Le coût d’un prêt immobilier n’est pas constitué des seuls intérêts d’emprunt. La banque va chercher à se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement en exigeant plusieurs verrous de sécurité. Aux frais de garantie, s’ajoute l’assurance emprunteur qui vise à sécuriser les sommes prêtées en cas d’accident de la vie. Magnolia.fr fait le point sur les deux protections réclamées par la banque que certains emprunteurs ont du mal à distinguer.
La garantie financière d’un prêt immobilier
La banque prend un risque en prêtant des sommes souvent importantes sur des durées plus ou moins longues. Contracter un crédit engage l’emprunteur qui doit assumer sa dette jusqu’au bout, et pour prévenir toute défaillance de remboursement, la banque exige que son client prenne une garantie obligatoire.
Celle-ci est payée au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Elle est par ailleurs incluse dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier qui agrège tous les frais liés à l’obtention du financement, au-delà des intérêts.
Le choix de la sûreté peut être laissé à l’emprunteur avant de signer son offre de prêt. Toutefois, la banque impose sa préférence la plupart du temps. La garantie financière peut prendre trois formes :
L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque est une sûreté réelle car elle repose sur un bien immobilier. Elle est établie par le notaire et publiée au service de publicité foncière. Son coût comprend les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière et les frais de formalité et débours.
En cas de défaut de paiement, en l’absence de solution amiable, la banque met la garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien et à sa vente aux enchères judiciaires.
En cas de vente du bien avant le terme du crédit, l’emprunteur doit s’acquitter des frais de mainlevée de l’hypothèque. Si le crédit va à son terme, l’hypothèque est automatiquement levée, sans frais ni formalités, un an après la fin du remboursement.
L’hypothèque s’applique à tous types de bien immobilier : neuf, ancien, appartement, maison, construction, terrain. Elle peut coûter jusqu’à 2% du montant emprunté.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
En remplacement du Privilège du prêteur de deniers (PPD) depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers fonctionne comme l’hypothèque conventionnelle, mais elle n’est pas soumise à la publicité foncière et ne peut s’appliquer qu’à un bien ancien ou un terrain, et non à la construction. La vente en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) et la construction de maison individuelle en sont donc exclues.
La caution bancaire
Troisième et dernière garantie financière, la caution bancaire est plus largement utilisée que les deux autres, car elle est plus simple à mettre en place, et, atout non négligeable, elle peut être partiellement remboursée en fin de prêt en l’absence de tout incident de paiement.
La caution est souscrite auprès d’un organisme spécialisé, le plus souvent une filiale interne du groupe bancaire auprès duquel le client emprunte. Le plus connu est Crédit Logement, un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises. Un crédit immobilier sur trois est garanti par Crédit Logement.
En cas de défaut de paiement, l’organisme joue le rôle d’amortisseur, rembourse la banque et se retourne vers l’emprunteur pour récupérer les fonds en donnant la priorité au dialogue et aux solutions amiables, avant la saisie du bien.
Le coût de la caution est constitué de :
- une commission de caution, soit un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire
- une contribution versée à un fonds mutuel de garantie.
En l’absence d’incident de paiement, la contribution au FMG peut être remboursée à hauteur de 75%.
L’assurance emprunteur : la garantie en cas d’aléas de la vie
Il peut être difficile de comprendre la différence entre deux obligations liées à un crédit immobilier : la garantie financière et l’assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à l’assurance de prêt reste un préalable pour obtenir le financement de son projet immobilier.
Elle intervient pour prendre le relais dans le paiement des mensualités en cas de décès, incapacité de travail ou d’invalidité en cours de prêt. Elle repose sur l’aléa comme tout contrat d’assurance, c’est-à-dire un sinistre non intentionnel et non connu au moment de la souscription. Elle comprend des garanties obligatoires (décès et perte totale et irréversible d’autonomie) et des garanties facultatives (incapacité temporaire totale de travail, invalidité permanente ou totale), souvent imposées par la banque selon le profil de l’emprunteur et la nature de son prêt.
La garantie, quant à elle, entre en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur pour les situations non couvertes par l’assurance.
La garantie, qu’elle prenne la forme d’une hypothèque ou d’une caution, n’est pas négociable, même si l’emprunteur a le droit de choisir la société de cautionnement et d’argumenter auprès d’elle pour obtenir une ristourne. Mais généralement, il souscrit la caution de l’organisme affilié à sa banque. En revanche, l’emprunteur a tout intérêt à faire jouer la concurrence s’agissant de l’assurance de prêt.
Le coût de l’assurance de prêt immobilier dépend en grande partie des risques incarnés par l’emprunteur (âge, santé, profession, fumeur ou non-fumeur), et représente en moyenne un tiers du coût global du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une raison suffisante pour essayer de faire baisser la facture en utilisant un comparateur d’assurance de prêt immobilier.
Le marché est partagé entre les bancassureurs et les prestations alternatifs, jusqu’à trois fois moins onéreux. En déléguant l’assurance, il est possible de payer jusqu’à 70% moins cher son assurance emprunteur. Et si l’emprunteur n’a pas pu souscrire une assurance externe lors de sa demande de prêt, il a tout loisir de se rattraper quand il le souhaite.
Grâce à la loi Lemoine qui vient de fêter sa première année, l’emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais et sans attendre la date d’échéance du contrat.
La garantie financière, ainsi que l’assurance de prêt, sont des frais obligatoires pour l’emprunteur. La première est incompressible, la seconde est négociable à tout moment pour faire baisser le coût de son crédit immobilier.
