Crédit immobilier : vers une réforme de l'usure en 2023 ?

La problématique de l'usure est le sujet qui fâche du moment. Les relations sont tendues entre la Banque de France et les courtiers. Ces derniers mettent en cause un mode de calcul obsolète, inadapté à l'évolution rapide des taux d'emprunt. Résultat, des milliers de foyers sont privés de crédit immobilier en raison du taux d'usure. Nombreux sont les professionnels à réclamer une réforme de ce mécanisme qui, au lieu de protéger les ménages, les empêche aujourd'hui d'accéder à la propriété.

Taux d'usure : une protection contre les pratiques abusives

Depuis des mois, des milliers de foyers remettent aux calendes grecques leur projet immobilier car le financement bancaire leur est refusé. Non pas qu'ils ne soient pas solvables, mais le plafond de verre de l'usure bloque leur demande. Pour comprendre le phénomène, il faut rappeler ce qu'est un taux d'usure et comment il est défini.

Le taux d'usure est le Taux Annuel Effectif Global maximum que les banques commerciales ne peuvent dépasser. Ce taux plafond légal exprime le coût global maximum autorisé et contient tous les frais relatifs à l'octroi du crédit. En matière de prêt immobilier, aux intérêts, s'ajoutent diverses dépenses incompressibles :

les frais de dossier
la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers)
les primes d'assurance emprunteur.

D'autres frais peuvent être intégrés dans le calcul du TAEG s'ils sont exigés par la banque (expertise du bien, frais d'ouverture et de tenue de compte, commission de courtage).

Le taux d'usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base de TAEG moyens observés le trimestre précédent, et majorés d'un tiers. Il y a donc un décalage d'au moins trois mois entre la fixation de l'usure et la prise en compte de l'évolution des taux d'intérêt. Un décalage d'autant plus important que les taux se négocient plusieurs mois avant la signature de l'offre de prêt. Cette inertie de l'usure a pour conséquence de freiner l'accès au crédit immobilier en période de hausse brutale et continue des taux d'intérêt par un phénomène redouté : l'effet ciseau.

Solvables mais privés de crédit !

Les premières victimes de ce couperet sont les ménages modestes et les primo-accédants. Abonnés aux taux d'intérêt les plus élevés et aux durées d'emprunt les plus longues, ces profils ne peuvent emprunter, car le seuil de l'usure trop proche du taux débiteur laisse une marge de manœuvre trop faible pour intégrer tous les autres frais dans le TAEG. Ils ne sont plus les seuls à être recalés.

Depuis juillet 2022, près de la moitié des demandes de crédit immobilier seraient mises sur la touche à cause de l'usure. Beaucoup d'entre elles concernent des ménages parfaitement solvables dont le taux d'endettement est pourtant inférieur aux 35% imposés par les autorités financières depuis janvier 2021.

L'espoir est revenu avec la révision des taux d'usure au 1er octobre 2022. Mais les 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans et plus (3,05% au lieu de 2,57%) sont vite grignotés par la progression des taux d'intérêt. Une hausse de l'usure bientôt insuffisante, donc, face à la dégradation actuelle et future des conditions de refinancement des banques et leur répercussions sur les barèmes de taux.

Le secours d'un courtier en crédit immobilier est plus que jamais indispensable pour optimiser ses chances d'obtenir le financement de son projet immobilier. Seul un professionnel peut négocier d'égal à égal avec les banques dans un contexte compliqué où certains établissements ont tout simplement fermer le robinet du crédit en attendant que la situation se normalise.

Comment réformer l'usure ?

Il est en effet anormal et inacceptable qu'un mécanisme censé protéger les consommateurs empêche des ménages solvables de concrétiser le projet d'une vie, et d'attendre que les taux d'usure remontent pour accéder peut-être au crédit et s'endetter plus lourdement. Un constat qui hérisse les courtiers, premiers témoins de la détresse et de l'incompréhension des candidats refusés.

Beaucoup appellent à une réforme de l'usure, sans que la solution préconisée fasse consensus. Certains réclament un changement de la méthode de calcul, au moins provisoirement de manière dérogatoire comme le prévoit la réglementation en cas de variation brutale du coût des ressources des banques (article L.314-8 du Code monétaire et financier). C'est un "non" catégorique du côté de la BdF qui a annoncé dans un communiqué du 20 septembre dernier que la décision de laisser la méthode de calcul inchangée relève d'un choix politique en période d'inflation galopante.

D'autres proposent de réviser l'usure chaque mois pour être plus proche de la réalité du terrain, mais la lourdeur administrative pour faire remonter les données rapidement rend l'option irréalisable.

Les parlementaires prennent eux aussi le sujet au sérieux. Dans une inteview sur BFM TV, Emmanuel Provost, directeur général d'Afi Esca Patrimoine, révèle qu'un amendement au projet de loi de finances 2023 aurait été déposé la semaine dernière, prévoyant de sortir l'assurance emprunteur du calcul de l'usure. Il serait équitable de ne pas tenir compte de l'assurance dans le TAEG, puisqu'il s'agit d'une donnée dépendant du profil de l'emprunteur et non du système.

On n'a pas fini d'entendre parler de l'usure et de son incapacité à réguler décemment l'accès au crédit immobilier. La France a les taux d'usure en matière de prêt à l'habitat les plus bas du monde et sans doute les plus bêtes du monde.

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Assurance emprunteur : garantir son crédit immobilier après 50 ans en 2023

Emprunter pour concrétiser un projet immobilier quand on a passé la cinquantaine est une démarche courante. Les banques apprécient ces profils d’emprunteurs généralement bien dotés en apport personnel et en épargne de précaution. Il existe malheureusement un frein pour accéder au crédit immobilier quand on est senior : l’assurance emprunteur. En comparant les offres en ligne, vous pouvez sélectionner une formule compétitive et protectrice qui vous permettra d’obtenir le financement bancaire selon les exigences du prêteur. Crédit immobilier à plus de 50 ans Toute personne à partir de 18 ans peut contracter un prêt immobilier pour acheter son logement ou réaliser un investissement locatif, la capacité de remboursement étant le critère cardinal pour pouvoir emprunter. La loi n’impose aucune limite d’âge pour emprunter, chaque établissement de crédit applique sa propre politique en la matière. Les banques ne sont plus réticentes à prêter aux seniors : ces derniers n’ont généralement plus d’enfant(s) à charge, ils ont eu le temps de se constituer une épargne via divers placements, et certains sont déjà propriétaires d’un bien immobilier, contrairement aux primo-accédants qui débutent dans la vie professionnelle. L’âge n’est plus un frein pour engager une demande de prêt immobilier. En revanche, le véto peut être mis à cause de l’assurance de prêt immobilier, une couverture qui vise à protéger l’emprunteur et la banque en cas de défaillance du premier à rembourser les sommes prêtées. Accéder à l’assurance emprunteur senior Pour les personnes ayant franchi la barre des 50 ans, le principal obstacle à l’obtention d’un crédit immobilier est l’assurance emprunteur. Pour rappel, l’assurance de prêt immobilier est destinée à protéger l’emprunteur et le prêteur en cas d’aléas de la vie dont serait victime le premier : décès, incapacité et invalidité suite à un arrêt de travail pour maladie ou accident, voire perte d’emploi. En fonction des garanties souscrites, l’assurance entre en jeu pour prendre en charge tout ou partie des mensualités, évitant à l’assuré et ses ayants droit de graves soucis financiers en cas de sinistre prévu au contrat qui viendrait grever la capacité de remboursement. Le coût de l’assurance de prêt immobilier senior Pour souscrire à une assurance emprunteur, vous devez remplir un questionnaire de santé assurance prêt immobilier, un document qui renseigne l’assureur sur votre âge et votre historique de santé, et lui permet d’appliquer une tarification en conséquence. Les risques que l’emprunteur soit victime d’un problème de santé augmentent statistiquement avec l’âge, ce qui a un impact très significatif sur le coût de l’assurance de prêt immobilier. Après 50 ans, le risque de décès prématuré s’accroît, et une personne a plus de risque de développer une maladie invalidante, raisons pour lesquelles les assureurs majorent les primes d’assurance ou excluent certains sinistres des garanties. Le taux d’assurance emprunteur appliqué pour une personne jeune et en bonne santé va de 0,10% à 0,40%, selon qu’il s’agisse de contrat externe ou de contrat groupe bancaire. Au-delà de 50 ans, le taux d’assurance excède 0,50% du capital emprunté et s’envole en présence de problèmes de santé. Le taux peut grimper à 1%, et même outrepasser ce seuil, pour les emprunteurs âgés souffrant d’une pathologie chronique. L’âge est un facteur aggravant en assurance emprunteur, mais la maladie peut aussi toucher les jeunes emprunteurs. Assurer son prêt immobilier reste compliqué pour les personnes présentant des risques aggravés de santé, comme l’obésité ou les maladies cardio-vasculaires. Un grand pas en avant a été obtenu grâce à la loi Lemoine 2022 : si vous empruntez moins de 200 000€ et que vous remboursez le crédit immobilier avant vos 60 ans, vous n’avez plus à remplir de questionnaire de santé. Cette nouvelle loi renforce par ailleurs le droit à l'oubli des anciens malades du cancer en raccourcissant le délai pour en bénéficier de 10 à 5 ans. Comment obtenir une assurance emprunteur après 50 ans ? Accéder à l’assurance de prêt est la clef pour obtenir son crédit immobilier quand on a passé 50 ans. Pour trouver le contrat le plus compétitif, il est vivement recommandé de se tourner vers les assureurs indépendants. L’obligation de souscrire à l’assurance de sa banque est une des idées fausses en assurance emprunteur largement répandue. En vertu de la loi Lagarde assurance emprunteur, vous pouvez choisir librement le contrat d’assurance et préférer une offre externe à celle du prêteur. La seule règle est de respecter l’équivalence de garanties entre les deux contrats, une notion complexe qu’il est possible de bien appréhender grâce à l’accompagnement d’un courtier en assurance de prêt immobilier. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil en ligne simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats du marché, comme l’assurance de prêt immobilier April. En quelques clics, vous pouvez obtenir plusieurs devis compétitifs dont vous pouvez évaluer le niveau des prestations. À garanties équivalentes, un contrat externe est jusqu’à trois fois moins cher que l’offre d’assurance bancaire. L’adhésion à une assurance externe est possible jusqu’à 85 ans, avec une prise en charge du décès jusqu’à 90 ans, tandis que les contrats bancaires cessent toute couverture à partir de 75 ans. Quelles sont les garanties d’une assurance prêt immobilier senior ? La banque sécurise le crédit immobilier grâce à l’assurance emprunteur, notamment en cas de décès prématuré, mais aussi d’arrêt de travail pour cause de maladie ou d’accident. Au-delà des garanties de base qui constituent le socle de tout contrat d’assurance emprunteur (décès et perte totale et irréversible d’autonomie), la banque exige la souscription à la garantie ITT (Incapacité Temporaire et Totale de travail) qui intervient en cas d’arrêt de travail. Cette garantie peut être renforcée par les garanties invalidité (IPT et IPP) qui entrent en jeu après consolidation de son état de santé si l’assuré ne peut reprendre son emploi. La garantie ITT s’impose pour financer l’achat de la résidence principale dès lors que vous êtes toujours en activité professionnelle. Elle est moins souvent exigée en cas de financement d’un investissement locatif. Cette couverture doit être souscrite avant 60 ou 65 ans selon les contrats, et cesse dans tous les cas à la retraite ou préretraite de l’assuré. À noter que l’impact de la réforme des retraites sur l’assurance emprunteur pourrait se traduire par une augmentation des tarifs entre 2% et 5%, compte tenu de l’accroissement du taux de sinistralité sur les prêts remboursés après 62 ans. Si aucune compagnie n’accepte de vous assurer en raison de votre âge et/ou de vos antécédents de santé, et si vous avez épuisé le recours de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), vous pouvez négocier avec la banque un autre type de garantie pour obtenir votre prêt immobilier : le nantissement d’une assurance vie ou d’un portefeuille en actions la prise d’une hypothèque sur un autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire le cautionnement d’un tiers.

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Mutuelle : renforcez votre garantie dentaire en 2023

Lundi 20 mars marquait la journée mondiale pour la santé bucco-dentaire. L’occasion nous est donnée de rappeler l’importance d’une bonne hygiène dentaire pour la santé globale et d’être bien couvert par une mutuelle pour compléter le reste à charge sur des soins souvent très onéreux. Magnolia.fr fait le point sur la garantie dentaire des mutuelles santé. Comment avoir une bonne santé bucco-dentaire ? Pour maintenir une bonne santé bucco-dentaire, il est important d'adopter les bonnes pratiques : le brossage régulier des dents, l'utilisation de fil dentaire et de rince-bouche, des visites régulières chez le dentiste. Il est recommandé de se brosser les dents au moins deux fois par jour avec une brosse à dents à poils souples et un dentifrice fluoré qui permet de prévenir l’apparition de caries dentaires. Il est également important de remplacer régulièrement votre brosse à dents, environ tous les trois mois, pour éviter la prolifération de bactéries. L'utilisation de fil dentaire est également essentielle pour éliminer les résidus alimentaires et la plaque entre les dents. Utilisez du fil dentaire au moins une fois par jour, en faisant attention à ne pas blesser vos gencives. Les rince-bouches sont un excellent complément au brossage et à l'utilisation de fil dentaire, car ils aident à éliminer les bactéries et les résidus de nourriture qui se trouvent dans la bouche. Enfin, il est important de prendre rendez-vous chez le dentiste au moins une fois par an pour un examen de routine et un nettoyage professionnel. Le dentiste peut également identifier les premiers signes de maladies parodontales et traiter tout problème de santé bucco-dentaire avant qu'il ne devienne plus grave. Un détartrage dentaire une fois par an diminue d’environ 25% le risque d’accidents cardio-vasculaires et de 13% le risque d’AVC. Quelles sont les dents remboursées à 100% ? La santé dentaire est un aspect important de la santé globale d'une personne, mais les soins dentaires peuvent être coûteux. C'est pourquoi il est essentiel de souscrire à une mutuelle santé adaptée, qui peut garantir un bon remboursement dentaire pour couvrir les frais des soins dentaires courants et les plus coûteux. La réforme 100% Santé entrée en vigueur en 2020 a pour objectif de faciliter l'accès à des soins de qualité pour tous les patients, notamment en matière de santé dentaire. Certains soins dentaires sont désormais remboursés à 100% par l'Assurance Maladie et les complémentaires santé. Ce dispositif garantit également une prise en charge intégrale des frais d’optique (lunettes de correction et monture) et des aides auditives. Les soins dentaires pris en charge à 100% par la réforme 100% Santé comprennent notamment les prothèses dentaires telles que les couronnes et les bridges, ainsi que les appareils dentaires tels que les orthèses dento-faciales et les gouttières de contention. Il est important de noter que tous les types de prothèses dentaires ne sont pas remboursés à 100%. Seules les prothèses dentaires conformes aux normes définies par la réforme 100% santé sont remboursées intégralement (panier 100% Santé). Les patients qui souhaitent des prothèses dentaires plus avancées ou personnalisées devront payer un supplément. Le remboursement à 100% des soins dentaires par l'Assurance Maladie et les mutuelles santé est soumis à certaines conditions. Les patients doivent respecter les tarifs établis par la réforme 100% santé. Le dentiste doit obligatoirement présenter un devis qui comprend des prestations du panier 100% Santé. Libre à vous de préférer des soins plus onéreux qui vous exposent à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle. Vous devez également respecter les délais de carence imposés par les mutuelles santé pour bénéficier d'une garantie dentaire renforcée. Ces délais mis en place pour éviter les effets d'aubaine varient en fonction des contrats et des mutuelles santé, mais généralement, ils sont de 6 à 12 mois. Quels sont les soins dentaires non pris en charge ? Certains soins dentaires ne sont pas pris en charge par Ameli. Il s'agit notamment des soins esthétiques tels que le blanchiment dentaire, l’orthodontie pour adulte, la pose de facettes ou de couronnes en céramique pour des raisons esthétiques. Les implants dentaires ne bénéficient eux non plus d’aucune prise en charge de la part du régime général. Certaines mutuelles proposent une garantie dentaire renforcée qui prend en charge les dépenses non remboursées par la Sécu, comme l'implant dentaire qui coûte plus de 1 000€ pose comprise. Pour choisir la meilleure garantie dentaire pour vous, il est recommandé de comparer les différentes offres sur un comparateur mutuelle santé en ligne. Le comparateur mutuelle santé peut vous aider à trouver une complémentaire santé qui offre une garantie dentaire complète pour répondre à vos besoins, tout en respectant votre budget. Si vous êtes un senior, vous pouvez également souscrire à une mutuelle santé senior pour couvrir vos frais de soins dentaires et autres frais médicaux. Les mutuelles santé senior offrent souvent des garanties dentaires plus complètes pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées. Il est important de noter que même avec une mutuelle santé qui offre une garantie dentaire renforcée, vous pouvez toujours avoir un reste à charge à payer pour certains soins dentaires. Il est donc recommandé de consulter votre contrat d'assurance santé pour connaître les frais qui restent à votre charge et éviter ainsi les mauvaises surprises. Si vous n’êtes pas satisfait du remboursement dentaire proposé par votre complémentaire, allez voir ailleurs. Depuis décembre 2020, vous pouvez changer de contrat mutuelle à tout moment après une année de souscription. Ne vous privez pas de ce droit pour économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes.

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Loi Lemoine : comment changer votre assurance de prêt en 2023 ?

Si vous remboursez un crédit immobilier, vous avez souscrit une assurance emprunteur destinée à vous protéger ainsi que la banque en cas d’aléas de la vie dont vous seriez victime (décès, invalidité et incapacité). La réglementation vous permet de choisir librement le contrat d’assurance et vous donne aussi la possibilité d’en changer en cours de prêt. En substituant votre assurance actuelle grâce à la loi Lemoine, vous pouvez réaliser d’importantes économies. Magnolia.fr vous explique comment résilier et souscrire une nouvelle assurance moins chère en 2023. La loi Lemoine 2022 Adoptée par le Parlement en février 2022, la loi Lemoine est l’ultime réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier. Elle renforce la loi Lagarde assurance emprunteur applicable depuis septembre 2010 et remplace deux autres dispositifs introduits en 2014 (loi Hamon assurance) et 2018 (loi Bourquin). Que change la loi Lemoine ? La loi Lemoine est une vaste réforme qui vise à rendre le marché de l’assurance emprunteur plus simple, plus juste et plus transparent. Elle intervient alors que les banques détiennent environ 87% de parts de marché sur ce produit imposé aux emprunteurs dans le cadre d’un prêt immobilier. Pour briser le quasi-monopole bancaire, qui signe l’échec des dispositifs précédents à libéraliser le marché, le législateur a souhaité introduire un principe fondamental pour les droits des consommateurs : la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Les emprunteurs ne sont plus captifs du contrat d’assurance souscrit lors de la demande de crédit immobilier, dans l’immense majorité des cas le contrat groupe bancaire qui leur coûte jusqu’à trois fois plus cher qu’une offre externe. La loi leur donne ainsi l’opportunité de résilier simplement le contrat en cours pour le substituer par une assurance moins onéreuse à garanties au moins équivalentes. La loi Lemoine met en place deux autres mesures majeures : la fin de la sélection médicale : l’emprunteur n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance prêt immobilier dès lors que le montant assuré est inférieur à 200 000€ avec un terme avant son 60ème anniversaire (400 000€ en cas d’emprunt à deux si la quotité assurée est de 50% sur chaque tête). l’extension du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer peuvent accéder à l’assurance de prêt immobilier passé un délai de 5 ans au lieu de 10, après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. Cette mesure est applicable aux personnes touchées par une hépatite virale C. Attention : les prêts à la consommation et les prêts professionnels ne sont pas pris en compte dans le montant global de l’encours assuré, car ils ne sont pas concernés par la loi Lemoine. Comment fonctionne la loi Lemoine ? La loi Lemoine est entrée en vigueur en deux temps : depuis le 1er juin 2022 : le changement d’assurance de prêt immobilier est accessible à tous les nouveaux emprunteurs. La fin de la sélection médicale sous certaines conditions lors de la souscription à l’assurance crédit immobilier entre également en vigueur à cette date. depuis le 1er septembre 2022 : tous les contrats en cours à cette date sont éligibles au changement d’assurance de prêt immobilier. L’élargissement du droit à l’oubli est applicable depuis mars 2022. La loi Lemoine impose aux établissements bancaires et aux assureurs deux nouvelles obligations : Informer chaque année leurs clients du droit de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, ainsi que des modalités de résiliation, sur tout support papier ou tout autre support durable ; Communiquer le coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans. Comment résilier avec la loi Lemoine ? La loi Lemoine a pour objectif principal de faciliter le changement d’assurance de prêt immobilier. Pour procéder à la résiliation de votre contrat d’assurance avec la loi Lemoine, il vous suffit de suivre ces étapes : trouvez un contrat plus compétitif présentant un niveau de garanties au moins équivalent grâce un comparateur d’assurance prêt immobilier résiliez votre contrat groupe par simple courrier ou tout autre moyen mentionné au contrat (e-mail ou votre espace personnel si le site de l’assureur le propose) ; la lettre recommandée avec accusé de réception n’est plus obligatoire. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser l’assurance déléguée. Elle a obligation de motiver tout refus par écrit et de manière exhaustive. En cas d’acceptation, elle vous remet à signer un avenant au contrat. La nouvelle assurance entre en jeu à la date prévue au contrat. Toute éventuelle cotisation de l’ancien contrat perçue en trop vous est remboursée dans un délai d’un mois. Un conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier. Le service est entièrement gratuit et vous permet de sélectionner le contrat adapté à votre profil au meilleur tarif. Cet expert vous permet également de mieux appréhender l’étendue des garanties proposées et de respecter une notion complexe en assurance emprunteur : l’équivalence de niveau de garanties exigée par le prêteur. Quelle économie avec la loi Lemoine ? Grâce à la loi Lemoine, vous avez la possibilité de réduire le coût de votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez. En résiliant sans frais ni pénalités le contrat actuel, et sans devoir attendre la date d’échéance, vous pouvez accéder à des formules moins chères et souvent mieux adaptées à votre profil. À la clef, jusqu’à 25 000€ d’économie ! Le gain moyen atteint 15 000€ sur le coût total de votre crédit immobilier grâce à la délégation d’assurance emprunteur. Depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, on assiste au boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Les emprunteurs ont bien saisi l’énorme intérêt financier de substituer l’assurance sans tarder pour optimiser les économies. Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, plus tôt vous changez de formule, plus importantes seront les économies. Prenons l’exemple de Pierre, 30 ans, cadre et en bonne santé, qui a contracté un prêt de 270 000€ sur 20 ans au taux nominal de 1,35% en mars 2022, assorti d’une assurance bancaire au taux de 0,38%. Son assurance lui coûte 86€ par mois, soit 20 520€ sur la durée totale de remboursement. En mars 2023, Pierre négocie une assurance externe au taux de 0,10% (taux moyen assurance chez Magnolia.fr en février 2023). La cotisation d’assurance tombe 22€ par mois, soit un coût total assurance de 4 905€. Pierre réalise une économie de 14 583€ sur la durée restante de son crédit immo. En amont comme en aval d’un prêt immobilier, la délégation d’assurance emprunteur est source de grosses économies. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier du changement d’assurance en loi Lemoine.

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