Immobilier et DPE : quelle décote pour les passoires thermiques en 2022 ?

dpe et passoires thermiques en 2022

Le Diagnostic de Performance Énergétique est désormais incontournable dans la nouvelle réglementation sur les ventes de logements. Les biens énergivores ne pourront plus être loués à compter de janvier 2023, ce qui entraîne un afflux de passoires thermiques sur le marché immobilier. PriceHubble, portail d'estimation et de conseil en immobilier résidentiel, a mis en place un outil qui évalue les effets d'une bonne ou mauvaise note énergétique sur le prix de vente.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Instauré en 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements selon 7 étiquettes, de la A pour les biens pour les plus vertueux, dans l'immense majorité des logements neufs, à la G pour les biens les plus gros consommateurs d'énergie. Ces derniers, comme les biens de la classe F, sont considérés comme des passoires thermiques, un terme un peu cavalier pour désigner un logement avec une consommation de chauffage ou de climatisation excessive.

À cause des ponts thermiques, d'une mauvaise isolation et/ou d'un vieil équipement qui ne répond pas aux normes, ces logements coûtent cher à leurs occupants, et à la collectivité et à la planète pour leur empreinte carbone.

Le gouvernement mène une politique de lutte contre les passoires thermiques en encourageant la rénovation énergétique, via MaPrimRénov', aide financière mise en place en janvier 2021 à destination des propriétaires occupants ou bailleurs. Depuis le 1er juillet 2022, elle peut être cumulée avec l'éco-prêt à taux zéro, un prêt travaux sans intérêt qui  permet le financement du reste à charge induit par la prime publique.

Pour les propriétaires qui louent un logement, le compte à rebours est lancé. À compter de janvier 2023, les biens classés G sur l'échelle du DPE, soit une consommation d'énergie supérieure à 450 kWh/m2 par an, ne pourront plus être proposés à la location. Ce sera au tour des étiquettes F en 2025 et des étiquettes E en 2034.

Sur les 29 millions de logements en métropole, entre 4,9 et 7,2 millions sont considérés comme des passoires thermiques (étiquette F ou G), soit entre 17% et 24% du parc résidentiel, ce qui illustre la marge de progression pour arriver à un parc vertueux en termes de consommation d’énergie.

DPE et vente immobilière : quelle réglementation ?

Toute vente immobilière est par ailleurs soumise à la réalisation d'un DPE depuis novembre 2006. Une obligation qui revêt un caractère opposable et non plus seulement informatif depuis juillet 2021. En clair, le propriétaire du bien mis en vente, ainsi que le diagnostiqueur, le notaire, voire l'agent immobilier impliqué dans la vente, sont juridiquement responsables des informations utilisées. Ce n'est pas tout !

A compter du 1er septembre 2022, la réalisation d'un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE, sera obligatoire pour toute vente de logements classés F ou G (janvier 2025 pour les biens classés E et janvier 2034 pour les biens classés D). Cet audit apporte des informations complémentaires au DPE pour orienter l'acheteur dans ses travaux de rénovation.

Boom des mises en vente de passoires thermiques

Cette pression réglementaire pousse de plus en plus de propriétaires de passoires thermiques à s'en débarrasser rapidement plutôt qu'à les rénover. Le nombre de transactions de logements énergivores a nettement augmenté en 2021. Selon une étude conjointe de MeilleursAgents et SeLoger, leur part a crû de près de 10% l'an dernier. Les biens immobiliers classés F ou G représentaient 12,9% des offres de vente et des transactions sur ces deux plateformes en 2021.

L'accélération porte davantage sur les maisons que sur les appartements. La proportion des maisons énergivores dans les annonces immobilières passe de 11,4% en 2019 à 14% en 2021 ; celles des appartements mauvais élèves au DPE de 9,4% à 10,5%. En 2021, les mises en vente de maisons énergivores ont fait un bond de 7,3% et à Paris, la hausse est spectaculaire, avec 34,3% de hausse de biens mal classés sur un an.

Toutes les informations du DPE pèsent inévitablement sur le prix de vente. En raison des travaux qu'il devra engager pour rendre le logement vertueux et confortable, l'acquéreur peut négocier le prix à la baisse. Dans quelle proportion ?

Impact du DPE sur le prix de vente

La start-up PriceHubble, spécialiste de l'estimation et de l'analyse du marché immobilier résidentiel, aide les banques et les investisseurs institutionnels à mesurer l'incidence du DPE sur le prix de vente des logements qu'ils financent via le prêt immobilier ou qu'ils achètent. L'outil prend en compte la performance énergétique des logements et permet d'évaluer l'éventuelle décote que subit un bien mal classé.

Selon plusieurs simulations que PriceHubble a réalisées pour le journal Le Figaro, il apparaît que la classe énergétique a peu d'impact sur le prix de vente d'un appartement à Lyon ou à Paris : la décote d'un logement D par rapport à un logement B est respectivement de 2,05% et 2,11% ; de G à B, le prix se contracte de 2,54% et 2,56%.

Pour les maisons, le rabais est plus significatif. Sur la base d'un bien similaire à Boulogne-Billancourt, Lille, Montpellier ou Quimper (150m2 habitables, 5 pièces et 300m2 de terrain), la décote oscille de 3,11% à 3,19% entre les étiquettes D et B, et de 8,64% à 8,80% entre les étiquettes G et B.

La start-up explique la moindre incidence du DPE sur les prix des appartements par les difficultés de mise en œuvre de la rénovation thermique dans les copropriétés, à l'inverse des maisons où la différence de performance énergétique est bien intégrée dans le prix et permet de négocier plus aisément.

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Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ?

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Crédit immobilier fin 2022 : la polémique sur les taux variables

Selon plusieurs médias, la Banque Centrale Européenne chercherait à imposer la pratique des taux variables dans tous les pays de la zone euro et notamment en France où le crédit immobilier est souscrit à l’immense majorité à taux fixes. Une rumeur infondée, la BCE n’ayant aucun pouvoir d’intervenir dans la politique commerciale des banques de détail. Magnolia.fr démêle pour vous le vrai du faux. Le prêt immobilier à taux variable partout en zone euro ? Capital, Le Parisien, Le Figaro, tous ont relayé l’info selon laquelle la Banque Centrale Européenne pousserait à l’adoption des taux variables pour la distribution des crédits immobiliers. Dans un contexte marqué par un crédit immobilier bloqué par les taux d’usure, et des taux au plus haut depuis 7 ans, le prêt à taux variables refait son apparition, mais de là à ce qu’il devienne une pratique imposée par le régulateur européen, il y a un gouffre que certains ont osé franchir, sans doute alertés par des bruits de couloir. Interrogée par le journal Ouest-France, la BCE dément fermement vouloir généraliser le prêt à taux variable, les conditions d’emprunt étant le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus. Le seul champ d’action dont peut se prévaloir la BCE en matière de crédits est d’ajuster ses taux directeurs. Elle a d’ailleurs rehaussé à trois reprises son taux de refinancement depuis juillet 2022. Le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l'institution est passé de 0% à 2%. Une nouvelle hausse est prévue courant décembre, ce qui risque de propulser bientôt les taux des crédits immobiliers à plus de 3%. Crédit immobilier : taux fixes versus taux variables Alors que bon nombre de ménages porteurs d’un projet immobilier se demandent s’il vaut mieux attendre 2023 pour emprunter ou passer sans tarder à l’action, le sujet des taux variables s’invite dans un marché quasiment à l’arrêt. L’écosystème français du prêt immobilier n’est pas abonné aux taux variables, dits aussi révisables, lui préférant le modèle unique et protecteur des taux fixes qui permet de connaître le coût global de l’emprunt d’entrée de jeu, dès la signature de l’offre de prêt. Avec un taux fixe, l’emprunteur maîtrise sa mensualité sur toute la durée de son crédit. La faible prévalence du prêt à taux variable en France est aussi due au niveau historiquement bas des taux fixes entre mi-2016 et début 2022. Jetés aux oubliettes depuis la crise des subprimes et de coutume très peu usités dans notre pays (moins de 1% de la production de crédits immobiliers), les taux variables seraient aujourd’hui davantage proposés par les banques. Contrairement aux taux fixes basés sur la valeur de l’OAT 10 ans, les taux variables sont indexés sur l’Euribor, qui est le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent de l’argent à court terme sur le marché interbancaire de la zone euro. Les indices les plus couramment utilisés pour déterminer les taux variables sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Les taux variables affichent un niveau plus faible que les taux fixes, ce qui offre une marge de manœuvre plus ouverte pour intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du financement, autres que les intérêts. Cette formule peut être pertinente quand les taux fixes évoluent rapidement à la hausse, plus rapidement que les taux d’usure, comme on peut l'observer en 2022, permettant ainsi d'accéder plus facilement au crédit.  Elle constitue toutefois un risque d’endettement excessif en cas de remontée des taux si aucune borne n’est posée. Pour une garantie de sécurité, il convient d’opter pour un taux capé, à + ou -1% selon le cas de figure le moins onéreux. Un prêt à un taux de 2,20% sur 20 ans, capé à + ou -1%, pourra donc varier entre 1,20% et 3,20%.  La clef est peut-être le prêt à taux variable, mais une meilleure protection pour l’emprunteur est donnée par le prêt à taux mixtes, solution bancaire qui combine taux fixe durant les premières années du prêt puis taux variable capé pour les dernières. Rappelons que le seul levier d’économies face à un crédit bloqué par le plafond de l’usure reste l’assurance emprunteur. En 2022, les avantages de la délégation sont en premier lieu d’abaisser le TAEG sous l’usure pour obtenir son crédit immobilier !

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?