L’immense majorité des emprunteurs ont les yeux rivés sur le taux d’intérêts de leur prêt immobilier, oubliant que l’assurance, indispensable pour garantir le financement, pèse lourd dans le coût global. Pourtant, l’assurance de prêt se négocie, en amont comme en aval. Ne perdez pas cette opportunité de mieux maîtriser cette dépense « cachée » en mettant les offres en concurrence à tout moment.
L’assurance emprunteur : chère mais oubliée
Obtenir la meilleure offre de crédit immobilier ne se limite pas à un taux nominal performant. Si les intérêts représentent la première dépense, d’autres frais composent le coût global du financement bancaire :
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les frais de dossier
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la garantie (hypothèque ou caution)
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les primes d’assurance emprunteur
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les frais annexes (expertise du bien, frais d’ouverture et de tenue de compte, frais de courtage)
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toute autre dépense qui conditionne l’octroi du prêt.
Coût global d’un prêt immobilier
Tous ces frais additionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût final d’un crédit immobilier. Celui-ci ne doit pas excéder le taux d’usure applicable sur la durée concernée.
Le taux d’intérêts, c’est la vitrine du crédit. Derrière, des coûts qui ne sont pas cachés, puisque la réglementation oblige les banques à les mentionner, mais trop souvent ignorés de l’emprunteur. À commencer par l’assurance de prêt, deuxième coût après les intérêts, autant dire l’importance de cet élément d’un point de vue strictement financier.
Le coût de l’assurance emprunteur
Impossible pourtant d’y échapper. La souscription à l’assurance est imposée par le prêteur pour sécuriser le crédit immobilier en cas d’accidents de la vie dont serait victime l’emprunteur.
Décès, invalidité et incapacité de travail sont les trois grands risques couverts par l’assurance de prêt via des garanties dédiées ; de façon marginale, le chômage peut être pris en charge. En cas de sinistre, l’assurance rembourse la banque à hauteur des garanties souscrites et de la quotité si emprunt à deux. L’autre sûreté, hypothèque ou caution, intervient dans toutes les autres situations non couvertes par l’assurance emprunteur (défaut de paiement).
Cette protection garantie par l’assurance emprunteur a un coût : en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier. En fonction des risques incarnés par l’emprunteur (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique sportive dangereuse), l’assureur va appliquer une tarification avec ou sans surprime, et parfois des exclusions de garanties en cas de risques accrus.
L’âge est un paramètre central : l’assurance coûte d’autant plus cher qu’on est âgé, indépendamment de tout autre risque. Voici les fourchettes de taux d'assurance de prêt immobilier par tranche d’âge :
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Tranche d’âge |
Taux moyens d’assurance |
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20 -30 ans |
Entre 0,09% et 0,38% |
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30 – 45 ans |
Entre 0,12% et 0,45% |
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45 – 55 ans |
Entre 0,35% et 0,65% |
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55 – 65 ans |
Entre 0,50% et 1% |
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A partir de 65 ans |
0,70% et plus |
Dépense incontournable, l’assurance emprunteur peut heureusement se négocier.
Assurance emprunteur : vive la concurrence !
Libre choix de l’assurance de prêt
Première option, négocier l’assurance au moment de votre demande de prêt. La loi Lagarde vous permet en effet de refuser le contrat d’assurance d’entrée de jeu proposé par votre banque, pour lui préférer une offre externe à garanties au moins équivalentes. Vous faites valoir le principe de délégation d’assurance qui vous autorise à souscrire une assurance librement choisie auprès de la concurrence.
Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché et sélectionnez l’offre qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. À garanties équivalentes avec le contrat groupe bancaire, condition sine qua non pour que le prêteur accepte une offre déléguée, vous pouvez faire baisser le coût de l’assurance de 60%.
Changer d’assurance emprunteur à tout moment
Le choc réglementaire est toutefois venu avec la loi Lemoine. Une infime proportion d’emprunteurs réussissent à souscrire l’assurance de leur choix lors de la demande de prêt : environ 85% des cotisations d’assurance crédit tombent dans la poche des banques, au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs. Même si le changement d’assurance en cours de prêt a été rendu possible dès 2014 avec la loi Hamon, complétée en 2018 par l’amendement Bourquin, le marché reste phagocyté par les banques.
La loi Lemoine simplifie la procédure, permettant de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Force est de constater que les contrats alternatifs sont en hausse, avec un doublement des demandes de changement d’assurance depuis l’entrée en lice de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022.
Notre conseil est de changer de contrat rapidement pour économiser beaucoup : le coût de l’assurance est en effet calculé sur le capital restant dû ; c’est donc en début de prêt que la démarche est optimisée.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2023 : vous constaterez, chiffres à l’appui, qu’en changeant de contrat le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt, vous maximisez les économies potentielles.
La loi Lemoine offre une deuxième chance à tous ceux qui n’ont pas pu, pas su ou pas eu le temps de négocier leur assurance dès le départ. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour trouver le contrat qui vous garantira une protection adaptée au meilleur prix, en conformité avec les exigences de votre banque.
