Crédit immobilier fin 2022 : les banques ne prêtent plus, info ou intox ?

Accéder au crédit immobilier est depuis toujours un parcours du combattant, mais les obstacles sont montés d’un cran en 2022, entre la hausse brutale et continue des taux d’intérêt, la faiblesse de l’usure et des prix immobiliers qui n’en finissent pas de grimper. Certaines banques jettent l’éponge en attendant une situation monétaire plus favorable, quand d’autres réduisent la voilure et appliquent une sélection beaucoup plus fine.

Les banques distribuent moins de prêts immobiliers

Le marché immobilier français serait-il à l’arrêt ? Les prix des logements anciens restent élevés, même si la baisse des prix dans les grandes villes est enclenchée. Les vendeurs, s’ils ne sont pas pressés de céder leur bien, préfèrent conserver leur prêt en cours accordé à un taux bas plutôt que de reprendre un autre crédit à un taux deux ou trois fois plus élevé. L’offre se tarit, hormis sur le segment des passoires thermiques dont les propriétaires bailleurs se débarrassent au plus vite face à la pression réglementaire, faute de moyens financiers pour les rénover.

Le crédit immobilier est en sous-régime et crée de vives turbulences sur le marché immobilier. L’accès au financement bancaire devient de plus en plus complexe et la hausse graduelle des prix des logements en 2022 n’est pas le principal facteur à incriminer. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les professionnels du crédit, courtiers en tête, s’accordent à dire qu’on verra bientôt des taux à plus de 3%.

Sale temps pour les ménages porteurs d’un projet immobilier. Leur capacité d’endettement se réduit comme peau de chagrin, même si les taux sont toujours à des niveaux propices à l’achat immobilier et en valeur réelle, inférieurs à l’inflation. Hors autres frais liés à l’obtention du crédit, un crédit de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 54 353€ d’intérêts, contre 20 749€ en janvier 2022. Dans l’intervalle, le taux débiteur moyen sur cette durée est passé de 1% à 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, plus grave est le taux de refus de prêts qui atteint 40% en novembre, soit le niveau observé en août, avant la hausse des taux d’usure au T4 2022.

Les banques l’avouent elles-mêmes : l’accès au crédit immobilier n’est pas aussi « facile » qu’il y a quelques mois. Mais pour la Banque de France, tout va bien ou presque. Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue début novembre, l’institution a estimé que la situation est en phase de normalisation depuis le début de l’été, sans qu’il y ait effondrement. Selon ses propres données, la production de crédits immobiliers est en baisse de 8,5% sur un an au troisième trimestre 2022. Des chiffres bien loin de ceux avancés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché aurait perdu 27% sur cette période !

La tendance baissière est actée, mais l’ampleur du phénomène ne fait pas consensus. L’accès au crédit immobilier s’était déjà resserré suite à la régulation des critères d’octroi (taux d’endettement limité à 35% des revenus nets et durée de remboursement plafonnée à 25 ans), désormais il se raréfie pour cause de vive tension sur les taux et d’une usure en total décalage avec le terrain.

L’usure nous a tous à l’usure

Les banques doivent faire face à une situation économique inattendue, marquée par une forte inflation (6,2% sur un an en octobre) et un renchérissement du loyer de l’argent, deux phénomènes consécutifs à la guerre en Ukraine. En rehaussant à trois reprises son taux de refinancement depuis fin juillet 2022, la Banque Centrale Européenne cherche à diminuer la demande pour juguler l’inflation galopante en zone euro. Résultat, les banques commerciales relèvent leurs barèmes de taux mais elles sont bloquées par la réglementation des taux d’usure.

Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure pour les prêts de 20 ans et plus est fixé à 3,05%. Avec un taux débiteur à 2,50% voire plus, il est impossible d’intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit : assurance de prêt immobilier, garantie, frais de dossier et autres éventuels frais annexes. Si vous avez 45 ans et que vous payez de facto plus cher votre assurance emprunteur en raison de votre âge, même sans de problème de santé, votre TAEG excède l’usure.

De nombreuses banques ne veulent plus prêter et se désengagent du marché immobilier en raison d’une situation absurde générée par le dysfonctionnement réglementaire des taux d’usure qui les empêche d’ajuster leurs taux débiteurs en conséquence des contraintes monétaires auxquelles elles sont confrontées. Après les courtiers et les banques, c’est au tour des notaires de dénoncer un « goulet d’étranglement » sur les prêts immobiliers.

Les ménages ne peuvent plus emprunter et doivent rester locataires, les courtiers et les banques ne peuvent plus jouer leur rôle, les notaires s’inquiètent, les agents immobiliers ne vendent plus et c’est toute la chaîne de l’immobilier qui se grippe, avec des conséquences sur l’emploi que le gouvernement feint ignorer.

Il est urgent que les pouvoirs publics revoient ponctuellement et exceptionnellement la base et la méthode de calcul des taux d’usure, comme le prévoit la réglementation, afin d’accompagner cette période inédite de remontée des taux d’emprunt. Va-ton vers une réforme de l’usure en 2023 comme l’a laissé entrevoir le ministre du Logement Olivier Klein fin octobre dernier ?

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Accès à la mutuelle senior : débat au Sénat sur les difficultés des retraités

Les seniors sont les premières victimes de l’augmentation des tarifs de mutuelle santé. Ils paient leur contrat individuel au prix fort, et pour certains, la charge financière est trop lourde pour s’offrir une couverture adéquate. Plusieurs associations et représentants des retraités ont été récemment auditionnés par le Sénat afin d’alerter l'État sur la situation des seniors modestes, dont certains ne sont pas éligibles à la Complémentaire Santé Solidaire. En attendant des décisions concrètes, la seule option est de mettre les mutuelles en concurrence et de comparer les offres. Prix des mutuelles senior : jusqu’à +30% en 2024 Les tarifs de la mutuelle santé ont enregistré une hausse historique jusqu’à 30% en 2024. Selon l’association UFC-Que Choisir, en première ligne pour la défense des consommateurs, les augmentations de tarifs sur les complémentaires santé sont comprises entre +10% et +30%, les seniors étant ceux qui paient le plus lourd tribut. Une mutuelle senior coûtant au bas mot 100€ par mois par assuré, une progression de 30% équivaut pour un couple de retraités à débourser 60€ de plus par mois, soit 720€ pour l’année. La pression financière de la complémentaire santé n’est pas un fait récent. Chaque année, les tarifs augmentent à cause de la progression endémique des dépenses de santé (environ +3% par an), mais aussi d’autres facteurs qui viennent pénaliser l’équilibre économique des organismes complémentaires et les obligent à compenser en rehaussant les cotisations : transfert de charge, à l’image des frais dentaires qui sont désormais remboursés par la Sécurité Sociale au taux de 60% contre 70% avant octobre 2023 déploiement du dispositif 100% Santé qui supprime les restes à charge sur les frais dentaires (prothèses), optiques (lunettes de vue, verres et montures) et auditifs après intervention de la Sécu et des mutuelles responsables mise en œuvre de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé qui rend les contrats plus volatiles. Il faut ajouter le contexte inflationniste en 2022 et 2023 qui a renchéri tous les coûts, ainsi que l’augmentation liée à l’âge qui pénalise les assurés seniors (entre +2% et +3% chaque année) et les frais de gestion qui atteignent en moyenne 20% du montant d'une cotisation. Le Sénat s’inquiète pour les retraités modestes La Chambre haute du Parlement prend à cœur cette situation. Une mission d’information sénatoriale à l’initiative des sénateurs RDPI (Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants) s'intéresse à l’impact de la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2024 sur le pouvoir d’achat des Français. La crainte est un affaiblissement du niveau de couverture complémentaire des assurés à revenus modestes et d’un renoncement aux soins. Contrairement aux salariés couverts par la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée au moins à 50% par l’employeur, les seniors doivent assumer seuls le financement de leur complémentaire santé, de même que les étudiants et les personnes au chômage (hors dispositif loi Evin sur la portabilité des droits à la mutuelle santé). Dans la foulée de l’UFC-Que Choisir, plusieurs représentants d’organismes de complémentaire santé et associations de retraités ont été auditionnés par le Sénat courant mars et avril pour mettre à plat la situation vécue par les seniors et s’interroger sur le système global de prise en charge. Les difficultés des retraités dans l’accès une mutuelle seraient notamment dus à la généralisation de la complémentaire santé qui a rendu obligatoire la couverture complémentaire pour tous les salariés du secteur privé depuis janvier 2016. Le risque est désormais mutualisé entre les seuls retraités selon la Fédération nationale de la Mutualité Française, qui dénonce par ailleurs la promesse non tenue de l’État d’une répartition des aides fiscales entre les actifs bénéficiaires des contrats collectifs et les autres. Les organismes engrangent peu ou pas de bénéfices sur les contrats collectifs, contrairement aux contrats individuels des seniors où ils peuvent se rattraper. Une situation inadmissible où le déficit du collectif serait compensé grâce aux marges sur l’individuel. Dominique Libault, le président du Haut Conseil au financement de la protection sociale, plaide pour « un équilibre sur les deux parties » via de « nouveaux éléments de solidarité ». Taux de recours à la CSS insuffisant Les assurés les plus modestes peuvent bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), un dispositif unique qui remplace la CMU-C et l’ACS depuis fin 2019. Il permet d’accéder à une mutuelle à titre gratuit ou moyennant une participation forfaitaire minime selon l'âge et les revenus. À partir de 70 ans, les assurés éligibles à la CSS paient au maximum 30€ par mois. Selon les derniers chiffres de l’Assurance maladie, plus de 7,3 millions de personnes profitent de la CSS, mais 3 millions d’assurés qui y ont droit ne la réclament pas. Près d’une personne sur deux ignore qu’elle est éligible à la CSS. Si les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été relevés le 1er avril dernier, l’effet de seuil exclut les personnes dont les revenus excèdent ces plafonds à la marge. Pour certains seniors, l’effort financier pour se doter d’une mutuelle santé peut dépasser 10% du revenu disponible. Les seniors dépourvus d’aide de l’État n’ont qu’une solution pour minimiser la dépense et maîtriser leurs restes à charge : comparer les mutuelles santé et sélectionner l’offre la plus compétitive en adéquation avec leur budget et leurs besoins. En quelques clics, il est possible d'obtenir un ou plusieurs devis gratuits de mutuelle senior et d’économiser jusqu’à 300€ par an sur le contrat actuel, à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : protégez vos finances grâce à l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier constitue une protection pour la banque et l’emprunteur si jamais ce dernier n’est plus en capacité de rembourser sa dette à cause d’un accident de la vie. Cette couverture peut peser lourd dans le coût global du crédit. Heureusement, le contrat peut être librement choisi, mais aussi être changé en cours de prêt afin d’en diminuer la charge financière. Le rôle de l’assurance emprunteur Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. La finalité de ce contrat est de prendre en charge le paiement de tout ou d’une partie des mensualités au cas où vous êtes dans l’une des situations suivantes : décès perte totale et irréversible d’autonomie incapacité temporaire de travail invalidité permanente totale ou partielle plus rarement perte d’emploi. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à un contrat d’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention du financement bancaire. La couverture exigée pour l’octroi du prêt est la prérogative de la banque : cette dernière détermine les garanties minimales qui vont couvrir les sommes en jeu jusqu’à leur terme et vous les communique via la fiche standardisée d’information. Ce document contient également le coût de l’assurance exprimé en taux annuel effectif assurance (TAEA) et en euros sur plusieurs périodes (mois, année, durée totale), et vous permet de comparer les offres grâce aux outils en ligne. La comparaison sous-tend que vous êtes libre de choisir le contrat qui vous convient le mieux. Depuis la loi Lagarde en septembre 2010, vous bénéficiez du principe de délégation d’assurance qui vous autorise à souscrire un contrat alternatif concurrent du contrat groupe bancaire. L’établissement financier ne peut plus lier le crédit à la souscription de son assurance maison et doit accepter toute assurance externe à garanties au moins équivalentes. Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Ceux-ci rémunèrent la banque pour le service rendu, mais ils sont accompagnés de frais annexes qui conditionnent l’obtention du financement : les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) les primes d’assurance emprunteur les frais éventuels d’expertise du bien immobilier Les frais d’ouverture et de tenue de compte si le crédit est souscrit dans une nouvelle banque les parts sociales d’une banque mutualiste le cas échéant. Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui va exprimer le coût final du prêt immobilier par un pourcentage sur le capital emprunté. L’assurance emprunteur demeure trop souvent le coût caché d’un crédit immobilier, or elle représente la deuxième dépense après les intérêts, soit en moyenne entre 20% et 40% du coût global. En fonction du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux), le poids de l’assurance peut être plus lourd et dépasser 1% du capital initial. Négocier l’assurance pour réduire le coût global du crédit immo Indissociable du crédit, l’assurance emprunteur offre une sécurité indispensable, mais elle peut coûter cher. Comme indiqué plus haut, vous avez l’opportunité de mettre les offres en concurrence pour mieux maîtriser cette dépense. À garanties équivalentes, une assurance bancaire peut être jusqu’à trois fois plus chère qu’un contrat individuel. L’assurance est le seul levier d’économies significatives dans un crédit immobilier. Gagner 10 points sur l’assurance équivaut à négocier 20 points à la baisse sur le taux d’intérêts. La négociation est toujours une démarche délicate en présence d’un professionnel qui maîtrise toutes les subtilités de ce produit complexe. La banque va s’employer à défendre son contrat, quitte à dénigrer la concurrence pour conserver ses marges au détriment de l'intérêt financier de l’emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour bien appréhender l’étendue des garanties et trouver le contrat compétitif qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Préserver son budget en changeant d’assurance emprunteur En négociant l’assurance lors de votre demande de prêt, vous pouvez économiser jusqu’à 60% sur les cotisations. La délégation reste un exercice difficile compte tenu de la réticence des banques à accepter un contrat externe, la plupart des emprunteurs étant par ailleurs seulement focalisés sur l’obtention du financement. La loi Lemoine vous offre une deuxième chance. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans pénalité. Vous pouvez ainsi faire valoir votre droit au libre choix du contrat, même si vous êtes déjà engagé auprès de la banque. Dès lors que vous respectez l’équivalence de niveau de garanties, votre banque ne peut vous refuser la substitution d’assurance. L’acceptation s’appréhende uniquement sur cette notion. Le prêteur dispose de 10 jours ouvrés pour faire connaître sa décision et éditer gratuitement l’avenant au contrat de prêt. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique. L’intérêt du changement d’assurance en loi Lemoine est double : Vous économisez potentiellement des centaines voire des milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement. Vous pouvez renforcer votre protection grâce aux garanties sur-mesure du contrat alternatif. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024 pour constater que changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt est générateur de grosses économies.

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

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