Prêt immobilier : attention aux frais annexes, très variables d’une banque à l’autre

Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts. Il faut ajouter de nombreux frais liés à l’obtention du financement bancaire. Ces dépenses peuvent varier énormément d’un établissement à l’autre, comme l’a constaté l’Observatoire des tarifs bancaires dans son dernier rapport. Magnolia.fr vous détaille la nature des frais annexes d’un prêt immobilier.

Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Avant d’entamer le sujet des frais annexes, rappelons en préambule que le coût d’un prêt immobilier est représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais qui constituent une condition pour obtenir le financement ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Le TAEG est exprimé en pourcentage du montant du crédit et son calcul encadré par la réglementation (article L.314-1 du code de la consommation). Sont donc légalement intégrées dans le calcul du TAEG les dépenses suivantes :

les intérêts d’emprunt exprimés par le taux nominal
les frais de dossier
les frais de garantie
les primes d’assurance de prêt immobilier
les frais d’expertise du bien
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, frais de courtage, etc.).

Un de nos derniers articles explique que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable. C’est fort dommageable pour l’emprunteur, car le TAEG est censé permettre la comparaison objective des offres de prêt immobilier.

Quels sont les frais annexes d’un crédit immobilier ?

Dans son rapport 2023, l’Observatoire des frais bancaires s’est penché sur les frais annexes au crédit immobilier (hors prêts conventionnés tels que PTZ, prêt épargne logement ou prêt Accession Sociale) et a analysé les plaquettes tarifaires d’une centaine d’établissements de crédit en vigueur au 1er mai 2023.

Les frais annexes analysés sont les suivants :

les frais liés à l’étude et à la constitution du dossier de financement, communément appelés « frais de dossier » ;
les frais intervenant durant la vie du crédit : frais d’avenant notamment ceux qui concernent une demande de modification des conditions de crédit ; frais liés à une demande de fourniture d’un document spécifique lié au crédit, frais engendrés par la mise à disposition d’un décompte de remboursement de prêt ; frais engendrés par la réédition d’un tableau d’amortissement.

Frais de dossier

Ils rémunèrent la banque pour l’étude et le montage du dossier de crédit. Signalons en aparté que l’intermédiation d’un courtier permet de minimiser cette dépense, la demande de financement étant montée par ce professionnel.

Les frais de dossier dépendent du type de prêt, du profil de l’emprunteur, de la destination du prêt (résidence principale ou achat locatif) ou encore du moyen sur lequel a été initiée la demande (en agence ou en ligne).

Ils varient entre 0,30% et 1,20% du montant du crédit immobilier et parmi les banques observées, 67 affichent un taux de 1%. 22 banques appliquent un montant forfaitaire qui va de 969€ à 2 500€. À l’intérieur d’un même réseau bancaire, les frais de dossier peuvent être très disparates. L’Observatoire des tarifs bancaires donne l’exemple du Crédit Agricole Île-de-France qui facture 600€ de frais de dossier pour un prêt de 200 000€, contre 2 400€ pour les agences situées dans les Côtes d’Armor et le Finistère.

Frais d’avenant

Ils sont appliqués en cas de révision des conditions du prêt et plus précisément un changement de taux entraînant une modification de la durée de remboursement ou/et du montant des mensualités.

66 établissements affichent des frais proportionnels oscillant entre 0,50% et 3% du capital restant dû. Parmi eux, 20 pratiquent un plafond qui va de 900€ à 3 000€. Quelques rares établissements (Crédit Agricole) ajoutent aux frais d’avenant des frais appelés « indemnité de réaménagement supplémentaire » qui peuvent peser l’équivalent de 6 mois d’intérêts.

Les frais d’avenant peuvent aussi concerner la désolidarisation des emprunteurs (transfert du crédit à un seul emprunteur en cas de divorce ou de séparation par exemple). Les banques qui en appliquent facturent soit un forfait compris entre 100€ et 500€, soit à la proportionnelle entre 1% et 1,5% du capital restant dû.

Bon à savoir : si vous décidez de changer d’assurance de prêt immobilier pour minimiser le montant de la cotisation comme l’autorise la loi Lemoine, sachez que la banque ne peut exiger de frais supplémentaires pour émission de l’avenant (article L.313-31 du Code de la consommation).

Dans son rapport, l’Observatoire des tarifs bancaires constate que 53 établissements ne précisent pas que la substitution d’assurance emprunteur entraîne la gratuité des frais d’avenant, ce qui leur laisse éventuellement le champ libre de facturer si le client ne connaît pas ses droits. Les banques ont montré par le passé qu'elles savaient contourner la réglementation pour faire échec à la délégation d'assurance de prêt. Notons par ailleurs, toujours dans le domaine de l’assurance emprunteur, que 10 banques facturent des frais d’ouverture d’un dossier de sinistre qui vont de 28€ à 153€.

Autres frais annexes

Les banques peuvent facturer d’autres frais, d’un montant moindre mais toujours significatif, dans les situations suivantes :

modification du compte à débiter : entre 10€ et 122,40€ pour 52 établissements, dont 50 inférieurs à 60€ ; 5 à titre gratuit.
demande de décompte de remboursement d’un prêt immobilier : opération gratuite depuis la loi du 1er juillet 2016 ; certains établissements facturent entre 14,75€ et 58€ pour les offres de prêt émises avant cette date.
réédition d’un tableau d’amortissement : obligatoire lors de la souscription du crédit immobilier, ce document une fois réédité peut être gratuit (16 banques) ou facturé entre 5€ et 40€ (75 banques).

Bien d’autres frais annexes, qu’il est difficile d’anticiper, peuvent être perçus dans le cadre d’un prêt immobilier, comme les frais d’édition de l’offre de crédit, les frais d’annulation par le client d’un dossier signé, les frais de modification de dossier, les frais liés à diverses attestations sur le crédit en cours, les frais relatifs au paiement et aux incidents de paiement des échéances (report d’échéance, mise en place d’un plan d’épurement, pause non contractuelle, lettre de rappel de régularisation, etc.), et bien sûr les frais relatifs aux garanties (frais de mainlevée d’hypothèque, frais de nantissement de produits financiers).

On oublie trop souvent qu’une offre de crédit immobilier ne se juge pas seulement à la performance du taux. Il faut tenir compte des autres frais, l’assurance emprunteur qui représente en moyenne un tiers du coût global, mais aussi les frais annexes, nombreux et qui manquent pour le moins d’uniformité.

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Mutuelle santé : les 3 motifs de litiges les plus courants entre assurés et assureurs

La mutuelle santé est un pilier essentiel pour couvrir les frais de santé non pris en charge par la Sécurité sociale. Pourtant, malgré leur utilité, les contrats de complémentaire santé peuvent générer des tensions entre assurés et assureurs. Mauvaise compréhension du contrat, refus de remboursement ou résiliation abusive… Les litiges sont en hausse et soulignent l’importance d’être bien informé avant de souscrire. Zoom sur les 3 motifs de litiges les plus fréquents depuis des années et comment les éviter. 1. Refus de remboursement : le flou des garanties santé Pourquoi les remboursements sont-ils parfois refusés ? En assurance de personne, les assurances santé complémentaire sont la première source de litiges entre clients et prestataires. Le refus de remboursement reste le principal sujet de mécontentement chez les assurés. Un tiers des litiges proviennent de prestations non remboursées ou partiellement prises en charge. La cause majeure : une mauvaise compréhension des garanties de la mutuelle au moment de la souscription. Beaucoup d’assurés pensent être couverts pour certaines dépenses (implants dentaires, ostéopathie, dépassements d’honoraires…), alors que celles-ci sont exclues du contrat ou plafonnées. Les soins les plus concernés : Soins dentaires hors nomenclature (implants, parodontologie) Médecine douce (ostéopathie, acupuncture, ect.) Lunettes et lentilles de contact onéreuses Chirurgies avec dépassements d’honoraires élevés Comment éviter le refus de prise en charge ? Lire attentivement les conditions générales et particulières de son contrat Utiliser les simulateurs de remboursement fournis par l’assureur Vérifier les plafonds de remboursement Demander un devis préalable et un accord écrit pour les actes coûteux Privilégier les mutuelles affichant une transparence totale sur les garanties 2. Résiliation ou non-renouvellement du contrat : l’incompréhension des droits Résiliation abusive : un motif de litige en forte hausse Depuis la loi de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, les assurés peuvent changer de mutuelle à tout moment après un an de contrat. Cependant, certains assureurs résilient eux-mêmes les contrats, souvent sans explication claire, invoquant des "raisons techniques" ou une "fréquence de remboursement excessive". Cette pratique, parfois perçue comme discriminatoire, touche surtout les personnes âgées ou celles avec des pathologies lourdes. Cas fréquents de litige : Résiliation sans préavis réel Refus de renouvellement pour "consommation excessive" Changement des conditions tarifaires après résiliation Que faire en cas de résiliation contestée ? Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. Ils sont souvent dus à : Une transmission dématérialisée défaillante entre la CPAM et la mutuelle (problème avec le système de télétransmission Noémie) Des demandes de justificatifs supplémentaires Une gestion externalisée vers des plateformes peu réactives Les assurés attendent parfois plusieurs semaines, voire des mois, pour obtenir leur remboursement, notamment pour les soins spécialisés généralement coûteux. Bon à savoir : Selon la Fédération Française de l’Assurance, 80% des remboursements de frais de santé de l’année 2022 étaient effectués en moins de 48 heures grâce aux outils numériques que sont la carte Vitale et le système de tiers payant. Ce que dit la loi L’assureur est tenu de respecter un délai raisonnable qui ne peut excéder 2 mois après la réception des pièces justificatives. Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant. En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal. Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription : Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.

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