Assurance de prêt : bientôt plus chère que les intérêts d'emprunt ?

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Les taux des crédits immobiliers ont atteint un nouveau record à la baisse en mai dernier. Avec cette énième diminution, le coût de l'assurance de prêt devient plus pesant comparé au poids des intérêts du prêt.

Un coût qui a d'ailleurs augmenté depuis janvier 2019 avec la hausse de la taxe sur les contrats d'assurance (9% sur toutes les garanties). La délégation d'assurance se justifie de nouveau pleinement dans ce contexte inédit, surtout pour les profils à risques.

Combien coûte votre assurance emprunteur ?

Il est illusoire de fixer un tarif générique de l'assurance de prêt, puisqu'il dépend de multiples paramètres, à commencer par le profil de l'emprunteur : son âge, son état de santé, ses antécédents médicaux, le fait d'être fumeur ou non-fumeur, sa profession et un éventuel facteur de risques comme la pratique d'un sport dangereux.

Les tarifs varient aussi selon les assureurs : les contrats bancaires sont historiquement moins compétitifs que les offres alternatives souscrites auprès d'assureurs externes en raison de la politique commerciale et du mode de calcul des banques.

Il faut aussi prendre en compte un élément conjoncturel : la baisse des taux des crédits immobiliers. Avec la chute des taux, les banques ont vu leurs marges fondre sur ce produit d’appel qu’est le crédit immobilier, et ont donc la fâcheuse tendance de se rémunérer sur les taux d'assurance pour compenser cette érosion.

Conclusion, les écarts de taux sont conséquents entre une assurance déléguée et un contrat groupe, la première pouvant coûter deux voire trois fois moins cher que le second à garanties équivalentes ou même supérieures.

On estime que le coût de l'assurance emprunteur peut représenter un tiers du coût global du crédit, bien moins pour les jeunes actifs avec un dossier en béton, bien plus pour les profils à risques comme les emprunteurs âgés et les personnes avec des problèmes de santé ou exerçant une profession à risques.

L'assurance pèse plus lourd dans le coût global du crédit

Et cela n'est pas près de s'arranger. En période de taux bas, le poids de l'assurance emprunteur est plus lourd dans le coût du crédit. Notre rédaction s'est déjà faite l'écho de ce phénomène. L'assurance ne suit pas les variations des taux, son calcul dépend uniquement du profil de l'emprunteur et de son projet immobilier.

A la faveur des taux faibles actuels, l'assurance voit son coût augmenter en proportion. Si vous avez emprunté fin 2014 la somme de 200 000€ à 2,50% sur 20 ans avec un taux d'assurance à 0,35%, l'assurance vous coûte 14 000€, soit 20,48% du coût global de votre prêt.

Si vous contractiez aujourd’hui le même emprunt avec un taux nominal à 1,20%, l'assurance vous coûterait toujours autant mais pèserait 35,84% du coût global.

Peu importe, direz-vous, puisqu'au final vous payez toujours 14 000€ votre assurance. L'incidence psychologique est néanmoins patente. Rares sont encore les emprunteurs à prêter une attention suffisante à l'assurance emprunteur, évaluant le coût de leur crédit immobilier à l'aune du seul taux nominal.

La faute aux taux de l'usure

Il est aujourd'hui possible d'emprunter autour de 1% sur 20 ans et la toute récente baisse du taux obligataire de l'État français devrait très prochainement engendrer une nouvelle contraction des taux d'intérêts. Indice servant à fixer les taux d’intérêts des crédits immobiliers, l’OAT 10 ans est passé en zone négative mardi 18 juin avant de se stabiliser autour de 0%.

Selon le courtier Meilleurtaux, le taux de crédit  inférieur à 1% devrait bientôt être la norme. Avec une inflation à 1,26% sur un an en mai 2019, les taux réels sont donc négatifs ! Pour autant, votre crédit n’est pas gratuit.

Répétons-le : le seul taux qui permet de comparer les offres de prêt est le TAEG, taux annuel effectif global, qui inclut tous les autres coûts liés au crédit en dehors du taux nominal (intérêts d'emprunt), dont notre chère assurance emprunteur.

Or le TAEG ne doit pas excéder le taux de l'usure fixé pour le trimestre en cours. Il est fort probable les prochains seuils définis par la Banque de France soient en baisse si les taux octroyés par les banques sur la période précédente ont reculé.

Avec des taux d'usure très bas, les profils dits à risques comme les seniors se retrouvent bloqués par le taux d'assurance. Lorsque les taux de crédit immobilier se situent autour de 3%, la marge de 30% incluse dans le calcul du taux de l'usure permet de jouer son rôle régulateur, mais avec des taux inférieurs à 1,50%, elle en est incapable.

Les seuls candidats à l'achat immobilier à ne pas pouvoir profiter des taux exceptionnellement bas sont les ménages modestes, les seniors et les autres profils à risques, pénalisés par une réglementation obsolète qui produit l'effet inverse de celui recherché.

Si vous voulez mettre toutes vos chances pour concrétiser votre projet immobilier, déléguez l’assurance emprunteur. Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent pour trouver les meilleures garanties au tarif le plus compétitif, celui qui vous permettra de faire échec au taux de l’usure.

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.