Immobilier décembre 2022 : les banques ferment le robinet du crédit

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À quelques jours de sa clôture, l’année 2022 affiche une nouvelle dégradation des conditions d’emprunt. Quelques banques ont ajusté leurs barèmes à la hausse, ce qui complique davantage l’accès au crédit, alors que l’usure reste en place jusqu’au 31 décembre. Certaines ont carrément cessé de prêter, peut-être diminuées par les effets de la loi Lemoine, quand d’autres décident de se passer des courtiers. Un air de « déjà vu » qui pénalise toute une profession, au détriment, encore une fois, de l’intérêt des emprunteurs.

Accès au crédit immobilier bloqué

L’évolution du contexte monétaire oblige normalement les banques à rehausser les taux débiteurs proposés aux ménages emprunteurs. Entre l’inflation, la progression du rendement de l’OAT 10 ans et l’augmentation du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, les banques de détail devraient logiquement ajuster leurs barèmes à hauteur de l’évolution du contexte monétaire.

En pratique, peu d’établissements se résolvent à appliquer une hausse de taux. Ceux qui le font acceptent de réduire encore plus la marge sur le crédit immobilier qu’ils conservaient jusque-là. La progression observée est de 20 points de base, éclatant le plafond des 2% sur toutes les durées. En l’espace d’un an, les taux ont plus que doublé, oscillant désormais entre :

2,10% et 2,30% sur 15 ans
2,20% et 2,45% sur 20 ans
2,35% et 2,55% sur 25 ans.

Oublié le temps où s’endetter à 1% était courant (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Depuis janvier 2022, les taux n’ont cessé de grimper, pour atteindre leur plus haut niveau depuis 7 ans. L‘enlisement de la guerre en Ukraine a accéléré le mouvement, les valeurs ayant franchi la barre symbolique des 2% à la fin de l’été. Les observateurs prévoient bientôt des taux à plus de 3%, avec un palier de stabilisation autour de 3,5% au printemps 2023, sous réserve que les efforts pour maîtriser l’inflation se concrétisent.

Cette actualisation des taux d’intérêts n’est pas la politique de toutes les banques. Elles sont contraintes par le taux d’usure, le taux maximum légal fixé par la Banque de France pour le trimestre en cours, qui limite leurs possibilités de définir des taux d’intérêts en fonction de leurs coûts de financement. Résultat, certaines décident de couper tout bonnement l’accès au crédit immobilier, préférant faire une croix sur ce produit d’appel qui n’est alors plus rémunérateur et attendre que l'écart entre les taux débiteurs et les taux d'usure soit de nouveau "décent".

Attention à la loi Lemoine

D’autant que l’entrée en lice de la loi Lemoine le 1er juin 2022 change les perspectives financières des bancassureurs. À la faveur des taux bas, l’assurance de prêt immobilier était devenue la seule source notable de rémunération pour les banques, elles qui dégagent des marges jusqu’à 70% sur ce produit imposé à l’emprunteur.

En autorisant les emprunteurs à changer d’assurance de prêt à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, la loi Lemoine prive les banques d’une rente sur le long terme. Le boom du changement d’assurance de prêt immobilier depuis le 1er septembre 2022 est la preuve que les Français sont plus que jamais soucieux de préserver leur pouvoir d’achat.

Production de crédits immobiliers en forte baisse

La réglementation de l’usure a révélé son dysfonctionnement en 2022, en privant les ménages d’accès au crédit malgré des taux d’emprunt d’un niveau toujours propice à l’acquisition immobilière. En place pour un trimestre, les taux d’usure ont montré leur totale absence d’adaptabilité à la réalité du terrain, provoquant à chaque remontée des taux débiteurs l’effet ciseau qui exclut environ la moitié des candidats à l’emprunt, même ceux parfaitement solvables.

La production de prêts immobiliers s’en ressent. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, elle a chuté de plus de 36% entre septembre et novembre 2022 par rapport à la même période en 2021. La Banque de France affirme de son côté que la baisse n’est que de 25%, ce qui n’en demeure pas moins un chiffre inquiétant, mais l’institution campe sur ses positions, refusant pour l’heure toute réforme de l’usure en 2023 et préférant miser sur une normalisation de la situation.

Courtier, une profession en péril

Les premières victimes sont les ménages emprunteurs. La réglementation obsolète des taux d’usure leur refuse l’accès au crédit immobilier, les obligeant à attendre 2023 pour emprunter, à des taux qui auront progressé entre temps. Aujourd’hui, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt au motif que le TAEG excède l’usure.

Les courtiers sont eux aussi frappés par cet environnement délétère. Leur activité est pénalisée par la baisse des demandes de crédit immobilier (- 20% sur un an), par celle du nombre d’affaires finalisées et par la fin de leur partenariat avec les banques, certaines ayant choisi de passer en direct avec les emprunteurs. La demande est en repli depuis juillet 2022, depuis que la hausse des taux conjuguée à la problématique de l’usure a provoqué un attentisme légitime chez les particuliers. L’appel d’air offert par les nouveaux taux d’usure le 1er octobre 2022 a vite été étouffé par la progression des taux d’intérêts, refermant l’accès au financement bancaire.

La période est difficile pour les intermédiaires en crédit, eux qui n’ont eu de cesse d’alerter les pouvoirs publics sur la problématique de l’usure. Après leur passe d’armes avec les autorités financières à ce sujet, illustrée notamment par une manifestation devant la Banque de France, voilà leur requête de mise en place d’un accord de branche de chômage partiel refusée par le ministère du Travail. L’exécutif avait pourtant reconnu des difficultés conjoncturelles dues au blocage de l’usure. Certaines agences de courtage ont déjà mis la clef sous la porte.

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Assurance de prêt immobilier : gardez le libre choix du contrat et économisez en 2023

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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