Crédit immobilier 2023 : que change la mensualisation du taux d’usure pour les emprunteurs ?

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Le taux d’usure aura été un frein à l’accès au crédit immobilier en 2022. La décision de le réviser chaque mois au lieu de chaque trimestre devrait changer la donne pour de nombreux emprunteurs et permettre de relancer le marché de l’immobilier, entravé par la hausse continue des taux d’intérêts depuis mars dernier.

Rappel de la définition du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques peuvent accorder des crédits, prêts à la consommation comme prêts immobiliers. Ce taux maximum légal est révisé chaque trimestre par la Banque de France sur la base des taux moyens pratiqués par les banques de détail au cours des mois précédents, et augmentés d’un tiers. Il diffère selon le montant s’agissant des prêts à la consommation et de la durée de remboursement pour les crédits à l’habitat.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux d’usure renvoie au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui exprime le coût final de l’emprunt car il intègre obligatoirement tous les frais annexes aux intérêts :

  • les frais de dossier
  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers, caution)
  • l’assurance de prêt immobilier
  • l’expertise du bien immobilier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte si le prêt est souscrit dans une nouvelle banque
  • les parts sociales en cas de prêt dans une banque mutualiste
  • la commission de courtage le cas échéant.

Pour le 1er trimestre 2023, le taux d’usure est fixé :

  • à 3,57% pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus
  • à 3,53% pour les crédits immobiliers d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans
  • à 3,41% pour les crédits immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans.

Créé en 1966 pour protéger les emprunteurs contre les pratiques abusives des banques, le plafonnement des taux se révèle désormais un frein à l’accession en privant bon nombre de foyers d’un financement bancaire pour leur projet immobilier.

Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il le marché immobilier ?

Dès fin février et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les conditions monétaires se sont dégradées : l’inflation s’est envolée, le taux de refinancement des banques commerciales est passé des 0% à 2,50% et l’OAT 10 ans, emprunt obligataire de l’État français sur 10 ans, augmente graduellement pour se situer désormais autour de 2,50%. Les taux d’intérêts des crédits immobiliers se calquent sur cette évolution ; ils sont passés de 1% en moyenne en janvier 2022 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 2,55% en janvier 2023 sur la durée classique de 20 ans. Les perspectives pour l’immobilier 2023 anticipent des taux à plus de 3% au cours du printemps.

Révisés à un rythme trimestriel, les taux d’usure ne suivent pas la progression des taux d’emprunt, ce qui provoque l’effet ciseau qui empêche les emprunteurs d’accéder au crédit immobilier en présence de taux d’emprunt en constante augmentation.

Les agences immobilières ont observé que les compromis de vente étaient davantage rompus en raison des refus de prêt, principalement liés au taux d’usure. Les banques elles-mêmes sont bloquées par l’usure, car la réglementation ne leur permet pas de s’adapter aux contraintes du marché monétaire pour dégager une profitabilité sur les nouveaux prêts immobiliers. Résultat, beaucoup avaient fermé le robinet du crédit en décembre 2022 en attendant le prochain relèvement des taux d’usure.

Début 2023, le problème reste entier. La hausse de l’usure au 1er janvier 2023 offre une fenêtre de tir aux ménages emprunteurs, mais se referme rapidement à mesure que les taux progressent. Malgré les appels incessants des courtiers et des acteurs de l’immobilier, la Banque de France a jusque-là refusé toute modification de la méthode de calcul des taux d’usure. Revirement de situation la semaine dernière : la piste d’une réforme se précise.

Mensualisation des taux d’usure

Après une pression sans relâche de la part des courtiers, la Banque de France accepte enfin de procéder à une révision mensuelle et non plus trimestrielle des taux d’usure des crédits immobiliers. Bien qu’on attende qu’elle soit officialisée, avec une date de mise en application, qu’on espère au plus tard le 1er mars 2023, cette décision aura un impact très important sur le marché immobilier. Des travaux doivent encore avoir lieu cette semaine entre la BdF et les représentants des banques et des courtiers.

En évoluant plus rapidement, les taux d’usure vont augmenter les chances d’accéder au crédit sur une fenêtre de tir qui ne se réduira plus à deux maigres semaines. Les hausses du taux maximum légal vont être plus légères même si les données resteront sur une base trimestrielle.

La révision mensuelle de l’usure va aussi renchérir le crédit, car les banques vont pouvoir de nouveau rentabiliser en rehaussant leurs barèmes. Mais même avec des taux à plus de 3%, le crédit immobilier redevient accessible. Mieux vaut emprunter à 3,50% avec une inflation autour de 5%, plutôt que de ne pas concrétiser son projet immobilier comme on le voit aujourd’hui avec des taux autour de 2,50%.

Morale de l’histoire : des milliers de ménages parfaitement solvables qui n’ont pu bénéficier de conditions d’emprunt bon marché en 2022 à cause de la réglementation obsolète des taux d’usure vont pouvoir accéder à un crédit immobilier devenu plus cher en 2023, et s’endetter plus lourdement. La France, qui est un des rares pays à appliquer des taux d’usure, n’est plus à un paradoxe près.   

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Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier.  Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat  + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine    La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits.  Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.