées par le courtier Cafpi, les ménages ont pu emprunter en moyenne à 3,36% sur 20 ans et à 3,48% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), soit 19 points de base additionnels par rapport au mois d’avril 2023. La hausse est moins marquée sur la durée de 15 ans : 3,10% contre 3,08%. On est peu ou prou dans l’épaisseur du trait des données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA issues des crédits octroyés par la majorité des banques françaises. En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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