Crédit immobilier : vers une réforme de l'usure en 2023 ?

La problématique de l'usure est le sujet qui fâche du moment. Les relations sont tendues entre la Banque de France et les courtiers. Ces derniers mettent en cause un mode de calcul obsolète, inadapté à l'évolution rapide des taux d'emprunt. Résultat, des milliers de foyers sont privés de crédit immobilier en raison du taux d'usure. Nombreux sont les professionnels à réclamer une réforme de ce mécanisme qui, au lieu de protéger les ménages, les empêche aujourd'hui d'accéder à la propriété.

Taux d'usure : une protection contre les pratiques abusives

Depuis des mois, des milliers de foyers remettent aux calendes grecques leur projet immobilier car le financement bancaire leur est refusé. Non pas qu'ils ne soient pas solvables, mais le plafond de verre de l'usure bloque leur demande. Pour comprendre le phénomène, il faut rappeler ce qu'est un taux d'usure et comment il est défini.

Le taux d'usure est le Taux Annuel Effectif Global maximum que les banques commerciales ne peuvent dépasser. Ce taux plafond légal exprime le coût global maximum autorisé et contient tous les frais relatifs à l'octroi du crédit. En matière de prêt immobilier, aux intérêts, s'ajoutent diverses dépenses incompressibles :

les frais de dossier
la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers)
les primes d'assurance emprunteur.

D'autres frais peuvent être intégrés dans le calcul du TAEG s'ils sont exigés par la banque (expertise du bien, frais d'ouverture et de tenue de compte, commission de courtage).

Le taux d'usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base de TAEG moyens observés le trimestre précédent, et majorés d'un tiers. Il y a donc un décalage d'au moins trois mois entre la fixation de l'usure et la prise en compte de l'évolution des taux d'intérêt. Un décalage d'autant plus important que les taux se négocient plusieurs mois avant la signature de l'offre de prêt. Cette inertie de l'usure a pour conséquence de freiner l'accès au crédit immobilier en période de hausse brutale et continue des taux d'intérêt par un phénomène redouté : l'effet ciseau.

Solvables mais privés de crédit !

Les premières victimes de ce couperet sont les ménages modestes et les primo-accédants. Abonnés aux taux d'intérêt les plus élevés et aux durées d'emprunt les plus longues, ces profils ne peuvent emprunter, car le seuil de l'usure trop proche du taux débiteur laisse une marge de manœuvre trop faible pour intégrer tous les autres frais dans le TAEG. Ils ne sont plus les seuls à être recalés.

Depuis juillet 2022, près de la moitié des demandes de crédit immobilier seraient mises sur la touche à cause de l'usure. Beaucoup d'entre elles concernent des ménages parfaitement solvables dont le taux d'endettement est pourtant inférieur aux 35% imposés par les autorités financières depuis janvier 2021.

L'espoir est revenu avec la révision des taux d'usure au 1er octobre 2022. Mais les 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans et plus (3,05% au lieu de 2,57%) sont vite grignotés par la progression des taux d'intérêt. Une hausse de l'usure bientôt insuffisante, donc, face à la dégradation actuelle et future des conditions de refinancement des banques et leur répercussions sur les barèmes de taux.

Le secours d'un courtier en crédit immobilier est plus que jamais indispensable pour optimiser ses chances d'obtenir le financement de son projet immobilier. Seul un professionnel peut négocier d'égal à égal avec les banques dans un contexte compliqué où certains établissements ont tout simplement fermer le robinet du crédit en attendant que la situation se normalise.

Comment réformer l'usure ?

Il est en effet anormal et inacceptable qu'un mécanisme censé protéger les consommateurs empêche des ménages solvables de concrétiser le projet d'une vie, et d'attendre que les taux d'usure remontent pour accéder peut-être au crédit et s'endetter plus lourdement. Un constat qui hérisse les courtiers, premiers témoins de la détresse et de l'incompréhension des candidats refusés.

Beaucoup appellent à une réforme de l'usure, sans que la solution préconisée fasse consensus. Certains réclament un changement de la méthode de calcul, au moins provisoirement de manière dérogatoire comme le prévoit la réglementation en cas de variation brutale du coût des ressources des banques (article L.314-8 du Code monétaire et financier). C'est un "non" catégorique du côté de la BdF qui a annoncé dans un communiqué du 20 septembre dernier que la décision de laisser la méthode de calcul inchangée relève d'un choix politique en période d'inflation galopante.

D'autres proposent de réviser l'usure chaque mois pour être plus proche de la réalité du terrain, mais la lourdeur administrative pour faire remonter les données rapidement rend l'option irréalisable.

Les parlementaires prennent eux aussi le sujet au sérieux. Dans une inteview sur BFM TV, Emmanuel Provost, directeur général d'Afi Esca Patrimoine, révèle qu'un amendement au projet de loi de finances 2023 aurait été déposé la semaine dernière, prévoyant de sortir l'assurance emprunteur du calcul de l'usure. Il serait équitable de ne pas tenir compte de l'assurance dans le TAEG, puisqu'il s'agit d'une donnée dépendant du profil de l'emprunteur et non du système.

On n'a pas fini d'entendre parler de l'usure et de son incapacité à réguler décemment l'accès au crédit immobilier. La France a les taux d'usure en matière de prêt à l'habitat les plus bas du monde et sans doute les plus bêtes du monde.

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Les retraités, une cible de plus en plus exposée Parmi les ménages concernés : 14 % sont des retraités, une proportion en hausse 44 % de leur endettement global provient de dettes à la consommation : crédits personnels, crédits auto, crédit renouvelable La moitié des surendettés déclarent traverser des difficultés financières depuis plus de 2 ans Le rachat de crédits se présente comme une solution miracle pour ces profils. Mais c'est précisément là que le piège se referme. Rachat de crédits : mensualité réduite mais coût total plus élevé L'allongement de durée, premier mécanisme du coût caché Quand vous demandez un rachat de crédits, l’organisme fait baisser votre mensualité en étalant le remboursement dans le temps. Passer d'une durée initiale de 10 ans à 25 ans peut sembler anodin sur un relevé mensuel. En réalité, les conséquences sur le coût total sont considérables : Le montant des intérêts versés peut être multiplié par 2 ou 3. Le budget semble assaini, mais la dette totale grossit. Certains retraités, rassurés par cette marge retrouvée, contractent de nouveaux crédits, ce qui aggrave le risque de rechute. Les simulations commerciales mettent systématiquement en avant la mensualité réduite, jamais le coût global du crédit, même si celui-ci est obligatoirement mentionné. Ce n'est pas un hasard. Important : La loi plafonne le prêt à la consommation à 75 000 €. Un rachat de ce montant entre donc pleinement dans le cadre légal du crédit à la consommation, ou peut être assimilé à un regroupement de prêts immobiliers si une part importante (> à 60%) est de nature immobilière. Le taux d'endettement, un plafond vite atteint La règle établie par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d'endettement maximum à 35 %, assurance de prêt comprise. Pour un retraité percevant une pension nette de 1 400 euros, cela représente une mensualité maximale de 490 euros tous crédits confondus. Contrairement à un actif, un retraité ne peut pas anticiper une augmentation de revenus ou une prime pour absorber une charge supplémentaire. Si le rachat fait franchir ce seuil, le dossier est refusé et les démarches engagées auprès d'un établissement fragilisent les chances auprès des suivants. L'assurance emprunteur : le coût caché du rachat de crédit Des taux qui explosent avec l'âge L'assurance emprunteur est imposée par le prêteur pour tout crédit immobilier, voire quand le montant du crédit conso est élevé. Elle garantit le remboursement en cas de décès, d’incapacité de travail ou d'invalidité. Mais le coût de l’assurance de prêt varie considérablement selon l'âge de l'emprunteur : Tranche d’âge Taux d’assurance moins de 30 ans de 0,10 à 0,38 % de 30 à 55 ans de 0,13 à 0,65 % de 60 à 70 ans de 0,60 à 1,00 % plus de 70 ans de 1,50 à 2,00 % Sur un rachat de 100 000 euros remboursé sur 15 ans avec un taux d'assurance de 0,90 %, le seul poste assurance représente environ 13 500 euros, soit près du tiers du coût des intérêts. Une mécanique de calcul défavorable aux seniors Les banques calculent le plus souvent le taux d'assurance sur le capital initial emprunté, et non sur le capital restant dû. Résultat : vous payez le même montant en début et en fin de prêt, même lorsque votre dette a considérablement diminué. Ce mode de calcul, rarement expliqué lors des premières simulations, alourdit significativement la facture finale. 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Rachat de crédits et assurance emprunteur senior : les leviers d’optimisation La loi Lagarde, un cadre protecteur souvent ignoré Entrée en vigueur en 2010, la loi Lagarde encadre strictement les opérations de regroupement de crédits. Elle impose notamment à l'établissement prêteur de présenter une fiche d'information standardisée européenne (FISE), de mentionner clairement le coût total du crédit et de respecter un délai de réflexion avant toute signature. Elle interdit également de conditionner l'octroi d'un rachat de crédit à la souscription d'une assurance groupe interne, ouvrant ainsi la voie à la délégation d’assurance de prêt. Des droits que peu de retraités connaissent. La loi Lemoine : changer d’assurance de prêt à tout moment Depuis 2022, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Les contrats groupe proposés par les banques mutualisent le risque entre tous les assurés. 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Ménopause : un acte de prévention entièrement gratuit depuis le 1er avril 2026

Depuis le 1er avril 2026, les femmes françaises âgées de 45 à 65 ans bénéficient d'un nouveau dispositif de santé publique : une consultation médicale longue dédiée à la ménopause, intégralement prise en charge par l'Assurance Maladie. Ce sont près de 17 millions de Françaises qui peuvent désormais accéder à un bilan de santé complet et personnalisé, sans avancer le moindre euro. L’occasion nous est donnée de rappeler le rôle des mutuelles santé dans la prise en charge des soins liés à la ménopause. Consultation ménopause : un dispositif pensé pour répondre aux besoins spécifiques des femmes en transition hormonale Pourquoi cette consultation a-t-elle été instaurée ? La ménopause est une étape physiologique majeure, souvent associée à des bouleversements profonds, à la fois physiques, émotionnels et hormonaux, qui méritent une attention médicale structurée. L'objectif de ce nouveau rendez-vous de santé n'est pas simplement de traiter les symptômes apparents, mais d'offrir une approche globale et anticipatrice de la santé féminine après 45 ans. Les autorités sanitaires ont souhaité combler un vide dans le parcours de soins : jusqu'ici, aucune consultation spécifiquement dédiée à cette période charnière n'existait dans le dispositif de remboursement de la Sécurité Sociale. Désormais, chaque femme concernée dispose d'un espace médical dédié pour aborder librement les changements liés à la fin des cycles menstruels. Qui est concerné et qui consulter ? Ce bilan s'adresse aux femmes âgées de 45 à 65 ans, qu'elles soient en périménopause ou en ménopause confirmée. Elles ont la liberté de choisir le professionnel de santé qui assure leur suivi habituel : Médecin généraliste Gynécologue Sage-femme Pour les femmes touchées par une ménopause précoce, c'est-à-dire survenant avant 45 ans, ce dispositif ne s'applique pas encore. Elles continuent de bénéficier des consultations classiques permettant de prendre en charge les déséquilibres hormonaux et d'adapter le traitement à leur situation particulière. Comment bien préparer sa consultation ménopause pour en tirer le meilleur parti ? Les documents et informations à rassembler Pour que ce bilan soit le plus utile possible, une préparation en amont est indispensable. Les femmes sont invitées à constituer un dossier regroupant : Les résultats d'analyses biologiques récentes (bilan hormonal, cholestérol, glycémie, etc.) La liste des traitements en cours, y compris compléments alimentaires et contraception Les antécédents médicaux personnels (maladies chroniques, interventions chirurgicales) L'historique médical familial, notamment en ce qui concerne les pathologies cardiovasculaires, l'ostéoporose ou certains cancers Un questionnaire portant sur les symptômes ressentis, la qualité du sommeil, la vie sexuelle et l'état psychologique général sera également abordé lors de la visite. Plus les informations apportées seront précises, plus le praticien pourra formuler des recommandations adaptées. La prise en charge financière : tout est remboursé intégralement Ce bilan de prévention est remboursé à 100 % par l'Assurance Maladie, sans aucun reste à charge pour la patiente. Il n'est donc pas nécessaire de faire intervenir sa mutuelle santé pour cette consultation spécifique. Lors de la prise de rendez-vous, il convient de préciser explicitement le motif (consultation ménopause), afin que le professionnel de santé puisse coder l'acte de façon appropriée et éviter tout dépassement d'honoraires involontaire. Quels sont les bénéfices concrets de ce bilan ménopause au quotidien ? Une prévention active des risques liés à la ménopause La ménopause n'est pas une maladie, mais elle expose les femmes à des vulnérabilités spécifiques que ce bilan permet d'anticiper efficacement. Parmi les points de vigilance abordés lors de la consultation : Le risque cardiovasculaire, qui augmente significativement après la chute des œstrogènes L'ostéoporose, favorisée par la diminution de la densité osseuse liée aux changements hormonaux Le surpoids ou la prise de poids abdominale, fréquents à cette période de vie Les troubles du sommeil et leur impact sur la santé générale L'état psychologique, notamment les épisodes d'anxiété ou de dépression liés aux variations hormonales Une meilleure qualité de vie au féminin Au-delà de la prévention des pathologies graves, cette visite contribue à améliorer le confort de vie au quotidien. Elle ouvre la voie à des échanges francs sur : Les bouffées de chaleur et autres manifestations vasomotrices L'impact hormonal sur la libido et la vie intime La sécheresse vaginale et ses répercussions sur la sexualité Les troubles cognitifs légers parfois associés à la transition ménopausique Si la situation clinique le justifie, le praticien pourra également envisager la mise en place d'un traitement hormonal de la ménopause (THM), en évaluant précisément les bénéfices et les contre-indications selon le profil de chaque patiente. Ce que couvrent les mutuelles en matière d'actes de prévention liés à la ménopause Si la consultation ménopause est intégralement remboursée par l'Assurance Maladie, les mutuelles santé jouent un rôle complémentaire non négligeable pour les soins associés qui, eux, peuvent rester à la charge des assurées. Les actes fréquemment pris en charge par les complémentaires santé Selon les contrats, les mutuelles peuvent intervenir sur : La densitométrie osseuse (ostéodensitométrie), recommandée pour dépister l'ostéoporose Les bilans hormonaux approfondis non remboursés par le régime obligatoire Les consultations chez des spécialistes en cas de dépassements d'honoraires Certains traitements complémentaires de médecine douce comme la phytothérapie ou l'acupuncture, selon les garanties souscrites (forfait prévention) Les séances de psychologie ou de sophrologie, parfois proposées pour accompagner les troubles du sommeil et les états anxieux Pourquoi comparer sa mutuelle à l'approche de la ménopause ? Cette période de vie est souvent l'occasion de réévaluer ses garanties de mutuelle santé. Les besoins évoluent : les consultations chez les médecins spécialisés se multiplient, les examens préventifs deviennent plus fréquents, et certains traitements peuvent s'avérer coûteux sur la durée. Comparer les offres de mutuelles permet de s'assurer que sa couverture est bien alignée avec ces nouveaux enjeux de santé, et d'éviter des restes à charge importants sur les soins non couverts par la Sécurité sociale.

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Achat immobilier 2026 : emprunteur maintenant ou attendre ?

Dans un contexte mondial agité, où le conflit entre les États-Unis et l'Iran fait peser une pression inflationniste sur l’économie mondiale, la question du crédit immobilier se pose avec une acuité particulière. Les répercussions de ces fortes tensions se traduisent concrètement : hausse du prix de l'énergie, regain d'inflation, et des taux directeurs qui peinent à baisser aussi vite que les emprunteurs l'espéraient. Faut-il sauter le pas en 2026 ou temporiser ? La réponse dépend de la préparation de votre dossier autant que du marché. Un contexte géopolitique qui pèse sur les taux de crédit immobilier L'effet domino USA/Iran sur les marchés financiers Le conflit entre Washington et Téhéran a déclenché une série de réactions en chaîne sur les marchés internationaux : La flambée du pétrole alimente directement l'inflation dans la zone euro (2,5 % sur un an à fin mars, contre 1,9 % en février). Les banques centrales, la Banque Centrale Européenne en tête, maintiennent une politique monétaire prudente (taux de refinancement de la BCE maintenu à 2,15 %). Les taux obligataires français restent élevés, ce qui freine la baisse des taux immobiliers (OAT 10 ans à 3,70 % en avril 2026, marquant une hausse récente). La volatilité des marchés rend les établissements bancaires plus sélectifs dans leurs attributions de crédit. Ce que cela signifie concrètement pour votre emprunt En 2026, les taux de crédit immobilier oscillent autour de niveaux significativement plus élevés qu'en 2020-2021 (taux moyens, hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : Sur 15 ans : entre 3,20 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,35 % et 3,50 % Sur 25 ans : entre 3,45 % et 3,55 %. Pour un emprunt de 250 000 €, quelques dixièmes de point supplémentaires représentent des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale du prêt. Plus que jamais, chaque décision doit être réfléchie et chaque poste, négocié. Préparer un dossier qui rassure les banques Les piliers d'un profil accepté Dans un environnement où les établissements bancaires restent sur leurs gardes, votre demande de prêt immobilier doit afficher une solidité irréprochable. Les critères fondamentaux restent identiques, mais leur examen est désormais plus rigoureux : Stabilité professionnelle : un CDI reste le passeport idéal ; les indépendants devront présenter plusieurs bilans comptables. Historique bancaire sain : aucun incident de paiement, pas de découvert bancaire, des comptes réguliers et maîtrisés. Épargne démontrée : une capacité à mettre de l'argent de côté rassure davantage que le solde brut d'un compte. Apport personnel : il doit couvrir au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien, parfois plus pour les profils atypiques. Le taux d'endettement : une règle à ne pas sous-estimer Le taux d'endettement reste fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Dépasser ce plafond condamne la quasi-totalité des dossiers, à l'exception de quelques primo-accédants bénéficiant de dérogations accordées au cas par cas (marge de flexibilité sur les règles d’octroi, autorisée par le régulateur). Avant même de rencontrer un banquier : Soldez ou réduisez vos crédits à la consommation en cours. Évitez tout nouvel achat à crédit dans les 6 mois précédant votre demande. Calculez votre capacité d'emprunt avec précision, jusqu'au dernier euro. Constituez un apport personnel significatif. Taux fixe ou taux variable : que choisir en 2026 ? La solidité rassurante du taux fixe En France, le taux fixe d’un prêt immobilier constitue la norme et représente une protection réelle pour l'emprunteur. Contrairement à de nombreux pays anglo-saxons où la mensualité peut évoluer au gré des décisions des banques centrales, le système français garantit une mensualité stable du premier au dernier remboursement. Dans un contexte d'incertitude géopolitique persistante, cette prévisibilité prend une valeur supplémentaire. Le taux variable : un produit de niche Le crédit immobilier à taux variable existe encore sur le marché, le plus souvent assorti d'un cap de taux limitant la hausse ou la baisse maximale (taux capé à - ou + 1 ou 2 %). Mais il reste marginal et réservé à des profils très spécifiques : Emprunteurs prévoyant de revendre rapidement Projets à durée de détention courte Profils avec une forte capacité à absorber une éventuelle hausse de mensualité Pour la grande majorité des ménages, le taux fixe demeure le choix le plus prudent, surtout en période d'instabilité mondiale. L'assurance de prêt immobilier : un levier d'économies souvent négligé Un coût qui peut dépasser 30 000 € sur la durée du prêt L'assurance emprunteur est souvent traitée comme une formalité. C'est une erreur, il s’agit du deuxième coût après les intérêts d’emprunt, soit généralement des milliers d’euros sur la durée de remboursement. La bonne nouvelle : la loi vous donne désormais tous les outils pour agir. Comment optimiser ce poste Délégation d'assurance dès la signature : vous n'êtes pas obligé d'accepter le contrat groupe de votre banque (loi Lagarde). Résiliation à tout moment : depuis la réforme Lemoine de 2022, changer d'assurance emprunteur en cours de prêt est devenu simple et accessible. Comparaison sur les garanties réelles : 2 contrats affichant le même taux peuvent couvrir des risques très différents. Révision régulière : votre profil de risque évolue avec le temps ; revisiter son contrat après quelques années peut générer plusieurs milliers d'euros d'économies. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt pour identifier le contrat adapté le plus compétitif. Durée du prêt immobilier et coût total : l'arbitrage décisif Allonger la durée d'un crédit à l’habitat réduit la mensualité mais augmente mécaniquement le coût total. À l'inverse, raccourcir la durée allège la facture globale mais exige une mensualité plus élevée. Les simulations en ligne permettent de jouer sur le coût total du prêt en fonction de la durée. C’est votre capacité d’endettement qui va déterminer la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Dans un contexte de taux encore soutenus, ce calcul mérite une attention particulière : Sur 15 ans vs 25 ans, la différence de coût total peut atteindre 30 % à 60 % du capital emprunté. Préférez la durée la plus courte compatible avec votre taux d'endettement. Négociez des clauses de remboursement anticipé si votre situation venait à s'améliorer. Acheter maintenant ou attendre en 2026 ? Les arguments pour agir maintenant Les prix de l'immobilier dans certaines zones ont déjà amorcé une correction. Attendre une baisse des taux hypothétique, c'est souvent retarder un projet de vie. La renégociation reste possible si les taux venaient à baisser significativement. Chaque année de location représente un loyer qui ne constitue aucun patrimoine. Les raisons de patienter L'incertitude géopolitique pourrait maintenir les taux élevés durant plusieurs mois. Un dossier insuffisamment préparé coûte cher en conditions moins favorables. Des signes de détente sur l'inflation pourraient se matérialiser d'ici fin 2026 si les tensions géopolitiques s’apaisent. La règle d'or : la préparation prime sur le timing Ni l'euphorie ni la panique ne doivent guider une décision d'achat immobilier. Ce qui compte, c'est la qualité de votre préparation : dossier solide, apport optimisé, assurance négociée, durée calibrée. Quelle que soit l'évolution des taux, l'emprunteur bien préparé part toujours avec une longueur d'avance.

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