Crédit immobilier : comment faire baisser votre taux d’assurance emprunteur ?

comment baisser coût assurance emprunteur

Actuellement, pour espérer décrocher son crédit immobilier, il n’y a qu’une martingale : la délégation d’assurance emprunteur. Face à la remontée des taux d’intérêts, qui vient heurter le niveau trop faible des taux d’usure, souscrire une assurance externe permet de faire des économies suffisamment conséquentes pour maintenir son TAEG sous le seuil légal.

L’assurance emprunteur : plus chère si bancaire

Toute demande de crédit immobilier s’accompagne d’une exigence bancaire : la souscription à l’assurance emprunteur. Bien que celle-ci ne relève pas d’une obligation légale, la banque va systématiquement vouloir sécuriser l’emprunt par deux types de garanties :

l’hypothèque, le privilège du prêteur de deniers ou la caution, à activer en cas de défaut de paiement
l’assurance de prêt qui intervient en cas d’aléas de la vie qui priveraient l’emprunteur de ressources nécessaires au paiement de sa dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi).

L’assurance s’ajoute aux autres frais exigés pour l’octroi du financement comme l'hypothèque ou la caution, et fait partie intégrante du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit immobilier sur toute la durée de remboursement.

La banque est en pole position pour présenter son assurance maison, puisqu’elle seule maîtrise la distribution du crédit immobilier. Le législateur a heureusement renforcé les droits des emprunteurs en leur accordant le libre choix du contrat.

Depuis septembre 2010 et la loi Lagarde assurance emprunteur, vous avez l’opportunité de refuser l’assurance groupe bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalente, conçue sur-mesure, en adéquation avec les caractéristiques de votre profil, à un tarif bien moins élevé.

Comparez les offres d’assurance emprunteur

L’assurance est le deuxième poste de dépenses dans un prêt immobilier après les intérêts. Son coût dépend de plusieurs paramètres, au premier rang desquels votre âge. Plus vous êtes âgé, plus l’assurance est chère.

L’écart entre une assurance jeune emprunteur en bonne santé et un autre de plus de 50 ans va du simple au triple, voire quadruple. En cas de risques accrus, notamment en santé, le tarif d’assurance s’envole, jusqu’à compromettre l’obtention du financement. Les personnes avec un risque aggravé de santé peuvent s’appuyer sur la convention Aeras pour accéder plus facilement à l’assurance emprunteur et au crédit.

D’une manière générale, les assurances proposées par les banques sont entre deux et quatre fois plus chères que celles de la concurrence. Les marges bancaires sur ce type de produit sont colossales, jusqu’à 70%, contre une moyenne de 30% pour les prestataires externes. Le coût de l’assurance prêt immobilier est exprimé en pourcentage du capital initial ou du capital restant dû selon le contrat, la première configuration étant davantage pratiquée par les bancassureurs.

Pour trouver l’assurance adaptée à votre profil au meilleur prix, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès à des dizaines de devis en ligne. Muni de la FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient tous les renseignements relatifs à l’assurance emprunteur, vous pouvez mettre les offres en concurrence sur la base des garanties exigées par le prêteur.

Et pour bien comparer, scrutez le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) de chaque offre, le seul indicateur en pourcentage du coût réel de l’assurance emprunteur. Le coût de l’assurance doit également figurer sur la FSI par période en euros (mois et année), en complément du coût total.

Ce n’est pas tout ! Vous bénéficiez d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022. Depuis juin dernier, la FSI obligatoirement remise par la banque doit aussi mentionner le coût de l’assurance au bout de 8 ans, soit peu ou prou la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier en France. Une information très utile si vous avez l’intention de revendre votre bien avant le terme du prêt, car le coût de l’assurance est calculé différemment selon les assureurs. À coût identique en fin de prêt, l’assurance peut se révéler plus ou moins chère à l’échéance de 8 ou 10 ans selon que la prime est calculée :

sur le capital restant dû
sur le capital initial
avec la méthode « âge atteint » qui renchérit le coût de l’assurance durant les premières années, pour baisser significativement passé un tiers de la durée de remboursement.

Déléguez l’assurance pour faire baisser le TAEG

On l’a dit plus haut, le coût global de votre crédit immobilier est exprimé par le TAEG. Ce taux ne doit pas outrepasser le taux d’usure sur la durée concernée. Les banques n’ont pas le droit d’octroyer des financements au-delà de la limite légale qui est fixée chaque trimestre par la Banque de France. Les taux d’usure sont censés protéger les emprunteurs contre d’éventuelles pratiques bancaires abusives.

En 2022, cette protection réglementaire se retourne contre les emprunteurs. La remontée des taux d’intérêts depuis février 2022 n’a pas faibli. En novembre 2022 les taux sont au plus haut depuis 7 ans et ce n’est pas près de s’arrêter. Les courtiers prédisent des taux à plus de 3% bientôt, ce qui va accentuer le phénomène de l’effet ciseau si les taux d’usure ne sont pas suffisamment ajustés.

Difficile de négocier le taux débiteur, les banques sont réticentes à prêter fin 2022. Le crédit immobilier n’est plus rémunérateur, car elles ne peuvent rehausser les taux d’emprunt en conséquence de l’évolution du contexte monétaire à cause du plafond de l’usure. Et quand elles consentent à prêter, la marge de manœuvre est très mince entre le taux débiteur et le taux d’usure pour intégrer tous les autres frais liés à l’octroi.

La seule solution pour abaisser le TAEG et le maintenir sous l’usure est de souscrire l’assurance la plus compétitive. Sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur pour décrocher le graal sans tarder. À garanties équivalentes, pour un emprunteur de 30 ans non-fumeur et sans problème de santé, l’assurance coûte en moyenne 0,36% du capital initial chez les banques, contre 0,10% chez un prestataire externe comme Magnolia.fr. Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans avec un taux brut de 2,42% (taux moyen actuel sur 20 ans), l’économie grâce à la délégation atteint 13 000€ sur la durée totale, soit un gain de 54€ par mois.

Avec l’option « assurance bancaire », notre emprunteur n’obtient pas son crédit car le TAEG affiché à 3,19% (hors frais de dossier mais frais de garantie inclus) excède le taux d’usure de 3,05%. Avec l’option « assurance déléguée », le TAEG tombe à 2,73%, largement au-dessous du plafond légal.

La problématique des taux d’usure a souligné tous les avantages de la délégation d’assurance en 2022. Au-delà de permettre des économies qui se chiffrent en milliers d’euros, la démarche est aujourd’hui la clef pour obtenir son crédit immobilier.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier décembre 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,40% (taux pour un bon dossier au 9 décembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,06%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en novembre 2024. Le coût de l’assurance est de 2 400€. Vous réalisez une économie de 11 200€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,40% (taux pour un bon dossier au 9 décembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,70% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,06% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en novembre 2024. Le coût de l’assurance est de 4 800€. Votre TAEG tombe à 3,78% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 22 400€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,40% (taux pour un bon dossier au 9 décembre 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,69%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au quatrième trimestre 2024 est de 5,85% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,16% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,16% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en novembre 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 25 600€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 12 800€. Vous économisez 28 800€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 41 600€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,10% ou 3,83%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en décembre 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 11 200€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 22 400€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 41 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 281 € 8,74 m2 17,48 m2 32,47 m2 Le Havre 2 103 € 5,32 m2 10,65 m2 19,78 m2 Nîmes 2 220 € 5,04 m2 10,09 m2 18,73 m2 Dijon 2 543 € 4,40 m2 8,80 m2 16,35 m2 Reims 2 597 € 4,31 m2 8,62 m2 16,01 m2 Grenoble 2 659 € 4,21 m2 8,42 m2 15,64 m2 Toulon 3 065 € 3,65 m2 7,30 m2 13,57 m2 Angers 3 223 € 3,47 m2 6,95 m2 12,90 m2 Lille 3 529 € 3,17 m2 6,34 m2 11,78 m2 Montpellier 3 423 € 3,27 m2 6,54 m2 12,15 m2 Toulouse 3 417 € 3,27 m2 6,55 m2 12,17 m2 Marseille 3 645 € 3,07 m2 6,14 m2 11,41 m2 Nantes 3 349 € 3,34 m2 6,68 m2 12,42 m2 Villeurbanne 3 574 € 3,13 m2 6,26 m2 11,63 m2 Strasbourg 3 666 € 3,05 m2 6,11 m2 11,34 m2 Rennes 3 903 € 2,86 m2 5,73 m2 10,65 m2 Bordeaux 4 421 € 2,53 m2 5,06 m2 9,40 m2 Nice 5 149 € 2,17 m2 4,35 m2 8,07 m2 Lyon 4 577 € 2,44 m2 4,89 m2 9,08 m2 Paris 9 299 € 1,20 m2 2,40 m2 4,47 m2 *Prix estimés MeilleursAgents au 1er décembre 2024 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en décembre 2024 Les prix immobiliers continuent de baisser, mais cette baisse ralentit. 11 villes accusent une correction de quelques euros ou dizaines d'euros par rapport au mois précédent dont Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Toulon, Grenoble ou encore Dijon. Les valeurs se stabilisent à Lille, Reims et Le Havre, tandis qu’elles progressent légèrement à Paris, Marseille, Montpellier, Bordeaux et Angers. C’est le deuxième mois consécutif que les prix dans l’ancien augmentent à Paris, après 2 ans de recul constant. La chute des prix qui aura marqué l’année 2024 arrive à son terme. Sur un an, on observe une stabilisation quasi générale des valeurs, signe d’une reprise du marché ces dernières semaines. Voici l’évolution des prix sur un an dans les 10 plus grandes villes de France : Villes Prix mètre carré Évolution sur un an Paris 9 299 € -0,3 % Nice 5 149 € -0,2 % Marseille 3 645 € +0,4 % Lyon 4 577 € -0,3 % Bordeaux 4 421 € +0,6 % Toulouse 3 417 € -0,3 % Strasbourg 3 666 € -0,3 % Rennes 3 903 € -0,4 % Lille 3 529 € +0,4 % Montpellier 3 423 € +0,4 % Sur la base des avant-contrats signés chez les notaires, les prix des logements pourraient perdre -2,6% en 2024. En termes de volume, le nombre de transactions devraient accuser un recul significatif, avec un peu plus de 700 000 opérations, soit le point le plus bas depuis 2015. En 2021 et 2022, les ventes avaient dépassaient le million. Conditions d'emprunt en décembre 2024 La hausse des taux des 2 dernières années est en grande partie comptable de la méforme du secteur immobilier. Mais l’activité s’est quelque peu redressée en juillet dernier, consécutivement à la baisse des taux de crédit entamée en début d’année. Aujourd’hui, on s’endette sous les 3,50% sur toutes les durées. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en décembre 2024. La mauvaise nouvelle, c’est la chute du gouvernement Barnier le 4 décembre dernier qui inscrit le crédit immobilier dans une zone de turbulence. Les marchés financiers réagissent peu à cette censure, les taux d’emprunt obligataires restent stables et la Banque Centrale Européenne doit de nouveau baisser son principal taux directeur de 0,25 point courant décembre. Il est toutefois légitime de craindre une stagnation voire une remontée des taux de crédit immobilier très prochainement. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en décembre 2024 ? L’assurance emprunteur représente en moyenne 30% du coût de votre crédit immobilier, bien plus si vous présentez des risques accrus (âge, santé, profession, fumeur, pratique d’un sport dangereux). Faites jouer votre droit au libre choix du contrat grâce à la loi Lagarde et comparez les offres. Vous payez une assurance déléguée jusqu’à 4 fois moins cher que le contrat proposé par la banque prêteuse. Vous économisez ainsi des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Pour un crédit de 250 000€, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. L'économie potentielle à Paris est minime étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre 2,17m2 (Nice) et 8,74m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,40m2 (Paris) et 17,48m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,47m2 (Paris) et 32,47m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine a fêté ses 2 ans en septembre 2024. Cette avancée législative manque malheureusement de visibilité. Et pourtant, elle permet un gain notable de pouvoir d’achat pour la plupart des ménages emprunteurs, en leur donnant la possibilité de changer d’assurance à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Elle contient également une avancée majeure : l’assurance de prêt sans questionnaire de santé si la part assurée est inférieure ou égale à 200 000€ pour un terme avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Pour optimiser votre assurance emprunteur, faites-vous accompagner par un courtier spécialisé. Grâce à son expertise et son intermédiation auprès des établissements de crédit, il vous permet de sélectionner une assurance de prêt compétitive, en adéquation avec votre situation et les exigences de la banque en matière de couverture minimale.

Crédit immobilier : les taux d’intérêts vont-ils baisser en 2025 ?

Alors que le marché immobilier français traverse une période complexe depuis 2022, la question de l'évolution des taux d'intérêts en 2025 est cruciale pour les futurs acquéreurs. Entre signaux positifs et incertitudes persistantes, analysons les perspectives d'évolution des taux immobiliers pour 2025. La situation actuelle des taux immobiliers : où en sommes-nous ? Baisse significative des taux en 2024 La période 2022-2023 a été marquée par une crise immobilière, en grande partie générée par une hausse significative des taux d'intérêts immobiliers, atteignant des niveaux records depuis plus de 10 ans. Cette augmentation brutale, dans le sillage de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne pour lutter contre l'inflation, a considérablement impacté le pouvoir d'achat immobilier des Français. Entre décembre 2021 et fin 2023, les taux d’intérêts moyens sur 20 ans sont passés de 1% à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Début 2024, en raison de la baisse de l’inflation en zone euro vers son objectif de 2%, les taux sur toutes les durées ont entamé leur décrue, perdant graduellement des points au fil des mois. Voici une projection des taux moyens à fin 2024 (écart entre taux excellent et taux bon) : Prêt sur 15 ans : entre 2,90% et 3,50% Prêt sur 20 ans : entre 3,00% et 3,55% Prêt sur 25 ans : entre 3,10% et 3,60% L'impact sur le marché immobilier Le niveau élevé des taux a entraîné : Une baisse significative du nombre de transactions Un allongement des délais de vente Une correction des prix partout en France : les prix ont baissé en moyenne de 4% en 2023 et devraient accuser une moindre correction de -1,3% en 2024 (indice des prix immobiliers de septembre 2024 par SeLoger et MeilleursAgents) Il faut ajouter que l'augmentation des refus de prêts bancaires est aussi due aux contraintes imposées par les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : double limitation du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans Malgré la baisse des taux en 2024, le volume des ventes va rester en net retrait, autour de 750 000 transactions dans l’ancien selon les dernières projections de notaires, soit un recul de 11% par rapport à 2023 et de 22% par rapport à 2022. Quels facteurs influenceront les taux en 2025 ? 1. La politique monétaire de la BCE L'élément central qui déterminera l'évolution des taux en 2025 reste la politique monétaire de la BCE. Plusieurs indicateurs laissent présager un possible assouplissement : Une inflation stabilisée : la norme européenne est de 2% Des signaux de ralentissement économique Une pression croissante pour soutenir l'activité économique 2. Le contexte économique global D'autres facteurs économiques joueront un rôle déterminant : L'évolution du PIB européen Les tensions géopolitiques internationales Le prix des matières premières La santé du secteur bancaire Quels sont les scénarios possibles pour 2025 ? Scénario optimiste : une baisse progressive des taux Dans ce scénario, nous pourrions observer : Une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE au premier trimestre 2025 Une répercussion progressive sur les taux immobiliers Des taux qui pourraient redescendre autour de : 2,70% sur 15 ans 3,00% sur 20 ans 3,30% sur 25 ans Scénario modéré : une stabilisation des taux Ce scénario envisage : Un maintien des taux actuels sur le premier semestre Une légère détente au second semestre Des baisses limitées à 0,3-0,5 points sur l'année Scénario pessimiste : des taux toujours sous tension Dans ce cas, nous pourrions faire face à : une inflation qui repart à la hausse : elle est passée de 1,7% à 2% sur un an entre septembre et octobre 2024, signe de tensions sur les matières premières un maintien des taux directeurs élevés la détérioration du "spread" entre le Bund allemand et l'OAT français peu ou pas d'amélioration des conditions de crédit Les conseils pour les futurs acquéreurs Timing et stratégie d'achat Ne pas attendre une baisse hypothétique des taux Privilégier un bon apport personnel : au moins 15% ou 20% du montant de l’opération Comparer les offres de plusieurs établissements Passer par un courtier en crédit immobilier Optimiser son dossier de prêt Pour maximiser ses chances d'obtenir un crédit avantageux : Maintenir un taux d'endettement inférieur à 35% Constituer une épargne de précaution : au moins 6 mois de mensualités de crédit Stabiliser sa situation professionnelle Assainir ses comptes : pas de découvert bancaire au moins sur les 3 derniers mois Limiter voire éviter les crédits à la consommation Déléguer l’assurance emprunteur : les offres alternatives sont jusqu’à 4 fois moins chères que les assurances bancaires. Impact sur le marché immobilier en 2025 Les prix de l'immobilier L'évolution des taux aura des répercussions directes sur : Le volume des transactions Les prix dans les grandes métropoles L'accessibilité à la propriété Le dynamisme du marché de la construction neuve Bon à savoir : le Pinel disparaît en 2025 ; l’investissement locatif dans le neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif fiscal. Les opportunités à saisir Malgré le contexte, des opportunités existent : Négociation plus favorable pour les acheteurs Développement de nouvelles solutions de financement : extension du PTZ pour dans toute la France et à la maison individuelle Marchés secondaires plus accessibles Investissements dans la rénovation énergétique Quelles perspectives pour l'immobilier 2025 ? Les indicateurs actuels suggèrent une probable détente des taux d'intérêts immobiliers en 2025, mais celle-ci devrait rester modérée en raison du contexte géopolitique toujours très tendu. Les acquéreurs devront s'adapter à un nouveau contexte de marché, où la préparation du projet et la qualité du dossier seront déterminantes. La baisse des taux, si elle se confirme, pourrait participer à une reprise progressive du marché immobilier, sans toutefois retrouver les conditions exceptionnellement favorables observées avant 2022. Pour les futurs acquéreurs, l'année 2025 pourrait offrir une fenêtre d'opportunité, à condition d'avoir préparé leur projet et optimisé leur capacité d'emprunt. La clé résidera dans l'équilibre entre patience et réactivité face aux évolutions du marché. Dernière info à intégrer pour les futurs acheteurs immobiliers : les frais de notaire augmentent de 0,5 point en 2025, sauf pour la primo-accession et l'acquisition dans le neuf. Cette mesure, ainsi que celle qui étend le PTZ, sont remises en cause suite à la censure du gouvernement Barnier le 4 décembre dernier. Une loi spéciale est prête et reconduit les règles budgétaires de l'année 2024 sur l'année suivante.

Prêt immobilier : est-ce le bon moment pour renégocier en décembre 2024 ?

Vous avez contracté un crédit immobilier en 2023 quand les taux étaient au plus haut et vous vous demandez s’il n’est pas temps de le renégocier pour réduire vos mensualités. Les taux sont effectivement en baisse depuis le début de l’année. Ce repli est-il suffisant pour valider l’intérêt de revoir les conditions d’emprunt ? Taux du crédit immobilier en baisse depuis janvier 2024 Aux alentours de 4,50% en décembre 2023, les taux d’intérêts sont depuis descendus très nettement, perdant des points au fil des mois. Aujourd’hui, on s’endette à 3,50% en moyenne sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), soit le niveau de juin 2023. Les taux sont loin des records établis entre le dernier trimestre 2016 et mai 2022 où les ménages, quelle que soit la durée de remboursement, pouvaient emprunter à moins de 1,50%. La lente décrue des derniers mois peut toutefois justifier de revoir les conditions d’un crédit immobilier contracté durant le second semestre 2023. Peu d’emprunteurs peuvent en profiter, car ils étaient peu nombreux à contracter un prêt immobilier à cette période compte tenu de la frilosité des banques et de la rigidité des règles du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2021. Conditions pour renégocier votre crédit immobilier en décembre 2024 Les normes d’octroi du crédit à l’habitat sont toujours les mêmes, à savoir : Taux d’endettement plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse Durée de remboursement limitée à 25 ans (dérogation jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation). Le contexte a cependant changé. La baisse des taux d’intérêts rend aujourd’hui le financement bancaire plus accessible et autorise ceux qui ont emprunté courant 2023 à envisager de renégocier leur crédit. Il faut 3 conditions pour que la renégociation soit pertinente : Un écart de 0,7 à 1 point entre le taux initial et le nouveau taux Être dans le premier tiers de remboursement Un capital restant dû d’au moins 70 000€. Si vous cumulez ces 3 règles, vous pouvez convaincre votre banquier de faire un effort pour abaisser le taux. S’il refuse car il perd une partie de sa marge, allez voir la concurrence pour demander le rachat de votre crédit immobilier. Quels sont les avantages à faire racheter mon prêt immobilier ? Plutôt que d'aller frapper à toutes les portes, passez par un courtier spécialisé. Cet expert du crédit a une vision globale des établissements bancaires prêts à proposer des conditions avantageuses à tel ou tel profil. L’accompagnement d’un courtier présente de précieux atouts : Gain de temps Étude de faisabilité Négociation entre experts du crédit Garantie d’obtenir l’offre la plus adaptée à votre situation. Le courtier est tenu à une obligation de moyens et non de résultat. Si votre demande de rachat de crédit immobilier échoue, vous n’avez rien à débourser pour rémunérer le service rendu. Quels sont les frais d’un rachat de prêt immobilier ? Le rachat est envisageable uniquement s’il couvre a minima les frais inhérents à l’opération : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées par la réglementation à 6 mois d’intérêts du capital déjà remboursé, dans la limite de 3% du capital restant dû Frais de dossier : autour de 1%, souvent plafonnés ; se négocient Frais de garantie : environ 2% du capital emprunté si hypothèque, environ 0,8% dans le cas d’une caution (avec possibilité de récupérer une partie des versements au fonds de garantie en fin de prêt) Frais de courtage : entre 1% et 5% du montant du nouveau prêt ; dus uniquement en cas d’acceptation de l’organisme qui rachète le crédit. Lors de la conclusion du contrat du prêt faisant l’objet de la demande de rachat, vous êtes gagnant si vous avez négocié la réduction voire la suppression des IRA. Assurance emprunteur : élément central d’une renégociation de crédit immobilier Qui dit rachat de prêt immobilier, dit nouvelle assurance emprunteur. L’assurance qui garantit le prêt racheté est automatiquement résiliée lors de la clôture de ce prêt. Le nouveau crédit doit dès lors être couvert par une formule adaptée aux nouvelles conditions. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par l’organisme prêteur. Vous disposez du libre choix du contrat, et pouvez opter pour une offre alternative bien souvent moins chère. Les contrats individuels sont jusqu’à 4 fois moins onéreux que les contrats groupe des banques. Il vous suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En spécifiant qu’il s’agit d’une renégociation de crédit, l’outil vous donne accès à une simulation comparative des meilleurs contrats du marché. Avec le rachat de votre crédit immobilier, vous êtes doublement gagnant : vous payez moins d’intérêts (ou vous réduisez la durée de remboursement), et vous négociez au mieux le coût de l’assurance. Au final, vous optimisez le coût global de votre emprunt.

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