Les temps sont durs pour les porteurs de projet immobilier. Avec la progression constante des prix et la hausse des taux d'intérêt, ils doivent emprunter sur des durées de plus en plus longues, sans toutefois outrepasser la limite réglementaire des 25 ans. La démarche reste pourtant bien difficile face à la faiblesse des taux d'usure et à l'exigence d'apport personnel.
Nette augmentation des prix immobiliers
La progression des prix reste soutenue dans l'immobilier ancien, enregistrant une hausse de 2,9% entre mai et juillet 2022, également +2,9% sur un an (baromètre LPI-SeLoger août 2022). Ce sont les maisons qui affichent l’augmentation la plus marquée avec une évolution de +3,5% sur trois mois, mais un repli de 0,1% sur un an. Les prix des appartements progressent de 2,5% sur trois mois et s'envolent de 5,2% sur un an.
La hausse des prix dans l'ancien se poursuit dans 91% des villes de plus de 50 000 habitants, avec un taux de progression annuelle d'au moins 5% dans 59% des villes grandes ou moyennes et de plus de 10% pour 22% des communes, toutes situées en province.
Dans le neuf, la hausse des prix se renforce plus fortement avec une augmentation sur trois mois de 4,6% pour les maisons et de 2,8% pour les appartements. Cette évolution des prix est due à celle des coûts de construction imputable à l'envolée de l'inflation. Elle a pour effet de décourager bon nombres d'acheteurs potentiels déjà freinés par les règles d'octroi et la contrainte de mobilisation d'apport personnel.
Des taux d'intérêt toujours plus élevés
Les candidats à l'emprunt immobilier doivent aussi faire face à la nette remontée des taux d'intérêt depuis mars 2022. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen toutes durées confondues était de 1,82% au mois d'août (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), contre 1,70% en juillet, 1,52% en juin et 1,19% en mars.
L'augmentation des valeurs s'est accentuée durant l'été en lien avec la première hausse des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne) intervenue fin juillet. La nouvelle hausse du 8 septembre 2022 va continuer de renchérir le loyer de l'argent et pénaliser les ménages emprunteurs. Il devient quasiment impossible désormais de s'endetter sous la barre des 2%.
Même si tous les emprunteurs bénéficient de crédits à des taux très largement inférieurs à l'inflation (5,8% sur un an en août), l'accès au prêt immobilier devient de plus en plus compliqué. Les banques sont limitées dans leur marge de manœuvre par la réglementation sur l'usure, elles ne peuvent rehausser les taux d'emprunt à la mesure de l'évolution monétaire, mais l'écart entre le taux brut et le taux d'usure est insuffisant pour sortir un TAEG en-deçà du taux maximum légal.
Accès au crédit freiné par l'usure
Pour mémoire, les taux d'usure, qui sont les taux maximum au-delà desquels les banques ne peuvent prêter, s'appliquent aux TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non aux taux bruts affichés par les établissements de crédit et les courtiers. Aux intérêts, s'ajoutent tous les autres frais relatifs à l'obtention du financement, les frais de dossier, la garantie et l'assurance emprunteur qui représente en moyenne 30% du coût global d'un prêt immobilier.
Les taux d'usure 2022 sont au cœur d'une vive polémique entre les courtiers et la Banque de France. En raison d'une méthode de calcul inadaptée à la forte remontée actuelle des taux d'intérêt, le seuil de l'usure est facteur de blocage : selon les courtiers, 45% des demandes de financement échouent pour cause de TAEG supérieur à l'usure.
La publication des nouveaux taux d'usure pour le dernier trimestre 2022 est vivement attendue et devrait indiquer une remontée des seuils légaux... qui pourrait se révéler encore trop mince pour élargir l'accès au crédit si les taux d’emprunt continuent d’enfler.
Durée de remboursement limitée à 25 ans
Autre frein au prêt immobilier : les règles d'octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Sauf exception, les banques ne peuvent accorder de crédits d'une durée de remboursement supérieure à 25 ans. L'allongement de la durée d'emprunt permet pourtant de réduire les mensualités et d'abaisser le taux d'endettement, en contrepartie d'un taux d'intérêt plus élevé.
Toujours selon l'Observatoire Crédit Logement, en août 2022, la durée moyenne des prêts était à son niveau le plus élevé, à 243 mois, soit 20 ans et 3 mois, contre 238 mois en avril dernier. Face à l'augmentation continuelle des prix immobiliers et à celle des taux d'apport personnel exigés, les emprunteurs n'ont d'autre choix que de s'endetter sur des durées de plus en plus longues, mais cet allongement n'est plus suffisant et de moins en moins efficace à mesure que les taux d'intérêt augmentent.
La seule bonne nouvelle en cette rentrée de septembre concerne les ménages qui détiennent déjà un crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine, tout emprunteur peut changer d'assurance prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. Une démarche désormais simplifiée qui permet d'économiser des centaines voire des milliers d'euros sur la durée restante d'un prêt immobilier.
