Hausse des taux d’usure en janvier 2023 : l’accès au crédit immobilier plus facile ?

accès-crédit-immobilier-plus-facile-janvier-2023-usure

Mécaniquement, les taux d’usure vont augmenter à partir du 1er janvier 2023. Cette révision devrait permettre de relâcher la tension sur le crédit immobilier, qui sévit depuis plusieurs mois et met un coup d’arrêt à un trop grand nombre de projets. Saisissez cette occasion sans attendre, car la fenêtre de tir risque de se refermer rapidement avec la progression de taux d’intérêts.

Production de crédits immobiliers à l’arrêt fin 2022

La problématique de l’usure aura marqué l’année immobilière 2022. Depuis juin dernier, en raison de la remontée significative des taux d’intérêts à un rythme rapide, le système de l’usure s’est révélé obsolète et facteur de blocage. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens (Taux Annuels Effectifs Globaux) et augmentés d’un tiers, les taux d’usure des prêts immobiliers se sont vite heurtés à la progression constante des taux débiteurs, provoquant le redouté effet ciseau.

Pris en tenailles, les ménages emprunteurs se voient refuser l’accès au crédit immobilier, quand bien même leur solvabilité ne serait pas en cause. Et pourtant, les taux débiteurs, dont le niveau n’est pas de nature à empêcher l’accession à la propriété, devraient être plus élevés si les banques disposaient de toute la latitude pour rehausser leurs barèmes en conséquence de l’évolution monétaire (inflation et taux de refinancement). Elles aussi sont pénalisées par l’usure qui reste un plafond de verre immuable pour trois longs mois, indépendamment de l’augmentation régulière des taux d’intérêts.

Le résultat est sans appel : les banques ferment le robinet du crédit immobilier en décembre 2022 en attendant de retrouver une profitabilité suffisante sur les nouveaux prêts et d’aucuns se demandent si l’on pourra emprunter en 2023.

Le taux d’usure à 3,60% en janvier 2023 ?

La révision des taux d’usure au T4 2022 avait ouvert une courte fenêtre de tir pour les ménages emprunteurs. Le taux maximum légal s’est alors établi à 3,05% pour les prêts de 20 ans et plus, et à 3,03% pour les prêts d’une durée inférieure. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen sur 20 ans titrait 2,09% en octobre, avant de grimper à 2,25% en novembre. Le baromètre de décembre témoignera sans doute de la dégradation des conditions d’emprunt, mais force est de constater qu’il y a toujours plus d’exclus du crédit immobilier en décembre 2022 à cause du taux d’usure.

Les possibilités d’accéder au prêt bancaire se sont rétrécies à mesure de l’augmentation de taux débiteurs. Car au taux d’intérêts s’ajoutent tous les autres frais liés à l’obtention du crédit immobilier :

la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
les frais de dossier
l’assurance emprunteur
les frais d’expertise du bien
les frais de courtage et les parts sociales de la banque mutualiste le cas échéant.

La marge de manœuvre pour intégrer tous ces frais dans le TAEG s’est réduite au fil des semaines, jusqu’à devenir illusoire. Le relèvement des taux d’usure au 1er janvier 2023 devrait rouvrir l’accès au crédit immobilier. Selon l’annonce faite par François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, dans les colonnes du Journal du Dimanche le 17 décembre, le taux d’usure devrait connaître un « nouveau relèvement d’ampleur d’ici la fin décembre », ce qui porterait l’augmentation entre 50 et 55 points de base d’après les professionnels, soit un taux d’usure à 3,6% pour les prêts de 20 ans et plus. Confirmation dans quelques jours.

Ne laissez pas filer le temps si vous avez un projet immobilier en cours. Présentez ou représentez votre dossier de financement dès les premiers jours de janvier 2023 pour profiter de la révision de l’usure, qui risque, encore une fois, d’être peu efficiente si les taux d’emprunt poursuivent leur progression. Des taux à plus de 3% sont attendus dès le premier trimestre 2023, et les prévisions les hissent autour de 3,50% au printemps prochain.

Rappelons que les critères pour emprunter en 2023 seront les mêmes que ceux qui ont prévalu en 2022 :

un apport personnel significatif (au moins 20% du montant de l’opération)
un niveau de revenus élevés (certaines banques prêtent à partir de 5 000€/mois)
une épargne de précaution suffisante.

Il faut aussi respecter les normes d’octroi :

taux d’endettement limité à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse
durée de remboursement plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou avec gros travaux).

Le taux d’effort est apprécié par la banque au regard du reste à vivre. Un profil aisé pourra emprunter à la marge des 35%, tandis qu’une personne avec des revenus plus modestes devra afficher un taux d’endettement inférieur au seuil imposé pour espérer accéder au financement bancaire.

Dernières publications

Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

Depuis le 1er juin 2022, l’assurance de prêt immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Ce droit offert par la loi Lemoine est une formidable opportunité à saisir pour réaliser d’importantes économies et préserver son pouvoir d’achat dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages. N’attendez plus pour changer d’assurance emprunteur ! Grâce au courtier Magnolia.fr, c’est simple et rapide. Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ? La souscription à l’assurance emprunteur est incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève d’aucune obligation légale, la banque va l’exiger pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail, voire perte d’emploi). Vous bénéficiez du libre choix du contrat d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur en septembre 2010 de la loi Lagarde. Malheureusement, ce droit fondamental pour l'emprunteur peine à s’exercer par réticence des banques à accepter la délégation d’assurance, par manque d’information des intéressés et par crainte de ces derniers de compromettre l’octroi du financement de leur projet immobilier. Résultat, environ 85% des emprunteurs immobiliers souscrivent à l’assurance du prêteur au détriment de leur intérêt financier : les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Pour tenter de rectifier ce déséquilibre, le législateur a adopté la loi Lemoine en février 2022, un texte révolutionnaire qui bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Il est possible de sécuriser son prêt immobilier avec l’assurance de son choix, même une fois signée l’offre de prêt. Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont continué leur progression en mai 2023. La hausse est constante depuis le début de l’année 2022 et cela ne devrait pas s’arrêter là. Alors qu’hier le gouvernement a rendu publiques les préconisations du CNR pour tenter de juguler la crise du logement, juin s’entame comme un nouveau mois compliqué pour les candidats à l’emprunt immobilier. Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? Selon les demandes de financement traitées par le courtier Cafpi, les ménages ont pu emprunter en moyenne à 3,36% sur 20 ans et à 3,48% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), soit 19 points de base additionnels par rapport au mois d’avril 2023. La hausse est moins marquée sur la durée de 15 ans : 3,10% contre 3,08%. On est peu ou prou dans l’épaisseur du trait des données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA issues des crédits octroyés par la majorité des banques françaises. En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

Je compare