Fiscalité de l'assurance de prêt : la délégation reste avantageuse

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Le gouvernement a décidé, à compter de janvier 2019, d'augmenter la taxe qui pèse sur les contrats d'assurance emprunteur. La mesure aura pour effet de rehausser les primes pour les nouvelles souscriptions, dans des proportions variables, car les banques appliquent des marges beaucoup plus élevées que les assureurs externes sur ce type de produit. Pas de panique, les offres alternatives resteront compétitives par rapport aux contrats bancaires.

Alourdissement de la fiscalité de l'assurance emprunteur

Le projet de loi de finances 2019 prévoit d'élargir l'assiette de la TSCA, ou taxe spéciale sur les conventions d'assurance : les contrats d'assurance emprunteur supporteront une taxe de 9% sur l'intégralité des cotisations et non plus sur celles versées au titre des seules couvertures incapacité, invalidité et perte d'emploi.

A compter de l'an prochain, les primes de la garantie décès sont elles aussi assujetties au taux de 9% et quand on sait que cette garantie est la garantie socle, c'est-à-dire exigée systématiquement par les banques lors d'une demande de crédit immobilier, on peut légitimement s'interroger sur les conséquences que la mesure aura sur le budget des emprunteurs. 

Un pas en avant, deux pas en arrière !

Les banques captent aujourd'hui autour de 80% du marché de l'assurance emprunteur et engrangent au bas mot 50% de marges sur ce produit. L'entrée en lice de l'amendement Bourquin en janvier dernier est censée écorner cette tête de gondole en élargissant le droit de changer de contrat à la durée entière du crédit.

Favoriser la concurrence pour permettre au consommateur de réduire le coût de son assurance et par capillarité celui de son crédit immobilier, voilà bien un vœu pieux porté par le législateur depuis des années, qui se heurte aujourd’hui, non plus au lobbying des banques, mais à la logique comptable d'un gouvernement bouclant son budget 2019. L'emprunteur sera-t-il encore perdant ?

Quel surcoût pour l'emprunteur ?

La garantie décès représente 2/3 du tarif global de l'assurance. L'application de la taxe sur l'ensemble de la prime ne va pas se traduire par une augmentation de cette dernière de 9%, tout au plus de 6%, ce qui génèrera un surcoût moyen de 2€ ou 3€ par mois sur un contrat standard.

Il n'empêche, alors que le législateur vient tout juste d'élargir le droit de substitution de l'assurance emprunteur (amendement Bourquin), la décision du gouvernement porte un coup dur au principe de concurrence loyale. Le ministère des Finances se justifie par un souci de cohérence entre les garanties.

Grâce à leurs marges bien grasses, les banques se la joueront grand seigneur à ne pas répercuter la taxe sur les tarifs de leurs contrats groupe. Les assureurs individuels devront manoeuvrer avec beaucoup plus de subtilité, eux qui margent entre 5% et 15%.

Pour être clair, les bancassureurs ne devraient pas augmenter leurs prix. Leurs concurrents, en revanche, seront soumis à la pression fiscale de plein fouet, ce qui se traduira pour certains par un ajustement tarifaire s'ils veulent rester viables.

La délégation d'assurance : toujours rentable !

Cela ne remettra pas en question la compétitivité de la délégation d'assurance. Dans un contexte de taux bas qui réduit drastiquement la rentabilité des banques sur le crédit immobilier, ces dernières ne peuvent rivaliser avec les assureurs sur le terrain de l'assurance emprunteur. Tous les profils peuvent tirer profit de la délégation, les plus chanceux pouvant réduire le coût de l'assurance de plus de 50%.

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Achat immobilier : les bonnes nouvelles pour emprunter en 2024

Après une année 2023 particulièrement difficile pour le marché immobilier, l’activité reprend doucement grâce à la conjonction de plusieurs facteurs. L’accès au crédit se desserre quelque peu, même si on attendait des mesures plus pertinentes de la part des autorités financières. Taux d’intérêts, niveau de l’apport personnel, règles d’octroi, prix des logements, voici les nouvelles données à retenir pour ce début d’année 2024. Taux d’emprunt immobilier en baisse On assiste au retour des taux inférieurs à 4% en 2024. C’est le premier moteur du marché : le niveau des taux joue sur la capacité d’emprunt des ménages. Les taux ont commencé à stagner fin 2023 avant d’être orientés à la baisse en janvier dernier. Le meilleur taux sur 20 ans se situe désormais autour de 3,70%, la moyenne étant à 4,05% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même sur 25 ans, les dossiers premium peuvent s’endetter sous les 4%. Les profils les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent de taux au-delà de 5% sur ces deux durées. L’écart avec le taux d’usure doit rester suffisant pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Taux d’usure à un rythme trimestriel Entre février et décembre 2023, le taux d’usure était mensualisé pour contrer la remontée rapide des taux d’intérêts et éviter un trop grand nombre de refus de prêt par l'effet ciseau. La détente sur les taux permet un retour à la révision trimestrielle de l’usure en janvier 2024. Le taux d’usure est fixé à 6,29% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus pour le premier trimestre 2024. Pour mémoire, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser et son calcul comprend tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire : intérêts, garantie, frais de dossiers, primes d’assurance emprunteur, etc. L’évolution du taux d’usure tous les trois mois offre une meilleure visibilité aux emprunteurs : ces derniers bénéficient d’un temps plus long pour faire une demande de crédit, sans risquer un changement rapide des conditions monétaires. Apport personnel en baisse La hausse brutale des taux, couplée à la rigidité des normes d’octroi, a renforcé les exigences des banques en matière d’apport personnel. Après une envolée historique ces trois dernières années, l’apport retrouve des niveaux presque « normaux ». Il est en baisse de près de 18,5% en février par rapport à décembre 2023, ce qui représente tout de même un montant moyen de 54 798€ à l’échelle nationale, contre 64 942€.  Deux raisons expliquent ce moindre appétit des banques en matière d’apport : Redynamiser le crédit immobilier après le marasme de 2023 (-40% de production de crédits) Laisser aux emprunteurs une épargne disponible en cas de coup dur. L’apport personnel reste à un niveau élevé, à environ 30% du montant d’une opération. En Île-de-France où l’immobilier est plus cher qu’ailleurs, la mise de fonds est à 6 chiffres, à plus de 150 000€. Crédit immobilier : un peu de lest sur les règles d’octroi Les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2020 ne bougent pas ou peu : la seule concession accordée par le régulateur est d’abaisser le ratio de travaux pour bénéficier d’une durée de remboursement plus longue.  La durée maximale de remboursement d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, sauf exception où elle peut aller jusqu’à 27 ans :  dans le neuf (achat en VEFA et construction)  dans l’ancien sous condition de travaux de rénovation dont l’enveloppe représente au moins 10% du montant de l’opération, contre 25% auparavant. Le taux d’endettement reste irrémédiablement plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, quel que soit le niveau du reste à vivre. La Banque de France a par ailleurs consenti à une seconde chance pour certaines demandes refusées. Retrouvez les conditions pour le réexamen d’un prêt immobilier refusé en 2024. Signalons également que le gouvernement a suggéré aux banques de mettre en place une nouvelle forme de prêt qui combinerait prêt in fine et crédit classique. Malheureusement, le prêt in fine reste une fausse bonne idée, car, s’il est une solution d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est nullement conseillé pour l’accession à la propriété compte tenu d’intérêts plus importants que dans un prêt amortissable classique. Prix immobiliers : correction plus marquée en 2024 En 2023, les prix dans l’ancien se sont contentés d’une baisse moyenne très minime de -1% à l’échelle hexagonale (chiffres Fnaim). Le repli a été plus net à Paris (-5,7%), en Île-de-France (-3,6%) et dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6%) que dans les communes de taille moyenne (-0,2%) et en zones rurales (-0,4%). Pour l’année 2024, la Fnaim anticipe une correction des prix entre -5% et -7%, tandis que Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, table sur -4%.