Crédit immobilier : les refus de financement les plus fréquents


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La période est propice à l'achat immobilier grâce au niveau très bas des taux d'intérêt. Le contexte permet de solvabiliser des candidats à l'emprunt auparavant exclus pour non-respect des critères d'endettement. Pour autant, tout le monde n'a pas accès au crédit. Quelles sont les situations qui entraînent le refus de la banque d'accorder le financement

Précarité professionnelle

Premier motif de refus, l'instabilité professionnelle. De là à affirmer que seuls les emprunteurs en CDI peuvent accéder au crédit, il n'y a qu'un pas...que nous franchissons allègrement. Les portes ont du mal à s'entrouvrir pour les personnes en CDD, employées en intérim, ou avec un emploi précaire (apprenti, auto-entrepreneur), alors que le marché du travail a évolué, entraînant une plus grande mobilité professionnelle. Les banques n'ont toujours pas adapté leur politique commerciale aux mutations de la société.

Taux d'endettement trop élevé

Avoir des revenus modestes est certes un obstacle pour accéder à l'emprunt immobilier, mais cette situation, dès lors qu'elle est bien gérée (équilibre du compte bancaire), peut être ardemment défendue face au banquier. L’aide d’un courtier est ici précieuse pour exposer les arguments et mettre toutes les chances de votre côté.

Le critère majeur est votre taux d'endettement : celui-ci ne doit pas excéder 30%, c'est-à-dire que les charges d'emprunt ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus. Au-delà, le prêteur estime que votre reste à vivre n'est pas suffisant pour assumer les dépenses courantes. Un taux d'endettement supérieur aux 30% admis entraîne le refus du prêteur. Ce seuil standard évolue néanmoins à la marge en fonction du niveau des revenus : il sera abaissé si vous déclarez de faibles revenus, rehaussé en cas d'aisance financière.

Apport personnel insuffisant

Difficile de se départir du seuil des 10%, surtout pour les primo-accédants. Sans apport personnel, l'accès à l'emprunt immobilier prend un coup de frein magistral, sauf pour les investisseurs en locatif qui peuvent équilibrer en partie ou en totalité les mensualités du crédit avec les revenus issus des loyers. Un candidat à l'emprunt sans apport personnel révèle une absence d'épargne ou une faible propension à épargner. Les 10% d'apport personnel servent uniquement à financer les frais de notaire, une dépense extérieure à l'obtention du prêt : on parle alors de financement à 100%.

Mauvaise tenue de compte

Les banques adorent la gestion en bon père de famille...ou mère de famille, le crédit est un engagement qui se partage le plus souvent. Un compte bancaire bien tenu est la première accroche pour convaincre le banquier de vous prêter la somme nécessaire à votre projet immobilier. Parmi les candidats recalés, figurent en pool position ceux qui vivent dans le rouge régulièrement, voire occasionnellement. Vivre au-dessus de ses moyens est rédhibitoire, de même que le recours régulier au crédit pour payer les dépenses courantes ou s'offrir un voyage. Un compte à découvert au cours des trois derniers mois met en péril votre projet. Les meilleurs profils sont ceux qui démontrent un effort d'épargne, même minime. Cela témoigne de leur engagement à mener à terme leur rêve immobilier.

Défaut d'assurance emprunteur

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Sésame pour décrocher le financement de la banque, l'assurance emprunteur est difficile à souscrire pour certains profils. Sans cette garantie qui, rappelons-le protège l'emprunteur, ses héritiers et la banque en cas de défaillance du premier (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi), l'accès au crédit immobilier est quasiment impossible. Chez les seniors, le taux d'assurance est nettement plus élevé compte tenu des risques accrus et peut faire basculer le TAEG (taux annuel effectif global) au-delà du seuil de l'usure. Les contrats d'assurance proposés par les banques ont l'inconvénient de limiter l'âge à l'adhésion à 60 ou 65 ans, tandis que les assurances déléguées souscrites auprès d'un assureur externe vont jusqu'à 85 ans pour la garantie décès et 70 ans pour la garantie perte totale et irréversible d'autonomie.

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