Assurance de prêt immobilier : les emprunteurs très satisfaits du changement de contrat

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La loi Lemoine fête sa première année. Entrée en application le 1er juin dernier, elle introduit un droit fondamental pour tous les emprunteurs : le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Une étude réalisée par L’Argus de l’Assurance et le courtier grossiste April montre que le dispositif est encore méconnu, mais ceux qui en ont profité se déclarent très nettement satisfaits. Voyons les résultats de cette enquête qui met aussi en lumière les difficultés rencontrées par les emprunteurs dans leurs démarches de substitution.

Changer d’assurance de prêt à tout moment : possible depuis le 1er juin 2022

Les emprunteurs bénéficient du libre choix de l’assurance de prêt immobilier depuis que la loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance. Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut souscrire un autre contrat d’assurance de prêt que celui de sa banque, dès lors que la formule alternative présente a minima une équivalence de garanties.

Cela est censé favoriser la concurrence dans un marché largement détenu par les bancassureurs, mais en dépit d’une bien meilleure compétitivité des offres alternatives, plus de 85% des cotisations annuelles d’assurance de prêt immobilier tombent dans l’escarcelle des prêteurs.

Compte tenu des difficultés pour faire jouer le libre choix du contrat lors de la demande de prêt, le législateur a œuvré pour favoriser le changement d’assurance en cours de prêt. Première tentative avec la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer le contrat à tout moment durant les douze premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt ; deuxième essai avec la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait le changement annuel à date d’échéance au-delà de la première année.

Malgré cet arsenal réglementaire, les banques ont réussi à maintenir leurs parts de marché en assurance emprunteur, usant et abusant de pratiques dilatoires pour contrer toute demande de résiliation. La rente bancaire est une nouvelle fois attaquée en 2022 par un dispositif qui renforce les droits des emprunteurs.

Entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouvelles souscriptions et le 1er septembre 2022 pour les anciennes, la loi Lemoine devrait faire bouger les lignes car elle met en place le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans date d’échéance à respecter ni minimum d’engagement de souscription. Un an après, trop peu d’emprunteurs sont informés de ce nouveau droit.

Loi Lemoine : les emprunteurs mal informés

L’étude de L’Argus de l’Assurance et d’April (courtier présent sur le marché avec son contrat assurance de prêt immobilier April) indique que la loi Lemoine est encore méconnue en 2023. 42% des détenteurs d’un crédit immobilier ignorent les mesures de ce texte.

Outre le changement de contrat d’assurance de prêt à tout moment, la loi supprime le questionnaire médical pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur. Il améliore également le droit à l’oubli en raccourcissant le délai pour en bénéficier de 10 à 5 ans, et en l’élargissant aux personnes guéries d’une hépatite C, en complément des anciens cancéreux.

Le défaut d’information est encore plus fort chez ceux qui envisagent de contracter un crédit immobilier (47%). Ces chiffres sont d’autant plus surprenants que la loi Lemoine oblige les banques à informer chaque année leurs clients de leur droit à résiliation sur tout support durable. La proportion d’emprunteurs ayant été informés par leur banque de leur droit à changer d’assurance de prêt immobilier quand ils le souhaitent est largement liée à l’antériorité de leur crédit :

Prêt immobilier de moins d’un an : 62%
Prêt immobilier de 2 à moins de 5 ans : 42%
Prêt immobilier de 5 à moins de 10 ans : 35%
Prêt immobilier de plus de 10 ans : 28%

Nonobstant l’obligation faite aux banques d'informer annuellement leurs clients, le changement d’assurance emprunteur révèle toutes ses potentialités en début de prêt : les économies réalisées en substituant l’assurance bancaire par un contrat individuel externe sont d’autant plus importantes que l’opération a lieu rapidement après la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de mai 2023 pour mesurer l’impact financier du changement d’assurance emprunteur.

Changement d’assurance emprunteur : indice de satisfaction optimal

Parmi les sondés, seuls 21% ont changé d’assurance en cours de prêt. Ils ont été interrogés sur les raisons qui ont motivé leur décision. L’intérêt financier prime très largement avec 65%. Il est vrai que les emprunteurs réalisent de juteuses économies grâce à la loi Lemoine, qui peuvent aller au-delà de 20 000€ sur la durée restant du crédit. De manière secondaire, sont avancés les arguments suivants :

souscrire des garanties plus protectrices, adaptées à l’évolution du mode de vie ou/et des besoins de l’emprunteur : 21%
ne plus être frappé d’exclusion de garanties ou de surprimes imposées par le contrat actuel : 21%
profiter de la suppression du questionnaire de santé : 18%

Ceux qui ont changé d’assurance de prêt affichent une forte satisfaction. 92% des emprunteurs ayant bénéficié de la loi Lemoine se disent plutôt ou tout à fait satisfaits du changement de leur contrat.

Changer d’assurance de prêt : toujours compliqué

Les démarches pour changer d’assurance en cours de prêt restent toujours fastidieuses en dépit d’une plus grande souplesse offerte par la loi Lemoine. C’est le gros bémol révélé par cette enquête, sans toutefois être une surprise. Les banques font de la résistance, comme elles l’ont fait avec les dispositifs précédents (lois Hamon et Bourquin).

Si 34% des emprunteurs ayant changé d’assurance indiquent n’avoir rencontré aucune difficulté, les autres témoignent d’un parcours semé d’embûches :

difficulté des démarches administratives : 20%
absence de réponse de la banque : 18%
difficulté à trouver le bon interlocuteur : 15%
difficulté à trouver un contrat avec des garanties équivalentes : 15%
difficulté à trouver un contrat adapté à son parcours médical : 11%

Cette étude corrobore les chiffres avancés par les courtiers il y a quelques semaines. Les banques ne respectent pas le délai de réponse de 10 jours ouvrés qui leur est imposé pour toute demande de substitution : le délai moyen observé est de près de 30 jours.

Le bon interlocuteur reste le courtier en assurance de prêt immobilier, un expert qui vous accompagne avec diligence et efficacité dans toutes vos démarches de résiliation/substitution, de la recherche du contrat adapté au meilleur tarif jusqu’au processus de souscription.

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Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 % Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier, espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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