Crédit immobilier : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?

Alors que la hausse des taux d’emprunt continue en novembre 2022, que les prix immobiliers ne mollissent pas ou peu et que l’usure est toujours un facteur de blocage, nombreux sont les ménages à espérer des conditions plus favorables en 2023. Est-ce la bonne attitude ?

Hausse continue des taux d’emprunt

C’est le marronnier de l’année 2022 en matière de crédit immobilier : les taux d’intérêt n’en finissent d’augmenter depuis février 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine, qui bouleverse les conditions monétaires et propulse l’inflation à son plus haut niveau depuis mars 1981 (6,2% sur un an fin octobre 2022). Les banques commerciales empruntent auprès de la Banque Centrale Européenne à des taux qui ont plus que doublé en quelques mois : entre fin juillet et octobre de cette année, le taux de refinancement est passé de 0% à 2%, et un nouvel ajustement de 50 points est programmé en décembre 2022.

Comme facteur aggravant, il faut ajouter la hausse du rendement de l’OAT 10 ans. L’emprunt obligataire de l’État français sur 10 ans, indice sur lequel se basent les banques pour déterminer les taux d’emprunt fixes, affiche un taux au-delà de 2% depuis fin août 2022.

Fin 2021, les taux des crédits immobiliers se situaient autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). En novembre, ils dépassent les 2%, et tutoient les 2,50% sur les durées les plus usitées (20 ans et plus). Les taux sont au plus haut depuis 7 ans selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, organisme qui analyse chaque mois les nouveaux prêts immobiliers octroyés aux particuliers. Le graphique ci-dessous permet de mesurer l’évolution et la rapidité du mouvement :

source Observatoire Crédit Logement/CSA

Cette course en avant va-t-elle s’arrêter ? Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022 et les courtiers en crédit immobilier pronostiquent des taux à plus de 3% début 2023, avant une stabilité autour de 3,50% vers la mi-2023. Avec une capacité d’endettement de 1 000€ par mois, vous pouvez emprunter aujourd’hui 188 714€ sur 20 ans (taux assurance déléguée à 0,13%), contre 217 442€ en décembre 2021. Vous avez perdu 28 728€ de pouvoir d’achat immobilier ! Si le taux grimpe à 3,50%, le montant empruntable chute à 172 426€.

Pour relativiser, précisons qu’en Grande-Bretagne et aux USA, les ménages empruntent en moyenne à 7%. Les Français sont et resteront plutôt bien lotis, en dépit des perspectives de hausse en 2023.

Augmentation des prix immobiliers en 2022

La hausse des taux d’emprunt se télescope avec celle des prix immobiliers. À l’échelle nationale, les valeurs ont gagné 4,6% dans l’ancien depuis janvier 2022. La progression est plus forte dans les zones rurales (+7,2%), alors que les métropoles affichent une hausse moyenne de 4,7%.

Même si on note une décélération, les prix continuent d’augmenter, sauf à Paris où ils perdent 0,4%. On s’oriente probablement vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023 en lien avec les contraintes réglementaires qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Ceux qui n’ont pas les moyens financiers de rénover leur bien mal classé sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n’auront plus le droit de louer à partir de janvier 2023, d’où cet afflux de passoires thermiques sur le marché. Mieux vaut se débarrasser au plus vite d’un logement bientôt inlouable, quitte à réduire ses prétentions.

Crédit immobilier ou le couperet du taux d’usure

La problématique du crédit immobilier ne repose pas sur la hausse des taux, qui restent à des niveaux propices à l’achat, car très nettement inférieurs à l’inflation, mais sur les taux d’usure 2022, incapables de s’ajuster à l’évolution des taux d’emprunt en temps réel. Les taux d’usure sont calculés à un rythme trimestriel sur la base des TAEG moyens octroyés, alors que les taux débiteurs bougent constamment ces derniers mois. Ce décalage de trois mois voire plus prend en tenailles les candidats à l’emprunt par le redoutable effet ciseau.

Les banques ne prêtent plus, et ce n’est pas une intox ! Malgré la hausse du taux d’usure au 1er octobre 2022, une demande de crédit immobilier sur deux est actuellement refusée. On parle de dossiers parfaitement finançables, dont le taux d’endettement n’excède pas les 35% selon la norme en vigueur depuis deux ans. Il est impossible d’intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les frais inhérents au crédit avec un taux débiteur à 2,50%, tout en restant sous le taux d’usure à 3,05% (sur 20 ans et plus).

Seuls les profils premium accèdent au crédit immobilier, ceux qui peuvent emprunter sur les durées les plus courtes, mettre sur la table un apport personnel conséquent (au moins 20% du montant de l’opération), qui bénéficient d’une belle épargne de précaution (au moins 6 mensualités) et respectent haut la main tous les critères de solvabilité (emploi stable et bien rémunéré, comptes dans le vert). Ceux-là ont la chance de concrétiser leur projet immobilier, et même de profiter des bénéfices de la loi Lemoine 2022, qui leur permet de changer d’assurance emprunteur dans la foulée pour réduire le coût de leur crédit.

Si votre achat immobilier est une nécessité, jouez contre la montre ! Les taux augmentent vite, ne tardez pas pour faire éditer une offre de prêt, indispensable pour signer le compromis de vente, au risque de voir votre capacité d’endettement s’amenuiser encore plus. On peut toutefois raisonnablement parier sur une amélioration de la situation au printemps 2023, avec la stabilisation des taux, et peut-être, une réforme des taux d’usure en 2023, comme l’appellent de leurs vœux tous les professionnels de l’immobilier, à commencer par les courtiers, aux premières loges du désarroi des ménages emprunteurs.

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Crédit immobilier 2025 : la règle que les banques vous cachent

Depuis plusieurs mois, une modification majeure a un impact sur l'octroi des crédits immobiliers en France. Peu connue du grand public, cette règle concerne directement le financement des biens classés en DPE F ou G. De nombreux emprunteurs se retrouvent pris au dépourvu lorsque leur banque leur impose des conditions drastiques, sans les avoir prévenues au préalable. Mauvais DPE : impact sur le montant du crédit Comme beaucoup d'acquéreurs, Antoine, un trentenaire en CDI, pensait avoir tout anticipé pour son premier achat immobilier. Pour un crédit de 200 000€ sur 25 ans et un bel apport personnel de 40 000€, soit 20% du montant de l’opération, il était persuadé de présenter un dossier solide. Pourtant, après un premier accord verbal de sa banque, il reçoit un appel inattendu de son conseiller : son financement est remis en question. La raison ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) de son appartement est classé F. "Quand le DPE est inférieur à E, nous ne finançons que 70% du montant du bien", lui explique son banquier, une information qui ne lui avait pas été communiquée auparavant. Concrètement, Antoine devait soit doubler son apport, soit trouver une alternative. Une règle bancaire en place depuis plusieurs mois D'après les courtiers en crédit immobilier, cette restriction n'est pas nouvelle. Certaines banques appliquent cette mesure depuis le printemps 2024, mais sans communication officielle. Seuls les ménages emprunteurs directement confrontés à cette situation en prennent conscience, souvent trop tard pour modifier et concrétiser leur projet immobilier. Les banques cherchent avant tout à se prémunir contre les risques financiers. Un bien avec un DPE dégradé se revend souvent moins cher, ce qui peut compromettre le remboursement total du crédit en cas de revente forcée. Pour limiter ce risque, elles ne financent plus l'intégralité de ces biens, laissant ainsi une partie du financement à la charge de l'acheteur. Certaines enseignes ont une approche toute différente, en proposant un prêt à taux bonifié pour un montant maximum de 30 000€, qui vient compléter le crédit destiné à financer un bien nécessitant des travaux de rénovation. Cette facilité est réservée aux primo-accédants. Être en capacité de financer les travaux de rénovation Face à ce refus, Antoine explore une autre piste : il fait réaliser un "DPE projeté" pour évaluer les travaux nécessaires afin d'améliorer la classification énergétique de son logement. Verdict : un simple remplacement du ballon d'eau chaude et de deux radiateurs suffirait à faire passer le bien en classe E. Avec un devis de 1 700€ pour ces travaux, Antoine présente un dossier ajusté à sa banque, incluant ce coût en apport personnel. Cette stratégie lui permet d'obtenir finalement son prêt sans avoir à débourser des sommes exorbitantes. Ce que les emprunteurs doivent savoir Pour éviter de mauvaises surprises, il est essentiel de : Vérifier le DPE du bien avant toute démarche bancaire : si le classement est F ou G, prévoyez dès le départ des solutions pour répondre aux exigences des banques. Demander un DPE projeté : cela permet d'anticiper les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique. Consulter plusieurs banques et courtiers : certaines banques peuvent être plus souples sur les conditions de financement. Intégrer le coût des travaux dans l'apport personnel : cela peut faciliter l'obtention du crédit. Vers une généralisation des restrictions bancaires ? Avec l'augmentation des exigences environnementales, cette tendance pourrait s'accentuer dans les années à venir. En effet, les biens mal classés énergiquement sont de plus en plus pointés du doigt par les réglementations, notamment dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Les biens classés G, considérés comme passoires thermiques, sont interdits à la location depuis janvier 2025 ; ce sera au tour des logements de l’étiquette F de sortir du marché locatif en janvier 2028, puis à ceux de la classe E en 2034. Les futurs emprunteurs doivent donc redoubler de vigilance et s'informer en amont pour anticiper ces nouvelles contraintes bancaires. Le financement d'un logement en 2025 n'est plus seulement une question de taux d'intérêt ou de capacité d'emprunt immobilier, mais aussi de performance énergétique du logement. Faites-vous accompagner par un courtier pour taper à la bonne porte et obtenir le financement de votre achat immobilier aux meilleures conditions.

Quizz 2025 de l'assurance de prêt immobilier

L'assurance de prêt immobilier représente un coût significatif dans votre projet d'achat immobilier, pouvant atteindre jusqu'à 30% du coût total de votre crédit. En 2025, avec l'évolution constante de la législation et des offres du marché, êtes-vous sûr de maîtriser tous les aspects de cette assurance obligatoire ? Ce quizz vous permettra d'évaluer vos connaissances et de découvrir des opportunités d'économies souvent méconnues. Les fondamentaux de l'assurance emprunteur : avez-vous les bases ? Question 1 : L'assurance de prêt immobilier est-elle légalement obligatoire ? A) Oui, dans tous les cas B) Non, jamais C) Oui, mais uniquement pour les prêts immobiliers D) Non, mais les banques l'exigent systématiquement Réponse : D) Non, mais les banques l'exigent systématiquement Aucune loi n'impose strictement la souscription d'une assurance emprunteur. Cependant, les établissements bancaires l'exigent systématiquement comme condition d'octroi du prêt, ce qui la rend de facto obligatoire. Cette nuance est importante car elle ouvre la porte à la négociation des garanties et des tarifs. Question 2 : Quelles sont les garanties minimales généralement exigées par les banques ? A) Décès uniquement B) Décès et Invalidité Permanente Totale (IPT) C) Décès, Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) et Incapacité Temporaire de Travail (ITT) D) Toutes les garanties possibles sans exception Réponse : B) Décès et Invalidité Permanente Totale (IPT) La plupart des établissements prêteurs exigent a minima une couverture en cas de décès et d'invalidité permanente totale. Les autres garanties de l’assurance de prêt immobilier (ITT, IPP/IPT, perte d'emploi) sont présumées facultatives, mais peuvent être imposées par la banque en fonction de votre profil. Cette connaissance vous permet d'ajuster votre contrat à vos besoins réels. Le cadre légal 2025 de l'assurance emprunteur : connaissez-vous vos droits ? Question 3 : Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez désormais changer d'assurance emprunteur : A) Uniquement pendant la première année du prêt B) À chaque date anniversaire du contrat C) À tout moment pendant toute la durée du prêt D) Uniquement si vous trouvez un contrat moins cher Réponse : C) À tout moment pendant toute la durée du prêt Depuis la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez résilier et changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette évolution législative majeure vous offre une flexibilité totale pour optimiser votre contrat tout au long de la vie de votre prêt. Question 4 : Le questionnaire médical est désormais supprimé pour : A) Tous les emprunteurs sans condition B) Les prêts inférieurs à 200 000 € par personne dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'assuré C) Les prêts inférieurs à 400 000 € pour un couple D) Uniquement les moins de 50 ans Réponse : B) Les prêts inférieurs à 200 000 € par personne dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'assuré La loi Lemoine a introduit cette avancée significative qui facilite l'accès au crédit pour de nombreux emprunteurs, notamment ceux ayant des antécédents médicaux. Pour un couple empruntant, le seuil s'élève donc à 400 000 € au total si chacun emprunte 200 000 €. Économies potentielles en changeant d'assurance de prêt : savez-vous combien vous pourriez gagner ? Question 5 : En moyenne, l'économie réalisée en changeant d'assurance emprunteur peut atteindre : A) Environ 500 € sur la durée totale du prêt B) Entre 1 000 € et 3 000 € sur la durée totale du prêt C) Entre 5 000 € et 15 000 € sur la durée totale du prêt D) Plus de 50 000 € systématiquement Réponse : C) Entre 5 000 € et 15 000 € sur la durée totale du prêt Les économies réalisées grâce à une délégation d'assurance sont substantielles, pouvant représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée totale de votre crédit immobilier. Pour un couple de trentenaires empruntant 250 000 € sur 25 ans, l'économie peut même dépasser 25 000 €. Question 6 : Le taux d'une assurance groupe bancaire se situe généralement entre : A) 0,05% et 0,10% du capital emprunté B) 0,10% et 0,20% du capital emprunté C) 0,30% et 0,45% du capital emprunté D) Plus de 1% du capital emprunté Réponse : C) 0,30% et 0,45% du capital emprunté Les contrats groupe proposés par les banques pratiquent généralement des taux entre 0,30% et 0,45%, tandis que les assurances déléguées peuvent offrir des taux démarrant à 0,06% pour les profils les plus favorables. Cette différence s'explique notamment par l'approche mutualisée des contrats bancaires comparativement à la tarification personnalisée des contrats alternatifs. Stratégies d'optimisation : maîtrisez-vous les astuces d'experts ? Question 7 : Quelle méthode de calcul est généralement la plus avantageuse pour l'emprunteur ? A) Prime calculée sur le capital initial B) Prime calculée sur le capital restant dû C) Prime forfaitaire fixe D) Cela dépend uniquement de l'âge de l'emprunteur Réponse : B) Prime calculée sur le capital restant dû Le calcul de la prime sur le capital restant dû permet une diminution progressive de votre cotisation d'assurance au fur et à mesure du remboursement de votre prêt. À l'inverse, avec une prime calculée sur le capital initial, vous continuerez à payer le même montant tout au long du prêt, même quand le capital restant à rembourser aura considérablement diminué. La première méthode est largement utilisée par les assureurs alternatifs. Question 8 : Pour obtenir les meilleures conditions d'assurance, il est recommandé de : A) Accepter systématiquement l'offre de la banque sans négocier B) Comparer uniquement les tarifs sans tenir compte des garanties C) Obtenir plusieurs devis détaillés et les comparer méthodiquement D) Mentir sur son état de santé pour obtenir un meilleur tarif Réponse : C) Obtenir plusieurs devis détaillés et les comparer méthodiquement La comparaison méthodique de plusieurs offres (au moins 3) est essentielle pour optimiser votre assurance emprunteur. Attention à ne pas vous focaliser uniquement sur le prix, mais à analyser également le niveau des garanties, les exclusions et les définitions précises des conditions de mise en jeu des garanties. Sachez qu’une fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, ce qui aura des répercussions dommageables sur votre crédit immobilier. Profils spécifiques : connaissez-vous les options adaptées à votre situation ? Question 9 : Le "droit à l'oubli" pour les anciens malades du cancer est désormais de : A) 2 ans après la fin des traitements B) 5 ans après la fin des traitements C) 10 ans après la fin des traitements D) 15 ans après la fin des traitements Réponse : B) 5 ans après la fin des traitements Depuis 2022, le délai du droit à l'oubli pour les pathologies cancéreuses a été réduit de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Cette disposition a été élargie à l’hépatite C. Passé ce délai, vous n'avez plus à déclarer votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé et aucune surprime ne peut vous être appliquée à ce titre. Question 10 : Pour les seniors (plus de 55 ans), quelle stratégie est généralement la plus pertinente ? A) Accepter systématiquement l'offre de la banque B) Limiter la durée du prêt pour réduire le coût de l'assurance C) Consulter des courtiers spécialisés dans les profils seniors D) Renoncer à toute garantie autre que le décès Réponse : C) Consulter des courtiers spécialisés dans les profils seniors Les seniors font souvent face à des tarifs prohibitifs avec les contrats standard. Les courtiers en assurance de prêt peuvent identifier les offres les plus compétitives pour ce profil spécifique, avec parfois des écarts de tarifs considérables (jusqu'à 70% d'économie). Cette expertise est particulièrement précieuse pour les emprunteurs de plus de 55 ans. Conclusion : êtes-vous prêt à optimiser votre assurance emprunteur en 2025 ? Si vous avez obtenu moins de 5 bonnes réponses, il est temps de vous renseigner davantage sur ce sujet crucial pour votre budget. Entre 5 et 8 bonnes réponses, vous avez de bonnes bases mais pouvez encore optimiser votre contrat. Plus de 8 bonnes réponses ? Félicitations, vous maîtrisez les fondamentaux de l'assurance emprunteur ! N'oubliez pas que le marché et la législation évoluent constamment. Une simple démarche de renégociation ou de changement d'assurance peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros. Pour aller plus loin, n'hésitez pas à comparer régulièrement les offres du marché ou à consulter un courtier spécialisé qui pourra vous accompagner dans cette démarche d'optimisation sur mesure.

Bilan immobilier ancien 2024 : une tendance baissière qui s’atténue en 2025

L'orientation baissière du marché immobilier ancien s'est poursuivie en 2024, marquant une deuxième année consécutive de recul des prix. Selon les dernières données provisoires de l'indice Notaires-Insee, les prix ont enregistré un repli annuel de 2,1% au quatrième trimestre 2024. Cette baisse, bien que significative, s'inscrit dans un ralentissement progressif du phénomène de correction des prix amorcé depuis plusieurs trimestres. Un ralentissement progressif de la baisse des prix immobiliers L'analyse trimestrielle révèle une décélération notable de la tendance baissière. Alors que le premier trimestre 2024 affichait une chute de 5,2% sur un an, le second trimestre a connu un recul de 4,9%, suivi d'une baisse de 3,9% au troisième trimestre, pour finalement atteindre 2,1% au dernier trimestre. Cette évolution témoigne d'un apaisement graduel de la correction des prix, suggérant l'approche d'un possible plateau de stabilisation. Sur l'ensemble de l'année, la distinction entre les types de biens révèle des dynamiques légèrement différenciées : Les appartements ont vu leurs prix diminuer de 1,8% sur un an au dernier trimestre Les maisons ont enregistré une baisse plus prononcée de 2,3% sur la même période En comparaison trimestrielle, le marché montre des signes d'équilibrage avec une quasi-stabilité (+0,1%) au quatrième trimestre 2024, notamment soutenue par une légère hausse de 0,3% des prix des appartements. Île-de-France : un bilan plus noir La région parisienne se distingue par une correction plus marquée des prix immobiliers. En Île-de-France, les prix ont reculé de 3,6% sur un an au quatrième trimestre 2024, contre une baisse limitée à 1,7% dans les autres régions françaises. Cette situation s'accompagne d'un effondrement significatif des volumes de transactions dans la région capitale : Baisse de 13% des ventes en un an Chute de 36% en deux ans, avec seulement 102 850 transactions réalisées en 2024 Cette correction plus prononcée en Île-de-France s'explique notamment par des niveaux de prix initialement plus élevés, rendant le marché plus sensible aux contraintes de financement. Les Notaires du Grand Paris soulignent d'ailleurs que cette baisse des prix a pu entraîner des moins-values pour certains propriétaires ayant revendu leur bien après cinq ans de détention, phénomène relativement rare sur ce marché traditionnellement haussier à moyen terme. Un marché immobilier ancien qui cherche son équilibre Le marché immobilier ancien a connu 2 phases distinctes en 2024, comme l'explique Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) : Une première période de correction significative des volumes et des prix Une seconde phase marquée par "quatre baisses de taux successives, qui ont permis d'enrayer la chute des volumes et des prix" Cette évolution en deux temps a permis d'atteindre ce que les professionnels qualifient de "palier de stabilisation". Après 6 trimestres consécutifs de baisse en comparaison trimestrielle, les prix se sont stabilisés au troisième trimestre (-0,1%) et au quatrième trimestre (+0,1%) de l’année 2024. Cette stabilisation reste toutefois fragile et suscite des interrogations parmi les professionnels du secteur. Loïc Cantin s'interroge notamment sur la nature du rebond observé au second semestre : simple rattrapage des transactions mises en pause par les ménages empêchés par la hausse des taux d'intérêt ou d'un véritable redémarrage du marché ? Un volume de transactions historiquement bas en 2024 Si les prix semblent se stabiliser progressivement, le volume des transactions reste à un niveau historiquement bas. L'année 2024 s'est soldée par 792 000 ventes de logements anciens, soit : Une baisse de 9% par rapport à 2023 Un recul de 29% comparé à 2022 Cette chute spectaculaire témoigne, selon les Notaires du Grand Paris, d'une "crise qui dure, qui s'est endurcie, qui s'est allongée" et dont l'ampleur a surpris les professionnels du secteur. Toutefois, les dernières données montrent un arrêt de la baisse du volume de transactions au quatrième trimestre 2024, retrouvant "le niveau de juin 2024". Ce rebond intervient après un recul continu depuis fin septembre 2021, selon l'analyse de l'Insee. Comment expliquer cette évolution du marché immobilier ? La correction des prix et la chute des volumes de transactions s'expliquent principalement par la remontée brutale des taux d'intérêt amorcée fin 2022. Ce phénomène a considérablement réduit la capacité d'emprunt des ménages français, freinant les projets d'achats de nombreux foyers et bloquant de fait tous les segments du marché du logement en France, l’ancien, mais aussi le neuf et la location. Celui qui ne peut acheter reste locataire, ce qui crée des tensions vives sur le marché locatif à cause de la diminution de l'offre. Les baisses successives des taux directeurs intervenues en 2024 ont permis d'atténuer cette contrainte de financement et de stabiliser progressivement le marché. Toutefois, les conséquences de cette crise immobilière restent significatives, tant sur les prix que sur les volumes de transactions. Quelles perspectives pour le marché immobilier ancien en 2025 ? Pour l'année 2025, les professionnels anticipent un "redémarrage lent, progressif, mais certain" du marché immobilier ancien. Loïc Cantin, le président de la Fnaim, estime que le nombre de transactions devrait se stabiliser autour de "800 000 à 850 000 ventes à horizon 2025", loin des niveaux records dépassant le million de transactions observés avant la crise. Les indicateurs prévisionnels pour avril 2025 semblent confirmer cette tendance à la stabilisation : le marché aurait touché le fond ! Ce marché immobilier encore fragile pourrait retrouver un certain dynamisme en 2025, à condition que les conditions de financement continuent de s'améliorer et que la confiance des ménages se renforce. Depuis janvier 2024, le prêt immobilier est devenu plus accessible : les taux d’intérêts sont durablement orientés à la baisse, passant de 4,50% fin 2023 à 3,40% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). L'évolution des prix des logements anciens constitue un indicateur clé à surveiller pour confirmer cette tendance à la stabilisation observée en fin d'année 2024.

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