Immobilier et DPE : quelle décote pour les passoires thermiques en 2022 ?

dpe et passoires thermiques en 2022

Le Diagnostic de Performance Énergétique est désormais incontournable dans la nouvelle réglementation sur les ventes de logements. Les biens énergivores ne pourront plus être loués à compter de janvier 2023, ce qui entraîne un afflux de passoires thermiques sur le marché immobilier. PriceHubble, portail d'estimation et de conseil en immobilier résidentiel, a mis en place un outil qui évalue les effets d'une bonne ou mauvaise note énergétique sur le prix de vente.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Instauré en 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements selon 7 étiquettes, de la A pour les biens pour les plus vertueux, dans l'immense majorité des logements neufs, à la G pour les biens les plus gros consommateurs d'énergie. Ces derniers, comme les biens de la classe F, sont considérés comme des passoires thermiques, un terme un peu cavalier pour désigner un logement avec une consommation de chauffage ou de climatisation excessive.

À cause des ponts thermiques, d'une mauvaise isolation et/ou d'un vieil équipement qui ne répond pas aux normes, ces logements coûtent cher à leurs occupants, et à la collectivité et à la planète pour leur empreinte carbone.

Le gouvernement mène une politique de lutte contre les passoires thermiques en encourageant la rénovation énergétique, via MaPrimRénov', aide financière mise en place en janvier 2021 à destination des propriétaires occupants ou bailleurs. Depuis le 1er juillet 2022, elle peut être cumulée avec l'éco-prêt à taux zéro, un prêt travaux sans intérêt qui  permet le financement du reste à charge induit par la prime publique.

Pour les propriétaires qui louent un logement, le compte à rebours est lancé. À compter de janvier 2023, les biens classés G sur l'échelle du DPE, soit une consommation d'énergie supérieure à 450 kWh/m2 par an, ne pourront plus être proposés à la location. Ce sera au tour des étiquettes F en 2025 et des étiquettes E en 2034.

Sur les 29 millions de logements en métropole, entre 4,9 et 7,2 millions sont considérés comme des passoires thermiques (étiquette F ou G), soit entre 17% et 24% du parc résidentiel, ce qui illustre la marge de progression pour arriver à un parc vertueux en termes de consommation d’énergie.

DPE et vente immobilière : quelle réglementation ?

Toute vente immobilière est par ailleurs soumise à la réalisation d'un DPE depuis novembre 2006. Une obligation qui revêt un caractère opposable et non plus seulement informatif depuis juillet 2021. En clair, le propriétaire du bien mis en vente, ainsi que le diagnostiqueur, le notaire, voire l'agent immobilier impliqué dans la vente, sont juridiquement responsables des informations utilisées. Ce n'est pas tout !

A compter du 1er septembre 2022, la réalisation d'un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE, sera obligatoire pour toute vente de logements classés F ou G (janvier 2025 pour les biens classés E et janvier 2034 pour les biens classés D). Cet audit apporte des informations complémentaires au DPE pour orienter l'acheteur dans ses travaux de rénovation.

Boom des mises en vente de passoires thermiques

Cette pression réglementaire pousse de plus en plus de propriétaires de passoires thermiques à s'en débarrasser rapidement plutôt qu'à les rénover. Le nombre de transactions de logements énergivores a nettement augmenté en 2021. Selon une étude conjointe de MeilleursAgents et SeLoger, leur part a crû de près de 10% l'an dernier. Les biens immobiliers classés F ou G représentaient 12,9% des offres de vente et des transactions sur ces deux plateformes en 2021.

L'accélération porte davantage sur les maisons que sur les appartements. La proportion des maisons énergivores dans les annonces immobilières passe de 11,4% en 2019 à 14% en 2021 ; celles des appartements mauvais élèves au DPE de 9,4% à 10,5%. En 2021, les mises en vente de maisons énergivores ont fait un bond de 7,3% et à Paris, la hausse est spectaculaire, avec 34,3% de hausse de biens mal classés sur un an.

Toutes les informations du DPE pèsent inévitablement sur le prix de vente. En raison des travaux qu'il devra engager pour rendre le logement vertueux et confortable, l'acquéreur peut négocier le prix à la baisse. Dans quelle proportion ?

Impact du DPE sur le prix de vente

La start-up PriceHubble, spécialiste de l'estimation et de l'analyse du marché immobilier résidentiel, aide les banques et les investisseurs institutionnels à mesurer l'incidence du DPE sur le prix de vente des logements qu'ils financent via le prêt immobilier ou qu'ils achètent. L'outil prend en compte la performance énergétique des logements et permet d'évaluer l'éventuelle décote que subit un bien mal classé.

Selon plusieurs simulations que PriceHubble a réalisées pour le journal Le Figaro, il apparaît que la classe énergétique a peu d'impact sur le prix de vente d'un appartement à Lyon ou à Paris : la décote d'un logement D par rapport à un logement B est respectivement de 2,05% et 2,11% ; de G à B, le prix se contracte de 2,54% et 2,56%.

Pour les maisons, le rabais est plus significatif. Sur la base d'un bien similaire à Boulogne-Billancourt, Lille, Montpellier ou Quimper (150m2 habitables, 5 pièces et 300m2 de terrain), la décote oscille de 3,11% à 3,19% entre les étiquettes D et B, et de 8,64% à 8,80% entre les étiquettes G et B.

La start-up explique la moindre incidence du DPE sur les prix des appartements par les difficultés de mise en œuvre de la rénovation thermique dans les copropriétés, à l'inverse des maisons où la différence de performance énergétique est bien intégrée dans le prix et permet de négocier plus aisément.

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Taux crédit immobilier : vers une baisse à la rentrée de septembre 2022 ?

Depuis janvier dernier, les emprunteurs se trouvent confrontés à une remontée sensible des taux d'intérêt. Pas un mois de l'année 2022 sans une hausse des valeurs, qui s'est par ailleurs accélérée avec le retour fracassant de l'inflation. Il devient très compliqué d'emprunter pour financer un achat immobilier, et alors que l'été met les projets en sommeil, qu'en sera-t-il à la rentrée ? L'évolution du contexte monétaire permet-il d'espérer un frein voire une baisse des taux pour septembre ? Nouvelle hausse de taux en août 2022 Le baromètre des taux d'intérêts des crédits immobiliers est à l'image des températures dans l'hexagone : en hausse ! En ce début août, les courtiers font état d'une progression sensible allant de 0,10% à 0,35% selon les durées d'emprunt. Pas d'accalmie, donc, côté météo des taux, le mouvement haussier se poursuit inexorablement depuis février dernier. En six mois, les valeurs moyennes ont bondi de plus de 80 points de base. Alors qu'il était courant de s'endetter sur la durée classique de 20 ans sous la barre de 1% en décembre 2021 (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), la moyenne se situe désormais à 1,85%, les meilleurs dossiers pouvant toujours décrocher un taux à 1,45% sur cette maturité. En août, il sera difficile d'emprunter à moins de 2% sur la durée la plus longue, soit 25 ans conformément aux règles d'octroi édictées par les autorités financières. Et sur les durées les plus courtes (7 et 10 ans), il est quasiment impossible d'obtenir un taux inférieur à 1%, même avec un profil premium (revenus élevés, apport personnel de plus de 20%, épargne résiduelle, taux d'endettement inférieur à 30%). Accès au crédit immobilier : difficile en 2022 Pour filer la métaphore climatique, la sécheresse sévit partout en France comme se tarit le marché de l’emprunt immobilier. Le robinet du crédit se referme au fur et à mesure que les semaines passent et que le curseur des taux est poussé vers le haut. Avec un taux brut au-delà de 2%, comment emprunter quand le taux d'usure est fixé à 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus ? La marge est bien faible pour intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les autres frais relatifs à l’octroi du crédit, en plus des intérêts : frais de dossier, garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution), assurance emprunteur et l’éventuelle commission du courtier. Pourtant, un taux à 2% voire 3% reste en soi un taux attractif. Avant 2016, les crédits se négociaient bien au-delà sans que le marché soit freiné. La cause du blocage du marché n'est pas imputable à la remontée, certes brutale, des taux d'intérêts, mais à l'évolution peu marquée des taux d'usure 2022. La faute à une méthode de calcul qui n'est pas actualisée. Pour mémoire, afin de calculer les taux maximum que les établissements de crédit ne doivent pas dépasser pour le trimestre prochain, la Banque de France définit la moyenne des TAEG pratiqués pour chaque catégorie de prêt durant le trimestre en cours, qu'elle augmente d'un tiers. Sur trois mois, l'usure stagne, tandis que les taux d'intérêts sont susceptibles d'évoluer à la hausse comme à la baisse. Aucun ajustement n'est légalement possible et en cas de hausse significative des taux d’intérêts, les candidats à l'emprunt se heurtent à l'effet ciseaux. Résultat, chez les courtiers on enregistre jusqu'à 40% de refus en raison d'un TAEG qui outrepasse l'usure sur la durée concernée. Les premières victimes de taux d'usure en 2022 ? les 30-55 ans, qui représentent 51% des exclus du crédit immobilier. Peuvent-ils espérer représenter leur dossier à la faveur d'une baisse des taux dans les prochaines semaines ? Des baisses de taux en septembre ? Les taux d'intérêts proposés par les banques sont liés au contexte monétaire. Un indicateur utilisé par les banques pour définir les taux d’intérêts aux particuliers a évolué de manière drastique : l'OAT 10 ans, qui est l'emprunt obligataire sur 10 ans auquel emprunte l'État français, s'est fortement contracté, passant de 2,395% à la mi-juin à 1,429% actuellement. En période haussière, les taux d'intérêts avaient suivi le mouvement. Avec cette baisse très nette, peut-on escompter un ajustement des taux d'emprunt ? Pas si sûr, car la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) a changé de braquet pour tenter de contrer une inflation galopante (6,1% en France et 8,9% en zone euro sur un an à fin juillet ). Le 21 juillet dernier, la hausse des taux de la BCE a renchéri le loyer de l'argent pour les banques. Un des principaux taux directeurs, le taux de refinancement, est passé de 0% à 0,50%, une hausse répercutée sur les taux octroyés aux ménages emprunteurs et aux entreprises. Il serait utopique d'espérer une baisse des taux d'emprunt en septembre, tout au mieux un statu quo pour éviter une fermeture complète de l'accès au crédit à l'habitat. Les marges bancaires sur ce produit sont minimes voire inexistantes, car les établissements ne peuvent ajuster leurs barèmes à hauteur des évolutions monétaires... à cause du plafond de verre de l'usure. D'aucuns anticipent un enlisement de la situation pour plusieurs années. À moins d'une réforme de l'usure que courtiers et banques réclame à corps et à cris, l'accès au crédit immobilier va devenir un mirage pour de plus en plus de foyers. Certains intermédiaires suggèrent de sortir l'assurance emprunteur du TAEG pour rester sous l'usure. Silence radio du côté des autorités financières. En affirmant que "nous allons vers des conditions de financement plus normales qui n'empêcheront pas l'immobilier de bien se financer”, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau refuse d'admettre la problématique de l'usure et prive des milliers de ménages d'un levier imparable pour soutenir leur pouvoir d'achat : être propriétaire de son logement via un crédit à taux fixe largement inférieur à l'inflation plutôt qu'être locataire et soumis aux fluctuations des loyers.

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Crédit immobilier : les 30-55 ans, premières victimes des taux d'usure en 2022

Obtenir son crédit immobilier est toujours un parcours du combattant, mais en 2022 les obstacles s'accumulent, entre la hausse très nette des taux d'intérêts et les taux d'usure qui n'augmentent pas aussi vite. Résultat, l'accès au crédit bancaire se rétrécit comme jamais, et les refus s'intensifient. Premiers touchés, les candidats entre 30 et 55 ans, selon une étude menée par un collectif de courtiers spécialisés. 40% des demandes de crédit immobilier rejetées Selon un sondage réalisé courant juillet 2022 par Opinion System pour le compte de 6 associations de courtage, il devient manifeste que les taux d'usure 2022 applicables aux crédits immobiliers, conjugués aux normes d'octroi en place depuis deux ans, constituent des freins à l'accession à la propriété. Chez 40% des courtiers sondés, 4 dossiers sur 10 sont recalés par les banques. 40% de rejets ! Du jamais vu de mémoire de professionnels. Et pour 85% des intermédiaires, le taux de refus atteint les 20%. Ce qui oblige à tirer la sonnette d'alarme est la typologie de ces exclus du crédit immobilier : 71% des demandes de financement mises sur la touche concernent la résidence principale. Pour ces victimes, on observe deux motifs de refus : le dépassement du taux d'usure (36%) le non-respect des règles d'octroi (31%). Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit aux banques de prêter au-delà d'un taux d'endettement de 35% des revenus nets et au-là d'une durée de remboursement de 25 ans (jusqu'à 27 ans pour l'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi des fonds). Ces deux normes cumulatives ont été mises en place pour éviter toute dérive comme on a pu le constater en 2019, où il était commun de voir des prêts sur 30 ans et des taux d'effort outrepassant largement le tiers des revenus. Quels sont les exclus du crédit immobilier ? Contre toute attente, les premiers candidats refusés par les établissements de crédit sont les demandeurs âgés entre 30 et 55 ans. Ils représentent 51% des dossiers exclus. On aurait pu penser que les seniors seraient les victimes toutes désignées à cause du coût assurance prêt immobilier, qui peut, même sans risques aggravés, excéder le poids des intérêts dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Pour garder le TAEG sous l'usure, 43% des banques demandent souvent aux courtiers de faire un effort sur leur commission. Le sondage révèle pourtant que seuls 15% des dossiers refusés sont liés au fait d'être présentés par un courtier. L'usure du crédit immobilier est l'épine dans le pied de chacun : les ménages ne peuvent accéder à la propriété alors qu'ils sont parfaitement solvables, les courtiers n'ont plus aucune latitude pour négocier et les banques n'ont pas la possibilité d'ajuster leurs barèmes de taux au niveau de l'inflation. L'usure : premier problème pour l'accès au crédit immobilier La problématique de l'usure n'est pas nouvelle, cela fait des mois que les intermédiaires, et les banques plus récemment, alertent les autorités financières sur le blocage du crédit immobilier en raison de taux d’usure en décalage avec la réalité du terrain. Sourd aux appels récurrents des professionnels, Bercy estime que l'usure actuelle n'opère aucun problème d'accès systémique au crédit immobilier qui nécessiterait une réforme. Pourtant, les chiffres ne mentent pas : la baisse de la production de crédits au premier semestre 2022 est nette, avec une réduction drastique du nombre de prêts de 23% pour le marché de l'ancien et de 10,2% pour le marché du neuf (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Bon nombre des prêts octroyés sur cette période concernent des demandes acceptées fin 2021 et début 2022, avec des taux d'intérêt inférieurs de 50 points de base à ceux proposés actuellement, et ne rendent pas compte de la contraction brutale qui est en train de frapper le crédit immobilier. Le pire est devant nous. Avec des taux en hausse perpétuelle depuis février 2022 et une usure qui évolue peu, l'automne risque d'être bien morose. Le prochain changement des taux d'usure intervient le 1er octobre. Un ajustement qui risque d'être bien trop lent, comme pour les deux trimestres précédents. L'écart entre les taux bruts et les taux d'usure va se resserrer à chaque remontée des taux d'intérêt et opérer un effet ciseaux facteur d'éviction. Une des solutions proposées par les courtiers pour rester sous l’usure serait de sortir l'assurance emprunteur du TAEG, puisque cette garantie est souscrite de manière individuelle et représente donc un coût, variable selon le profil de chacun (âge, santé, comportements à risques), qui ne dépend pas de l'environnement des taux d'emprunt. Le marché immobilier est confrontée à une situation inédite, pour ne pas dire absurde, où la rencontre de l'offre et la demande de crédits immobiliers à des taux d'emprunt encore performants et largement inférieurs à l'inflation ne peut se faire à cause d'une réglementation de l'usure obtuse et inadaptée.

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Immobilier : forte baisse de la production de crédits au premier semestre 2022

Le marché immobilier 2022 est en souffrance. Selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts immobiliers a baissé de 9% et leur montant a chuté de 12,5% sur un an entre avril et juin. Une contraction qui s'explique notamment par l'exclusion des ménages modestes de l'accès au crédit. Ils ne sont pas les seuls ! Même avec des revenus confortables, il devient de plus en plus difficile d'emprunter pour financer un projet immobilier. Les coupables ? Les taux d'usure, toujours eux. La production de crédits immobiliers au ralenti Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,40% au cours du 2ème trimestre 2022 (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), contre 1,13% le trimestre précédent. La hausse s'est accélérée en juin avec un taux moyen à 1,52%, soit 42 points de base additionnels sur les quatre derniers mois. Pour le dernier semestre 2021, ce taux s'affichait à 1,05%. Dans le détail, en juin 2022, le taux moyen sur 20 ans oscillait entre 1,21% et 1,75% selon le niveau des revenus. Sur 25 ans, durée d'emprunt maximale autorisée par le régulateur financier, on s'endettait entre 1,31% et 1,84%. À son plus bas historique en décembre 2021, les meilleurs profils pouvaient emprunter au taux de 0,72% sur la maturité classique de 20 ans et les moins bien dotés à 1,25%. Pour compenser le renchérissement du crédit immobilier et contenir le taux d'endettement, les ménages empruntent sur des durées toujours plus longues. La durée moyenne des prêts accordés s'est établie à 239 mois au 2ème trimestre 2022 et à 240 mois en juin 2022. Près de 65% des prêts à l'accession se sont négociés sur des durées comprises entre plus de 20 ans et 25 ans, soit 2,3 point de plus que le trimestre précédent, et 35,5 points de plus qu'en 2016, année où les taux d'intérêt ont entamé leur lente décrue. Conséquence, le marché immobilier se dégrade depuis la mi-2021 et cette dégradation s'intensifie en 2022. En glissement annuel (T2 2022/T2 2021), le nombre de prêts s'est réduit de 23% pour le marché de l'immobilier ancien et de 10,2% pour le marché du neuf, soit une contraction de 9% pour l'ensemble des marchés. La remontée des taux poursuit sa course avec un taux moyen à 1,64% à la mi-juillet, attendu à 2,25% fin 2022, ce qui va creuser davantage le phénomène. La production de crédits immobiliers pourrait être en retrait de 15% d'ici la fin de l'année. Augmentation de l’apport et allongement de la durée Autre information importante donnée par l'Observatoire, le niveau de l'apport personnel en forte hausse : + 56,4% par rapport à fin 2019, période où le taux d'apport moyen était au plus bas et le marché en pleine effervescence. Ceci explique le recentrage du marché sur les profils les plus aisés, mieux dotés en apport personnel que les jeunes accédants, en raison de normes d'octroi très strictes et d'une augmentation constante des prix des logements. Si le crédit immobilier coûte plus cher que l'an dernier, cette hausse reste très molle au regard de l'inflation et de l'évolution du rendement de l'OAT 10 ans. Les taux d'emprunt restent performants et si l'on retient les valeurs indiquées par l'Observatoire, ils ont atteint au deuxième trimestre 2022 le niveau qu'ils affichaient début 2018. Tous les emprunteurs ont pu bénéficier de taux inférieurs à l'inflation, ce qui ne s'est jamais produit depuis la fin des années 1950. Chacun emprunte à un taux d'intérêt réel largement négatif, "grâce" à une inflation à 6,1% sur un an à fin juillet selon les derniers chiffres de l’Insee. On s'endette à bon compte, mais beaucoup ne peuvent y accéder. Usure 2022 : un frein au crédit immobilier Le ralentissement de l'activité illustre aussi un autre phénomène : l'accès au crédit immobilier n’est qu’un mirage pour de plus en plus de ménages français, pas seulement les moins bien pourvus en revenus et en apport personnel. En juillet, certains courtiers font état d'un dossier sur deux recalé pour cause d'usure dépassée. C'est aberrant quand le taux d'endettement est conforme à la réglementation, soit au maximum 35% des revenus nets. En cause, les taux d'usure qui bordent les crédits immobiliers et qui empêchent les banques de rehausser plus nettement les taux d’emprunt bruts. Le niveau de l’usure n'évolue pas au rythme de la progression des taux d'intérêts, et reste stagnant pour trois mois quand bien même les taux du marché augmenteraient drastiquement dans l’intervalle. Ce qui est le cas depuis mars 2022. Calculés par la Banque de France chaque trimestre sur la base des TAEG moyens octroyés le trimestre précédent, et augmentés d'un tiers, les taux d'usure sont devenus un réel obstacle à l'accession immobilière et en dépit des appels récurrents des professionnels, courtiers comme banques, les pouvoirs publics restent sourds à toute réforme de l'usure. Des candidats solvables avec un taux d'endettement largement inférieur à la limite admise, avec un apport généreux, une épargne résiduelle et des revenus confortables ne peuvent acquérir leur logement car le prêt leur est refusé pour dépassement du TAEG du taux d'usure. L'absurdité de cette situation est en totale contradiction avec l'ambition du gouvernement d'une France de propriétaires. Qui dit moins de logements achetés, dit plus de locataires et moins de biens rénovés. Incompréhensible alors que les ménages ont envie d’acheter et que la rénovation énergétique est un des axes forts de ce quinquennat.