Crédit immobilier : vers une réforme de l'usure en 2023 ?

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en septembre 2026

Le marché du crédit immobilier entre dans une nouvelle phase en ce début septembre 2026. Après plusieurs mois relativement stables, les taux repartent progressivement à la hausse. Cette évolution reste toutefois mesurée : les banques continuent d’accorder des financements et cherchent toujours à attirer les emprunteurs présentant les meilleurs profils. Pour concrétiser un achat immobilier à la rentrée, il devient donc essentiel de surveiller les taux, sans négliger tous les éléments essentiels pour emprunter dans de bonnes conditions : apport personnel, capacité d'emprunt, taux d'endettement et assurance emprunteur. Quels sont les taux immobiliers en septembre 2026 ? Les barèmes évoluent à la hausse en cette rentrée. D'après les barèmes bancaires reçus par les courtiers en crédit, les taux affichés sont les suivants : Durée du prêt Taux moyen en septembre 2026* Meilleur taux* 15 ans entre 3,23 % et 3,43 % 3 % 20 ans entre 3,40 % et 3,54 % 3,10 % 25 ans entre 3,53 % et 3,61 % 3,25 % *Taux nominal hors assurance emprunteur et coût des sûretés Ces chiffres doivent toutefois être considérés comme des repères et non comme des taux garantis. Le taux proposé par une banque dépend notamment des revenus, de l'apport personnel, de la stabilité professionnelle, du montant du projet et de la qualité globale du dossier. Pourquoi les taux remontent-ils ? L'un des principaux indicateurs à surveiller est l'OAT 10 ans, qui correspond au taux auquel l'État français se finance sur les marchés obligataires. Son franchissement récent du seuil de 4 % exerce une pression sur le coût de refinancement des établissements bancaires. Les banques disposent alors de moins de marge pour maintenir leurs barèmes ou accorder des réductions importantes. Cette tendance ne signifie cependant pas un retour au marché particulièrement tendu de 2023. Les établissements restent en concurrence pour conquérir de nouveaux clients et continuent à proposer des conditions avantageuses aux dossiers les plus solides. Faut-il emprunter maintenant ou attendre ? C'est l'une des principales questions des futurs acquéreurs en septembre 2026. La remontée des taux peut en dissuader certains. Or, attendre une éventuelle baisse des taux n'est pas nécessairement la meilleure stratégie. Les données disponibles montrent que les taux ont commencé à progresser depuis la mi-août. Les courtiers constatent notamment une remontée sur les différentes durées, avec une hausse plus sensible sur les crédits de 20 et 25 ans. Dans le même temps, plusieurs échéances pourraient influencer le marché dans les prochaines semaines : la décision de la BCE le 10 septembre 2026 concernant une éventuelle hausse des taux directeurs la révision du taux d'usure au 1er octobre l'évolution des conditions de financement des banques les discussions autour des mesures concernant le logement. La prudence est donc de mise. Si votre projet est prêt et que votre dossier est solide, attendre plusieurs mois dans l'espoir d'obtenir automatiquement un meilleur taux peut être risqué. D’autant qu’il est toujours possible de renégocier ultérieurement les conditions en cas de baisse notable des taux. Un bon dossier reste la meilleure arme pour négocier Même lorsque les taux remontent, la négociation reste possible. Les écarts entre les conditions proposées aux différents profils peuvent être significatifs. Pour améliorer votre dossier, veillez notamment à : disposer d'un apport personnel suffisamment important présenter des comptes bancaires bien tenus limiter voire solder les crédits à la consommation avant votre demande stabiliser vos revenus et votre situation professionnelle comparer plusieurs banques négocier le taux, mais également les frais annexes dont l’assurance emprunteur (lire plus bas). Quelle capacité d'emprunt en septembre 2026 ? La hausse des taux a une conséquence directe sur la capacité d'emprunt immobilier. À revenus identiques, une augmentation du taux entraîne une mensualité plus élevée pour un même capital emprunté, ou vous oblige à réduire le montant emprunté pour une même mensualité. Il faut tenir compte de la règle d'endettement applicable à votre situation et de l'ensemble des charges retenues par la banque. La réglementation interdit aux établissements bancaires de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 35 %, assurance emprunteur incluse, et tous crédits confondus. Le pouvoir d'achat immobilier sous pression La remontée des taux intervient alors que les prix immobiliers ne diminuent pas partout. Dans certaines grandes agglomérations, les prix progressent même sur un an. Avec une mensualité constante de 1 000 €, la surface accessible peut légèrement diminuer. Les courtiers relèvent par exemple une baisse de la surface achetable entre septembre 2025 et septembre 2026 dans plusieurs grandes villes, notamment Rennes, Marseille et Toulouse. Il devient donc pertinent de raisonner en budget global plutôt qu'en simple taux d'intérêt. Assurance emprunteur : un coût à ne pas négliger L'assurance emprunteur constitue une composante importante du financement immobilier. Elle protège la banque et l'emprunteur contre certains risques, notamment en cas de décès, d’incapacité de travail ou d'invalidité, selon les garanties souscrites. Or, se focaliser uniquement sur le taux du crédit peut conduire à négliger le coût de l'assurance, qui représente en moyenne entre 20 % et 40 % du coût global d’un prêt immobilier. Pourquoi comparer son assurance de prêt ? La banque propose systématiquement son propre contrat d'assurance, mais vous n’êtes pas obligé de retenir cette solution. Une assurance emprunteur individuelle peut permettre, selon le profil et les garanties recherchées, de réduire très significativement le coût total du financement. Le saviez-vous ? : une assurance souscrite en délégation peut être jusqu’à 60 % moins chère que l’offre bancaire. Utilisez un comparateur indépendant d’assurance de prêt et mettez en balance les éléments suivants : le montant des cotisations les garanties décès, PTIA, ITT et invalidité les exclusions de garanties les franchises les modalités d'indemnisation (sur capital initial ou restant dû) les conditions liées à la profession et aux pratiques sportives. Depuis la loi Lemoine, le changement d'assurance de prêt immobilier est par ailleurs facilité : vous pouvez résilier votre contrat à tout moment, sous réserve du respect de l'équivalence des garanties avec l’assurance bancaire. Dans un contexte où les taux de crédit remontent, optimiser le coût de l'assurance peut ainsi contribuer à réduire la facture globale du prêt. Les primo-accédants restent courtisés par les banques Les personnes qui achètent leur premier logement continuent de faire partie des profils recherchés par les établissements bancaires. Certaines banques comme la Caisse d'Épargne et le Crédit Agricole maintiennent notamment des offres commerciales destinées aux primo-accédants. Pour un premier achat, il est donc particulièrement utile de : vérifier son éligibilité aux dispositifs d'aide comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro pour l’achat de la résidence principale) comparer plusieurs établissements optimiser son apport faire jouer la concurrence étudier séparément le crédit et l'assurance emprunteur. Crédit immobilier en septembre 2026 : les bons réflexes Dans ce contexte de remontée progressive des taux, mieux vaut préparer son financement avec méthode. Avant de solliciter les banques Calculez précisément votre budget. Évaluez votre capacité d'emprunt. Constituez votre apport personnel. Évitez les nouveaux crédits avant le financement immobilier. Vérifiez votre taux d'endettement. Préparez vos justificatifs de revenus et de patrimoine. Pour choisir votre financement Ne comparez pas uniquement le taux nominal. Regardez également : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) le coût total du crédit les frais de dossier les conditions de remboursement anticipé les garanties demandées le coût de l'assurance emprunteur. Enfin, solliciter plusieurs banques ou passer par un courtier peut permettre de mettre en concurrence les établissements et d'identifier les offres les plus adaptées à votre profil. Faut-il craindre une forte hausse des taux fin 2026 ? Les données disponibles en septembre 2026 décrivent davantage une remontée progressive qu'un nouveau choc du crédit. L'OAT 10 ans dépasse néanmoins 4 %, tandis que les banques réduisent progressivement leurs marges de négociation. La rentrée constitue donc une période charnière pour les emprunteurs. Les taux restent encore compatibles avec de nombreux projets, mais les conditions pourraient devenir moins favorables si la pression sur le financement bancaire se prolonge. Certains experts prédisent que le taux d’emprunt sur 20 ans pourrait monter jusqu’à 4 % d’ici la fin de l’année. Le meilleur moment pour emprunter dépend finalement moins d'une prédiction sur les taux que de la solidité de votre projet et de votre capacité à mettre les banques en concurrence.

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Déremboursement des soins dentaires au 1er janvier 2027 : quel impact sur votre mutuelle ?

À partir du 1er janvier 2027, les soins dentaires seront moins pris en charge par l’Assurance Maladie. Un décret publié au Journal officiel le 22 août 2026 modifie en effet les règles applicables au ticket modérateur pour certaines dépenses dentaires. La part restant à la charge de l’assuré pourra désormais atteindre 50 % de la base de remboursement, contre 40 % jusqu’à présent. Cette évolution ne signifie pas nécessairement une hausse immédiate du reste à payer chez le dentiste pour les personnes disposant d’une mutuelle santé. En revanche, elle pourrait entraîner une augmentation des dépenses supportées par les complémentaires santé et, à terme, peser sur le montant des cotisations. Soins dentaires : que va changer le 1er janvier 2027 ? Le changement concerne le niveau de remboursement de la Sécurité Sociale dans la prise en charge des soins dentaires. Jusqu’à présent, le Code de la Sécurité sociale prévoyait que le ticket modérateur applicable à ces soins se situe dans une fourchette comprise entre 35 % et 45 %. Dans les faits, le taux actuellement appliqué est de 40 %. Cela signifie que, sur la base du tarif conventionné, l’Assurance Maladie prend en charge 60 % et le reste revient à l’assuré ou à sa complémentaire santé. À compter du 1er janvier 2027, la nouvelle fourchette sera comprise entre 50 % et 60 %. Le niveau précis qui sera effectivement retenu doit encore déterminer l'ampleur de la baisse de prise en charge. Exemple : Pour le traitement d’une carie au tarif opposable de 52 €, si le taux de remboursement de l’Assurance Maladie est fixé à 50 %, la prise en charge sera de 26 €, votre mutuelle santé prenant en charge la totalité de la somme restante puisqu’il s’agit d’un soin conservateur. Pour les autres types de soins, tout dépend du niveau de la garantie dentaire. Quel impact sur les cotisations des mutuelles santé ? C’est probablement le principal enjeu de cette réforme pour les assurés. D’après les estimations provisoires de la Mutualité Française, le transfert de dépenses lié aux soins et prothèses dentaires pourrait représenter environ 510 millions d’euros pour les organismes complémentaires. Cette nouvelle charge intervient alors que les complémentaires santé doivent déjà composer avec l’augmentation régulière des dépenses médicales, la progression des tarifs de certains professionnels de santé et les taxes qui pèsent sur la profession. Les complémentaires pourraient répercuter une partie du coût Une mutuelle n’est pas automatiquement obligée d’augmenter ses tarifs à la suite de cette réforme. Plusieurs facteurs peuvent entrer en compte dans la fixation de ses cotisations : niveau de garanties évolution des dépenses de ses adhérents résultats du contrat autres mesures réglementaires. Toutefois, lorsque les dépenses de remboursement augmentent durablement (ratio primes/prestations), les organismes complémentaires peuvent être amenés à réviser leurs cotisations. Pour les particuliers, l’effet pourrait donc se manifester davantage sur le prix de leur mutuelle santé en 2027 que sur leur facture chez le dentiste. Les soins dentaires seront-ils tous moins bien remboursés ? Non. La réforme ne remet pas en cause toutes les prises en charge dentaires. Plusieurs dispositifs bénéficient de règles spécifiques et restent protégés. Le dispositif 100 % Santé dentaire préservé Le reste à charge zéro en dentaire (dispositif 100 % Santé) continue de fonctionner selon ses propres modalités. Pour les soins et prothèses appartenant au panier concerné et lorsque les conditions sont remplies, le patient peut bénéficier d’une prise en charge intégrale par l’Assurance Maladie et sa complémentaire santé responsable. Les soins liés à une ALD restent pris en charge à 100 % Les dépenses relevant d’une affection longue durée (ALD) continuent également de bénéficier des règles de remboursement applicables aux soins en rapport avec cette affection. La réforme ne signifie donc pas une diminution généralisée de la couverture de tous les patients. Pensez à déclarer votre ALD à votre mutuelle. Les rendez-vous « M’T dents tous les ans ! » Les consultations prévues dans le cadre du dispositif M’T dents tous les ans !, destiné aux enfants et jeunes de 3 à 24 ans, restent également préservées. Ce programme vise notamment à favoriser la prévention et le dépistage précoce des problèmes bucco-dentaires. Les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire Les personnes bénéficiant de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ne vont pas subir de dépense supplémentaire du fait de cette évolution. Ce dispositif permet aux personnes disposant de ressources modestes d’accéder à une couverture complémentaire avec une participation financière limitée ou inexistante selon leur situation. La réforme du remboursement des soins dentaires ne doit donc pas entraîner une hausse de leur reste à charge liée à cette mesure. Faut-il changer de mutuelle avant 2027 ? L’évolution des remboursements dentaires constitue une bonne occasion de vérifier les garanties de sa complémentaire santé. Le changement de contrat peut se faire à tout moment après une année de cotisation. Avant de profiter de la résiliation infra-annuelle, il est pertinent de regarder : le niveau de remboursement des soins dentaires la prise en charge des prothèses et couronnes les garanties en implantologie les éventuels plafonds annuels les délais de carence la couverture du panier 100 % Santé les éventuels réseaux de soins partenaires le montant annuel de la cotisation. Une mutuelle affichant une cotisation particulièrement faible n’est pas nécessairement la plus économique si elle laisse une part importante des dépenses dentaires à la charge de l’assuré. À l’inverse, payer plus cher ne garantit pas automatiquement un meilleur remboursement. Pour choisir une mutuelle santé adaptée, il faut comparer le rapport entre le niveau des garanties et le montant de la cotisation. Cette analyse est particulièrement importante pour les personnes ayant régulièrement recours aux soins dentaires. Ce qu’il faut retenir sur le déremboursement dentaire de 2027 À partir du 1er janvier 2027, l’Assurance maladie réduira sa participation sur certains soins dentaires. Le ticket modérateur pourra passer d’une fourchette de 35-45 % à 50-60 %. Pour les assurés disposant d’une mutuelle qui couvre intégralement cette participation, le reste à charge immédiat ne devrait pas nécessairement augmenter. En revanche, les complémentaires santé devront absorber une dépense supplémentaire qui pourrait se répercuter sur les cotisations. Le 100 % Santé dentaire, les soins en rapport avec une ALD et les rendez-vous « M’T dents tous les ans ! » restent protégés par des règles spécifiques. Pour les autres dépenses, vérifier ses garanties dentaires avant 2027 peut donc être particulièrement pertinent.

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Droit à l’aide à mourir : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

La loi relative au droit à l’aide à mourir promulguée en août dernier apporte une évolution importante en matière d’assurance décès. Pour les emprunteurs, une question se pose toutefois : l’assurance de prêt immobilier prendra-t-elle en charge le capital restant dû, lorsqu’un assuré décède dans le cadre de l’aide à mourir ? Le texte ne cite pas directement l’assurance emprunteur, mais sa formulation générale concernant les assurances en cas de décès semble permettre son application à la garantie décès d’une assurance de prêt immobilier. Cette évolution apporte donc davantage de sécurité aux co-emprunteurs et aux proches, tout en laissant subsister certaines incertitudes pour les personnes qui souhaitent souscrire une nouvelle assurance emprunteur. Que prévoit la loi sur le droit à l’aide à mourir ? Après plusieurs mois de débats parlementaires, la loi relative au droit à l’aide à mourir (loi n° 2026-794 du 18 août 2026) a été promulguée le 18 août 2026. Son entrée en application nécessite encore plusieurs textes réglementaires, mais certaines dispositions sont déjà effectives. Pour demander cette aide, il faut remplir ces 5 critères en même temps : Être majeur : Avoir au moins 18 ans. Résider en France : Être de nationalité française ou habiter en France de manière stable et régulière. Avoir une maladie grave : Souffrir d'une affection incurable qui engage le pronostic vital en phase avancée ou terminale. Avoir des souffrances intenses : Endurer une douleur physique ou psychologique liée à la maladie qui ne peut plus être soulagée, ou jugée insupportable si le patient arrête les soins. La souffrance psychologique seule ne suffit pas. Être conscient : Être pleinement capable de exprimer sa volonté de façon libre et éclairée (les directives anticipées ou les cas de coma et d'Alzheimer avancé sont exclus). Les assurances décès concernées Depuis le 20 août 2026, le Code des assurances prévoit que l’assurance en cas de décès couvre également le décès consécutif à la mise en œuvre de l’aide à mourir. Une disposition comparable a été introduite dans le Code de la mutualité. L'objectif est notamment d'empêcher un assureur de traiter ce décès comme un suicide afin d'écarter sa garantie. C'est l'un des principaux enjeux pour les propriétaires ayant encore un crédit immobilier à rembourser. Quid de l’assurance emprunteur ? La loi ne cite pas expressément l'assurance emprunteur. Elle fait référence de manière plus générale à « l'assurance en cas de décès ». Or, dans une assurance de prêt immobilier, la garantie décès constitue précisément une couverture destinée à prendre en charge le capital restant dû lorsque l'assuré décède. Les contrats d'assurance couvrant le décès prévoient toutefois des règles particulières concernant le suicide : S’il intervient au cours de la première année suivant la souscription, le suicide n’est pas couvert par la garantie décès d’une assurance de prêt immobilier (sauf en cas d’achat de la résidence principale, et à hauteur de 120 000 € conformément à l’article L.132-7 du code des assurances). Le risque de suicide est obligatoirement pris en charge à compter de la deuxième année de souscription. L'aide à mourir désormais autorisée en France par cette loi regroupe à la fois le suicide assisté et l'euthanasie active. Les termes ont leur importance. L’aide à mourir ne pourra pas être assimilée à un suicide Rappelons que la garantie décès est la couverture socle de tout contrat d’assurance emprunteur. Aucune autre garantie ne peut être souscrite sans l’adhésion à cette protection minimale. La principale conséquence de la loi sur le droit à mourir est claire : le recours légal à ce droit ne doit pas entraîner la perte de la garantie décès. Autrement dit, l'assureur ne pourra pas simplement considérer que l'assuré a volontairement provoqué son décès et appliquer l'exclusion prévue pour le suicide. La protection concerne également les contrats qui existaient avant l'entrée en vigueur de la nouvelle disposition. Les assurés n'ont donc pas à modifier leur contrat ou à signer un avenant pour bénéficier de cette protection. Une couverture possible dès la première année du contrat Cette disposition est particulièrement importante pour les nouveaux contrats. Comme indiqué plus haut, en assurance décès, le suicide fait normalement l'objet d'une exclusion légale pendant la première année du contrat (hors exception prévue par la loi). La couverture devient obligatoire à partir de la deuxième année. La nouvelle règle relative à l'aide à mourir ne prévoit toutefois pas de condition d'ancienneté comparable. Un contrat souscrit quelques mois avant le décès pourrait donc, en principe, devoir prendre en charge celui-ci lorsque les conditions légales de l'aide à mourir sont réunies. Cette distinction est importante pour comprendre la portée de la réforme : le décès résultant de l'aide à mourir bénéficie d'un régime différent de celui applicable au suicide. Le crédit immobilier sera-t-il intégralement remboursé en cas de recours à l’aide à mourir ? La reconnaissance de la couverture du décès ne signifie pas nécessairement que la totalité du prêt immobilier sera soldée. Le montant versé à la banque dépend notamment de la quotité d'assurance emprunteur choisie au moment de la souscription. En cas d’emprunt en solo, la quotité est obligatoirement fixée à 100 % du capital emprunté. À deux, la répartition dépend du profil de chaque emprunteur et doit nécessairement atteindre au minimum l’intégralité de la somme empruntée. Exemple avec un couple : Imaginons un couple ayant encore 220 000 € de capital à rembourser. Si chacun des 2 emprunteurs est assuré à 50 %, le décès de l'un d'eux entraînerait une prise en charge de : 220 000 € × 50 % = 110 000 € Le conjoint survivant resterait alors redevable des 110 000 € restants. À l'inverse, si les deux emprunteurs bénéficient chacun d'une quotité de 100 %, le décès de l'un pourrait conduire à la prise en charge de l'intégralité du capital restant dû, sous réserve des conditions du contrat. La réforme supprime donc l'obstacle lié à la nature du décès, mais elle ne modifie pas la quotité souscrite. Droit à l’aide à mourir : que se passe-t-il pour une assurance emprunteur déjà souscrite ? Pour les contrats en cours, la situation est relativement sécurisée. La protection s'applique aux contrats d'assurance décès déjà en vigueur au 20 août 2026. L'assuré n'a donc pas besoin de demander une nouvelle garantie pour que le décès résultant de l'aide à mourir puisse être couvert. L'assureur ne devrait pas non plus pouvoir modifier rétroactivement les conditions du contrat en raison d'une aggravation de l'état de santé ou de l'engagement d'une procédure d'aide à mourir. En principe, la sélection médicale intervient au moment de la souscription via le remplissage du questionnaire de santé d’assurance de prêt. Une évolution ultérieure de la situation personnelle ou médicale de l'assuré ne permet pas, à elle seule, de réévaluer rétroactivement le risque. Une exception demeure toutefois possible en cas de fausse déclaration intentionnelle lors de la souscription. Dans ce cas, l'assureur peut chercher à contester le contrat s'il démontre que cette déclaration mensongère a modifié son appréciation du risque. La situation est-elle différente pour une nouvelle assurance de prêt ? C'est ici que subsiste la principale incertitude. La loi impose la couverture du décès résultant de l'aide à mourir, mais elle ne précise pas clairement dans quelle mesure un assureur peut tenir compte de la situation médicale d'une personne qui souhaite souscrire un nouveau contrat. Une personne ayant déjà engagé une procédure d'aide à mourir pourrait donc être confrontée à une sélection médicale lorsque celle-ci reste autorisée. L'assureur pourrait, selon les conditions de souscription, prendre connaissance de la pathologie concernée et éventuellement appliquer une surprime ou refuser la couverture. La loi ne garantit donc pas qu'un futur emprunteur pourra obtenir une assurance de prêt aux mêmes conditions qu'un assuré ne présentant pas ce risque. Cette question pourrait nécessiter des précisions réglementaires ou une interprétation jurisprudentielle. Rappelons que la loi Lemoine de 2022 supprime le questionnaire de santé quand 2 conditions sont réunies : la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € ; le prêt est soldé avant les 60 ans de l’emprunteur. Dans ce cas, l'assureur ne peut pas interroger l'emprunteur sur son état de santé dans le cadre du dispositif concerné. Il ne pourrait donc pas davantage lui demander si une procédure d'aide à mourir est engagée. Que doivent vérifier les emprunteurs ? Pour les personnes déjà propriétaires, la nouvelle réglementation renforce la protection attachée à la garantie décès de l'assurance emprunteur. Il reste néanmoins utile de vérifier les caractéristiques de son contrat, notamment : le montant du capital restant dû la quotité d'assurance de chaque co-emprunteur les garanties effectivement souscrites les conditions d'indemnisation prévues au contrat les éventuelles exclusions de garanties autres que celle liée au suicide. La réforme constitue une avancée pour les contrats existants, mais son impact sur les nouveaux emprunteurs est moins évident. Le principe de couverture du décès lié à l'aide à mourir est désormais posé. En revanche, l'accès à une nouvelle assurance emprunteur reste soumis aux règles de sélection du risque lorsque le questionnaire médical est autorisé. Les personnes concernées devront donc être particulièrement attentives au choix de leur assurance de prêt, aux conditions d'acceptation et aux éventuelles surprimes. Dans certains cas, comparer plusieurs contrats ou recourir à la délégation d'assurance peut permettre d'identifier une couverture plus adaptée. À retenir La loi du 18 août 2026 modifie profondément le traitement assurantiel du décès résultant de l'aide à mourir. Pour les contrats existants, l'assureur ne devrait pas pouvoir assimiler ce décès à un suicide pour refuser sa garantie. Pour l'assurance emprunteur, la garantie décès devrait donc pouvoir être mobilisée afin de rembourser le capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée et des conditions contractuelles. En revanche, la situation des futurs souscripteurs reste plus incertaine. La loi protège la couverture du décès, mais ne règle pas totalement la question de la sélection médicale lors de la souscription d'une nouvelle assurance de prêt.

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