TAEG du crédit immobilier : variable selon les banques donc peu fiable

Le Taux Annuel Effectif Global, le fameux TAEG, est un indicateur majeur en matière de crédit immobilier. Obligatoirement indiqué dans les documents publicitaires, précontractuels et contractuels, il indique le coût global du financement bancaire et permet de comparer les offres de prêt entre elles. Son calcul est encadré par la réglementation, mais il varie selon les établissements, ce qui érode sa fiabilité.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG est le taux qui intègre tous les frais occasionnés par un prêt. Les banques ont obligation de l’indiquer dans leurs publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que dans les contrats de prêt. En l’absence de mention du TAEG ou de mention d’un TAEG erroné, le juge peut ordonner l’annulation totale ou partielle des intérêts d’emprunt.

Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable sur la durée concernée. Cet indicateur est donc très important pour l’information de l’emprunteur, au-delà d’être un paramètre obligatoire de toute demande de prêt immobilier.

Selon l’article L.314-1 du code de la consommation, « pour la détermination du taux effectif global du prêt, […], sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées. »

Reprenons en détail les frais liés à l’obtention d’un prêt immobilier qui doivent être intégrés dans le TAEG :

les intérêts d’emprunt calculés sur la base du taux actuariel
les frais de dossier payés à la banque
les frais payés à des intermédiaires intervenus dans le processus (courtier)
les primes d’assurance emprunteur
les différents frais de garantie (hypothèque ou caution)
les éventuels frais d’expertise du bien immobilier
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste).

Le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée et il est censé faciliter la comparaison des offres de prêt. Et c’est là que le bât blesse.

TAEG du crédit immobilier : différent d’une banque à l’autre

Selon l’adage, comparaison n’est pas raison, mais en matière de prêt immobilier, mettre les banques en concurrence est une démarche saine pour essayer de décrocher la meilleure offre de prêt. Pourtant, l’adage vise juste, car une comparaison a toujours ses limites. Dès lors que les dés sont pipés, la comparaison perd de sa pertinence.

Qu’on frappe seul à la porte des banques ou qu’on sollicite les services d’un intermédiaire, le TAEG est censé servir de mètre étalon pour comparer les propositions. À noter qu’un courtier en crédit immobilier est plus que jamais votre allié en 2023 pour obtenir le graal dans un contexte de hausse des taux d’intérêts et de frilosité des banques.

Selon la réglementation en matière de distribution du crédit, seuls les coûts qui sont une condition d’octroi du prêt entrent dans le TAEG. Calculé conformément aux éléments cités plus haut, le TAEG permet de comparer les offres de prêt, et donc les conditions d’octroi de chaque prêt. Malheureusement, ce calcul varie d’une banque à l’autre, faisant fi de la loi.

Moduler le coût de l’assurance de prêt

La banque joue principalement sur le coût réel de l’assurance emprunteur. En cas d’emprunt en couple, elle peut intégrer seulement une partie des primes, afin d’abaisser le TAEG, notamment si celui-ci frôle le taux d’usure. Elle peut ainsi retenir une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête, alors qu’elle exige que chaque co-emprunteur soit couvert à 100% du montant emprunté. L’offre sera, à tort, plus compétitive que celle proposée par un autre prêteur qui aura ajouté l’intégralité du coût de l’assurance de prêt dans le TAEG.

La banque peut décider d’ajouter uniquement le coût de l’assurance de prêt relative à l’emprunteur qui dispose des revenus les plus élevés, même si le conjoint doit souscrire lui aussi une couverture emprunteur. Autre variante, seul le coût des garanties obligatoires est intégré dans le TAEG, à savoir les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), quand bien même le ou les emprunteurs doivent souscrire aux garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) et d’invalidité (IPT ou IPP).

Prenons l’exemple d’un couple (30 ans, non-fumeur et en bonne santé) qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,30%, assorti d’une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,38% sur chaque tête, soit un total de 0,76% sur le montant emprunté. Observons l’incidence sur le TAEG selon que le coût de l’assurance est intégré à 100% ou 50%.

	Montant	Coût total du crédit (hors capital emprunté)	TAEG
Intérêts	93 042 €
Frais de dossier	800 €
Frais de garantie	2 100 €
Assurance groupe bancaire 100% (0,38% x 2)	30 400 €	124 822 €	5,78 %
Assurance groupe bancaire 50% (0,38%)	15 200 €	110 382 €	5,18 %

60 points séparent les deux TAEG, un écart important qui peut faire une belle différence face à une offre au même taux d’intérêts qui respecte la réglementation sur le calcul du TAEG.

Les frais de courtage hors TAEG

Il est important de préciser que le courtage n’est pas une condition d’octroi du prêt, les emprunteurs étant libres de recourir ou non à un intermédiaire. Les frais de courtage, dont le courtier doit obligatoirement informer l’emprunteur, sont donc exclus du TAEG. Il n’existe en effet aucun élément permettant de confirmer que le crédit immobilier obtenu par l’entremise d’un courtier présente des conditions préférentielles auxquelles l’emprunteur n’aurait pas eu accès en s’adressant directement au prêteur.

Faire baisser le TAEG grâce à l’assurance emprunteur

Poursuivons notre exemple avec une assurance externe souscrite auprès d’un prestataire concurrent. Les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances groupe bancaires. En faisant jouer la délégation d’assurance, le couple d’emprunteurs peut diminuer drastiquement le coût de l’assurance et par extension celui de son prêt immobilier.

Pour ce type de profil, le courtier Magnolia.fr affiche un taux d’assurance ultra compétitif de 0,10%, soit, dans l’hypothèse où chaque emprunteur est couvert pour la totalité du prêt, un taux d’assurance à 0,20% du capital emprunté.

	Montant	Coût total du crédit (hors capital emprunté)	TAEG
Intérêts	93 042 €
Frais de dossier	800 €
Frais de garantie	2 100 €
Assurance déléguée 100% (0,10% x 2)	8 000 €	103 942 €	4,89 %
Assurance déléguée 50% (0,10%)	4 000 €	99 942 €	4,73 %

Ce qui saute aux yeux est l’optimisation du TAEG permise par la délégation d’assurance emprunteur. De 5,78% avec une assurance bancaire, le TAEG tombe à 4,89%, soit une économie de 22 400€.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2023 pour constater l’intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance en souscription initiale comme pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement.

Dernières publications

Assurance emprunteur : Cardif facilite l’accès aux porteurs du VIH

Emprunter quand on est porteur du VIH est compliqué malgré les dispositions de la convention Aeras censée faciliter l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes malades. L’assureur BNP Paribas Cardif propose désormais son assurance emprunteur sans surprime ni exclusion dédiée aux personnes séropositives. Ce contrat est commercialisé par le courtier Magnolia.fr. Assurance de prêt : sans surprime ni exclusion pour les emprunteurs avec VIH Assurer son crédit immobilier quand on est porteur du VIH est une démarche complexe et souvent vouée à l’échec en raison du caractère stigmatisant du Sida. Le bancassureur BNP Paribas Cardif s’engage en faveur des personnes traitées pour le VIH (Virus de l’Immunodéficience Humaine) qui souhaitent concrétiser leur projet immobilier. Les conditions d’accès à l’assurance emprunteur sont grandement simplifiées, puisqu’aucune surprime ni exclusion ne s’applique dès lors que la charge virale est indétectable au moment de la souscription. Tous les contrats d’assurance emprunteur de Cardif distribués en France sont désormais accessibles sans surcoût ni restriction pour ce profil d’emprunteur, d’habitude freiné dans son projet immobilier à cause des risques médicaux inhérents au VIH/Sida. Cardif prend en compte des récentes avancées médicales relatives au traitement contre le VIH, et continue sa politique globale d’inclusion en offrant les meilleures conditions d’emprunt et de protection aux emprunteurs fragilisés par leur historique de santé. L’assurance emprunteur de Cardif simplifie les critères d’éligibilité en retenant uniquement le paramètre de la charge virale au moment de la souscription, contrairement au dispositif réglementaire Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) qui impose d’autres conditions aux porteurs du VIH pour bénéficier d’une assurance à un tarif standard. Le contrat Cardif peut garantir des prêts allant jusqu’à 1 million d’euros. Que prévoit la convention Aeras en 2024 pour les emprunteurs avec VIH ? Cardif va donc plus loin que la convention Aeras dans l’inclusion des emprunteurs séropositifs. Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs est censé faciliter l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent s’assurer en raison de leurs antécédents de santé. Pour les personnes atteintes de l’infection par le VIH, voici les conditions actuelles pour bénéficier de la convention Aeras : Charge virale indétectable durant au moins 12 mois après l’instauration du traitement antirétroviral (trithérapie) Taux de CD4 supérieur ou égal à 500 CD4/mm3 Prêt plafonné à 420 000€ et remboursé avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur Délai maximum de 35 ans entre le début du traitement et le solde de l’emprunt Ces dispositions permettent à 53% de personnes bénéficiant d’un traitement antirétroviral d’être éligibles à l’assurance emprunteur. Grâce à l’assouplissement des critères d'accès à l'assurance de prêt par l’assureur Cardif, ce taux grimpe à 93%. Important : la souscription à l’assurance de prêt immobilier passe nécessairement par le questionnaire de santé, sauf exception pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Ce droit introduit par la loi Lemoine en juin 2022 permet ainsi aux jeunes emprunteurs avec un passif de santé d’échapper à la sélection médicale et d’obtenir un tarif standard. Quelques chiffres sur le VIH en France L’épidémie de VIH est éradiquée en France mais le virus sévit encore. 200 000 personnes vivent avec ce virus, dont 24 000 qui l’ignorent. Voici quelques chiffres marquants de Santé Publique France : 7,5 millions de tests VIH en 2023, soit 25% de plus qu’en 2021 Taux de séropositivité : 1,5 pour 1000 tests réalisés 61% des personnes testées sont de femmes 56% des personnes testées ont entre 25 et 49 ans 5 500 personnes ont découvert leur séropositivité en 2023 66% des séropositifs sont des hommes 30% des découvertes de séropositivité sont des diagnostics précoces, 43% sont des diagnostics tardifs, dont 27% au stade avancé de l’infection L’espérance de vie des personnes séropositives est aujourd’hui comparable à celle des personnes séronégatives. Le virus n’est plus transmis grâce au traitement antirétroviral, accessible à tous et remboursé à 100% par l’Assurance Maladie.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2024

Vous avez un projet immobilier en cette toute fin d’année 2024 ? Les taux d’intérêts continuent leur lente décrue, mais les prix des logements arrêtent de baisser et commencent à se stabiliser dans certaines zones. Les règles d’octroi demeurent les mêmes, imposant des limites sur la durée de remboursement et le taux d’endettement. Pour réduire la facture, le levier le plus efficace est de déléguer l’assurance emprunteur, une dépense contrainte que vous pouvez négocier et comparer. Taux sous les 3,50% fin 2024 À quels taux s’attendre alors que l’année 2024 se termine ? Quelle que soit la durée de remboursement, les taux du crédit immobilier se situent tous sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Voici les taux fixes moyens selon les durées observés chez les courtiers en crédit immobilier source Cafpi) : 10 ans : 3,07% 15 ans : 3,22% 20 ans : 3,33% 25 ans : 3,48% Ces valeurs sont des moyennes. Pour une simulation de votre taux, rendez-vous sur un comparateur en ligne. Après analyse de votre dossier de financement par la banque ou le courtier, vous pouvez obtenir une décote substantielle de plusieurs points si votre profil présente les meilleures garanties de solvabilité. Depuis janvier 2024, les taux diminuent au fil des mois, rendant le crédit immobilier plus accessible car moins cher. Ils ont perdu entre 80 et près de 100 points comparativement à décembre 2023, et retrouvent le niveau établi au mitan de l’année 2023. Cette amélioration des conditions d’emprunt est consécutive à la détente sur les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne entamée à l’automne dernier (4,50% contre 3,40% actuellement). On peut raisonnablement anticiper des taux autour de 3% pour janvier 2025 si la politique monétaire continue sur cette voie. Règles d’octroi du crédit immobilier inchangées Les taux évoluent favorablement mais les normes d’octroi du crédit immobilier demeurent inchangées. Applicables depuis janvier 2021, elles régulent la distribution du crédit par les banques afin d'éviter un endettement excessif des ménages emprunteurs par la mise en place de 2 limitations : Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt comprise : en fonction de votre profil, la banque peut ajuster ce taux à la baisse pour que vous puissiez conserver un reste à vivre suffisant après paiement des mensualités. La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance allant jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération. Les banques peuvent s’affranchir de ces règles à la marge pour les financements destinés à la résidence principale et à la primo-accession (dans les limites réglementaires de leur production semestrielle de crédits immobiliers). Prix immobiliers : fin de la baisse La hausse des taux d’emprunt en 2022 et 2023 a provoqué plus tardivement une baisse des prix des logements anciens, qui n’a jamais compensé cette progression. En 2023, la baisse annuelle était de -4%. Selon les projections des notaires, cette correction ralentit depuis 2 mois et devrait se chiffrer à -2,6% à fin novembre. Au deuxième trimestre 2024, les prix accusaient un repli de -5,2% en France métropolitaine, et -7,2% en Île-de-France. Dans le détail, les prix des appartements perdent 2,2% et les maisons 2,9%. Il convient de relativer, car les prix immobiliers ont quasiment triplé en France depuis 2000. Alors que les prix semblent se stabiliser, les délais de vente s’allongent. Le délai moyen est actuellement de 82 jours, contre 63 en 2023 quand les taux étaient au plus haut. Ce paradoxe s’explique par l’attente d’une partie des acheteurs d’une correction plus marquée, confrontée à l’espoir de certains vendeurs de voir le marché retrouver sa dynamique. Les aspirations des uns desservent celles des autres. Il est un paramètre qui pourrait mettre tout le monde sur la même ligne et accélérer les transactions en cette fin d'année 2024 : la fiscalité sur les frais de notaire augmente de 0,5% sur la partie des droits au profit du département. Cela représente à peu près une hausse de 10% sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Concrètement, le surcoût est estimé à 500€ pour chaque tranche de 100 000€ du prix d’achat d’un logement ancien, ce qui est un mauvais signal pour les petits budgets. Indiquons toutefois que les primo-accédants et les acheteurs dans le neuf ne seront pas concernés par la hausse des DMTO. Cette mesure doit encore être validée par le Parlement dans le cadre du vote du projet de loi de finances 2025. Optimisez le coût de votre prêt grâce à l’assurance emprunteur Négociez le taux d’intérêts, c’est bien, mais il existe un levier beaucoup plus efficace pour réduire le coût global de votre crédit immobilier. En souscrivant une assurance externe concurrente de celle de la banque, vous pouvez diminuer la prime jusqu’à 60%. Sur la durée totale de remboursement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet de réaliser des milliers d’euros d’économie. Exemple : Profil de l’emprunteur : salarié cadre de 35 ans, non fumeur, sans antécédent de santé Caractéristiques du prêt : 200 000€ sur 20 ans pour financer l'achat de la résidence principale Taux assurance bancaire : 0,36% Coût assurance bancaire : 60€/mois, soit un total de 14 400€ Taux assurance déléguée : 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil) Coût assurance déléguée : 15€/mois, soit un total de 3 600€ Économies = 10 800€ Avec un tel gain, vous pouvez acheter des mètres carrés supplémentaires : entre +8,43m2 à Saint-Étienne et +1,26m2 à Paris, pour ce qui est des plus grandes villes de France (sur la base des prix des appartements arrêtés au 1er décembre 2024 par Meilleursagents). La délégation d’assurance de prêt vous semble difficile à mettre en œuvre ? Le banquier vous intimide ? Vous n’avez pas le temps de chercher ? Pas de panique ! Vous pouvez optimiser le coût de votre crédit dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine.Vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. La réussite de la démarche est conditionnée à l’équivalence de garanties entre les 2 contrats.

Immobilier en France : les prix quasiment triplés depuis 2000

Dans sa dernière étude publiée le 19 novembre, l’Insee chiffre la hausse des prix de l’immobilier depuis l’année 2000. En un peu plus de 20 ans, les valeurs ont été multipliées par 2,6 sur l’ensemble du territoire. Et qui dit moyenne, dit disparités. Sans surprise, les zones où les prix sont les plus élevés sont celles qui subissent une forte tension sur le marché immobilier : les métropoles et les zones touristiques. L’évolution des prix immobiliers depuis 2000 Depuis le début des années 2000, le marché immobilier français a connu des mutations profondes, marquées par des périodes de croissance, de stabilisation et de challenges économiques. Voici les grandes tendances qui ont façonné le paysage immobilier hexagonal. Les années 2000-2007 : un marché en pleine expansion La première moitié des années 2000 a été caractérisée par une croissance soutenue des prix immobiliers. Entre 2000 et 2007, on observe une hausse spectaculaire des valeurs immobilières, particulièrement dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon et Marseille. Les principales caractéristiques de cette période incluent : Une progression annuelle moyenne des prix de 10 à 15% Des taux d'intérêt bancaire historiquement bas Une demande immobilière en constante augmentation Une confiance des investisseurs et des ménages La crise de 2008 : un tournant décisif La crise financière mondiale de 2008 (crise des subprimes) a brutalement interrompu cette dynamique positive. Le marché immobilier français, bien que moins impacté que d'autres pays européens, a connu un ralentissement significatif. Principaux impacts : Décélération des transactions Stabilisation puis léger recul des prix Durcissement des conditions d'octroi de crédit Mise en place du dispositif Scellier pour soutenir l’immobilier neuf Prudence accrue des investisseurs 2010-2015 : période de reconstruction et d'adaptation Cette période a été marquée par une reconstruction progressive du marché immobilier. Les prix se sont stabilisés dans de nombreuses régions, avec des disparités territoriales de plus en plus marquées. Éléments clés : Reprise progressive des transactions Différenciation croissante entre zones urbaines et rurales Émergence de nouvelles zones d'investissement attractives Développement du marché de la rénovation énergétique 2015-2020 : renaissance et attractivité renouvelée Les années 2015-2020 ont vu un rebond significatif du marché immobilier français, avec une croissance soutenue des prix dans les grandes métropoles. Tendances principales : Hausse moyenne des prix de 3 à 5% par an Attractivité renforcée des métropoles régionales Développement des investissements locatifs (dispositif Pinel, ex-Duflot et ex-Scellier) Émergence de nouvelles technologies dans la transaction immobilière 2020-2024 : la période post-Covid La pandémie de Covid-19 a profondément transformé les dynamiques immobilières françaises. On observe des changements structurels importants : Recherche accrue d'espaces extérieurs Développement du télétravail Intérêt croissant pour les zones périurbaines et rurales Tensions sur les prix liées à l'inflation et aux taux d'intérêt Prix immobiliers : hétérogénéité selon les territoires Entre 2000 et 2022, l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) indique que les prix immobiliers des logements anciens ont été multipliés par 2,6. Couplé à la progression des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis 2020 et aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en place depuis 2021, cette hausse cumulée est un frein à l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. La France compte désormais moins de ménages propriétaires de leur résidence principale qu’en 2014, environ 6 ménages sur 10. Immobilier plus cher dans les grandes métropoles Le marché immobilier est la traduction de l’équilibre entre offre et demande. Nonobstant la qualité intrinsèque du bien immobilier, l’attractivité d’une région, sa densité, le prix élevé du foncier sont des facteurs qui tirent les prix vers le haut. Dans les grandes aires d’attraction des villes, l’offre ne suit pas la demande. Dans les zones urbaines de moins de 50 000 habitants, le prix médian d’une maison vendue entre 2020 et 2022 est chiffré à 1 500€/m², contre 3 060€/m² dans les zones de 700 000 habitants et plus. Le constat est le même pour les appartements : 2 430€/m² contre 3 260€/m². Prix médian au m² des logements anciens vendus entre 2020 et 2022 selon la zone : Zone Maisons Appartements Zone rurale 1 390 € 2 770 € Moins de 50 000 habitants 1 500 € 2 430 € Entre 50 000 et 199 999 h. 1 720 € 1 830 € Entre 200 000 et 699 999 h. 2 160 € 2 500 € 700 000 h. et plus 3 060 € 3 260 € Île-de-France 3 430 € 5 680 € France métropolitaine 2 040 € 3 170 € Inflation dans les zones touristiques Les prix immobiliers sont également plus élevés dans les zones touristiques, là où la densité de résidences secondaires est la plus forte. Hors métropoles touristiques comme Paris, Nice, Montpellier, Lyon pour ne citer que celles-là, le prix des appartements se situe à 2 770€/m², contre 1 830€/m² dans les zones de taille moyenne. Ils prennent l’ascenseur à Val d’Isère, zone où les prix immobiliers sont les plus chers de France : 50% des logements ont un prix supérieur à 11 400€/m² ! Perspectives et facteurs d'influence Plusieurs éléments continueront d'influencer le marché immobilier français : Les politiques de construction de logements : extension du PTZ 2025 à tout le territoire et à la maison individuelle L'évolution démographique Les réglementations environnementales Les conditions économiques générales La taxation des droits de mutation : les frais de notaire augmentent de 0,5 point en 2025 Le marché immobilier français a démontré sa résilience et sa capacité d'adaptation depuis 2000. Malgré les crises et les transformations sociétales, il reste un secteur dynamique et stratégique.

Je compare