Travailleurs indépendants et crédit immobilier font-ils vraiment bon ménage ?


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Il est coutume de dire que le crédit immobilier n'est accessible qu'aux emprunteurs en CDI. Heureusement que d'autres types de profil peuvent devenir propriétaires, à l'image des travailleurs indépendants. La démarche est pourtant ardue et nécessite de présenter les meilleures garanties.

Prouver l'ancienneté de l'activité

Les banques ayant une aversion du risque, elles prêtent aux personnes bien évidemment solvables dont les revenus sont stables et pérennes. Le contrat à durée indéterminée (CDI) ou le statut de fonctionnaire est le sésame pour celui qui souhaite obtenir un financement pour acheter un bien immobilier. Pour autant, les autres profils ne sont pas exclus. Les travailleurs non-salariés (TNS), les entrepreneurs et les professions libérales peuvent accéder à l'emprunt immobilier, sous réserve de respecter les conditions d'endettement (33% maximum) et d'apport personnel.

La banque va d'abord étudier la situation personnelle du travailleur indépendant, comme elle le fait pour tout type d'emprunteur : régime matrimonial, composition de la famille, ressources, qualité du bien immobilier, taux d'effort. Pour bien analyser la situation, elle exigera la présentation de 3 années de bilan, ce qui va permettre d'attester de l'antériorité de l'activité et de sa bonne santé. La banque fera la moyenne de ces 3 bilans qu'elle recoupera avec les déclarations de revenus des trois années correspondantes. Cette moyenne permettra de calculer le taux d'endettement maximum que pourra supporter l'emprunteur, ainsi que son reste à vivre. Ces trois bilans vont prouver la viabilité de l'entreprise, elle-même mettant au jour le montant des revenus que peut se verser l'entrepreneur. Il en va de la capacité de l'emprunteur TNS à rembourser son crédit immobilier. La moyenne des trois derniers salaires versés sera retenue. Un TNS qui se verse un salaire inférieur à celui qu'il pourrait toucher limite sa capacité d'endettement.

La banque aura également à cœur de vérifier les paramètres du secteur d'activité dans lequel se situe l'entreprise du TNS. Si l'évolution du bilan s'écarte trop des standards de la profession, a fortiori une absence de progression ou une régression, elle risque de retoquer le projet. La présentation de 3 années de bilan exclut de fait ceux qui viennent de créer leur structure. Même si l'unité est très performante et l'activité porteuse, le candidat à l'emprunteur aura bien du mal à décrocher son financement.

Certains établissements sont spécialisés dans le financement des travailleurs non-salariés. Ils ont l'habitude d'étudier les bilans comptables et sont plus à l'écoute de ce type de demande. Un TNS qui envisage d'emprunter pour acquérir un logement peut se tourner vers la banque qui suit son entreprise et qui lui a déjà accordé un prêt professionnel.      

Assurance de prêt immobilier : les garanties importantes pour un TNS

La souscription à une assurance de prêt est incontournable pour tout emprunteur, mais elle revêt un enjeu particulier pour les TNS. À la différence des salariés, leur régime obligatoire de sécurité sociale est peu protecteur. En cas d'arrêt d'activité pour maladie ou accident, les indemnités ne seraient pas suffisantes pour faire face au remboursement d'un prêt immobilier. Or, le revenu d'un TNS dépend entièrement de son rythme d'activité. Une période d'incapacité temporaire de travail a une incidence grave sur son budget personnel.

Les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie constituent la couverture socle de tout contrat d'assurance de prêt. S'y ajoutent les garanties invalidité/incapacité qui interviennent en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. Un TNS devra être très attentif au délai de franchise, 90 jours généralement, appliqué sur la garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail). Il est vivement recommandé d'opter pour la franchise la plus courte possible (30 jours par exemple), afin d'éviter de rester trop longtemps sans relais pour rembourser les mensualités.

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Publié par Astrid Cousin le

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