Crédit immobilier : vers une réforme des taux d’usure en 2023 ?

taux usure reforme 2023

Facteurs de blocage du crédit immobilier depuis des mois, les taux d’usure vont sans doute faire l’objet d’une réforme en 2023. Face à la recrudescence des refus de prêts, le ministre du Logement Olivier Klein semble favorable à une modification du mode de calcul de l'usure. Des discussions vont prochainement s’engager avec la Banque de France.

Des taux d’usure inadaptés à la réalité

Chaque trimestre, la Banque de France définit les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers et aux prêts à la consommation. Ces taux représentent les limites que les banques commerciales ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un financement. S’agissant du prêt immobilier, les taux d’usure sont calculés sur la base des TAEG moyens accordés le trimestre précédent, auxquels on ajoute un tiers, et s’appliquent selon la durée de remboursement.

Les taux d’usure des crédits immobiliers aux particuliers pour le quatrième trimestre 2022 sont :

  • 3,03% pour les prêts d’une durée inférieure à 20 ans
  • 3,05% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus
  • 2,92% pour les prêts à taux variable
  • 3,40% pour les prêts relais.

Non seulement les taux d’usure reposent sur des données étalées sur trois mois, mais ils stagnent durant tout un long trimestre, ne tenant pas compte d’une éventuelle évolution des taux d’intérêt entre-temps. En cas de remontée sensible de ces derniers, l’usure n’est plus en phase avec la réalité du terrain.

C’est la situation à laquelle sont confrontés les candidats à l’emprunt immobilier depuis plusieurs mois. La vive hausse des taux d’intérêt vient se heurter au plafond de verre de l’usure, provoquant le redouté effet ciseau qui ostracise même les profils les plus solvables. Résultat, près de 45% de refus bancaires, non pas à cause d’un taux d’endettement supérieur à la norme autorisée (35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse), mais d’un taux maximum légal en fort décalage avec les taux débiteurs du moment.

Pour bien comprendre le couperet opéré par la réglementation, il faut rappeler que le taux d’usure est l’expression du TAEG maximum, indicateur du coût final d’un crédit immobilier qui contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement :

  • le taux débiteur soit les intérêts d’emprunt
  • les frais de dossiers
  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
  • les primes d’assurance emprunteur.

Le cas échéant, viennent s’ajouter les frais d’ouverture et de tenue de compte, les parts sociales (en fonction de l’établissement prêteur), la commission du courtier, si sa mission subordonne l’octroi du prêt, et l’expertise du bien selon l’exigence de la banque.

Bien entendu, ce n’est pas le rôle protecteur des taux d’usure qui est critiquable mais la méthodologie de calcul aujourd’hui obsolète.

Revoir le mode de calcul des taux d’usure

On parle tant des taux d’usure et de la problématique qu’ils engendrent dans un contexte marqué par l’augmentation brutale et continue des taux d’intérêt depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine. De 1% (hors coût assurance de prêt immobilier et coût des sûretés) fin décembre 2021, les taux atteignent aujourd’hui en moyenne 2,30% sur la durée de 20 ans. Dans l’intervalle, le taux d’usure sur cette maturité est passé de 2,41% à 3,05%. Le delta est 130 points de base contre 64 : les taux d’intérêt ont donc progressé deux fois plus vite que l’usure !

Témoins des difficultés vécues par les ménages emprunteurs, les courtiers ont alerté les autorités à maintes reprises et ont même manifesté le 20 septembre dernier devant la Banque de France pour faire bouger les lignes et mettre un terme à une aberration française : les conditions d’emprunt sont toujours favorables à l’achat immobilier, mais le crédit n’est pas accessible à cause des taux d’usure.

Plus de crédits immobiliers, cela signifie :

  • plus de transactions,
  • un marché de la construction à l’arrêt avec les conséquences sur l’emploi qu’on peut imaginer,
  • des ménages obligés de rester locataires, alors que l’offre locative va se tarir par manque de logements,
  • un pouvoir d’achat en baisse, déjà sous pression avec l’inflation, alors que le crédit est un rempart contre cette même inflation grâce aux mensualités fixes sur une longue durée, contrairement aux loyers indexés sur les prix à la consommation.

Les institutions du pays semblent avoir compris l’enjeu de la situation. Interviewé par le média BFM Business mardi 25 octobre, le ministre du Logement Olivier Klein s’est déclaré ouvert à des discussions avec la Banque de France pour voir si le mode de calcul du taux d’usure sur une base trimestrielle n’est pas trop long et identifier également d’éventuels autres freins comme le taux d’endettement.

Des courtiers avaient suggéré il y a quelques semaines de retirer l’assurance du calcul du TAEG étant donné que son coût dépend du profil de l’emprunteur et s’avère donc très variable en fonction des risques incarnés. La loi Lemoine a par ailleurs renchéri le coût de l’assurance emprunteur en instaurant la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : elle offre un meilleur accès à l’assurance de prêt mais les tarifs sont en hausse, en moyenne de 20% chez tous les prestataires. Plus récemment, les banques ont émis l’idée pour accélérer la hausse des taux d’usure en 2023 de prendre en compte les offres de prêt immobilier plutôt que les crédits réellement accordés.

La balle est dans le camp de la Banque de France, mais l’urgence est de mise car les taux de novembre 2022 sont déjà proches de l’usure et promis à de nouvelles hausses d’ici la fin de l’année et courant 2023. Il est probable qu’on voit bientôt des taux à plus de 3% ! Si les taux d’usure n’évoluent pas en adéquation, le marché de l’immobilier sera durablement paralysé. Souhaitons que la réforme de l'usure ne devienne pas l'Arlésienne du crédit immobilier.

Dernières publications

réduire-coût-mutuelle-senior-2024

Pouvoir d’achat senior : réduisez le coût de votre mutuelle santé en 2024

Même si l’inflation est en nette baisse (2,6% sur un an en mai 2024), l’augmentation du coût de la vie depuis début 2022 a un fort impact sur le budget des ménages, notamment des seniors retraités qui sont davantage confrontés à des problèmes de santé. Il est possible de faire des économies sur sa mutuelle  sans rogner sur l’accès à des soins de qualité ni s’exposer à de lourds restes à charge. Magnolia.fr vous explique comment sélectionner la bonne complémentaire santé sans compromettre votre stabilité financière. Adapter sa mutuelle senior à ses besoins Il est essentiel de bien connaître ses besoins de santé pour choisir une mutuelle adaptée qui ne présente pas de garanties superflues. Il serait dommageable de payer pour une couverture maternité qui ne vous est plus d’aucune utilité. Les mutuelles seniors sont dédiées aux assurés âgés de 55 ans et plus, et chaque tranche d’âge bénéficie de contrats adaptés. Analysez votre consommation actuelle de produits et actes médicaux : la fréquence des consultations chez le médecin (généraliste et spécialiste) votre traitement éventuel les hospitalisations vos besoins spécifiques (appareillage, transport sanitaire) la consommation de médecines douces. Il convient également d’anticiper les besoins futurs au regard de votre état de santé actuel. L’exercice est difficile mais permet de pallier d’éventuelles carences de couverture. Astuces pour baisser le coût de sa mutuelle senior Les mutuelles destinées aux seniors sont les contrats de complémentaire santé les plus onéreux à cause des besoins accrus en matière de santé des aînés. Les seniors subissent un hausse historique des tarifs de mutuelle santé allant jusqu’à 30% en 2024 pour diverses raisons : inflation cumulée à 12,7% depuis janvier 2022 hausse des dépenses de santé transferts de charge de l’Assurance maladie vers les organismes complémentaires : soins dentaires plus cher depuis octobre 2023 (le reste à charge passe de 30% à 40%) politique publique de santé : mise en place de la réforme 100% Santé qui supprime les restes à charge en optique, dentaire et audiologie, hausse des tarifs des consultations depuis novembre 2023 Il existe néanmoins des stratégies pour réduire la facture. Comparer les offres de mutuelle Le marché de la mutuelle santé est très concurrentiel et pour séparer le bon grain de l’ivraie, il est vivement conseillé de mettre les offres en parallèle via un comparateur de mutuelle senior.  Vous accédez ainsi aux offres les plus compétitives, en adéquation avec vos besoins de santé. N’hésitez pas à demander plusieurs devis de mutuelle senior pour bien appréhender l’étendue des garanties de chaque formule. Moduler les garanties Les complémentaires santé modulables permettent de choisir ses garanties à la carte. Ce type de contrat est adapté aux besoins de chacun en termes de couverture santé et de budget. Pour chaque garantie (hospitalisation, soins courants, optique, dentaire, audiologie, etc.), vous sélectionnez un niveau de remboursement qui répond à votre situation : vous payez uniquement pour ce dont vous avez besoin. Pour certains contrats, jusqu’à 12 combinaisons sont possibles. Chaque devis contient obligatoirement un tableau détaillé des garanties avec des exemples de remboursement. Souscrire à deux Il est souvent intéressant de souscrire en couple sa mutuelle senior pour 3 raisons : une seule cotisation à payer un suivi plus simple des remboursements un tarif préférentiel qui peut aller jusqu'à 15% de réduction. Sélectionner un contrat responsable La mutuelle responsable est un contrat réglementé qui répond à un cahier des charges précis : couverture du ticket modérateur pour tous les actes prescrits et remboursés par la Sécu, prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier, plafonds des remboursements des dépassements d’honoraires, application du dispositif 100% Santé, entre autres prestations minimales. Le contrat responsable est assujetti à une taxe spéciale assurance (TSA) de 13,27%, contre 20,27% pour les offres non responsables. Ce contrat vous incite par ailleurs à respecter le parcours de soins coordonnés qui implique de passer par son médecin traitant au préalable. Sachez qu’il ne rembourse jamais les dépassements d’honoraires hors de ce dispositif. Mutuelle gratuite pour seniors à revenus modestes Si vos revenus ne vous permettent pas de souscrire une mutuelle senior parmi les offres du marché, vous êtes sans doute éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Vous pouvez ainsi accéder à une mutuelle gratuitement ou moyennant une participation forfaitaire de 30€ par mois si vous êtes âgé de 70 ans ou plus. Questionnez votre contrat actuel à l’aune de vos besoins de santé et de votre capacité financière. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année d’engagement, sans pénalité ni motif à fournir. La comparaison des offres vous permet d’économiser jusqu’à 300€ par an.

dissolution-AN-impact-crédit-immobilier

Dissolution Assemblée Nationale : les taux de crédit immo vont-ils remonter en juin 2024 ?

L’annonce surprise de la dissolution de l’Assemblée Nationale, consécutive aux résultats des élections européennes, perturbe les marchés financiers. L’emprunt de l’État français sur 10 ans en a fait les frais en une seule journée. Cette évolution à la hausse n’est pas sans conséquences sur les taux d’intérêts des banques, notamment sur le front des crédits immobiliers aux particuliers. Après cinq mois de baisse, les taux des prêts à l’habitat vont-ils repartir à la hausse ?  Réaction des marchés financiers suite à la dissolution de l’Assemblée Nationale Les urnes à peine dépouillées, la décision d’Emmanuel Macron de dissoudre l’Assemblée Nationale et de convoquer des élections législatives à la fin du mois a surpris les marchés financiers, bien plus que la dégradation de la note de la France par l’agence Standard & Poor’s il y a dix jours. Après l’annonce de l’agence de notation le 29 mai dernier, le taux d’emprunt de l’État français n’avait pas bougé d’un iota, car les marchés avaient anticipé. La confiance des investisseurs envers la France n’était pas entamée. Elle l’est désormais, comme en témoigne le repli marqué de la Bourse de Paris lundi 10 juin. L’arrivée du Rassemblement National (RN) au gouvernement français est une hypothèse aujourd’hui plausible qui plonge les investisseurs dans le doute. Le rendement de l’OAT 10 ans a bondi de 12 points de base en une seule journée pour atteindre 3,20%, après un creux à 3,04% le 4 juin dernier. La France emprunte donc à un taux plus élevé, car les investisseurs jugent intenable le programme budgétaire du RN. Une autre inquiétude des économistes est le spread, c’est-à-dire l’écart entre les taux de rendement des obligations d’État à 10 ans françaises et allemandes, l’Allemagne étant le pays de la zone euro qui rassure le plus les investisseurs : le spread bondit d’un demi-point, ce qui indique une perte de confiance des investisseurs et une dégradation des conditions de financement de l’économie française. Évolution des taux du crédit immobilier : les banques veulent rassurer Cette situation nous rappelle qu’on ne prête qu’aux riches, du moins, à des taux performants. Les obligations souveraines à 10 ans étant les instruments les plus utilisés par les États pour se financer, leur évolution a une incidence sur la politique des banques commerciales. Le coût du prêt immobilier est fortement corrélé au rendement de l’OAT. Les banques de détail achètent de la dette française contre des intérêts. Elles vont donc aligner leurs barèmes de taux d’emprunt aux particuliers et aux entreprises en conséquence de cette évolution. Mécaniquement, une hausse de l’OAT 10 ans entraîne un mouvement des taux d’intérêts dans les mêmes proportions. Les banques se veulent rassurantes. La hausse toute fraîche de l’OAT ne change quasiment rien pour elles. Elles bénéficient en effet de la récente détente des conditions monétaires en zone euro depuis la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) jeudi dernier de réduire de 25 points de base l’ensemble de ses taux directeurs. Le dégonflement progressif de l’inflation incite l’institution à assouplir sa politique monétaire après de longs mois durant lesquels les taux étaient maintenus à leur point le plus haut. Les taux du crédit immobilier début juin étaient toujours orientés à la baisse, une tendance observée depuis janvier 2024. Mais faut-il craindre qu’ils repartent en flèche si jamais le RN gagnait les législatives le 7 juillet prochain ? Confronté aux réalités du marché et aux diktats de l’UE, le RN serait alors obligé à davantage de rigueur dans sa politique budgétaire pour que la dette de la France reste finançable. On peut raisonnablement espérer que les taux d’emprunt aux ménages déclinent encore dans les prochains mois et descendent autour 3% d'ici la fin de l'année 2024, comme escompté par les professionnels.

prêt-taux-bonifiés-primo-accédants-2024

Prêt immobilier : super taux bonifiés pour les primo-accédants en juin 2024

À l’approche de l’été, les banques multiplient les offres attractives de crédit immobilier. Il faut appâter le chaland et redynamiser un marché qui a connu un plongeon spectaculaire avec une production de crédits à l’habitat en retrait de 40% en 2023. Les primo-accédants sont les premiers servis : un grand nombre de banques proposent des prêts à taux bonifiés compris entre 0% et 3% pour les jeunes ménages qui achètent leur résidence principale. Ces offres viennent compléter un crédit classique et un PTZ. Taux en baisse en juin Le crédit immobilier devient moins cher grâce aux taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année 2024. Les valeurs ont perdu en moyenne plus de 60 points de base, passant de 4,50% en décembre 2023 à 3,80% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Si les conditions monétaires continuent de s’améliorer, les taux pourraient être proches de 3,5% voire 3% d’ici la fin de l’année. Le contexte est donc plus favorable pour emprunter en juin 2024. Les meilleurs dossiers peuvent obtenir des offres avec une décote sur le taux pouvant aller jusqu’à 20 ou 30 points par rapport aux moyennes du marché. Conditions monétaires plus favorables Les banques avaient anticipé la baisse des taux directeurs avant même l’annonce de la Banque Centrale Européenne jeudi 6 juin dernier, et ajusté leurs barèmes de taux en conséquence. Cette première détente monétaire intervient après 18 mois de hausse ininterrompue d’une ampleur inédite (450 points de base), qui a été suivie de 9 mois de stagnation. « Les progrès dans la désinflation sont avancés mais pas complets », selon le chef économiste de l’institution. L’objectif d’inflation à 2% en zone euro n’est pas encore atteint : l’indice des prix est ressorti à 2,6% en mai en rythme annuel, après 2,4% en avril. Concurrence interbancaire Avant la pause estivale de juillet et août, les banques se veulent plus concurrentielles et se montrent plus agressives pour capter de nouveaux clients. Le marché reste fébrile et redémarre très doucement après une année 2023 catastrophique, pénalisée par la hausse brutale des taux d’intérêts et le maintien de la réglementation en matière d’octroi des prêts immobiliers malgré les obstacles qu'elle opère. Si les taux s’infléchissent, il n’en est rien des règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le taux d’endettement reste plafonné à 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse, et la durée de remboursement limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux équivalents à 10% de l’enveloppe globale). La réforme du crédit immobilier a fait pschitt malgré la volonté de certains parlementaires de donner du poids au reste à vivre. Capter les primo-accédants Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, vous êtes verni car les banques vous font les yeux doux. Les jeunes actifs primo-accédants sont des profils appréciés des établissements de crédit, car ces derniers peuvent les fidéliser sur le long terme, le temps de leur vendre d’autres produits (assurances, placements), ainsi qu’à leurs enfants. Les primo-accédants bénéficient par ailleurs de prêts aidés qui viennent diminuer le coût final de l’opération : prêt conventionné, PTZ, prêt Action Logement, aides locales. Les banques leur accordent en outre des conditions préférentielles comme la réduction des frais de dossier, et se montrent moins exigeantes en matière d’apport personnel. Il est vivement conseillé de faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier : seul un expert saura frapper à la bonne porte, chaque banque appliquant sa propre politique commerciale en favorisant tel ou tel profil d’emprunteur. Quelles banques proposent des prêts à taux bonifiés ? En tant que primo-accédant de votre résidence principale, vous êtes sans doute éligible au PTZ, un prêt à 0% pour l'emprunteur, accessible sous conditions de ressources, qui peut financer jusqu’à 50% du montant de l’opération. Le PTZ version 2024, applicable depuis 1er avril dernier, bénéficie à davantage d’emprunteurs par le relèvement des plafonds de ressources et la création d’une quatrième tranche de revenus. Le PTZ doit toujours compléter un crédit immobilier classique. La grande majorité des enseignes bancaires mettent en place des prêts à taux bonifiés qui viennent diminuer le coût global de votre crédit. À l’échelle nationale, les primo-accédants de moins de 30 ans peuvent accéder à un prêt à 0% d’un montant de 20 000€ et jusqu’à 50 000€ à un taux bonifié inférieur à 2% pour financer des travaux de rénovation énergétique. En régions, certaines banques financent à taux zéro l'équivalent de 10% du prêt, dans la limite de 20 000€ voire 30 000€. L’offre peut être conditionnée à l’achat d’un logement neuf ou d’un bien ancien affichant une étiquette énergétique vertueuse (A, B ou C). Ces offres peuvent être conjuguées au Prêt Accession d’Action Logement, assorti d’un taux à 1% (hors assurance emprunteur obligatoire) pour un montant maximum de 30 000€, à rembourser dans la limite de 25 ans. Ce prêt à taux bonifié peut financer la construction ou l’achat de votre résidence principale (neuf ou ancien, accession en bail solidaire et acquisition d’un logement social HLM). Délégation d'assurance emprunteur pour diminuer le coût du crédit immobilier Dernière information importante : faites jouer la délégation d'assurance emprunteur pour réduire le coût de votre crédit immobilier. En tant que jeune primo-accédant, les offres alternatives sont nettement moins chères que les assurances de groupe proposées par les banques. À garanties équivalentes entre les deux types de contrat, la comparaison des offres vous permet d'économiser des milliers d'euros sur la durée de remboursement de votre emprunt.   Et si vous avez souscrit à l'assurance de la banque, vous pouvez vous appuyer sur la loi Lemoine pour changer de formule quand vous le souhaitez, et ce, dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d'achat immobilier de juin 2024 pour constater l'intérêt de souscrire une assurance déléguée.