Prêt immobilier : attention aux frais annexes, très variables d’une banque à l’autre

Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts. Il faut ajouter de nombreux frais liés à l’obtention du financement bancaire. Ces dépenses peuvent varier énormément d’un établissement à l’autre, comme l’a constaté l’Observatoire des tarifs bancaires dans son dernier rapport. Magnolia.fr vous détaille la nature des frais annexes d’un prêt immobilier.

Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Avant d’entamer le sujet des frais annexes, rappelons en préambule que le coût d’un prêt immobilier est représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais qui constituent une condition pour obtenir le financement ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Le TAEG est exprimé en pourcentage du montant du crédit et son calcul encadré par la réglementation (article L.314-1 du code de la consommation). Sont donc légalement intégrées dans le calcul du TAEG les dépenses suivantes :

les intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
les frais de garantie
les primes d’assurance de prêt immobilier
les frais d’expertise du bien
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage, etc.).

Un de nos derniers articles explique que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable. C’est fort dommageable pour l’emprunteur, car le TAEG est censé permettre la comparaison objective des offres de prêt immobilier.

Quels sont les frais annexes d’un crédit immobilier ?

Dans son rapport 2023, l’Observatoire des frais bancaires s’est penché sur les frais annexes au crédit immobilier (hors prêts conventionnés tels que PTZ, prêt épargne logement ou prêt Accession Sociale) et a analysé les plaquettes tarifaires d’une centaine d’établissements de crédit en vigueur au 1er mai 2023.

Les frais annexes analysés sont les suivants :

les frais liés à l’étude et à la constitution du dossier de financement, communément appelés « frais de dossier » ;
les frais intervenant durant la vie du crédit : frais d’avenant notamment ceux qui concernent une demande de modification des conditions de crédit ; frais liés à une demande de fourniture d’un document spécifique lié au crédit, frais engendrés par la mise à disposition d’un décompte de remboursement de prêt ; frais engendrés par la réédition d’un tableau d’amortissement.

Frais de dossier

Ils rémunèrent la banque pour l’étude et le montage du dossier de crédit. Signalons en aparté que l’intermédiation d’un courtier permet de minimiser cette dépense, la demande de financement étant montée par ce professionnel.

Les frais de dossier dépendent du type de prêt, du profil de l’emprunteur, de la destination du prêt (résidence principale ou achat locatif) ou encore du moyen sur lequel a été initiée la demande (en agence ou en ligne).

Ils varient entre 0,30% et 1,20% du montant du crédit immobilier et parmi les banques observées, 67 affichent un taux de 1%. 22 banques appliquent un montant forfaitaire qui va de 969€ à 2 500€. À l’intérieur d’un même réseau bancaire, les frais de dossier peuvent être très disparates. L’Observatoire des tarifs bancaires donne l’exemple du Crédit Agricole Île-de-France qui facture 600€ de frais de dossier pour un prêt de 200 000€, contre 2 400€ pour les agences situées dans les Côtes d’Armor et le Finistère.

Frais d’avenant

Ils sont appliqués en cas de révision des conditions du prêt et plus précisément un changement de taux entraînant une modification de la durée de remboursement ou/et du montant des mensualités.

66 établissements affichent des frais proportionnels oscillant entre 0,50% et 3% du capital restant dû. Parmi eux, 20 pratiquent un plafond qui va de 900€ à 3 000€. Quelques rares établissements (Crédit Agricole) ajoutent aux frais d’avenant des frais appelés « indemnité de réaménagement supplémentaire » qui peuvent peser l’équivalent de 6 mois d’intérêts.

Les frais d’avenant peuvent aussi concerner la désolidarisation des emprunteurs (transfert du crédit à un seul emprunteur en cas de divorce ou de séparation par exemple). Les banques qui en appliquent facturent soit un forfait compris entre 100€ et 500€, soit à la proportionnelle entre 1% et 1,5% du capital restant dû.

Bon à savoir : si vous décidez de changer d’assurance de prêt immobilier pour minimiser le montant de la cotisation comme l’autorise la loi Lemoine, sachez que la banque ne peut exiger de frais supplémentaires pour émission de l’avenant (article L.313-31 du Code de la consommation).

Dans son rapport, l’Observatoire des tarifs bancaires constate que 53 établissements ne précisent pas que la substitution d’assurance emprunteur entraîne la gratuité des frais d’avenant, ce qui leur laisse éventuellement le champ libre de facturer si le client ne connaît pas ses droits. Les banques ont montré par le passé qu'elles savaient contourner la réglementation pour faire échec à la délégation d'assurance de prêt. Notons par ailleurs, toujours dans le domaine de l’assurance emprunteur, que 10 banques facturent des frais d’ouverture d’un dossier de sinistre qui vont de 28€ à 153€.

Autres frais annexes

Les banques peuvent facturer d’autres frais, d’un montant moindre mais toujours significatif, dans les situations suivantes :

modification du compte à débiter : entre 10€ et 122,40€ pour 52 établissements, dont 50 inférieurs à 60€ ; 5 à titre gratuit.
demande de décompte de remboursement d’un prêt immobilier : opération gratuite depuis la loi du 1er juillet 2016 ; certains établissements facturent entre 14,75€ et 58€ pour les offres de prêt émises avant cette date.
réédition d’un tableau d’amortissement : obligatoire lors de la souscription du crédit immobilier, ce document une fois réédité peut être gratuit (16 banques) ou facturé entre 5€ et 40€ (75 banques).

Bien d’autres frais annexes, qu’il est difficile d’anticiper, peuvent être perçus dans le cadre d’un prêt immobilier, comme les frais d’édition de l’offre de crédit, les frais d’annulation par le client d’un dossier signé, les frais de modification de dossier, les frais liés à diverses attestations sur le crédit en cours, les frais relatifs au paiement et aux incidents de paiement des échéances (report d’échéance, mise en place d’un plan d’épurement, pause non contractuelle, lettre de rappel de régularisation, etc.), et bien sûr les frais relatifs aux garanties (frais de mainlevée d’hypothèque, frais de nantissement de produits financiers).

On oublie trop souvent qu’une offre de crédit immobilier ne se juge pas seulement à la performance du taux. Il faut tenir compte des autres frais, l’assurance emprunteur qui représente en moyenne un tiers du coût global, mais aussi les frais annexes, nombreux et qui manquent pour le moins d’uniformité.

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Il est possible de choisir : des quotités d’assurance de prêt adaptées à chaque co-emprunteur des garanties plus étendues (décès, PTIA, IPT, IPP, ITT) des exclusions moins pénalisantes (métiers à risques, sports dangereux, maladies non objectivables). Quelles sont les conditions à respecter pour changer d’assurance de prêt ? Même si la loi Lemoine a simplifié la procédure, certaines règles restent impératives. Le principe d’équivalence de garanties La banque ne peut refuser un nouveau contrat si celui-ci ne respecte pas l’équivalence de garanties. Concrètement : le niveau de couverture doit être au moins équivalent à celui du contrat initial la comparaison se fait sur la base de critères précis définis par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier). Le seul motif légal pour un refus de délégation d’assurance est la non-équivalence de garanties. Aucune autre raison invoquée par la banque ne peut être retenue. Des délais de réponse encadrés L’établissement prêteur dispose : de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la substitution, et rédiger l’avenant au contrat en cas d’acceptation d’une obligation de motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive, afin que l’emprunteur recalé puisse refaire une demande de substitution dans les règles. En cas de non-respect, l'établissement s’expose à des sanctions financières. Il y a quelques semaines 4 banques ont été sanctionnées par la répression des fraudes pour manquement à leurs obligations. Comment procéder simplement au changement d’assurance emprunteur en 2026 ? La démarche est aujourd’hui largement simplifiée, notamment grâce aux outils numériques et à l’accompagnement des courtiers spécialisés. Les étapes clés du changement d’assurance Voici les principales étapes à suivre : analyser son contrat actuel (coût, garanties, quotités) mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt souscrire une nouvelle assurance emprunteur transmettre la demande de substitution à la banque accompagnée du certificat d’adhésion d’assurance de prêt et des conditions générales obtenir l’avenant au contrat de prêt. Dans la majorité des cas, la nouvelle assurance prend le relais sans interruption de couverture. Les éventuelles cotisations trop perçues sont remboursées dans le mois qui suit. L’intérêt de passer par un courtier Faire appel à un courtier en assurance emprunteur permet de : gagner du temps sécuriser l’équivalence de garanties sélectionner une offre parfaitement adaptée aux risques incarnés par l’emprunteur bénéficier d’une négociation tarifaire optimisée. Le courtier agit comme intermédiaire entre l’assureur et la banque, réduisant ainsi les risques de refus. 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Notre couple décide de substituer l’assurance de groupe par une assurance externe dans le mois qui suit la signature de l’offre de prêt. Voici les 5 meilleures assurances déléguées proposées par le courtier Magnolia et le gain potentiel en comparaison avec l’assurance du prêteur : Nom assurance Taux moyen assurance Coût mensuel Coût total Économies Spiti – Harmonie Mutuelle 0,08 % 31 € 7 871,14 € 11 128,86 € Iriade Emprunteur 0,09 % 34 € 8 506,03 € 10 493,97 € April Intégrale 0,09 % 36 € 8 616,38 € 10 383,62 € Utwin 0,09 % 36 € 8 871,60 € 10 128,40 € Safi 0,09 % 37 € 9 190,81 € 9 809,19 € Tout le processus de souscription peut se faire en ligne : le questionnaire médical est digitalisé, ainsi que la signature du contrat. Et en plus, il n’y a aucuns frais de courtage. Assurance emprunteur en 2026 : un levier d’économies à ne pas négliger En 2026, le changement d’assurance emprunteur s’impose comme une démarche de gestion financière rationnelle. Grâce à la loi Lemoine, les freins administratifs ont été levés et la concurrence joue pleinement en faveur des emprunteurs. Changer d’assurance emprunteur permet : de réduire significativement le coût du crédit immobilier d’accéder à des garanties mieux adaptées de simplifier les démarches grâce aux dispositions de la loi Lemoine. Dans un environnement économique incertain, optimiser son assurance de prêt ne doit plus être une velléité, mais une opportunité à saisir sans tarder.

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Crédit immobilier : est-ce pénalisant d’avoir plusieurs comptes bancaires en 2026 ?

Le crédit immobilier est un levier stratégique pour accéder à la propriété, malgré un contexte de taux qui repartent à la hausse et des critères d’octroi toujours scrutés par les banques. Parmi les questions que se posent de nombreux emprunteurs figure celle de la multiplication des comptes bancaires : avoir plusieurs comptes courants, dans différentes banques ou établissements en ligne, est-il perçu négativement lors d’une demande de prêt immobilier ? Peut-on être pénalisé, ou au contraire y trouver un avantage ? Décryptage complet pour comprendre l’impact réel de cette situation sur votre dossier de crédit immobilier en 2026. Pourquoi les banques analysent-elles vos comptes bancaires ? Lors de l’étude d’un dossier de prêt immobilier, la banque cherche avant tout à évaluer le risque emprunteur. Les relevés de comptes constituent une source d’information centrale pour apprécier votre comportement financier. Les objectifs de l’analyse bancaire Les établissements prêteurs examinent vos comptes afin de : vérifier la stabilité de vos revenus analyser votre capacité d’épargne identifier vos charges récurrentes détecter d’éventuels incidents bancaires (découverts fréquents, rejets de prélèvements). En 2026, cette analyse reste généralement centrée sur les 3 à 6 derniers mois de relevés, avec une attention particulière portée à la régularité et à la lisibilité des flux. Avoir plusieurs comptes bancaires : une situation courante en 2026 La détention de plusieurs comptes bancaires est devenue fréquente, notamment avec l’essor des banques en ligne et des néobanques. 42% des clients bancaires français seraient multibancarisés. Les raisons les plus fréquentes Un emprunteur peut disposer de plusieurs comptes pour : séparer dépenses personnelles et professionnelles bénéficier d’offres spécifiques (carte gratuite, épargne rémunérée) conserver un ancien compte tout en utilisant une nouvelle banque gérer un compte joint et un compte individuel. En soi, avoir plusieurs comptes bancaires n’est ni interdit ni anormal, et ne constitue pas automatiquement un frein à l’obtention d’un crédit immobilier. Détenir plusieurs comptes bancaires peut-il compromettre l’obtention d’un prêt immobilier ? Le principe : pas de pénalité automatique En 2026, aucune règle bancaire n’interdit l’octroi d’un crédit immobilier à un emprunteur multi-bancarisé. Ce n’est donc pas le nombre de comptes qui pose problème, mais la manière dont ils sont utilisés. La banque s’intéresse avant tout à la cohérence globale de votre situation financière. Les situations pouvant poser difficulté Avoir plusieurs comptes bancaires peut devenir pénalisant dans certains cas précis : flux financiers éclatés rendant la lecture difficile comptes régulièrement à découvert, même sur de faibles montants transferts fréquents masquant une gestion tendue crédits à la consommation dissimulés sur un compte secondaire. Dans ces situations, la banque peut percevoir un manque de maîtrise budgétaire, ce qui impacte négativement votre profil emprunteur. Quels comptes faut-il déclarer lors d’une demande de prêt immobilier ? L’obligation de transparence Lors d’une demande de crédit immobilier, vous devez déclarer l’ensemble de vos comptes bancaires actifs, qu’ils soient utilisés quotidiennement ou occasionnellement. Cela inclut : comptes courants comptes joints comptes détenus dans des banques en ligne ou néobanques comptes à l’étranger, le cas échéant. Toute omission volontaire peut être interprétée comme une tentative de dissimulation, ce qui fragilise la relation de confiance avec le prêteur. L’agrégation bancaire Face à un client multibancarisé, le prêteur peut utiliser un outil d’agrégation bancaire qui lui permet d’avoir accès de manière sécurisée aux différentes données bancaires. Ce dispositif d’open banking est réglementé par la Directive Européenne sur les Services de Paiement (DSP) et nécessite l’autorisation préalable du client. Comment présenter plusieurs comptes sans pénaliser son dossier de prêt immobilier ? Centraliser les flux principaux Pour rassurer la banque, il est recommandé de : domicilier vos revenus principaux sur un seul compte regrouper vos charges fixes (loyer, crédits, assurances) sur ce même compte. Les autres comptes peuvent être présentés comme des comptes secondaires, dédiés à l’épargne ou aux placements, ou à des usages ponctuels (loisirs, voyages, vacances, études des enfants). Justifier clairement l’utilité de chaque compte En 2026, les conseillers bancaires apprécient les dossiers bien expliqués. Indiquer la fonction de chaque compte permet de : lever toute ambiguïté démontrer une gestion structurée éviter les interprétations défavorables. Les banques sont-elles plus exigeantes en 2026 ? Un contexte de vigilance renforcée Avec la poursuite des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques restent attentives à : un taux d’endettement maîtrisé : au plus 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise un reste à vivre suffisant une épargne résiduelle après opération : au moins 6 mensualités du crédit. Dans ce contexte, des comptes multiples mal organisés peuvent compliquer l’analyse, sans pour autant entraîner un refus systématique. L’importance de la stabilité Plus que le nombre de comptes, la banque privilégie : la stabilité des revenus l’absence d’incidents récents une capacité d’épargne régulière. Un emprunteur multi-bancarisé mais rigoureux sera souvent mieux perçu qu’un emprunteur mono-bancarisé en difficulté. La domiciliation bancaire : un enjeu clé du crédit immobilier La domiciliation bancaire des revenus est très souvent demandée par la banque prêteuse. Cette exigence est encadrée par la loi et se fait en contrepartie d’un avantage clairement mentionné dans l’offre de prêt (taux nominal ou frais de dossier réduits par exemple). Toutefois : cette domiciliation est limitée dans le temps (10 ans maximum) ; rien n’interdit de conserver d’autres comptes parallèlement. L’essentiel est de respecter les engagements contractuels liés au crédit immobilier. Faut-il fermer des comptes avant de demander un crédit immobilier ? Pas systématiquement Il n’est pas nécessaire de fermer des comptes s’ils sont : peu utilisés sans découvert depuis plusieurs mois sans frais excessifs. En revanche, fermer un compte générant des incidents récurrents peut améliorer la lisibilité de votre dossier. L’anticipation, un levier clé Idéalement, il est conseillé de : faire le point sur vos comptes 6 à 12 mois avant la demande assainir votre situation bancaire (par exemple solder un crédit à la consommation) limiter les mouvements inutiles. Crédit immobilier et multi-bancarisation : ce qu’il faut retenir En 2026, avoir plusieurs comptes bancaires n’est pas pénalisant en soi pour obtenir un crédit immobilier. Ce qui compte réellement, c’est la qualité de votre gestion financière, la transparence de votre dossier et la stabilité de vos flux. Les bonnes pratiques à adopter centraliser revenus et charges principales éviter les découverts, même autorisés expliquer clairement la fonction de chaque compte anticiper la préparation du dossier. Une multi-bancarisation bien maîtrisée peut même devenir un atout, à condition qu’elle reflète une organisation financière saine et lisible, parfaitement compatible avec les exigences des banques en 2026.

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Mutuelle santé : les 5 questions à se poser avant de souscrire en 2026

Être couvert par une bonne mutuelle santé est indispensable pour compléter les remboursements de l’Assurance maladie et limiter son reste à charge. Pourtant, face à la multitude d’offres disponibles sur le marché, il est souvent difficile de s’y retrouver. Garanties, niveaux de remboursement, exclusions, tarifs, services annexes… Tous ces critères doivent être analysés avec méthode pour éviter les mauvaises surprises. Avant de signer un contrat, il est donc crucial de s’interroger. Voici les 5 questions essentielles à examiner avant de souscrire une mutuelle santé, afin de choisir une complémentaire réellement adaptée à vos besoins et à votre budget. 1. Quels sont mes besoins réels en matière de santé ? La première question à se poser avant de souscrire une mutuelle santé concerne vos besoins personnels. Une bonne complémentaire santé est avant tout celle qui correspond à votre profil et à votre consommation médicale. Pour cela, il est recommandé de faire le point sur votre situation actuelle : votre âge et votre situation familiale (célibataire, en couple, avec enfants) votre état de santé général vos dépenses de santé régulières ou prévisibles vos habitudes de soins (consultations fréquentes, spécialistes, médecines douces) Certaines catégories de dépenses doivent être analysées avec attention : Consultations médicales : généralistes, médecins spécialistes de secteur 1 ou 2 Hospitalisation : frais de séjour, chambre particulière, honoraires médicaux Optique : lunettes, lentilles, chirurgie réfractive Dentaire : soins courants, prothèses, orthodontie, implants Audiologie : appareils auditifs Soins non remboursés par la Sécurité sociale : médecine douce comme ostéopathie, psychologie, acupuncture Identifier précisément vos besoins permet d’éviter de payer pour des garanties inutiles ou, à l’inverse, de souscrire une couverture insuffisante. 2. Quel niveau de remboursement est réellement nécessaire ? Toutes les mutuelles santé n’offrent pas les mêmes niveaux de remboursement. Les garanties sont généralement exprimées en pourcentage de la base de remboursement de la Sécurité sociale (100 % BRSS, 150 % BRSS, 200 % BRSS, etc.) ou en forfaits annuels, voire les 2 comme en optique ou en audiologie. Il est essentiel de comprendre ces mécanismes pour comparer efficacement les contrats. Points de vigilance à analyser : Les dépassements d’honoraires : un remboursement à 100 % ne couvre que le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et la prise en charge de la Sécu. Les plafonds annuels : certains postes (dentaire, optique) sont limités. Les forfaits : ils sont exprimés en euros par an, par séance ou par équipement. Par exemple, une mutuelle santé affichant 200 % de remboursement sur les consultations peut être parfaitement adaptée si vous consultez régulièrement des spécialistes pratiquant des dépassements d’honoraires. À l’inverse, pour une personne consultant rarement, une formule plus économique peut suffire. 3. Quelles sont les exclusions, délais de carence et limites du contrat ? Avant de souscrire une mutuelle santé, il est indispensable de lire attentivement les conditions générales. Certains éléments peuvent fortement impacter la qualité réelle de votre couverture. Les points à vérifier impérativement : Les exclusions de garanties : actes ou soins non pris en charge Les délais de carence : période pendant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas, afin d’éviter les effets d’aubaine sur des postes de soins coûteux (hospitalisation hors accident, optique) Les limitations de remboursement : nombre d’actes ou montants plafonnés Une mutuelle santé sans délai de carence peut être particulièrement intéressante si vous avez des soins prévus à court terme. 4. Le rapport garanties / prix est-il réellement avantageux ? Le prix est évidemment un critère central dans le choix d’une mutuelle santé. Toutefois, il ne doit jamais être analysé seul. Une cotisation faible peut cacher des garanties limitées ou des remboursements insuffisants. Pour évaluer le rapport qualité-prix, il convient de comparer : Les garanties incluses dans le contrat Les niveaux de remboursement par poste de soins Les services associés : voir plus bas Les augmentations de tarif avec l’âge Il est conseillé de demander plusieurs devis de mutuelle santé afin de comparer objectivement les offres. Une analyse détaillée permet souvent de constater que 2 contrats affichant un tarif proche peuvent proposer des niveaux de protection très différents. 5. Quels services et avantages complémentaires sont inclus ? Au-delà des remboursements, les mutuelles santé proposent de plus en plus de services additionnels qui peuvent faire la différence au quotidien. Parmi les services à examiner avant de souscrire : Le tiers payant étendu : éviter l’avance de frais en pharmacie, consultations, hospitalisation, paramédical Les réseaux de soins partenaires : tarifs négociés en optique, dentaire ou audiologie La téléconsultation médicale L’assistance et l’accompagnement en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile : aide ménagère, portage des médicaments et des repas, garde d’enfants et/ou d’animaux de compagnie Les services de prévention : bilans de santé, programmes bien-être, vaccins pris en charge Le suivi en ligne des remboursements L’accès à un conseiller mutuelle Ces prestations n’ont pas toujours un impact direct sur le remboursement, mais elles améliorent significativement le confort et l’efficacité de la couverture santé. Comment bien choisir sa mutuelle santé ? Pour résumer, souscrire une bonne mutuelle santé ne doit jamais se faire dans la précipitation. Une analyse structurée permet d’éviter les erreurs et de sécuriser son budget santé sur le long terme. Avant de signer, assurez-vous de : Définir précisément vos besoins de santé Comparer les niveaux de remboursement réels Vérifier les exclusions et délais de carence Évaluer le rapport garanties / cotisation Examiner les services complémentaires proposés Prendre le temps de se poser ces 5 questions essentielles permet de choisir une mutuelle santé réellement adaptée à votre profil, tout en optimisant vos dépenses. Une bonne complémentaire santé n’est pas forcément la plus chère, mais celle qui offre la meilleure protection au moment où vous en avez besoin. Dernière information : profitez de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé pour changer de formule quand vous le souhaitez après une année de souscription. Si votre contrat actuel ne vous convient plus, qu’il est trop cher ou mal adapté, résiliez-le à tout moment pour le substituer par une offre qui répond réellement à vos besoins. Vous pouvez aussi remettre en question votre mutuelle afin de vérifier si la concurrence ne propose pas mieux à l’instant donné.

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