Immobilier : qui achète des passoires thermiques en 2022 ?

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Sur fond d'accès au crédit entravé et de hausse des prix immobiliers, certains acheteurs jettent leur dévolu sur les passoires thermiques, ces logements énergivores cloués au pilori par la loi Climat. Qui sont ces ménages, prêts à se lancer dans des travaux de rénovation, pour rendre leur acquisition plus verte ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

L'expression s'est largement répandue depuis la loi Climat du 22 août 2021 "portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets". Cette loi est la traduction par le législateur de la convention citoyenne pour le climat organisée en 2020 ; elle concerne de nombreux domaines, tels les transports, la publicité, l'emploi et l'énergie, ainsi que l'immobilier et le logement.

En la matière, elle a pour objectif d'accélérer la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d'ici 2050. Gros émetteur de gaz à effets de serre (un tiers des émissions annuelles en France), le bâtiment doit devenir plus vertueux : l'ambition est de permettre à tous les Français de vivre dans des logements décents où ils n'ont pas froid l'hiver et pas chaud l'été, et d'atteindre un parc de logements de niveau basse consommation à moyenne à l'horizon 2050.

Sont stigmatisés les propriétaires bailleurs de logements énergivores, dits passoires thermiques, soit les biens classés F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui affichent des dépenses énergétiques élevées à cause d'un défaut d'isolation thermique et qui manquent souvent de confort pour leurs occupants. Selon le ministère de la Transition écologique, il y aurait environ 5 millions de passoires thermiques. Bien plus d'après l'Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE) qui les estime à environ 7,2 millions.

En finir avec les passoires thermiques

La loi Climat compte bien les éradiquer par diverses mesures mises en place progressivement :

gel des loyers depuis le 24 août 2022 pour les classes F et G
interdiction de location pour la classe G en janvier 2025
interdiction de location pour la classe F en janvier 2028
interdiction de location pour la classe E en janvier 2034.

Ce n'est pas tout ! L'information sur ce type de logements va se renforcer. Les habitations énergivores mises en vente (maisons individuelles et immeubles d'habitation appartenant à un seul propriétaire) doivent faire l'objet d'un audit énergétique à partir de :

avril 2023 pour les classes F et G (au lieu du 1er septembre 2022 comme prévu initialement)
janvier 2025 pour la classe E
janvier 2034 pour la classe D.

L'audit énergétique est une analyse plus complète que le DPE car il définit au moins deux scénarios de travaux pour améliorer l'efficacité énergétique. Il coûte donc plus cher. Les annonces de vente des passoires thermiques doivent en outre mentionner "logements à consommation énergétique excessive", suivie de la lettre énergie.

Face au durcissement de la réglementation, bon nombre de propriétaires optent pour la vente de leur bien plutôt que de se lancer dans des travaux d’envergure qui peuvent représenter au bas mot une enveloppe de 50 000€ pour une rénovation performante. Malgré MaPrimRénov', les bonus qui vont avec et la tva à taux réduit, les aides publiques sont insuffisantes pour laisser un reste à charge supportable pour certains ménages. La demande est-elle au rendez-vous pour ce type de logements ?

Primo-accédant, profil-type de l'acheteur de passoire énergétique

L'avantage d'acquérir un logement mal classé est la décote potentielle. La dépréciation moyenne est de 13% entre un logement classé F ou G et un autre étiquetté A ou B, mais elle va jusqu'à 17% pour les maisons (étude SeLoger/Meilleursagents). Dans un marché caractérisé par des prix en constante progression malgré la crise du crédit, où emprunter sur 25 ans ne suffit plus à compenser cette hausse, l'immobilier ancien mal classé intéresse les acheteurs avec des budgets réduits ou insuffisants pour acquérir le premier choix ou dans le neuf.

Et l'offre ne manque pas. Selon Meilleursagents, la mise en vente de ce type de logements a bondi de plus de 8% en 2021 par rapport à 2020, et l'année 2022 devrait montrer une forte progression de cette tendance avec la mise en œuvre de la loi Climat et la dérive inflationniste. Il est clair que l'envolée des prix de l'énergie modifie le regard sur ces logements énergivores et accélère la transformation du marché.

Selon l'agence immobilière Hosman, présente dans les plus grandes villes de France, un tiers des acheteurs des logements classés F ou G sont des jeunes actifs de moins de 30 ans, sans enfant. Et parmi eux, 60% de primo-accédants.

Pénalisés par l'exigence d'apport personnel, ils peuvent acquérir des logements plus abordables et diminuer le recours au crédit, ils ont aussi le temps et l'énergie nécessaires pour entreprendre des travaux de rénovation. Et comme la plupart d'entre eux n'envisagent pas de louer leur acquisition, ils échappent à la réglementation sur les passoires thermiques.

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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