Prêt immobilier bloqué par l'usure 2022 : que faire ?

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De nombreux ménages ne peuvent concrétiser leur projet immobilier car l'accès au crédit leur est refusé. Non pas pour des raisons liées à leur capacité d'endettement mais à cause des taux d'usure, ces taux maximum au-delà desquels les banques ne peuvent plus prêter. Le phénomène s'installe malgré le relèvement de l'usure pour le dernier trimestre 2022. Des solutions existent pour contrer le problème.

Comprendre le TAEG

Rappelons en préambule que le taux d'usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximum autorisé par la réglementation en matière de crédit immobilier. Cet indicateur du coût final du financement octroyé par la banque contient plusieurs éléments :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal ou taux débiteur : c'est la partie émergée d'un crédit immobilier, celle qui pèse le plus lourd.
  • la garantie : l'hypothèque, le PPD (privilège du prêteur de deniers) ou la caution, à choisir en fonction de la nature du prêt, garantit le remboursement des sommes prêtées en cas de défaut de paiement.
  • les frais de dossier : en pourcentage du montant du crédit ou forfaitaires.
  • les primes d'assurance emprunteur : destinée à rembourser les mensualités (en partie ou en totalité) ou le capital restant dû en cas d'aléas empêchant l'emprunteur de rembourser sa dette (décès, invalidité et arrêt de travail), l'assurance coûte entre 30% et 40% du coût global d'un crédit immobilier.

Le TAEG ne doit pas dépasser le seuil de l'usure sur la durée d'emprunt concernée. Depuis le 1er octobre 2022, le taux d'usure pour les prêts de 20 ans ou plus est fixé à 3,05%, contre 2,57% le trimestre précédent. Une révision salutaire pour des milliers de dossiers mis sur la touche depuis juillet dernier, mais le répit a été de courte durée. L'usure bloque toujours le marché car inadaptée à la réalité du terrain dans un contexte marqué par la remontée brutale et continue des taux d'intérêt.

Les leviers pour rester sous l'usure

Les taux d'usure ont été mis en place pour protéger les consommateurs contre d'éventuels abus bancaires, mais cette supposée protection se retourne actuellement contre eux. Devenir propriétaire en 2022 est une gageure : les conditions d'emprunt sont toujours propices à l'achat immobilier mais l'usure, immuable pour trois longs mois, instaure un plafond de verre, quand bien même le taux d'endettement serait inférieur à la limite autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance incluse).

Ne pas s'avouer vaincu si votre demande de prêt a été une première fois refusée à cause d'un TAEG outrepassant l'usure. Plusieurs leviers existent pour diminuer le TAEG et rester sous la barre légale.  

Quels sont les éléments négociables dans le TAEG ?

  • La garantie n'est pas négociable ou difficilement pour la caution bancaire, généralement souscrite auprès de l'organisme de caution créé par un groupement bancaire.
  • En fonction de la qualité du dossier, il est possible d'obtenir une décote sur le taux d'intérêt. Les chances sont faibles étant donné que les banques ne peuvent ajuster leurs barèmes de taux en conséquence de l'évolution monétaire à cause de l'usure.
  • Les frais de dossier représentent une somme comprise entre 500€ et 1 500€ ; les minimiser, même de 50%, génère un faible gain.
  • Du fait de son poids, l'assurance est le principal levier d'économies.

Une assurance déléguée

La loi vous autorise à choisir librement le contrat d'assurance emprunteur et à préférer une offre alternative jusqu'à trois fois moins chère que l'assurance groupe du prêteur, à garanties équivalentes. Même si la loi Lemoine induit une hausse des tarifs d’assurance prêt immobilier, les formules proposées par les assureurs externes sont plus compétitives que celles des banques.


Exemple :

vous empruntez 150 000€ au taux débiteur de 2,04% sur 20 ans, additionnés de 800€ de frais de dossier, de 1 700€ de frais de garantie et d'une assurance bancaire au taux de 0,54%. Votre TAEG atteint 3,20%, au-delà de l'usure. En utilisant un comparateur d'assurance prêt immobilier, vous obtenez un taux d'assurance de 0,28% et votre TAEG descend à 2,74%, pour un coût global de 41 200€.


Un prêt gigogne

Peu connu, le prêt gigogne ou prêt à paliers est une solution intéressante pour alléger le poids d'un crédit immobilier. Il est constitué de différentes lignes de crédit de durées différentes, destinées à financer le même projet immobilier. Le montage permet d'établir une mensualité constante qui doit obligatoirement respecter le taux d'effort maximum (35%).


Reprenons l'exemple cité plus haut :

ligne 1 : prêt de 100 000€ sur 20 ans au taux débiteur de 2,04%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28% et complété par les frais de dossier (800€) et de garantie (1 300€). TAEG :  2,70%. Coût global : 27 467€.

ligne 2 : prêt de 50 000€ sur 10 ans au taux débiteur de 1,75%, couvert par une assurance déléguée au taux de 0,28%, et complété par les frais de garantie (850€). On prend le parti que la banque ne facture pas deux fois des frais de dossier. TAEG : 2,66%. Coût global : 5 938€.

Le coût du prêt gigogne est de 33 405€ au lieu de 41 200€, soit une économie de 7 895€.


Un prêt à taux variable

Face à la hausse des taux en 2022, le prêt à taux variable peut être la clef pour contrer la problématique de l'usure. Inférieur au taux fixe sur une même durée, le taux variable peut augmenter ou baisser au gré de l'évolution monétaire, mais en capant le taux de +1% ou -1%, vous bénéficiez d'une relative sécurité. L'intérêt est de réduire le TAEG d'entrée de jeu pour décrocher le crédit.

Le prêt semi-fixe est un entre-deux : vous remboursez à taux fixe sur un tiers de la durée de remboursement, pour passer ensuite à un taux variable capé. Cette option est intéressante si vous envisagez de revendre à court terme.

Solliciter un courtier

Ces montages financiers sont complexes et nécessitent l'accompagnement d'un courtier, l'expert en crédit immobilier à même de négocier ferme avec les banques. Son rôle est d'optimiser votre dossier et de mettre les établissements en concurrence. Lui seul connaît le prestataire le plus ouvert à tel ou tel profil d'emprunteur.

La présence d'un courtier en octobre 2022 se justifie d'autant mieux que le robinet du crédit fait du goutte à goutte. Certaines banques ont décidé de ne plus distribuer de crédits immobiliers pour éviter de prêter à perte, puisque l’usure les empêche de définir leurs barèmes à la hauteur du contexte monétaire. D'aucuns craignent un arrêt complet de la production de crédits immobiliers d'ici la fin de l'année en raison d'une réglementation figée de l'usure, incapable de prendre en compte l'évolution rapide des taux d'intérêt. Pour accélérer la hausse de l’usure en 2023, les banques ont tout récemment présenté l’idée à la Banque de France de calculer l’usure sur les offres de crédit proposées et non sur les crédits octroyés.

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Fin de la règle des 35% d’endettement : l’Arlésienne du crédit immobilier

Mercredi 10 avril, la commission des finances de l’Assemblée nationale a validé une proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de Stabilité Financière. Le texte prévoit aussi la possibilité pour les banques La mise en œuvre de cette éventualité reste toutefois entre les mains du gouverneur de la Banque de France, farouchement opposé à tout assouplissement de la norme d’octroi du crédit immobilier. Un pas en avant, deux pas en arrière ! Réformer la gouvernance du HCSF Il y a quelques semaines le député Lionel Causse a déposé une proposition de loi visant à compléter les dispositions applicables au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le texte, co-signé par 18 députés de la majorité présidentielle (groupes Modem, Horizons et Renaissance), prévoit de réformer la composition du HCSF. Mercredi 10 avril, cette proposition de loi a reçu le feu vert de la commission des finances de l’Assemblée nationale et doit être débattue en séance publique le 29 avril prochain. Première évolution, l’introduction de deux nouveaux membres au sein du HCSF : un député et un sénateur viendraient compléter la gouvernance du HCSF afin de « renforcer la légitimité démocratique des décisions prises », selon les termes du parlementaire à l’origine du texte. Le mirage du crédit immobilier au-delà des 35% d’endettement Toutefois, l’attente était davantage tournée vers l’article 2 du texte, qui demande au HCSF de tenir compte du contexte économique pour déterminer les règles d’emprunt. Dans le viseur, le plafonnement réglementaire du taux d’endettement. Le texte voudrait autoriser les banques à accorder des crédits immobiliers au-delà de la norme des 35% d’endettement maximum aux ménages qui ne risquent pas un endettement excessif. Rappel des règles du HCSF Depuis janvier 2022, les banques sont soumises juridiquement à une double limite lors de l’octroi des crédits immobiliers : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets du ménage emprunteur, avant impôt et assurance de prêt immobilier incluse. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, sauf exception dans le neuf (achat en VEFA) et dans l’ancien avec travaux (au moins 10% du montant de l’opération) où l’amortissement du crédit peut aller jusqu’à 27 ans. Le régulateur autorise les prêteurs à déroger à cette norme, c’est-à-dire d’accorder des financements selon leurs propres critères, mais la marge de flexibilité est mince et difficilement quantifiable pour les réseaux bancaires (jusqu’à 20% de leur production semestrielle), mais aussi très ciblée, car elle concerne en grande majorité la primo-accession et l’acquisition de la résidence principale. Cet encadrement strict est comptable de la chute de la production de crédits immobiliers (-40% en 2023 par rapport à 2022) dans une période marquée par une forte remontée des taux d’intérêts. Cette hausse des taux a renchéri le crédit, sans pour autant le rendre inaccessible, contrairement aux règles du HCSF dont la rigidité décorrélée du terrain bloque le marché. Prendre en compte le reste à vivre Le député Lionel Causse souhaiterait que le taux d’endettement puisse s’adapter à la période. Aujourd’hui, un ménage doté de revenus confortables peut éventuellement s’endetter au-delà des 35% (tous crédits confondus) sans déséquilibrer son reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il lui reste pour s’acquitter des dépenses du quotidien. Or, la réglementation le lui interdit. L'inadaptabilité des règles du HCSF est donc source d’exclusion dans un moment où le secteur de l’immobilier est en grande souffrance. Le taux d’endettement est un outil pour juger de la capacité d’emprunt d’un ménage, le reste à vivre aussi. Cette proposition de loi dans son ensemble a reçu le soutien du ministre de l’Économie Bruno Le Maire, qui est aussi le président du HCSF. Le volet taux d’endettement risque pourtant de rester une chimère. Un amendement introduit par les députés prévoit en effet de laisser au gouverneur de la Banque de France la prérogative de proposer « les conditions dans lesquelles les établissements de crédits et les sociétés de financement [...] peuvent déroger à ces décisions, en tenant compte des variations d’offre et de demande de crédit ». Jusqu’à présent, la BdF s’est toujours opposée à un quelconque assouplissement des règles d’octroi des crédits immobiliers, arguant de la protection des consommateurs. En France, 76% des cas de surendettement concernent les personnes locataires. On accorde des crédits à la consommation à des taux supérieurs à 22%, mais on refuse à des ménages solvables ayant un projet immobilier de s’endetter au-delà de la norme avec un taux nominal de 4%.

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Taxe lapin, séances psy, ALD : les nouveautés santé prévues par le gouvernement

La préparation du prochain budget est un casse-tête pour le gouvernement Attal. 12 milliards d’euros d’économies doivent être trouvés chaque année pour endiguer la dérive des comptes publics. La santé est un poste toujours plus coûteux. Dans le viseur, les affections de longue durée ou ALD, première source de dépenses de l’Assurance Maladie. Plus anecdotique, la taxe lapin, qui concerne ceux qui "posent un lapin" à leur médecin. Et au chapitre d’une meilleure prise en charge, l’État renforce le dispositif Mon soutien Psy dès le mois de juin prochain. Revue de détails. Taxe lapin sur les rendez-vous médicaux non honorés L’expression peut faire sourire mais elle témoigne d’une réalité affligeante. Chaque année, entre 6% et 10% des rendez-vous médicaux ne sont pas honorés, soit quelque 27 millions de consultations qui auraient pu profiter à d’autres patients. Lors de l’examen du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS) pour 2024, les sénateurs avaient adopté un amendement visant à faire payer ces déserteurs via une somme forfaitaire au bénéfice de l’Assurance Maladie. La mesure avait finalement été écartée, mais elle refait surface. Samedi 6 avril, le premier ministre Gabriel Attal a indiqué vouloir sanctionner d’une pénalité de 5€ toute personne qui n'honorera pas un rendez-vous médical. Cette sanction dite « taxe lapin » s’inscrit dans un train de mesures destinées à résoudre la crise du système de soins de ville. L’objectif est de responsabiliser les assurés à l’heure où de nombreuses personnes peinent à accéder aux soins. Le gouvernement souhaite que la taxe lapin soit mise en œuvre dès le 1er janvier 2025. Il appartiendrait au médecin de juger si les motifs d’annulation du rendez-vous sont légitimes et d’appliquer éventuellement cette taxe. D’aucuns, les médecins en premier, s’interrogent sur la faisabilité de la mesure. Le gouvernement affirme que sa mise en place est « techniquement faisable ». Les praticiens seront autorisés à prendre les coordonnées bancaires du patient lors de la prise de rendez-vous ou à facturer la taxe lors de la prochaine consultation. Si le rendez-vous est pris via une plateforme de réservation type Doctolib, le patient devra y laisser ses coordonnées bancaires. La plateforme Doctolib a d'ores et déjà fait savoir qu'elle était défavorable à cette procédure, souhaitant que l'application de la sanction financière reste du ressort des médecins. Remise en cause de la prise en charge des ADL Autre sujet clivant, le dispositif de remboursement des affections de longue durée (ALD) serait lui aussi concerné par la revue des dépenses. Les patients en ALD, soit près de 12 millions de personnes, bénéficient d’une prise en charge à 100% de l’Assurance Maladie, sur la base du tarif conventionné. La liste de ALD est définie par décret et en dénombre 30, parmi lesquelles le diabète, les cancers, les maladies chroniques du foie, le VIH ou les insuffisances cardiaques. Certains frais ne sont cependant pas remboursés et restent à la charge des patients (participation forfaitaire, franchises médicales, forfaits hospitaliers, dépassements d’honoraires) et de leurs mutuelles. La part des dépenses relatives aux assurés en ALD croît chaque année et représente environ 66% des prestations remboursées par la Sécu (110 milliards d’euros sur 166,8 Md€ en 2020). Du fait du vieillissement de la population, cette proportion ne fera qu’augmenter au fil des ans. La piste d’économies envisagée concernerait les ordonnances : certains médecins ne font pas la différence entre les médicaments en rapport avec l’ALD et les autres, le remboursement à 100% s’appliquant alors sans distinction. Le gouvernement souhaite restreindre ces prescriptions annexes. Toute réduction du périmètre des maladies ouvrant droit au dispositif ALD ou du niveau de prise en charge entraînera inévitablement une dégradation de l’état de santé des personnes concernées, tout en creusant davantage les inégalités sociales. Il y a trois ans, l’association France Assos Santé indiquait que les personnes en ALD subissaient le plus de reste à charge en santé du fait de l’ampleur des soins. Mon soutien Psy : meilleure prise en charge de la santé mentale des jeunes Depuis l’épisode Covid, la santé mentale des jeunes préoccupe le gouvernement. En avril 2022, a été mis en place le dispositif Mon soutien Psy qui ouvre droit au remboursement par la Sécurité Sociale et la mutuelle santé jusqu’à 8 séances chez le psychologue par an. Le dispositif est accessible à toute personne angoissée, déprimée ou en souffrance psychique dès l’âge de 3 ans, après consultation du médecin traitant.  Gabriel Attal a annoncé vouloir faire évoluer le dispositif et permettre le remboursement jusqu'à 12 consultations par an. Cette nouvelle prise en charge devrait être opérationnelle dès juin prochain. L’accès à un psychologue sera plus simple car il n’y aura plus besoin de passer par son médecin référent, ce que réclamaient déjà les psychologues en 2022. Pour motiver les professionnels de santé à s’engager dans ce dispositif, le prix de la séance passera de 30€ à 50€. L’Assurance Maladie prend en charge 60% du coût des séances, les 40% restants pouvant être remboursés par la mutuelle santé.    

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Mutuelle senior : nos 2 conseils pour trouver le contrat abordable

La santé coûte cher tout en étant inestimable. Quand on avance en âge, il est essentiel d’être couvert par une mutuelle senior qui répond à ses besoins à un tarif en adéquation avec son budget. La recherche du contrat adapté est facilitée grâce à un comparateur en ligne et à l’accompagnement d’un expert. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Pourquoi prendre une mutuelle senior ? Le marché de la complémentaire santé est vaste et très segmenté. Pour chaque profil d’assuré correspond un contrat adapté à ses besoins : mutuelle étudiant, contrat classique individuel, mutuelle low cost, contrat haut de gamme, mutuelle famille, mutuelle senior, sans oublier la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire depuis janvier 2016. La mutuelle senior est une complémentaire santé destinée aux personnes de plus de 55 ans, leur permettant de faire face aux restes à charge après les remboursements de l’Assurance Maladie. Elle est conçue pour répondre aux problématiques de santé des seniors et des retraités, proposant notamment une prise en charge renforcée sur certains postes de soins comme l’hospitalisation, les aides auditives, les cures thermales et les prothèses dentaires. Un contrat senior contient des services annexes qui peuvent se révéler utiles : prestations de confort (chambre individuelle, médecines douces), assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (aide-ménagère, portage des repas et des médicaments, garde des animaux de compagnie, etc.), aide à la recherche d’un établissement de santé. Vous ne verrez jamais de mutuelle senior dotée d’une garantie maternité ou orthodontie enfant. Les remboursements sont ciblés, les garanties sur-mesure, en adéquation avec les besoins de cette classe d’assurés. Quel est le prix moyen d’une mutuelle senior ? Le prix d’une mutuelle, quel que soit le type de clientèle, dépend de plusieurs paramètres :  le profil de l’assuré (âge, situation familiale) : les tarifs des complémentaires santé augmentent chaque année par le simple fait de l’âge (environ +2% à 3% par an). Le contrat peut être souscrit en couple, avec ou sans ayants droit (enfants à charge). les garanties et les niveaux de remboursement souscrits : plus le niveau des prestations est élevé, plus la cotisation est chère. le lieu de résidence : si vous habitez dans une zone où les dépassements d’honoraires sont très largement pratiqués, votre mutuelle vous coûtera plus cher qu’ailleurs où il est plus facile de consulter un médecin de secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés d’Alsace-Moselle ont accès à des mutuelles moins chères car ils bénéficient d’un régime spécifique qui rembourse mieux les tarifs opposables. les frais administratifs : selon l’organisme assureur, les frais de gestion et d’acquisition de client (marketing et publicité) oscillent entre 10% et près de 30% des cotisations collectées, et sont plus ou moins répercutés sur la prime. Ces frais, ainsi que le taux de redistribution, doivent être obligatoirement affichés sur tous les documents et le site internet des complémentaires santé. Le tarif moyen d’une mutuelle senior avec des garanties minimales varie en fonction du profil-type : jeunes seniors âgés entre 55 et 64 ans : 70€ par mois baby-boomers âgés entre 65 et 75 ans : 90€ par mois aînés âgés de plus de 75 ans : 110€ par mois. Pour un contrat haut de gamme, le tarif peut frôler les 200€ mensuels. La concurrence est vive sur le marché de la mutuelle senior. Le prix varie du simple au triple en fonction du niveau des prestations. Il n’empêche, à niveau de garanties équivalent, l’écart peut être conséquent. La comparaison s’impose afin de payer le juste prix et d’économiser jusqu’à 300€ par an à niveau de couverture similaire. Interrogez-vous sur l’éventuel intérêt de souscrire une mutuelle senior en couple : le rabais peut aller jusqu’à 15%, mais les garanties s’appliquent pour deux personnes, sans distinction des besoins de chacun.  Quelle est la meilleure mutuelle santé pour les seniors ? Le budget pour se doter d’une mutuelle senior est conséquent, malheureusement la clientèle concernée sait rarement qu’elle peut faire des économies en ayant les bons réflexes. Analyser ses besoins Pour bénéficier d’une mutuelle compétitive, il est essentiel de faire une évaluation approfondie de vos besoins de santé. Le niveau de garanties le plus élevé n’est pas toujours la solution adaptée à votre situation. Acheteriez-vous une berline toutes options si l'usage d'un vélo suffit à vos déplacements ? Certaines garanties s’avèrent pourtant fondamentales : hospitalisation : c’est une des garanties cardinales de toute mutuelle senior. La prise en charge de l’Assurance Maladie est partielle ; même si vous êtes en ALD (Affection de Longue Durée) au taux de 100%, vous n’êtes pas remboursé des dépassements d’honoraires ni des frais de confort. médicaments : les personnes âgées de plus de 60 ans consomment davantage de médicaments que le reste de la population, alors qu’elles ne représentent que le quart de celle-ci. médecine de ville : outre la pharmacie, il faut s’attarder sur la prise en charge des consultations et des autres actes courants (analyses, imagerie médicale). Si vous avez besoin d’un suivi constant, ce poste de santé nécessite un niveau renforcé qui va au-delà de 100% BR (sur la base du remboursement de l’Assurance Maladie). lunettes de correction, prothèses dentaires et aides auditives : ces 3 postes sont faiblement remboursés par l’Assurance Maladie, mais la réforme 100% Santé prévoit zéro reste à charge sur ces appareillages si vous êtes couvert par un contrat complémentaire dit solidaire et responsable (95% des offres du marché). En fonction de vos besoins, vous pouvez ajouter les prestations suivantes : médecines douces ou alternatives : non remboursées par la Sécu, ces dépenses peuvent être avantageusement prises en charge par une bonne mutuelle senior (ostéopathie, chiropraxie, pédicurie, acupuncture, naturopathie, etc.) via le forfait prévention. chirurgie réfractive des yeux : là encore, aucune prise en charge de la Sécu. cures thermales : le forfait peut aller jusqu’à 700€ par an, ce qui permet de compléter le remboursement de la Sécu pour une cure ayant fait l’objet d’une prescription. Trouver une mutuelle senior pas chère Une fois vos besoins définis, démarre la recherche du contrat le plus compétitif : mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé senior : préférez une formule avec garanties modulables où vous pouvez choisir le niveau de prestations de chaque poste de soins. sélectionnez une formule sans questionnaire médical ni limite d’âge : les contrats responsables sont souscrits sans sélection médicale, quel que soit votre âge à l’adhésion. vérifiez l'éventuel délai de carence : choisissez une mutuelle avec prise d’effet immédiat. Vous pouvez solliciter les services d’un courtier en mutuelle santé pour vous accompagner dans le choix du contrat adapté à vos exigences en termes de couverture et de budget. Cet expert vous aide à bien appréhender l’étendue des garanties, qui peut manquer de lisibilité dans certains devis de mutuelle.