Crédit immobilier : vers une réforme de l'usure en 2023 ?

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La problématique de l'usure est le sujet qui fâche du moment. Les relations sont tendues entre la Banque de France et les courtiers. Ces derniers mettent en cause un mode de calcul obsolète, inadapté à l'évolution rapide des taux d'emprunt. Résultat, des milliers de foyers sont privés de crédit immobilier en raison du taux d'usure. Nombreux sont les professionnels à réclamer une réforme de ce mécanisme qui, au lieu de protéger les ménages, les empêche aujourd'hui d'accéder à la propriété.

Taux d'usure : une protection contre les pratiques abusives

Depuis des mois, des milliers de foyers remettent aux calendes grecques leur projet immobilier car le financement bancaire leur est refusé. Non pas qu'ils ne soient pas solvables, mais le plafond de verre de l'usure bloque leur demande. Pour comprendre le phénomène, il faut rappeler ce qu'est un taux d'usure et comment il est défini.

Le taux d'usure est le Taux Annuel Effectif Global maximum que les banques commerciales ne peuvent dépasser. Ce taux plafond légal exprime le coût global maximum autorisé et contient tous les frais relatifs à l'octroi du crédit. En matière de prêt immobilier, aux intérêts, s'ajoutent diverses dépenses incompressibles :

  • les frais de dossier
  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers)
  • les primes d'assurance emprunteur.

D'autres frais peuvent être intégrés dans le calcul du TAEG s'ils sont exigés par la banque (expertise du bien, frais d'ouverture et de tenue de compte, commission de courtage).

Le taux d'usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base de TAEG moyens observés le trimestre précédent, et majorés d'un tiers. Il y a donc un décalage d'au moins trois mois entre la fixation de l'usure et la prise en compte de l'évolution des taux d'intérêt. Un décalage d'autant plus important que les taux se négocient plusieurs mois avant la signature de l'offre de prêt. Cette inertie de l'usure a pour conséquence de freiner l'accès au crédit immobilier en période de hausse brutale et continue des taux d'intérêt par un phénomène redouté : l'effet ciseau.

Solvables mais privés de crédit !

Les premières victimes de ce couperet sont les ménages modestes et les primo-accédants. Abonnés aux taux d'intérêt les plus élevés et aux durées d'emprunt les plus longues, ces profils ne peuvent emprunter, car le seuil de l'usure trop proche du taux débiteur laisse une marge de manœuvre trop faible pour intégrer tous les autres frais dans le TAEG. Ils ne sont plus les seuls à être recalés.

Depuis juillet 2022, près de la moitié des demandes de crédit immobilier seraient mises sur la touche à cause de l'usure. Beaucoup d'entre elles concernent des ménages parfaitement solvables dont le taux d'endettement est pourtant inférieur aux 35% imposés par les autorités financières depuis janvier 2021.

L'espoir est revenu avec la révision des taux d'usure au 1er octobre 2022. Mais les 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans et plus (3,05% au lieu de 2,57%) sont vite grignotés par la progression des taux d'intérêt. Une hausse de l'usure bientôt insuffisante, donc, face à la dégradation actuelle et future des conditions de refinancement des banques et leur répercussions sur les barèmes de taux.

Le secours d'un courtier en crédit immobilier est plus que jamais indispensable pour optimiser ses chances d'obtenir le financement de son projet immobilier. Seul un professionnel peut négocier d'égal à égal avec les banques dans un contexte compliqué où certains établissements ont tout simplement fermer le robinet du crédit en attendant que la situation se normalise.

Comment réformer l'usure ?

Il est en effet anormal et inacceptable qu'un mécanisme censé protéger les consommateurs empêche des ménages solvables de concrétiser le projet d'une vie, et d'attendre que les taux d'usure remontent pour accéder peut-être au crédit et s'endetter plus lourdement. Un constat qui hérisse les courtiers, premiers témoins de la détresse et de l'incompréhension des candidats refusés.

Beaucoup appellent à une réforme de l'usure, sans que la solution préconisée fasse consensus. Certains réclament un changement de la méthode de calcul, au moins provisoirement de manière dérogatoire comme le prévoit la réglementation en cas de variation brutale du coût des ressources des banques (article L.314-8 du Code monétaire et financier). C'est un "non" catégorique du côté de la BdF qui a annoncé dans un communiqué du 20 septembre dernier que la décision de laisser la méthode de calcul inchangée relève d'un choix politique en période d'inflation galopante.

D'autres proposent de réviser l'usure chaque mois pour être plus proche de la réalité du terrain, mais la lourdeur administrative pour faire remonter les données rapidement rend l'option irréalisable.

Les parlementaires prennent eux aussi le sujet au sérieux. Dans une inteview sur BFM TV, Emmanuel Provost, directeur général d'Afi Esca Patrimoine, révèle qu'un amendement au projet de loi de finances 2023 aurait été déposé la semaine dernière, prévoyant de sortir l'assurance emprunteur du calcul de l'usure. Il serait équitable de ne pas tenir compte de l'assurance dans le TAEG, puisqu'il s'agit d'une donnée dépendant du profil de l'emprunteur et non du système.

On n'a pas fini d'entendre parler de l'usure et de son incapacité à réguler décemment l'accès au crédit immobilier. La France a les taux d'usure en matière de prêt à l'habitat les plus bas du monde et sans doute les plus bêtes du monde.

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Taxe lapin, séances psy, ALD : les nouveautés santé prévues par le gouvernement

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Lors de l’examen du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS) pour 2024, les sénateurs avaient adopté un amendement visant à faire payer ces déserteurs via une somme forfaitaire au bénéfice de l’Assurance Maladie. La mesure avait finalement été écartée, mais elle refait surface. Samedi 6 avril, le premier ministre Gabriel Attal a indiqué vouloir sanctionner d’une pénalité de 5€ toute personne qui n'honorera pas un rendez-vous médical. Cette sanction dite « taxe lapin » s’inscrit dans un train de mesures destinées à résoudre la crise du système de soins de ville. L’objectif est de responsabiliser les assurés à l’heure où de nombreuses personnes peinent à accéder aux soins. Le gouvernement souhaite que la taxe lapin soit mise en œuvre dès le 1er janvier 2025. Il appartiendrait au médecin de juger si les motifs d’annulation du rendez-vous sont légitimes et d’appliquer éventuellement cette taxe. D’aucuns, les médecins en premier, s’interrogent sur la faisabilité de la mesure. Le gouvernement affirme que sa mise en place est « techniquement faisable ». Les praticiens seront autorisés à prendre les coordonnées bancaires du patient lors de la prise de rendez-vous ou à facturer la taxe lors de la prochaine consultation. Si le rendez-vous est pris via une plateforme de réservation type Doctolib, le patient devra y laisser ses coordonnées bancaires. La plateforme Doctolib a d'ores et déjà fait savoir qu'elle était défavorable à cette procédure, souhaitant que l'application de la sanction financière reste du ressort des médecins. Remise en cause de la prise en charge des ADL Autre sujet clivant, le dispositif de remboursement des affections de longue durée (ALD) serait lui aussi concerné par la revue des dépenses. Les patients en ALD, soit près de 12 millions de personnes, bénéficient d’une prise en charge à 100% de l’Assurance Maladie, sur la base du tarif conventionné. La liste de ALD est définie par décret et en dénombre 30, parmi lesquelles le diabète, les cancers, les maladies chroniques du foie, le VIH ou les insuffisances cardiaques. Certains frais ne sont cependant pas remboursés et restent à la charge des patients (participation forfaitaire, franchises médicales, forfaits hospitaliers, dépassements d’honoraires) et de leurs mutuelles. La part des dépenses relatives aux assurés en ALD croît chaque année et représente environ 66% des prestations remboursées par la Sécu (110 milliards d’euros sur 166,8 Md€ en 2020). Du fait du vieillissement de la population, cette proportion ne fera qu’augmenter au fil des ans. La piste d’économies envisagée concernerait les ordonnances : certains médecins ne font pas la différence entre les médicaments en rapport avec l’ALD et les autres, le remboursement à 100% s’appliquant alors sans distinction. Le gouvernement souhaite restreindre ces prescriptions annexes. Toute réduction du périmètre des maladies ouvrant droit au dispositif ALD ou du niveau de prise en charge entraînera inévitablement une dégradation de l’état de santé des personnes concernées, tout en creusant davantage les inégalités sociales. Il y a trois ans, l’association France Assos Santé indiquait que les personnes en ALD subissaient le plus de reste à charge en santé du fait de l’ampleur des soins. Mon soutien Psy : meilleure prise en charge de la santé mentale des jeunes Depuis l’épisode Covid, la santé mentale des jeunes préoccupe le gouvernement. En avril 2022, a été mis en place le dispositif Mon soutien Psy qui ouvre droit au remboursement par la Sécurité Sociale et la mutuelle santé jusqu’à 8 séances chez le psychologue par an. Le dispositif est accessible à toute personne angoissée, déprimée ou en souffrance psychique dès l’âge de 3 ans, après consultation du médecin traitant.  Gabriel Attal a annoncé vouloir faire évoluer le dispositif et permettre le remboursement jusqu'à 12 consultations par an. Cette nouvelle prise en charge devrait être opérationnelle dès juin prochain. L’accès à un psychologue sera plus simple car il n’y aura plus besoin de passer par son médecin référent, ce que réclamaient déjà les psychologues en 2022. Pour motiver les professionnels de santé à s’engager dans ce dispositif, le prix de la séance passera de 30€ à 50€. L’Assurance Maladie prend en charge 60% du coût des séances, les 40% restants pouvant être remboursés par la mutuelle santé.    

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Mutuelle senior : nos 2 conseils pour trouver le contrat abordable

La santé coûte cher tout en étant inestimable. Quand on avance en âge, il est essentiel d’être couvert par une mutuelle senior qui répond à ses besoins à un tarif en adéquation avec son budget. La recherche du contrat adapté est facilitée grâce à un comparateur en ligne et à l’accompagnement d’un expert. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Pourquoi prendre une mutuelle senior ? Le marché de la complémentaire santé est vaste et très segmenté. Pour chaque profil d’assuré correspond un contrat adapté à ses besoins : mutuelle étudiant, contrat classique individuel, mutuelle low cost, contrat haut de gamme, mutuelle famille, mutuelle senior, sans oublier la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire depuis janvier 2016. La mutuelle senior est une complémentaire santé destinée aux personnes de plus de 55 ans, leur permettant de faire face aux restes à charge après les remboursements de l’Assurance Maladie. Elle est conçue pour répondre aux problématiques de santé des seniors et des retraités, proposant notamment une prise en charge renforcée sur certains postes de soins comme l’hospitalisation, les aides auditives, les cures thermales et les prothèses dentaires. Un contrat senior contient des services annexes qui peuvent se révéler utiles : prestations de confort (chambre individuelle, médecines douces), assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (aide-ménagère, portage des repas et des médicaments, garde des animaux de compagnie, etc.), aide à la recherche d’un établissement de santé. Vous ne verrez jamais de mutuelle senior dotée d’une garantie maternité ou orthodontie enfant. Les remboursements sont ciblés, les garanties sur-mesure, en adéquation avec les besoins de cette classe d’assurés. Quel est le prix moyen d’une mutuelle senior ? Le prix d’une mutuelle, quel que soit le type de clientèle, dépend de plusieurs paramètres :  le profil de l’assuré (âge, situation familiale) : les tarifs des complémentaires santé augmentent chaque année par le simple fait de l’âge (environ +2% à 3% par an). Le contrat peut être souscrit en couple, avec ou sans ayants droit (enfants à charge). les garanties et les niveaux de remboursement souscrits : plus le niveau des prestations est élevé, plus la cotisation est chère. le lieu de résidence : si vous habitez dans une zone où les dépassements d’honoraires sont très largement pratiqués, votre mutuelle vous coûtera plus cher qu’ailleurs où il est plus facile de consulter un médecin de secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés d’Alsace-Moselle ont accès à des mutuelles moins chères car ils bénéficient d’un régime spécifique qui rembourse mieux les tarifs opposables. les frais administratifs : selon l’organisme assureur, les frais de gestion et d’acquisition de client (marketing et publicité) oscillent entre 10% et près de 30% des cotisations collectées, et sont plus ou moins répercutés sur la prime. Ces frais, ainsi que le taux de redistribution, doivent être obligatoirement affichés sur tous les documents et le site internet des complémentaires santé. Le tarif moyen d’une mutuelle senior avec des garanties minimales varie en fonction du profil-type : jeunes seniors âgés entre 55 et 64 ans : 70€ par mois baby-boomers âgés entre 65 et 75 ans : 90€ par mois aînés âgés de plus de 75 ans : 110€ par mois. Pour un contrat haut de gamme, le tarif peut frôler les 200€ mensuels. La concurrence est vive sur le marché de la mutuelle senior. Le prix varie du simple au triple en fonction du niveau des prestations. Il n’empêche, à niveau de garanties équivalent, l’écart peut être conséquent. La comparaison s’impose afin de payer le juste prix et d’économiser jusqu’à 300€ par an à niveau de couverture similaire. Interrogez-vous sur l’éventuel intérêt de souscrire une mutuelle senior en couple : le rabais peut aller jusqu’à 15%, mais les garanties s’appliquent pour deux personnes, sans distinction des besoins de chacun.  Quelle est la meilleure mutuelle santé pour les seniors ? Le budget pour se doter d’une mutuelle senior est conséquent, malheureusement la clientèle concernée sait rarement qu’elle peut faire des économies en ayant les bons réflexes. Analyser ses besoins Pour bénéficier d’une mutuelle compétitive, il est essentiel de faire une évaluation approfondie de vos besoins de santé. Le niveau de garanties le plus élevé n’est pas toujours la solution adaptée à votre situation. Acheteriez-vous une berline toutes options si l'usage d'un vélo suffit à vos déplacements ? Certaines garanties s’avèrent pourtant fondamentales : hospitalisation : c’est une des garanties cardinales de toute mutuelle senior. La prise en charge de l’Assurance Maladie est partielle ; même si vous êtes en ALD (Affection de Longue Durée) au taux de 100%, vous n’êtes pas remboursé des dépassements d’honoraires ni des frais de confort. médicaments : les personnes âgées de plus de 60 ans consomment davantage de médicaments que le reste de la population, alors qu’elles ne représentent que le quart de celle-ci. médecine de ville : outre la pharmacie, il faut s’attarder sur la prise en charge des consultations et des autres actes courants (analyses, imagerie médicale). Si vous avez besoin d’un suivi constant, ce poste de santé nécessite un niveau renforcé qui va au-delà de 100% BR (sur la base du remboursement de l’Assurance Maladie). lunettes de correction, prothèses dentaires et aides auditives : ces 3 postes sont faiblement remboursés par l’Assurance Maladie, mais la réforme 100% Santé prévoit zéro reste à charge sur ces appareillages si vous êtes couvert par un contrat complémentaire dit solidaire et responsable (95% des offres du marché). En fonction de vos besoins, vous pouvez ajouter les prestations suivantes : médecines douces ou alternatives : non remboursées par la Sécu, ces dépenses peuvent être avantageusement prises en charge par une bonne mutuelle senior (ostéopathie, chiropraxie, pédicurie, acupuncture, naturopathie, etc.) via le forfait prévention. chirurgie réfractive des yeux : là encore, aucune prise en charge de la Sécu. cures thermales : le forfait peut aller jusqu’à 700€ par an, ce qui permet de compléter le remboursement de la Sécu pour une cure ayant fait l’objet d’une prescription. Trouver une mutuelle senior pas chère Une fois vos besoins définis, démarre la recherche du contrat le plus compétitif : mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé senior : préférez une formule avec garanties modulables où vous pouvez choisir le niveau de prestations de chaque poste de soins. sélectionnez une formule sans questionnaire médical ni limite d’âge : les contrats responsables sont souscrits sans sélection médicale, quel que soit votre âge à l’adhésion. vérifiez l'éventuel délai de carence : choisissez une mutuelle avec prise d’effet immédiat. Vous pouvez solliciter les services d’un courtier en mutuelle santé pour vous accompagner dans le choix du contrat adapté à vos exigences en termes de couverture et de budget. Cet expert vous aide à bien appréhender l’étendue des garanties, qui peut manquer de lisibilité dans certains devis de mutuelle.