Assurance prêt immobilier : qui peut profiter de la loi Lemoine ?

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L’assurance emprunteur est un élément déterminant de toute demande de prêt immobilier. Exigée par la banque, elle intervient au cas où vous ne pourriez pas assumer les mensualités dans certaines situations bien précises (décès, invalidité et incapacité). Cette assurance a bénéficié d’une avancée réglementaire majeure avec la loi Lemoine adoptée en 2022. Voyons quels sont les changements introduits par cette législation et les modalités pour en profiter.

Les trois mesures phares de la loi Lemoine

Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin suivant. Elle révolutionne le marché de l’assurance emprunteur, jusque-là très largement détenu par les banques, et introduit trois dispositions qui viennent renforcer les droits des consommateurs.

Le changement d’assurance emprunteur à tout moment

Tout emprunteur a désormais le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Auparavant, l’emprunteur devait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur la loi Bourquin selon l'antériorité de son contrat pour le substituer par une formule plus intéressante en termes de prix comme de garanties.

En supprimant toute notion de date d’échéance, la loi Lemoine facilite le changement d’assurance de prêt, permettant aux emprunteurs d’être couverts selon leurs besoins à un meilleur tarif.

La loi Lemoine vient consolider la loi Lagarde de septembre 2010 qui autorise tout emprunteur à choisir librement son assurance crédit immobilier et à déléguer le contrat auprès d’un assureur concurrent de la banque.

La suppression du questionnaire de santé

Lors de la souscription à l’assurance de prêt, l’emprunteur doit remplir un questionnaire qui renseigne l’assureur sur son historique de santé. Sur la base des données, le prestataire peut formuler sa réponse : acceptation avec ou sans surprime d’assurance de prêt, application éventuelle d’exclusion de garanties, ou refus d’assurance de prêt si les risques sont jugés trop élevés pour être couverts. Les personnes touchées par la maladie, même si elles sont guéries, sont discriminées et écopent de surprimes rédhibitoires ou d’exclusion(s) qui diminuent leur protection, quand elles n’essuient pas un refus pur et simple.

Pour permettre à ces profils d’accéder à l’assurance et au crédit, le législateur supprime le questionnaire de santé sous réserve de respecteur deux conditions cumulatives :

  1. La part assurée est inférieure à 200 000€ (400 000€ en cas d’emprunt à deux avec une quotité d’assurance de prêt à 50% sur chaque tête).

  2. Le crédit arrive à son terme avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

L’assureur n’a plus le droit de rechercher aucune information de santé, mais garde la possibilité de demander si l’emprunteur est fumeur ou non-fumeur, et s’il pratique un sport à risques.

Le renforcement du droit à l’oubli

Toujours en lien avec l’état de santé, la loi Lemoine améliore un dispositif contenu dans la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) : le délai pour bénéficier du droit à l’oubli quand on a eu un cancer est raccourci de 10 à 5 ans, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Les personnes guéries d’une hépatite C sont désormais éligibles au droit à l’oubli.

Les emprunteurs concernés n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé et au cas où ils la mentionneraient, l’assureur ne peut en tenir compte en matière de tarification et d’étendue des garanties.

Quelles sont les obligations de la loi Lemoine ?

L’acceptation par la banque du changement d’assurance de prêt immobilier est conditionnée à l’équivalence de garanties. Cela signifie que le nouveau contrat doit présenter a minima la même couverture que celle du contrat substitué. Pour respecter cette obligation, vous devez vous appuyer sur la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de crédit. Elle détaille les garanties minimales exigées pour octroyer le prêt. Vous avez tout loisir d’aller au-delà des exigences de la banque pour optimiser votre protection.

Les banques et les assureurs ont également de nouvelles obligations :

  • Informer chaque année l’emprunteur de son droit au libre choix de l’assurance et au changement de contrat à tout moment.

  • Indiquer le coût de l’assurance sur 8 ans dans la fiche standardisée d’information.

Comment bénéficier de la loi Lemoine ?

La loi Lemoine introduit davantage de concurrence dans un marché capté à plus de 85% par les bancassureurs. Cette distorsion est préjudiciable aux emprunteurs, obligés de souscrire une assurance pour obtenir le financement de leur projet immobilier. Deuxième dépense après les intérêts, l’assurance représente en moyenne un tiers du coût global du crédit immobilier. En facilitant le changement de contrat en cours de prêt, la loi Lemoine donne l’opportunité aux emprunteurs de mieux maîtriser le coût de l’assurance et du crédit

Vous pouvez réaliser de juteuses économies en 2023 grâce à la loi Lemoine.

Pour trouver le contrat le plus compétitif, utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché. En quelques clics, vous pouvez obtenir des devis parfaitement adaptés à vos besoins, dans le respect des exigences de la banque. N’hésitez pas à solliciter les services d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour mieux appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat qui vous assure une protection optimale au tarif le plus bas.

Chez Magnolia.fr, nos experts peuvent prendre en charge toutes les démarches de résiliation/substitution à votre place. Nos contrats peuvent être souscrits en ligne via une procédure simplifiée, avec ou sans questionnaire de santé selon votre situation.

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Mutuelle santé : les 3 motifs de litiges les plus courants entre assurés et assureurs

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Résiliation ou non-renouvellement du contrat : l’incompréhension des droits Résiliation abusive : un motif de litige en forte hausse Depuis la loi de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, les assurés peuvent changer de mutuelle à tout moment après un an de contrat. Cependant, certains assureurs résilient eux-mêmes les contrats, souvent sans explication claire, invoquant des "raisons techniques" ou une "fréquence de remboursement excessive". Cette pratique, parfois perçue comme discriminatoire, touche surtout les personnes âgées ou celles avec des pathologies lourdes. Cas fréquents de litige : Résiliation sans préavis réel Refus de renouvellement pour "consommation excessive" Changement des conditions tarifaires après résiliation Que faire en cas de résiliation contestée ? Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. 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Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant.  En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal.  Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription :  Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

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Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1.  Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI  Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.