Crédit immobilier : les taux de novembre 2022 proches de l’usure

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Pénalisé depuis des mois par l’incompatibilité des taux d’usure avec la réalité du terrain, le marché immobilier va être bloqué au moins jusqu’à fin 2022 suite à la nouvelle augmentation des taux d’intérêt en novembre, probablement suivie d'une autre en décembre. La situation s’enlise pour les candidats à l’emprunt immobilier, touchés par un effet ciseau toujours plus acéré.

Tous les taux au-delà de 2% en novembre

L’hiver sera rude sur le front du prêt immobilier. Enclenchée début mars dans le sillage de la guerre en Ukraine, la remontée des taux se poursuit inexorablement en novembre et devrait freiner les meilleures volontés. Chaque mois, les points s’accumulent et renchérissent le coût du crédit, même si les taux restent à des niveaux largement propices à l’achat immobilier, comparables à ce qu’ils étaient avant janvier 2016.

Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers en crédit immobilier, les taux moyens en ce début novembre 2022 se situent entre :

  • 2,15% et 2,25% sur 15 ans
  • 2,20% et 2,35% sur 20 ans
  • 2,35% et 2,50% sur 25 ans.

La barre des 2% est donc allègrement franchie sur toutes les durées, notamment sur les maturités de 20 ans et plus qui concernent l’immense majorité des crédits immobiliers. Ces taux sont bruts et s’entendent hors coût de l’assurance prêt immobilier et des autres sûretés (garantie comme hypothèque ou caution).

Jusqu’où grimperont les taux en 2023 ? L’exercice d’anticipation est difficile étant donné que la politique monétaire évolue sur des sables mouvants, mais certains l’ont tenté. Il paraît probable qu’on voit bientôt des taux à plus de 3%. Selon les prévisions du courtier Cafpi, les taux d’intérêt devraient atteindre les 2,5% en fin d’année, et progresser ensuite de 50 points de base chaque trimestre, avant d’atterrir autour de 3,50% courant 2023.

Ce relèvement marqué du loyer de l’argent s’explique par deux facteurs conjoncturels :

  1. La hausse très nette de l’OAT 10 ans, la dette de l’État français qui sert d’indicateur aux banques pour définir les taux fixes des crédits immobiliers : le titre a oscillé entre 2,4% et 3% durant le mois d’octobre, alors qu’il stagnait sous 0% en décembre 2021.
  2. Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne qui est passé de 0% fin juillet à 2% le 27 octobre dernier.

Les banques de détail empruntent donc à des taux beaucoup plus élevés qu’il y a quelques mois et répercutent cette hausse sur les taux d’intérêts appliqués aux entreprises et aux particuliers. Elles sont toutefois bridées par l’usure qui les empêche d’augmenter les taux à hauteur de l’évolution du contexte monétaire.

Encore et toujours la problématique de l’usure

La progression des taux d’intérêt ne serait pas un obstacle en soi si la barrière réglementaire de l’usure n’était pas en totale aberration avec la réalité du terrain. Le prêt immobilier est toujours bloqué par l’usure 2022 malgré la hausse des taux maximum légaux le 1er octobre dernier.

Pour le dernier trimestre 2022, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre prêt immobilier ne doit pas excéder :

  • 3,03% pour les crédits d’une durée de moins de 20 ans
  • 3,05% pour les crédits d’une durée de 20 ans et plus.

Les taux débiteurs moyens sont ceux renseignés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui compile chaque mois toutes les données concernant les crédits octroyés. Le taux moyen sur 20 ans est attendu à 2,40% au T4 2022. Sur ce graphique, on voit la ligne verte des taux d’emprunt se rapprocher de celle des taux d’usure, ce qui témoigne de l’immense difficulté actuelle d’accéder au crédit pour financer un projet immobilier.

Si vous faites partie de ces profils pénalisés par le coût de l’assurance emprunteur ou par un taux débiteur dans la fourchette haute en raison d’un apport personnel déficient, il vous reste une marge réduite à la portion congrue pour rester sous l’usure. Jusqu’à 45% des demandes de prêts seraient refusées à cause du couperet de l’usure, et non pas d’un défaut de solvabilité.

Ne pas vous décourager ! Commencez par une simulation en ligne et sur le plan de l’assurance emprunteur, profitez de 4 astuces pour payer moins cher en 2022. Déléguer l'assurance reste aujourd'hui le seul levier pour faire baisser significativement votre TAEG.

Compte tenu du blocage opéré par l’usure, certaines banques ont fermé le robinet du crédit, dans l’attente de pouvoir rehausser les taux débiteurs à un niveau en adéquation avec les coûts de refinancement. Si l’usure est promise à un ajustement à la hausse au 1er janvier 2023, nul ne sait si cette évolution sera suffisante pour rouvrir l’accès au crédit immobilier. Un courtier est plus que jamais votre allié pour décrocher votre financement immobilier en cette fin d’année, mais aussi en 2023, où les signes évoqués plus haut indiquent une dégradation de la situation.

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Immobilier : le gouvernement tacle les résidences secondaires

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Assurance prêt immobilier : tous les avantages de la délégation en 2022

Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La  banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle.  Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation.  Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.