Du jamais vu : les taux de crédit immo à leur plus bas historique


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Les records sont faits pour être battus, en voilà un qui fait le bonheur des emprunteurs. Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont atteint en mai leur plus bas niveau, reléguant aux oubliettes le record de novembre 2016. Jamais s'endetter n'a été aussi bon marché.

 

Le coût du crédit au plus bas

Selon le baromètre mensuel de l'Observatoire Crédit Logement, les taux fixes des crédits immobiliers ont continué de baisser en mai dernier pour descendre au niveau sans précédent de 1,29% (moyenne toutes durées confondues hors assurance). L'ancien record historique datait de novembre 2016 et s'affichait à 1,33%.

Le taux moyen sur 20 ans est désormais de 1,20%, contre 1,23% en novembre 2016. En regardant dans le rétroviseur, on se rend compte que les taux sont quatre fois moins élevés qu'au début des années 2000 et près de dix fois inférieurs à ceux des années 1990 !

Les mêmes causes produisent les mêmes effets : une fois de plus, cette baisse est à mettre au compte de 3 facteurs :

  1. le recul de l'OAT 10 ans : l'indice utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers est passé de 0,70% début janvier à 0,20% début juin ;
  2. la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui permet aux banques de se financer à moindres coûts ;
  3. la vive concurrence interbancaire : le crédit immobilier est un produit d'appel qui permet de capter le client sur le long terme, lui proposant dans l'intervalle des placements et d'autres produits financiers ou assurantiels.

Les durées longues en vogue

Le loyer de l'argent étant faible, les durées longues (au-delà de 20 ans) s'avèrent très intéressantes pour les ménages les moins aisés. Ils peuvent accéder à l'emprunt sans être pénalisés par le coût global du prêt. Toujours selon les chiffres de l'Observatoire, les crédits sur 25 ans sont tombés à 1,42%. Les primo-accédants bénéficient du double effet taux bas/allongement de la durée d'emprunt, de même que les secundo-accédants qui peuvent acheter plus grand sans augmenter leur mensualité. En mai, plus de 42% des prêts se sont conclus sur 25 ans et plus. Cette part n'était que de 15% il y a cinq ans. L'allongement de la durée d'emprunt permet de compenser la hausse des prix des logements.

L'apport personnel est lui aussi tombé à son plus bas niveau, autre démonstration de l’assouplissement des conditions d'emprunt : sur les cinq derniers mois, il a été réduit de plus de 10%.

S'endetter ne coûte rien...ou presque !

Si l'on tient compte du taux de l'inflation, emprunter pour financer un achat immobilier ne coûte quasiment rien, voire se révèle rémunérateur pour les profils premium. Cela fait désormais une année entière que le niveau moyen des taux est inférieur à l'inflation. En avril, le taux de l'inflation titrait 1,30% en variation annuelle. Actuellement, un emprunteur disposant d'un excellent dossier peut sans mal décrocher le taux de 1% sur 20 ans ; en ajoutant le taux d'assurance avec l'hypothèse que notre emprunteur soit un non-fumeur sans antécédent médical (0,16% voire mieux), son prêt lui rapporte de l'argent ! Prenons le cas d’un profil standard qui se contente du taux du marché. Le taux de l'emprunt est garanti sur la durée. Si le taux de l'inflation remonte et que les revenus de cet emprunteur progressent, la charge financière de son prêt va diminuer au fil du temps.

L'achat immobilier est le seul placement qui peut se faire via un crédit. Les investisseurs ont bien compris qu'ils pouvaient profiter de cette situation pour se constituer un patrimoine immobilier, source de revenus additionnels. Entre 2017 et 2018, leur proportion est passée de 15% à 21% sur le marché de l'ancien. Ceux qui investissent en loi Pinel bénéficient en outre de l'avantage fiscal : une réduction d'impôt allant de 12% et 21% du prix de l'acquisition selon la durée de l'engagement locatif.

Assurance emprunteur : source d'économie

Cette nouvelle baisse des taux d'emprunt peut également profiter à ceux qui détiennent un crédit contracté il y a quelques années. Trois conditions doivent être réunies pour envisager de renégocier son crédit ou de le faire racheter par une banque concurrente :

  1. un écart de taux d'au moins 1OO points (1%), voire 70 points (0,70%) pour les montants élevés ;
  2. un capital restant dû de 70 000€ minimum ;
  3. être encore dans la première moitié de la durée de remboursement.

Le rachat implique de changer de contrat d'assurance, et donne l'occasion de comparer les meilleures offres du marché. Sans évolution de l'état de santé, le coût de l'assurance sera nécessairement réduit, puisque le montant à assurer a diminué. Si, entre temps, l'emprunteur fumeur a pris la décision d'arrêter la cigarette, il économisera des centaines voire des milliers d'euros.

Que l'emprunteur renégocie son prêt ou non, le changement d'assurance est toujours une opération bénéfique, source d'économies importantes (8 000 euros en moyenne, + de 15 000 euros pour un jeune couple). Depuis janvier 2018, chacun peut changer de contrat à chaque échéance sur la durée entière de son crédit immobilier.

Le courtier Magnolia.fr accompagne tout emprunteur ou futur emprunteur, quels que soient son profil et son état de santé, à trouver les meilleures garanties au tarif le plus compétitif.

Publié par Astrid Cousin le

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