Assurance prêt immobilier : comment trouver le meilleur rapport qualité/prix en 2023

L’assurance emprunteur est une dépense incontournable quand on contracte un crédit immobilier. La loi vous autorise à choisir librement le contrat, une opportunité vous est ainsi donnée de mettre les offres en concurrence en les comparant, afin de sélectionner la couverture adaptée à votre situation au meilleur prix. Comment s’y prendre ?

Connaître les garanties assurance emprunteur imposées par la banque

Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque vous remet en parallèle une fiche standardisée d’information (FSI) qui rappelle votre droit au libre choix du contrat d’assurance emprunteur, ainsi que les garanties requises pour vous accorder le financement.

L’assurance de prêt immobilier repose sur plusieurs garanties :

• la garantie décès et la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui forment la couverture socle de tout contrat emprunteur : le capital restant dû est remboursé à la banque en cas de sinistre, vos ayants droit étant déchargés de la dette.

• la garantie ITT assurance (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident : l’assureur rembourse tout ou partie des mensualités après un délai de franchise et à hauteur de la quotité assurance de prêt si vous empruntez à deux.

• les garanties invalidité (IPT et IPP) qui couvrent l’invalidité totale ou partielle si vous n’êtes pas en mesure de reprendre une activité professionnelle rémunérée.

Plus rarement est demandée la garantie perte d'emploi, réservée aux emprunteurs en CDI et qui intervient uniquement en cas de chômage économique.

La garantie ITT est toujours demandée dans le cadre de l’achat de la résidence principale, elle est facultative pour un investissement locatif. En fonction de votre profil, la banque va exiger de renforcer la protection avec les garanties invalidité, par exemple si vous présentez des risques de santé ou que vous exercez un métier à risques.

À vous maintenant de faire jouer la concurrence en vertu de la loi Lagarde qui a introduit le principe de délégation d’assurance en septembre 2010 : vous êtes libre de refuser l'assurance de la banque et de souscrire le contrat de votre choix dès lors qu'il est conforme à la réglementation.

Comparer les assurances emprunteur

Pourquoi ne pas souscrire d’emblée le contrat d’assurance emprunteur proposé par la banque ? Cela semble tellement évident, moins chronophage, moins de paperasserie administrative, plutôt qu’aller chercher ailleurs un produit qui vous est présenté sur un plateau. D’autant que la compétence professionnelle de la banque fait autorité. Le prêteur ne vous dira pas que son contrat interne est généralement entre deux et trois fois plus cher que la concurrence, son obligation se limite à vous informer de votre droit au libre choix.

Les garanties imposées par la banque vous servent de base pour comparer la meilleure assurance emprunteur. À partir de cette trame, utilisez notre comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui référence les meilleures offres du marché, celles qui respectent la réglementation tout en étant compétitives.

Il y a plusieurs éléments à prendre en compte avant de sélectionner le contrat :

L’équivalence de niveau de garanties

Pour que la banque accepte une offre déléguée, il faut obligatoirement que celle-ci affiche des garanties au moins équivalentes à celles de son propre contrat. Cette notion est souvent complexe, que votre profil soit standard ou qu’il présente des risques. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance prêt immobilier, un expert de ce produit doté de subtilités qui échappent à un non-averti.

Le délai de carence

Une fois signé le contrat d’assurance, il s’écoule un laps de temps avant de pouvoir bénéficier des garanties. Le délai de carence en assurance est mis en place pour éviter les effets d’aubaine (s’assurer pour un risque certain et non pour un aléa). En assurance emprunteur, ce délai peut aller jusqu’à un an. Certains assureurs suppriment le délai de carence en cas d’invalidité causée par un accident et les meilleurs contrats n’appliquent pas de délai de carence sur les garanties décès et PTIA.

Le délai de franchise

Une fois le délai de carence échu, s’applique, à compter de la déclaration de sinistre, le délai de franchise, une période d’attente variable avant de pouvoir être indemnisé. La garantie est acquise, mais la prestation n’intervient qu’une fois le délai écoulé. Vous pouvez négocier le délai de franchise sur les garanties invalidité et incapacité. Plus court il sera, plus élevée sera la prime, puisque l’assureur interviendra plus rapidement.

Le mode d’indemnisation

La garantie ITT propose un remboursement indemnitaire ou forfaitaire. Ces deux notions ont leur importance, car l’une est plus avantageuse que l’autre.

En mode indemnitaire, le remboursement est proportionnel à la baisse des revenus. En cas d’arrêt de travail, l’assureur va tenir compte des indemnités journalières de la Sécu et des éventuelles prestations complémentaires de votre employeur ou d’un contrat de prévoyance collective.

En mode forfaitaire, vous êtes indemnisé conformément au montant défini lors de la souscription, peu importe que vous receviez des prestations par ailleurs. Cette option est plus protectrice.

Le coût de l’assurance emprunteur

Les assureurs calculent le coût de l’assurance prêt immobilier selon trois méthodes :

• sur le capital initial : la prime est constante sur toute la durée du prêt

• sur le capital restant dû : la prime est dégressive au fil du remboursement

• sur le capital restant dû à âge atteint : la prime va croissant durant le premier tiers, pour ensuite diminuer au fil du remboursement du crédit.

La banque doit vous informer du coût de l’assurance sur 8 années. Cette donnée est importante pour les emprunteurs qui envisagent de revendre leur bien avant le terme du prêt. Choisissez une assurance emprunteur en adéquation avec votre projet immobilier pour en optimiser le coût.

Il vous reste à trouver la meilleure assurance emprunteur, celle qui correspond à vos exigences et à celles des banques, au tarif le plus bas. La mise en concurrence peut se faire tout au long de la durée de remboursement de votre prêt immobilier.

Lors de votre demande de crédit, si vous êtes allé au plus vite en souscrivant à l'assurance de la banque, vous pouvez inverser la situation grâce à la loi Lemoine adoptée en février 2022. Vous avez la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance comme l’imposait le dispositif précédent. À la clef, des centaines voire des milliers d’euros d’économie en changeant de contrat en cours de prêt.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2023 pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur en 2023, à la souscription initiale comme dans le cadre d'une résiliation/substitution.