Crédit immobilier : les banques réticentes à prêter fin 2022

Le marché du crédit immobilier vit une crise sans précédent. La raison majeure est le niveau de l'usure, trop faible pour pallier la hausse nette et progressive des taux d'intérêt depuis mars 2022. Résultat : les banques rechignent à prêter aux particuliers, car elles perdent de l'argent.

Taux d'intérêt : multiplié par deux en un an

Fin 2021, le taux moyen sur 20 ans s'élevait autour de 1% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). Actuellement, s'endetter sous la barre des 2% relève de l'exploit ! Début octobre, les barèmes bancaires reçus des courtiers font état de 30 à 40 points de base supplémentaires sur toutes les durées. Le taux moyen se négocie autour de 2,2% sur 20 ans et de 2,35% sur 25 ans, durée maximale de remboursement autorisée par le régulateur.

La progression des taux d'emprunt est spectaculaire, même si le niveau reste propice à l'achat immobilier. En moins d'un an, les valeurs ont doublé. Et ce n'est pas près de s'arrêter. Il n'est nullement exclu que les taux s'approchent des 3% avant la fin de l'année 2022. Dans l'intervalle, les taux d'usure n'auront pas bougé d'un iota.

Le statu quo de l'usure

Relevé au 1er octobre 2022, le niveau de l'usure reste en place pour tout le trimestre. Calculé sur la base des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) moyens accordés durant les trois mois précédents et augmentés d'un tiers, le taux d'usure des prêts immobiliers est aujourd'hui l'épine dans le pied des emprunteurs. Censée les protéger d'éventuels abus bancaires, l'usure se révèle un obstacle à l'accession immobilière, empêchant des locataires solvables de devenir propriétaires de leur résidence principale.

Face aux milliers de prêts immobiliers bloqués par l'usure, les courtiers réclament une réforme urgente des taux légaux, une supplique à laquelle la Banque de France reste sourde. Cette dernière estime que la hausse au quatrième trimestre 2022 est suffisante pour débloquer les dossiers recalés depuis juillet dernier. C'est sans compter avec le rouleau compresseur des taux qui annule rapidement l'effet bénéfique de la révision trimestrielle.

Pour rappel, le taux d'usure au T4 2022 est fixé à 3,05% pour les prêts d'une durée de 20 ans ou plus et de 3,03% pour ceux d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans. Dans ces 3,05% maximum, doivent être intégrés tous les frais autres que les intérêts :

les frais de dossier
le coût de la garantie (hypothèque ou caution)
les primes d'assurance emprunteur.

Avec un taux moyen de 2,20% sur 20 ans, la marge de manœuvre est bien mince, notamment en présence d'un profil à risques (âge, santé, profession, pratique sportive) qui paie son assurance de prêt immobilier au prix fort.

Le robinet du crédit immobilier se ferme

Les taux d'intérêt progressent vite mais ils restent inférieurs au rendement de l'OAT 10 ans, le taux auquel le gouvernement français s'endette sur 10 ans. Soumis à une hausse brutale depuis mars et le déclenchement de la guerre en Ukraine, l'OAT s'approche des 3%, alors qu'il évoluait en territoire négatif entre juin 2020 et mai 2021. Les banques commerciales se basent généralement sur cet indicateur pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers aux particuliers, y ajoutant leur marge.

Elles ne peuvent toutefois rehausser les taux d'emprunt en conséquence de l'évolution monétaire à cause du plafond de verre de l'usure. Résultat, prêter n'est plus rémunérateur, mieux vaut cesser de distribuer des crédits immobiliers. La situation est inédite et soulève bien des inquiétudes chez les courtiers, aux premières loges du malheur des candidats à l'achat immobilier.

Il est injustifiable que les conditions d'emprunt soient toujours bon marché, mais le crédit immobilier inaccessible. La situation est intenable et pour les ménages et pour les banques. Pour accélérer la hausse de l'usure en 2023, ces dernières ont proposé à la Banque de France de s'appuyer sur les offres de crédit faites aux particuliers et non sur les crédits signés, ce qui permettrait de prendre en compte davantage de TAEG, et ainsi, de rehausser la moyenne. Le verdict de l'institution est vivement attendu pour que l'année 2023 s'engage sur des bases cohérentes avec la réalité du terrain.

Mutuelle santé senior : pourquoi il faut comparer au moins 3 offres

Choisir une mutuelle santé senior est une démarche essentielle pour préserver son budget santé à la retraite. Avec l'âge, les besoins évoluent : consultations plus fréquentes, dépassements d'honoraires, soins dentaires, équipements optiques, audioprothèses ou encore hospitalisation. Pourtant, de nombreux retraités renouvellent leur contrat sans vérifier si une offre plus adaptée ou moins chère existe. Comparer au moins 3 mutuelles santé senior permet d'identifier le meilleur rapport entre garanties, cotisations et services. À prestations équivalentes, les écarts de prix peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par an. Pourquoi les tarifs des mutuelles seniors varient autant ? Deux contrats de mutuelle santé senior affichant une cotisation similaire ne proposent pas forcément les mêmes remboursements. À l'inverse, deux contrats offrant des garanties proches peuvent présenter des écarts tarifaires importants. Les principaux critères qui influencent le prix sont : l'âge de l'assuré le département de résidence le niveau des garanties choisi les dépassements d'honoraires pratiqués localement les services inclus (assistance, téléconsultation, prévention, etc.) la politique tarifaire de chaque assureur. Un senior qui ne compare pas les offres risque donc de payer plus cher pour une couverture parfois moins performante. Les besoins de santé évoluent après 60 ans Une mutuelle adaptée à un actif n'est pas forcément suffisante à la retraite. Les dépenses médicales augmentent progressivement. Hospitalisation : une garantie prioritaire Le poste hospitalisation représente souvent la première source de dépenses importantes. Une bonne mutuelle senior doit prévoir : la prise en charge des dépassements d'honoraires le remboursement intégral du forfait journalier une bonne couverture de la chambre particulière les frais d'accompagnant lorsque cela est prévu. Une différence de quelques dizaines d'euros de cotisation peut permettre d'obtenir plusieurs centaines d'euros de remboursement supplémentaires en cas d'hospitalisation. Optique, dentaire et audition Même avec la réforme 100 % Santé ou reste à charge zéro, de nombreux assurés choisissent des équipements hors panier réglementé. Comparer les contrats permet d'évaluer : le plafond annuel en optique les remboursements des implants dentaires et de la chirurgie réfractive de l’œil les prothèses hors reste à charge zéro en dentaire les aides auditives haut de gamme. Pourquoi comparer au moins 3 devis de mutuelle senior ? Un seul devis ne permet pas de connaître les prix du marché. Comparer 3 contrats minimum permet : d'identifier le tarif moyen de repérer les garanties réellement utiles d'éviter les garanties inutiles qui augmentent la cotisation de négocier plus facilement avec son assureur actuel de mesurer les différences de services. Cette méthode offre une vision beaucoup plus objective. Les critères à comparer ne se limitent pas au prix Le montant de la cotisation ne doit jamais être le seul élément de décision. Vérifier les remboursements Il faut analyser : les consultations de spécialistes les dépassements d'honoraires les actes de radiologie les analyses médicales les frais d'hospitalisation les médecines douces les cures thermales si elles sont importantes pour vous. Examiner les plafonds de remboursement Certaines mutuelles affichent des pourcentages élevés mais limitent les remboursements avec des plafonds annuels. Par exemple : 600 € par an pour l'optique 1 500 € pour le dentaire 300 € pour les médecines alternatives Comparer ces plafonds évite les mauvaises surprises. Regarder les délais de carence Certains contrats imposent un délai avant de rembourser certaines prestations. C’est notamment le cas pour l’hospitalisation (hors urgence), les prothèses dentaires et les audioprothèses. Si un soin est prévu rapidement, mieux vaut choisir une mutuelle santé sans délai de carence. Les services inclus peuvent faire la différence Les mutuelles santé ne proposent plus seulement des remboursements des dépenses médicales. Elles incluent souvent : la téléconsultation médicale une assistance à domicile après hospitalisation une aide-ménagère un deuxième avis médical un réseau de soins permettant de réduire le reste à charge des programmes de prévention. Ces services peuvent représenter une véritable valeur ajoutée. Tableau comparatif des principaux critères d’une mutuelle senior Critère Offre A Offre B Offre C Cotisation mensuelle Faible (80 €/an) Moyenne (100 €/an) Élevée (120 €/an) Hospitalisation 100 % BRSS* (minimale) 200 % BRSS (bonne) 300 % BRSS ou plus (excellente) Dentaire soins courants + 100 % Santé (minimale) soins courants + 100 % Santé + forfait annuel soins courants + 100 % Santé + forfait annuel + implants Optique 100 % Santé (minimale) 100 % Santé + forfait annuel 100 % Santé + forfait annuel + chirurgie réfractive Audiologie 100 % Santé (minimale) 100 % Santé + forfait 500 € par œil 100 % Santé + forfait 1 000 € par œil Médecines douces Forfait faible (100 €/an) Forfait intermédiaire (300 €/an) Forfait élevé (500 €/an) Assistance Basique Intermédiaire Complète Téléconsultation Oui Oui Oui Délai de carence 6 mois 3 mois Aucun *BRSS : Base de Remboursement de l’Assurance Maladie Ce tableau montre qu'un contrat plus cher peut offrir des garanties beaucoup plus intéressantes selon les besoins de l'assuré. Les erreurs les plus fréquentes lors de la comparaison des mutuelles seniors De nombreux seniors se concentrent uniquement sur le montant de la cotisation. Voici les erreurs à éviter : comparer des garanties qui ne sont pas équivalentes oublier les plafonds de remboursement négliger les exclusions ignorer les délais de carence ne pas tenir compte des augmentations tarifaires futures choisir une couverture trop importante par rapport à ses besoins. Une analyse globale est toujours préférable. Comment réaliser une comparaison efficace des mutuelles santé senior ? Avant de demander des devis, il est conseillé de faire le point sur ses dépenses de santé des 2 dernières années. Listez vos besoins Posez-vous les bonnes questions : consultez-vous souvent des spécialistes ? portez-vous des lunettes ? avez-vous des soins dentaires prévus ? êtes-vous équipé d'appareils auditifs ? souhaitez-vous être hospitalisé en chambre individuelle ? Cette étape permet de sélectionner uniquement les garanties utiles. Comparez les garanties ligne par ligne Une comparaison efficace consiste à examiner : les bases de remboursement les forfaits annuels les plafonds les exclusions les services annexes. Ne vous contentez jamais du tableau des garanties présenté en première page. Vérifiez le coût global Une mutuelle moins chère aujourd'hui peut devenir plus coûteuse après plusieurs revalorisations annuelles. Il est donc utile de s'intéresser : aux conditions d'évolution des cotisations aux éventuelles réductions de mutuelle santé pour couple senior aux avantages fidélité aux services inclus sans supplément. Changer de mutuelle est devenu beaucoup plus simple Depuis la résiliation infra-annuelle des complémentaires santé, il est possible de dénoncer son contrat après un an d'ancienneté, sans frais ni pénalités. Cette mesure facilite la mise en concurrence des assureurs et encourage les assurés à rechercher une couverture plus adaptée à leurs besoins. Un changement de contrat peut permettre de bénéficier de meilleurs remboursements ou de réduire le montant de la cotisation, tout en conservant un niveau de protection équivalent. Il reste néanmoins essentiel de vérifier que le nouveau contrat prend effet sans interruption afin d'éviter toute période sans couverture. Comparer régulièrement permet de réaliser des économies Les besoins médicaux évoluent au fil des années, tout comme les offres des assureurs. Une mutuelle choisie il y a 5 ou 10 ans n'est plus forcément la plus compétitive aujourd'hui. Il est recommandé de comparer les contrats tous les 2 ou 3 ans, notamment en cas : d'augmentation importante des cotisations de départ à la retraite de changement de situation familiale d'apparition de nouveaux besoins médicaux de baisse des remboursements constatée sur certains postes. Cette veille régulière permet d'optimiser son budget santé tout en conservant un niveau de protection adapté.

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Mutuelle santé : vers une hausse du reste à charge pour les assurés en 2027

La question du financement de la santé est de nouveau au cœur des débats. Face à un déficit de la Sécurité sociale qui continue de se creuser, plusieurs pistes sont étudiées pour réduire les dépenses publiques. Mais derrière ces réformes se profile une conséquence directe pour les Français : une hausse des cotisations des mutuelles santé et une augmentation potentielle du reste à charge pour les assurés. Entre baisse des remboursements de l'Assurance maladie, évolution du contrat responsable, nouvelles franchises médicales et progression des dépenses de santé, l'année 2027 pourrait marquer un tournant pour les assurés. Tour d'horizon des mesures envisagées et de leurs conséquences. Le déficit de la Sécurité sociale pousse le gouvernement à rechercher des économies La situation financière de la Sécurité sociale continue de se dégrader. Selon la Cour des comptes, le déficit est en progression constante : 10,8 milliards d'euros en 2023 15,3 milliards d'euros en 2024 21,6 milliards d'euros en 2025 une nouvelle aggravation est attendue en 2026. Cette évolution s'explique notamment par plusieurs facteurs structurels : le vieillissement de la population l'augmentation des maladies chroniques une consommation de soins toujours plus importante le coût croissant des innovations thérapeutiques. Dans ce contexte, les pouvoirs publics cherchent des solutions pour ralentir la progression des dépenses sans augmenter massivement les prélèvements obligatoires. Des remboursements de l'Assurance maladie qui pourraient diminuer L'une des principales pistes consiste à réduire la prise en charge de certains soins par l'Assurance maladie. Plusieurs postes sont concernés : les consultations et certains actes médicaux les transports sanitaires certains médicaments. Un transfert des dépenses vers les complémentaires santé Concrètement, lorsque la Sécurité Sociale rembourse moins, la différence doit être prise en charge par : la mutuelle santé ou directement par le patient lorsqu'il ne bénéficie pas d'une complémentaire. Selon les estimations publiées par L'Argus de l'assurance, ce transfert de charges représenterait entre 1,5 et 2 milliards d'euros. Même si aucune décision définitive n'a encore été annoncée, plusieurs mesures pourraient être mises en œuvre rapidement par décret. Les mutuelles pourraient répercuter ces nouvelles charges Les organismes complémentaires ne disposent pas de ressources illimitées. Si leurs prestations augmentent fortement, ils disposent de peu de leviers : relever les cotisations diminuer certaines garanties renforcer les conditions de remboursement. Les particuliers comme les entreprises pourraient donc constater une nouvelle augmentation des prix des complémentaires santé en 2027, collectives comme individuelles. Cette perspective inquiète d'autant plus que les dépenses de santé progressent déjà fortement. Un grand courtier anticipe une explosion des prestations des complémentaires en 2026 Le courtier Mercer Marsh Benefits France prévoit une année 2026 particulièrement coûteuse pour les organismes complémentaires. Selon son dernier baromètre, les prestations santé progresseraient de 7,2 % en moyenne. À titre de comparaison, l’inflation était moins forte les années passées : Année Évolution des prestations 2024 +3,3 % 2025 +5,5 % 2026 +7,2 % Cette estimation de 2026 ne prend pourtant pas en compte : les futurs transferts de charges de la Sécurité Sociale la contribution supplémentaire de 2,05 % prévue par la loi de financement de la Sécurité Sociale de 2026. Le coût réel pourrait donc être encore supérieur. Les soins de ville connaissent la plus forte inflation Parmi tous les postes de dépenses, les soins de ville enregistrent la progression la plus importante. Les remboursements des complémentaires augmenteraient de 16 %. Cette hausse s'explique notamment par : la revalorisation des consultations de nombreux spécialistes une augmentation du nombre de consultations des prescriptions médicales plus fréquentes. Les organismes complémentaires constatent que les patients consultent davantage qu'auparavant, aussi bien en médecine générale qu'en médecine spécialisée. L'hospitalisation continue également de coûter plus cher Autre poste en forte progression : l'hospitalisation. Mercer estime que les remboursements progresseront de 6,1 %. Cette évolution résulte notamment : de la hausse des tarifs hospitaliers du recours croissant aux chambres particulières de l'amélioration des prestations proposées par les établissements. Ces dépenses pèsent directement sur les contrats de complémentaire santé. Pharmacie, dentaire et médecines douces suivent la même tendance D'autres postes affichent également une progression sensible. Les médicaments Les remboursements augmenteraient de 4,3 %. Cette hausse s'explique notamment par : le développement de traitements innovants l'utilisation croissante de médicaments coûteux la prise en charge de nouveaux traitements contre l'obésité (remboursement Wegovy depuis juin 2026) Les soins dentaires Le poste dentaire progresserait de 5,7 %. Le dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge en dentaire favorise notamment le recours aux prothèses en zircone, beaucoup plus nombreuses qu'anticipé lors de la mise en place de la réforme. Les médecines complémentaires Les remboursements des médecines douces augmenteraient de 6,6 %. Les consultations chez les ostéopathes, les psychologues et les étiopathes sont de plus en plus fréquentes. Une nouvelle taxe sur les complémentaires santé en 2027 ? Autre sujet de préoccupation : le renouvellement de la taxe sur les cotisations des complémentaires santé. Cette taxe représente environ 1 milliard d'euros. Si elle était reconduite en 2027, elle viendrait s'ajouter aux nombreuses charges déjà supportées par les organismes complémentaires. Là encore, le risque est de voir cette hausse être répercutée sur les cotisations des assurés. Le contrat responsable pourrait évoluer Aujourd'hui, près de 95 % des complémentaires santé sont des contrats de mutuelle responsable. Ils bénéficient d'avantages fiscaux mais doivent respecter un cahier des charges précis concernant les remboursements. Des garanties plus limitées ? L'Assurance Maladie propose désormais de recentrer ces contrats sur des garanties minimales. L'objectif affiché est double : limiter les dépenses globales proposer des contrats moins chers. Dans les faits, cette évolution pourrait conduire certains assurés à souscrire une mutuelle discount au risque d’avoir une couverture moins protectrice, et par extension de subir un reste à charge plus élevé. Les complémentaires santé discutent de cette réforme depuis plusieurs années, tout comme plusieurs parlementaires. Les franchises médicales pourraient encore augmenter La Cour des comptes recommande également de revoir les franchises médicales et les participations forfaitaires. Aujourd'hui, elles concernent notamment : les consultations médicales les médicaments les analyses biologiques les transports sanitaires. De nouvelles dépenses pourraient être concernées Les propositions portent sur plusieurs évolutions : suppression de certaines exonérations (personnes déclarées en ALD notamment) extension des franchises à de nouveaux soins (dentiste, sage-femme) éventuelle augmentation de leur montant. Ces mesures restent toutefois à l'état de recommandations. Les personnes sans mutuelle seraient les premières pénalisées Si les remboursements de l'Assurance Maladie diminuent, les personnes ne disposant pas d'une complémentaire santé subiront immédiatement une augmentation de leur reste à charge. Cette situation concerne principalement : les ménages aux revenus modestes qui ne bénéficient pas de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) certains travailleurs indépendants des retraités ayant renoncé à une mutuelle devenue trop coûteuse. Pour ces publics, le renoncement aux soins pourrait augmenter. Comment limiter l'impact d'une hausse du reste à charge ? Même si les réformes ne sont pas encore définitivement adoptées, plusieurs réflexes permettent d'anticiper. Comparer régulièrement sa mutuelle Les écarts tarifaires peuvent être importants entre 2 contrats proposant des garanties équivalentes (jusqu’à 300 € par an). Comparer les offres de mutuelle santé permet souvent : de réduire sa cotisation d'améliorer certains remboursements d'adapter son contrat à ses besoins réels. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé vous autorise à renoncer à votre contrat à tout moment et sans frais après une année de souscription. Adapter ses garanties Il est parfois inutile de payer pour des garanties rarement utilisées. À l'inverse, certains assurés ont intérêt à renforcer leur couverture sur les postes les plus coûteux (hospitalisation, dentaire, optique, audiologie). Vérifier les plafonds de remboursement Au-delà du prix de la cotisation, il est essentiel d'examiner : les plafonds annuels les délais de carence les exclusions les niveaux de remboursement des dépassements d'honoraires. Vers une année 2027 décisive pour les complémentaires santé La réforme du financement de la santé pourrait profondément modifier l'équilibre entre Assurance maladie, mutuelles et assurés. Entre transferts de charges, évolution du contrat responsable, hausse des franchises médicales et progression continue des dépenses de santé, les complémentaires devront absorber des coûts toujours plus importants. Pour les assurés, la conséquence la plus probable est une augmentation du reste à charge, soit par une hausse des cotisations, soit par une réduction des remboursements. Les arbitrages qui seront rendus dans les prochains mois seront donc déterminants pour le budget santé des ménages en 2027.