Crédit immobilier : les taux d’usure en hausse en novembre 2023

Les nouveaux taux d’usure applicables au crédit immobilier pour novembre 2023 poursuivent leur hausse et témoignent de la progression continue des taux d’intérêts pratiqués par les banques de détail. Le taux maximal autorisé va frôler les 6%, signe que le crédit est toujours plus cher. La mensualisation du taux d’usure n’est qu’une mesure provisoire qui prendra fin en janvier 2024. Les conditions monétaires se seront peut-être stabilisées d’ici là.

Les taux d’usure en novembre 2023

Les seuils de l’usure applicables à compter du 1er novembre 2023 continuent d’augmenter (sauf sur prêts relais) et illustrent les hausses récentes de taux d’intérêts du crédit immobilier.

	Taux d’usure octobre 2023	Taux effectifs moyens pratiqués les 3 mois précédents	Taux d’usure novembre 2023
Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans	4,31%	3,23%	4,31%
Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans	5,55%	4,24%	5,65%
Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	5,80%	4,43%	5,91%
Prêt à taux variable	5,40%	4,04%	5,39%
Prêt relais	5,79%	4,47%	5,96%

Pour rappel, le taux d’usure est le taux annuel effectif global ou TAEG que la banque ne peut dépasser lors de l’octroi du crédit. Ce TAEG inclut tous les frais liés à l’obtention du financement et comprend :

les intérêts
les frais de dossier
les coûts d’assurance emprunteur
les garanties obligatoires (hypothèque ou caution)
les frais annexes.

Les courtiers en crédit estiment qu’il faut au minimum un écart de 60 à 70 points de base entre le taux nominal d’un prêt et le taux d’usure sur la durée concernée pour que le dossier soit finançable. En présence de risques accrus (santé, profession, pratique d’un sport à risque), la marge nécessaire pour intégrer le coût de l’assurance de prêt immobilier atteint les 100 points ou peut aller au-delà.

Fin de la mensualisation du taux d’usure en janvier 2024

Le système de l’usure a montré son dysfonctionnement avec la remontée brutale et constante des taux d’intérêts. Depuis janvier 2022, les taux d’emprunt n’en finissent pas de grimper, opérant une distorsion entre les conditions monétaires auxquelles sont confrontées les banques et le niveau auquel elles peuvent prêter.

Traditionnellement, le taux d’usure est défini chaque trimestre à partir des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents, auxquels la Banque de France ajoute un tiers. Dans un contexte particulier de remontée violente des taux d’intérêts, la BdF a décidé, à compter de février 2023, de mensualiser le taux d’usure afin d’éviter qu’un effet de seuil n’engendre un report des mises en place de prêts le trimestre suivant. Néanmoins, le calcul se fait toujours sur la base des moyennes des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

Prévue initialement jusqu’au mois de juillet 2023, la révision mensuelle de l’usure reste en place jusqu’en janvier 2024, sauf décision de la prolonger pour faciliter l’accès au crédit immobilier dans un contexte qui va rester tendu et incertain, en lien avec les conflits armés en Ukraine et au Proche Orient.

Vers une stabilisation des conditions d’emprunt

Un taux d’usure à un rythme mensuel permet de retarder l’effet ciseau opéré par une progression incessante des taux d'intérêts. Ceux-ci ont quasiment été multipliés par 4 depuis janvier 2022, passant d’une moyenne de 1,10% (hors assurance et coût des sûretés) à 4,30% en octobre 2023 pour un bon dossier.

Cette hausse spectaculaire et inédite est largement imputable à la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui, pour contrer la dérive inflationniste, relève ses taux directeurs. Les banques de détail ajustent leurs barèmes de taux en conséquence et avec un taux d’usure mensuel, la correction est nettement plus rapide.

Jeudi dernier, la BCE a décidé une pause après une série de 10 hausses successives de ses taux entamée fin juillet 2022. Le taux de dépôt reste à 4% et le taux de refinancement à 4,50%, ce qui devrait inciter les banques commerciales à être moins gourmandes et augmenter leurs barèmes de manière plus modérée.

La révision mensuelle de l’usure leur a permis de reconstituer partiellement leurs marges, marges que l’assurance de prêt immobilier permet de gonfler très significativement. Rappelons que les assurances proposées par les établissements bancaires sont jusqu’à 60% plus chères que les offres alternatives de la concurrence. Les taux de crédit immobilier fin 2023 et début 2024 devraient continuer à progresser, sans toutefois dépasser la barre symbolique des 5%.

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Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

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