Immobilier décembre 2022 : les banques ferment le robinet du crédit

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À quelques jours de sa clôture, l’année 2022 affiche une nouvelle dégradation des conditions d’emprunt. Quelques banques ont ajusté leurs barèmes à la hausse, ce qui complique davantage l’accès au crédit, alors que l’usure reste en place jusqu’au 31 décembre. Certaines ont carrément cessé de prêter, peut-être diminuées par les effets de la loi Lemoine, quand d’autres décident de se passer des courtiers. Un air de « déjà vu » qui pénalise toute une profession, au détriment, encore une fois, de l’intérêt des emprunteurs.

Accès au crédit immobilier bloqué

L’évolution du contexte monétaire oblige normalement les banques à rehausser les taux débiteurs proposés aux ménages emprunteurs. Entre l’inflation, la progression du rendement de l’OAT 10 ans et l’augmentation du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, les banques de détail devraient logiquement ajuster leurs barèmes à hauteur de l’évolution du contexte monétaire.

En pratique, peu d’établissements se résolvent à appliquer une hausse de taux. Ceux qui le font acceptent de réduire encore plus la marge sur le crédit immobilier qu’ils conservaient jusque-là. La progression observée est de 20 points de base, éclatant le plafond des 2% sur toutes les durées. En l’espace d’un an, les taux ont plus que doublé, oscillant désormais entre :

2,10% et 2,30% sur 15 ans
2,20% et 2,45% sur 20 ans
2,35% et 2,55% sur 25 ans.

Oublié le temps où s’endetter à 1% était courant (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Depuis janvier 2022, les taux n’ont cessé de grimper, pour atteindre leur plus haut niveau depuis 7 ans. L‘enlisement de la guerre en Ukraine a accéléré le mouvement, les valeurs ayant franchi la barre symbolique des 2% à la fin de l’été. Les observateurs prévoient bientôt des taux à plus de 3%, avec un palier de stabilisation autour de 3,5% au printemps 2023, sous réserve que les efforts pour maîtriser l’inflation se concrétisent.

Cette actualisation des taux d’intérêts n’est pas la politique de toutes les banques. Elles sont contraintes par le taux d’usure, le taux maximum légal fixé par la Banque de France pour le trimestre en cours, qui limite leurs possibilités de définir des taux d’intérêts en fonction de leurs coûts de financement. Résultat, certaines décident de couper tout bonnement l’accès au crédit immobilier, préférant faire une croix sur ce produit d’appel qui n’est alors plus rémunérateur et attendre que l'écart entre les taux débiteurs et les taux d'usure soit de nouveau "décent".

Attention à la loi Lemoine

D’autant que l’entrée en lice de la loi Lemoine le 1er juin 2022 change les perspectives financières des bancassureurs. À la faveur des taux bas, l’assurance de prêt immobilier était devenue la seule source notable de rémunération pour les banques, elles qui dégagent des marges jusqu’à 70% sur ce produit imposé à l’emprunteur.

En autorisant les emprunteurs à changer d’assurance de prêt à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, la loi Lemoine prive les banques d’une rente sur le long terme. Le boom du changement d’assurance de prêt immobilier depuis le 1er septembre 2022 est la preuve que les Français sont plus que jamais soucieux de préserver leur pouvoir d’achat.

Production de crédits immobiliers en forte baisse

La réglementation de l’usure a révélé son dysfonctionnement en 2022, en privant les ménages d’accès au crédit malgré des taux d’emprunt d’un niveau toujours propice à l’acquisition immobilière. En place pour un trimestre, les taux d’usure ont montré leur totale absence d’adaptabilité à la réalité du terrain, provoquant à chaque remontée des taux débiteurs l’effet ciseau qui exclut environ la moitié des candidats à l’emprunt, même ceux parfaitement solvables.

La production de prêts immobiliers s’en ressent. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, elle a chuté de plus de 36% entre septembre et novembre 2022 par rapport à la même période en 2021. La Banque de France affirme de son côté que la baisse n’est que de 25%, ce qui n’en demeure pas moins un chiffre inquiétant, mais l’institution campe sur ses positions, refusant pour l’heure toute réforme de l’usure en 2023 et préférant miser sur une normalisation de la situation.

Courtier, une profession en péril

Les premières victimes sont les ménages emprunteurs. La réglementation obsolète des taux d’usure leur refuse l’accès au crédit immobilier, les obligeant à attendre 2023 pour emprunter, à des taux qui auront progressé entre temps. Aujourd’hui, une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt au motif que le TAEG excède l’usure.

Les courtiers sont eux aussi frappés par cet environnement délétère. Leur activité est pénalisée par la baisse des demandes de crédit immobilier (- 20% sur un an), par celle du nombre d’affaires finalisées et par la fin de leur partenariat avec les banques, certaines ayant choisi de passer en direct avec les emprunteurs. La demande est en repli depuis juillet 2022, depuis que la hausse des taux conjuguée à la problématique de l’usure a provoqué un attentisme légitime chez les particuliers. L’appel d’air offert par les nouveaux taux d’usure le 1er octobre 2022 a vite été étouffé par la progression des taux d’intérêts, refermant l’accès au financement bancaire.

La période est difficile pour les intermédiaires en crédit, eux qui n’ont eu de cesse d’alerter les pouvoirs publics sur la problématique de l’usure. Après leur passe d’armes avec les autorités financières à ce sujet, illustrée notamment par une manifestation devant la Banque de France, voilà leur requête de mise en place d’un accord de branche de chômage partiel refusée par le ministère du Travail. L’exécutif avait pourtant reconnu des difficultés conjoncturelles dues au blocage de l’usure. Certaines agences de courtage ont déjà mis la clef sous la porte.

Dernières publications

Baisse des indemnités journalières au 1er avril 2025 : quel impact sur l’assurance emprunteur ?

Le calcul des indemnités journalières (IJ) versées par l’Assurance Maladie en cas d’arrêt de travail est modifié à compter du 1er avril 2025. Le montant maximum des IJ diminue pour la moitié des salariés placés en arrêt maladie. Cette mesure a-t-elle une incidence sur l’indemnisation prévue dans le cadre d’un contrat d’assurance de prêt immobilier ? Arrêt maladie 2025 : Les nouvelles règles qui transforment votre protection sociale Une baisse significative des indemnités journalières La réforme de l'arrêt maladie en 2025 bouleverse profondément les conditions de protection sociale des travailleurs français. En cas d’arrêt de travail, la perte des revenus est compensée par les indemnités journalières versées par l’Assurance Maladie. Actuellement, un salarié du secteur privé ou un agent contractuel de la fonction publique est indemnisé à hauteur de 50% de la moyenne des 3 derniers salaires bruts mensuels, dans la limite de 1,8 Smic. À compter du 1er avril 2025, un nouveau calcul s'applique aux IJ, puisque le salaire plafond est abaissé à 1,4 Smic, soit une réduction drastique de 3 242,31 € à 2 522,57 €. Le montant de l’IJ diminue ainsi de près de 22%. Cette mesure a des répercussions sur les cadres et professions intermédiaires dont les revenus dépassent 1,4 Smic. Le délai de carence reste fixé à 3 jours. Voici un exemple pour illustrer concrètement : un cadre percevant 4 000 € brut mensuels verra son indemnité diminuer d'environ 180 € par mois. L’éventuelle assurance prévoyance collective ou individuelle vient compenser la perte de salaire. 50% des salariés concernés En France, le salaire médian est de 2 091€ nets, soit environ 2 715€ bruts par mois (chiffres Insee de 2022). Cela signifie que plus de 50% des salariés sont concernés par la baisse du plafonnement des IJ de la Sécurité Sociale. Notons que cet abaissement crée une charge supplémentaire pour les entreprises qui doivent maintenir 90% du salaire, voire plus en fonction de la convention collective, pour tout salarié ayant au moins un an d’ancienneté. La mesure touche également les régimes de prévoyance qui compenseront à l’avenir par une hausse des cotisations. Stratégies pour atténuer l'impact financier Vous pouvez limiter les conséquences financières de cette nouvelle donne : La renégociation de votre mutuelle santé avant juin 2025, période traditionnelle de renouvellement des contrats La vérification minutieuse des clauses d'assurance de prêt immobilier, particulièrement pour les financements récents (voir plus bas) L'utilisation stratégique des jours de RTT pour les arrêts de courte durée, une pratique déjà adoptée par près d'un quart des cadres Il convient toutefois de rester vigilant concernant les assurances collectives facultatives proposées par certaines entreprises, dont le coût peut atteindre 1,5% du salaire brut annuel. Cette réforme soulève des questions fondamentales sur l'équité du système de protection sociale français. La sécurité financière en cas de maladie, pilier essentiel du contrat social, se trouve ainsi redéfinie en profondeur en ce printemps 2025. Assurance de prêt immobilier et IJ : attention au mode de remboursement L'assurance emprunteur constitue une protection essentielle lors de la souscription d'un prêt immobilier. Elle intervient en cas d'événements affectant la capacité de remboursement de l'emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). Deux systèmes de remboursement coexistent, avec des implications financières très différentes pour les assurés : le remboursement forfaitaire ou indemnitaire. Le remboursement forfaitaire : simplicité et prévisibilité Le système forfaitaire, privilégié dans la plupart des contrats individuels, repose sur un principe simple : l'assureur rembourse un pourcentage prédéfini de chaque mensualité, correspondant à la quotité choisie initialement. Pour un emprunteur unique, cette quotité est obligatoirement de 100%. Dans le cas d'un emprunt à deux, les co-emprunteurs peuvent répartir cette quotité (par exemple 50% chacun) ou opter pour une couverture maximale de 100% chacun, moyennant une prime plus élevée. L'avantage majeur de ce système réside dans son indépendance vis-à-vis des autres prestations sociales. Peu importe les indemnités versées par la Sécurité sociale ou les organismes complémentaires, l'assureur verse le montant correspondant à la quotité définie. Par exemple, avec une quotité de 50% sur une échéance de 1500 €, l'assurance paiera systématiquement 750 € chaque mois. Ce type de remboursement est généralement proposé par les compagnies concurrentes des groupes bancaires, accessibles via la délégation d'assurance de prêt. Le remboursement indemnitaire : une approche compensatoire À l'inverse, le système indemnitaire vise uniquement à compenser la perte de revenus effective, en tenant compte des prestations déjà versées par d'autres organismes. Le calcul se fait donc par différence : la perte de revenus diminuée des indemnités de la Sécurité sociale et de la prévoyance complémentaire. Prenons l'exemple d'une perte de revenus de 50% suite à un accident, avec des indemnités de la Sécurité sociale couvrant 30%. L'assurance emprunteur ne rembourse que 20% de la mensualité. Sur une mensualité de 1000 €, cela représente une indemnité de 200€, laissant 500€ à la charge de l'emprunteur (les 300€ restants étant couverts par la Sécurité sociale). Point important : si les prestations sociales compensent intégralement la perte de revenus, l'assureur est dispensé de tout remboursement. Ce système, fréquent dans les contrats bancaires de groupe, convient davantage aux emprunteurs disposant de ressources financières confortables. Les garanties concernées et le choix optimal Ces 2 modes de remboursement s'appliquent aux 4 garanties assurance de prêt immobilier suivantes : Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) : couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une durée maximale de 1 095 jours après expiration de la franchise (entre 15 et 180 jours). Invalidité Permanente Totale (IPT) : activée en cas de prolongation de l’arrêt de travail au-delà de 1 095 jours, si le taux d’invalidité est supérieur à 66%. Invalidité Permanente Partielle (IPP) : activée en cas de prolongation de l’arrêt de travail au-delà de 1 095 jours, si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. Perte d'Emploi (PE) : concerne uniquement les salariés en CDI victimes d’un licenciement économique. En revanche, pour les garanties décès et PTIA, qui forment la couverture socle de toute assurance emprunteur, l'assureur prend en charge l'intégralité du capital restant dû, à hauteur de la quotité d’assurance de prêt définie initialement. Le choix entre ces 2 systèmes doit s'effectuer selon votre situation financière. Le mode forfaitaire offre une protection maximale et prévisible, particulièrement adaptée aux situations financières fragiles, mais implique une prime plus élevée. Le mode indemnitaire, moins onéreux, convient aux personnes disposant d'une marge financière suffisante pour absorber une partie des échéances non couvertes. Grâce à la délégation d'assurance instaurée par la loi Lagarde en 2010, les emprunteurs peuvent désormais comparer les offres et réaliser jusqu'à 60% d'économies à garanties équivalentes. Le libre choix s’applique sur toute la durée du prêt, puisque la loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment. L'utilisation d'un comparateur en ligne et le recours à un courtier représentent des options efficaces pour identifier le contrat le plus adapté à chaque situation personnelle.

Mutuelle santé : le test Covid est-il remboursé en 2025 ?

Le virus du Covid circule toujours mais n’est plus considéré comme une menace sanitaire par l’Organisation Mondiale de la Santé depuis mai 2023. Durant la pandémie, la France avait mis en place la gratuité des tests de dépistage. Qu’en est-il aujourd’hui alors que le virus n’est plus une urgence de santé publique ? Un remboursement du test Covid conditionné à partir du 1er mars 2025 Depuis le 1er mars 2025, conformément à un arrêté publié au Journal Officiel du 22 février 2025, les tests de dépistage du Covid-19 ne sont plus pris en charge par l’Assurance Maladie. Cette nouvelle règle s'applique aussi bien aux tests antigéniques qu'aux auto-tests disponibles en pharmacie. Seuls les tests virologiques RT-PCR restent pris en charge, mais uniquement sur prescription médicale, au taux de 60% ou de 100% pour les personnes vulnérables (voire plus bas). Cette évolution marque la fin du remboursement automatique à hauteur de 16,50€ qui avait été mis en place durant la période de crise sanitaire. Si certains patients peuvent encore bénéficier d'une prise en charge, ils doivent remplir des critères précis et présenter une ordonnance médicale. Qui peut encore obtenir un remboursement du test Covid ? Pour continuer à bénéficier d'un remboursement des tests Covid en 2025, il est indispensable de disposer d'une prescription médicale. Les conditions sont restreintes et seules les personnes jugées à risque peuvent obtenir une prise en charge intégrale : Les patients atteints d’une affection de longue durée (diabète, insuffisance respiratoire, cancer, etc.) Les personnes immunodéprimées Les mineurs de moins de 18 ans Les seniors à partir de 65 ans, considérés comme plus vulnérables face aux formes graves du Covid-19 Les personnels de santé Ces restrictions s'inscrivent dans un contexte d’abrogation progressif des mesures exceptionnelles mises en place durant la crise sanitaire, et dans une logique de rationalisation des dépenses de santé, tout en assurant une protection aux populations les plus fragiles ou à celles particulièrement exposées. La part des mutuelles dans le remboursement du test Covid Avant cette réforme, les assurances santé complémentaires prenaient en charge le ticket modérateur introduit en 2023. À l’époque, tous les assurés bénéficiaient d’une prise en charge des tests de dépistage du Covid-19, qu’ils soient ou non vaccinés. Les personnes à risque étaient exemptées du ticket modérateur et avaient droit à un remboursement intégral de la part de l’Assurance Maladie. Avec la nouvelle réglementation, le rôle des organismes de complémentaire santé évolue. La plupart des mutuelles continuent à rembourser les tests sous certaines conditions (si prescrit et remboursé partiellement par Ameli), mais il est essentiel de vérifier les garanties de son contrat. Certains contrats de mutuelle santé incluent encore le remboursement partiel ou total des tests Covid, notamment pour les assurés ayant souscrit à des offres premium. Il est donc recommandé de se rapprocher de son organisme de santé pour connaître les modalités exactes de remboursement. Sachez que la mutuelle responsable, soit 95% des offres du marché de la complémentaire santé, rembourse obligatoirement 2 actes de prévention par an. Si vous effectuez un test Covid ou que vous vous faites vacciner contre le virus, vous pouvez demander à être pris en charge au titre de cette modalité réglementaire. Tests combinés : une alternative payante Avec la circulation simultanée du Covid-19, de la grippe et de la bronchiolite, des tests combinés permettent de détecter ces 3 virus en un seul prélèvement. Disponibles en pharmacie, ces tests restent entièrement à la charge des patients et sont souvent plus coûteux qu'un test Covid classique. Cependant, leur intérêt est limité. En effet, la stratégie de prise en charge des symptômes reste similaire quelle que soit l'infection : repos, hydratation et mesures barrières. Leur usage doit donc être pesé en fonction du contexte clinique. Comment réagir en cas de symptômes ? Les symptômes du Covid-19 restent proches de ceux d'autres infections respiratoires (fièvre, fatigue, courbatures, toux, congestion nasale, etc.). En cas de doute, il est préférable d'adopter des gestes de prévention pour limiter la transmission du virus : Porter un masque en présence d'autres personnes. Éviter les lieux publics si possible. Se reposer et surveiller l'évolution des symptômes. La réalisation d'un test peut être pertinente pour les personnes à risque ou celles qui doivent impérativement savoir si elles sont porteuses du virus (notamment en milieu professionnel ou familial). Conclusion : se tester du Covid, un choix individuel En 2025, le dépistage du Covid-19 devient une démarche principalement individuelle et financée par les patients eux-mêmes. Seules les personnes vulnérables peuvent encore obtenir un remboursement sous conditions. Face à ces nouvelles règles, il est essentiel de se renseigner sur les garanties de sa mutuelle pour éventuellement bénéficier d'une prise en charge supplémentaire. Dans tous les cas, la prudence reste de mise pour préserver sa santé et celle de son entourage. Pensez à remettre en question votre contrat. Mettez les offres en concurrence régulièrement via un comparateur de mutuelle santé et vérifiez si votre contrat est toujours compétitif et adapté à vos besoins de santé. Dans le cas contraire, changez-en ! La loi vous permet de résilier à tout moment et sans frais après un an de souscription. À garanties équivalentes, il peut y avoir un écart allant jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : 5 conseils pour payer moins cher votre assurance emprunteur en 2025

L'assurance emprunteur constitue une part importante du coût total d'un crédit immobilier, en moyenne un tiers du coût global. L’immense majorité des emprunteurs acceptent l'offre de leur banque sans chercher d'alternatives. Pourtant, il est possible d'optimiser cette dépense et de réaliser d'importantes économies. Voici 5 conseils stratégiques pour réduire le coût de votre assurance de prêt en 2025. 1. Déléguez votre assurance emprunteur Lorsqu'un emprunteur souscrit un crédit immobilier, la banque lui propose systématiquement une assurance de groupe. Ce contrat interne et standard offre des garanties uniformes à tous les assurés (principe de mutualisation), ce qui peut entraîner des coûts plus élevés, notamment pour les profils considérés à faible risque. A contrario, l'assurance individuelle, souscrite auprès d'un assureur externe, propose des garanties sur-mesure, adaptées au profil de l'emprunteur. Ce choix peut réduire significativement les cotisations, tout en maintenant un niveau de couverture adapté à vos besoins. La loi Lagarde de 2010 garantit à tous les emprunteurs le libre choix de l’assurance de prêt : vous n’êtes plus obligé de souscrire à l’assurance proposée par l'établissement prêteur en vertu de l’interdiction de vente liée et du principe de délégation. Votre seule et unique contrainte est de présenter un contrat qui respecte l’équivalence de niveau de garanties : la couverture de l’offre déléguée est en tous points au moins aussi protectrice que celle du contrat bancaire. Pourquoi choisir une assurance individuelle ? Une tarification ajustée selon votre profil Une personnalisation des garanties Des économies substantielles sur la durée du prêt Avant de souscrire, prenez le temps de comparer plusieurs offres pour identifier celle qui propose le meilleur rapport garanties/prix. Comment trouver une assurance individuelle ? Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide, simple, gratuit et sans engagement vous donne accès aux meilleures offres alternatives du marché, dans le respect du principe d’équivalence de garanties. 2. Changez d’assurance en cours de prêt Beaucoup d’emprunteurs ignorent qu’ils ont la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022. Cette réforme ultime en assurance emprunteur permet de résilier le contrat en cours quand on le souhaite, sans contrainte temporelle comme cela était le cas avec les réglementations précédentes (loi Hamon et amendement Bourquin). Comment procéder ? Relisez attentivement la fiche standardisée d’information (FSI) par votre banque lors de votre demande de financement, afin d'identifier les garanties minimales exigées. Comparez les offres d’assurance disponibles sur le marché en vérifiant l’équivalence des garanties. Présentez votre nouveau contrat à votre banque accompagné d’une attestation d’équivalence des garanties. Envoyez votre demande de substitution par courrier recommandé avec accusé de réception. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour donner sa réponse et en cas de refus, elle doit motiver sa décision par écrit de manière exhaustive. Un rejet d’assurance déléguée ne peut porter que sur la non-équivalence de garanties. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de mars 2025 pour constater l’intérêt financier d’opter pour une assurance déléguée. 3. Adaptez la quotité d’assurance selon votre situation La quotité d’assurance de prêt correspond au pourcentage du capital assuré par emprunteur. Lors d'un emprunt à deux, il est possible d'adapter cette répartition pour optimiser les coûts sans sacrifier la protection. Exemples de répartition : 50/50 : chaque emprunteur est assuré à hauteur de 50 % du capital. En cas de décès, le co-emprunteur survivant doit s’acquitter des mensualités à hauteur de 50%. 70/30 : un emprunteur est plus couvert que l’autre. 100/100 : chaque emprunteur est couvert sur l’intégralité du capital (coût élevé mais protection maximale). En cas de décès, le crédit est soldé, le co-emprunteur survivant est déchargé de la dette. Pour optimiser votre assurance, ajustez la quotité à votre situation financière et aux risques incarnés par chaque emprunteur. Un couple avec des revenus équivalents peut opter pour une quotité 50/50, tandis qu’une personne ayant un métier à risque pourrait prévoir une couverture plus importante. 4. Améliorez votre profil emprunteur Les assureurs fixent leurs tarifs en fonction des risques qu'ils estiment pour chaque emprunteur (âge, état de santé, profession, pratique sportive). Certains critères peuvent jouer en votre défaveur, mais des ajustements peuvent vous permettre d'obtenir de meilleures conditions tarifaires. Actions pour améliorer votre profil : Arrêter de fumer : les non-fumeurs bénéficient de tarifs plus attractifs. Maintenir un bon indice de masse corporelle (IMC) : un mode de vie sain peut influencer positivement votre cotisation. Présenter un bilan de santé récent pour prouver l'absence de risques aggravés ou une amélioration de votre état de santé. En assurance emprunteur, un non-fumeur est une personne qui n’a jamais fumé ou qui a arrêté depuis au moins 24 mois. Si vous exercez une profession ou un sport à risques, envisagez de souscrire une assurance spécialisée pour obtenir une offre plus compétitive. Certains contrats proposent un rachat d’exclusion de ce type de risque (selon dossier). 5. Faites appel à un courtier en assurance de prêt Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de vous aider à trouver la meilleure offre selon votre profil et votre prêt, en termes de tarifs comme de garanties. Les avantages d’un courtier : Un gain de temps : il s’occupe de comparer les offres et de négocier pour vous. L’accès à des tarifs préférentiels : grâce à son réseau de partenaires. Un accompagnement personnalisé : surtout utile pour les profils à risque (métier dangereux, antécédents médicaux). Avant de faire appel à un courtier, vérifiez qu’il est bien enregistré auprès de l’Orias (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance) et renseignez-vous sur les frais éventuels. En général, il est commissionné par l’assureur. Conclusion Réduire le coût de son assurance emprunteur en 2025 est tout à fait possible en adoptant ces stratégies : préférer une assurance individuelle, changer d’assurance en cours de prêt, ajuster la quotité, optimiser son profil et faire appel à un courtier. Prenez le temps de comparer les offres et n’hésitez pas à renégocier votre contrat pour réaliser des économies substantielles sur la durée de votre crédit immobilier.

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