Taux d’usure du crédit immobilier 2023 : la piste d’une réforme se précise

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Les courtiers auront eu la Banque de France à l’usure. Le jeu de mots est facile, mais il illustre la ténacité dont ont fait preuve les intermédiaires auprès de l’institution après de longs mois de blocage du marché immobilier. Les taux d’usure sont en passe d’être réformés avec l’abandon du calcul trimestriel au profit d’un calcul mensuel. La décision officielle de la BdF est attendue, souhaitons qu’elle intervienne rapidement.

Révision mensuelle du taux d’usure

Jusque-là hermétique à toute modification du cadre légal des taux d’usure, la Banque de France semble avoir entendu les signaux d’alarme appuyés et justifiés des professionnels du crédit. La réunion d’hier mercredi 11 janvier entre l’institution et les représentants des courtiers et des établissements bancaires aura porté ses fruits, même s’il est encore tôt pour crier victoire. Elle devrait aboutir à une réforme temporaire du calcul des taux d’usure applicables aux crédits immobiliers.

Sous la pression du ministère de l’Économie et des Finances, alerté à maintes reprises par les professionnels du crédit d’un dysfonctionnement du système de l’usure et inquiet du ralentissement du marché immobilier depuis la fin de l’été dernier, la BdF accepte finalement de procéder à un « ajustement technique » temporaire du taux d’usure par une révision mensuelle et non plus trimestrielle. Une correction mensuelle de l’usure permettra aux banques d’ajuster plus rapidement leurs barèmes de taux d’emprunt et de s’adapter au mieux aux contraintes du contexte monétaire.

Auditionné hier par la commission des finances du Sénat, le gouverneur François Villeroy de Galhau a toutefois montré une nouvelle fois sa réticence à modifier en profondeur le système de l’usure, rappelant aux élus de la Chambre Haute que : « La loi dit que ce taux d'usure est fixé trimestriellement à 4/3 des taux observés dans le trimestre précédent. Il y a eu des pressions de la part de divers représentants des prêteurs pour faire remonter nettement plus vite le taux d'usure. Je ne crois pas que ce soit souhaitable : il faut une remontée progressive et ordonnée pour protéger les emprunteurs ».

Le gouverneur a précisé que la révision mensuelle des taux d’usure se fera « en regardant les trois mois précédents à chaque fois ». Au lieu d’un saut d’un trimestre, les taux d’usure seront ajustés chaque mois sur une base toujours trimestrielle. Les modalités techniques restent à définir et d’aucuns espèrent la mise en œuvre de ce nouveau dispositif le 1er mars prochain.

Crédit immobilier bloqué depuis six mois

La nouvelle position de la BdF peut surprendre, elle qui tout récemment affirmait avec aplomb que le marché du crédit immobilier, toujours dynamique, était en phase de normalisation. Opposée à une réévaluation mensuelle en raison notamment de la complexité à récolter les données fiables auprès des banques, l’institution semble désormais admettre la nécessité de modifier un système qui a montré ses limites.

La quasi absence de profitabilité des banques sur les nouveaux prêts avait incité certaines d’entre elles à fermer le robinet du crédit immobilier à la fin de l’année 2022. Incapables de répercuter l’évolution des conditions de refinancement à cause de la stagnation de l’usure sur trois mois, elles préféraient renoncer à ce produit d’appel qu’est le prêt immobilier.

Depuis juillet dernier et la hausse du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, le marché du crédit avait commencé à se gripper. Fini l’argent facile ! Depuis décembre 2022, les banques de détail se refinancent auprès de la BCE au taux de 2,50% contre 0% depuis 2012. Elles répercutent également l’évolution de l’OAT 10 ans, qui est sorti du territoire négatif (mi-2021) pour être propulsé à plus de 2% depuis l’été dernier.

Résultat, les taux d’intérêt atteignent actuellement la moyenne de 2,50% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% en janvier 2022. La revalorisation de l’usure à un rythme trimestriel ne permet pas de suivre la progression des taux, entraînant un blocage du marché du crédit. Observée au trimestre précédent, la problématique se poursuit en ce début d’année 2023 : les candidats à l’emprunt se voient refuser leur financement non pas pour raison d’insolvabilité mais parce que le TAEG excède l’usure sur la durée concernée.

Taux d’usure, facteur d’exclusion

Les premières victimes sont les primo-accédants et les ménages modestes qui ne peuvent négocier des taux d’emprunt performants, qui pourraient leur offrir une marge de manœuvre suffisante pour ajouter au taux brut tous les autres frais inhérents au prêt immobilier (garantie, assurance emprunteur, frais de dossier, etc.). La hausse des taux d’usure au 1er janvier 2023 garde le problème entier face à l’augmentation constante des taux d’intérêts dans un contexte de refinancement toujours dégradé pour les banques.

Selon les courtiers, la fenêtre de tir ouverte au 1er janvier dernier va se refermer dès la fin du mois. Le système de l’usure tel qu’il existe aujourd’hui, couplé aux normes d’octroi qui limitent la durée de remboursement à 25 ans, est inégalitaire, excluant de fait les ménages solvables à revenus modestes. Le prisme d’un million de transactions dans l’ancien en 2022 est trompeur : certes élevé, et à peine inférieur au record de 2021, ce volume ne dit pas s’il concerne l’accession à la propriété ou davantage la multipropriété. Les foyers modestes restent locataires plus longtemps, ce qui risque de déséquilibrer le marché locatif, alors même que la nouvelle réglementation énergétique pèse sur les bailleurs.

Instaurée pour protéger les plus faibles, l’usure est devenue facteur d’exclusion. La prise de conscience des autorités quant à ses conséquences sur toute la chaîne du marché immobilier, et plus largement sur le projet de société de notre pays (une France de propriétaires !), doit rapidement être suivie d’effets pour éviter de creuser davantage les inégalités. La révision mensuelle des taux d’usure va rendre le crédit immobilier plus cher, mais elle va aussi le rendre de nouveau accessible.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.