Immobilier : les prix des maisons flambent

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Les vendeurs ont la main ! Avec une hausse moyenne des prix des logements anciens de 7,4% sur un an, le pouvoir d'achat immobilier souffre, même si les taux d'emprunt restent à un niveau plancher. Cette moyenne cache des disparités, aussi bien régionales que par type de bien. Les maisons sont les gagnantes de cet engouement pour la pierre, renforcé en temps de pandémie.

Prix des logements : la hausse s'accentue

Selon les derniers indices des Notaires et de l'Insee, la hausse des prix des logements anciens s'est poursuivie au cours du troisième trimestre 2021 et ce, de manière plus prononcée pour la province que pour la région francilienne. Les valeurs ont gagné 2% par rapport au deuxième trimestre, après +1,9% et +1,2% aux trimestres précédents. Les prix accélèrent, avec une progression de 7,4% sur un an, contre +6,3% et +6% sur les épisodes précédents.

La hausse est nettement plus marquée pour les maisons que pour les appartements comme en témoigne le tableau ci-dessous :

 

 

Variations en % au cours des

 

3 derniers mois

12 derniers mois

 

T1 2021

T2 2021

T3 2021

T1 2021

T2 2021

T3 2021

Ensemble

1,2

1,9

2,0

6,0

6,3

7,4

Appartements

0,8

1 ,5

1 ,4

5,1

4,9

5,2

Maisons

1,5

2,2

2,4

6,6

7,3

9,0

Sources Insee, Notaires du Grand Paris et Notaires de France

Des disparités existent également entre les régions, avec, toujours, une tendance favorable aux maisons. En Île-de-France, les prix des logements anciens augmentent en moyenne de 4% sur un an ; là encore, la hausse est plus nette pour les maisons (+7%) que pour les appartements (+2,5%), une première depuis 2016. Dans la capitale, marché à part s'il en est, les prix des appartements repartent à la hausse après deux trimestres de recul (+0,8%) et sont stables en comparaison annuelle. La province tire profit de la pandémie et voit l'appétit des Français pour la pierre s'orienter davantage vers les communes limitrophes des grandes métropoles et les zones rurales.

Sur un an, les prix des logements anciens en province gagnent +8,8% et là aussi, les maisons séduisent plus volontiers les acheteurs, ce qui entraîne un déséquilibre offre/demande à la faveur des vendeurs : il faut dépenser 9,4% de plus pour acquérir une maison au troisième trimestre 2021 par rapport au troisième trimestre 2020. L'inflation des prix des appartements est également notable, à +7,5% sur un an. C'est en région Auvergne-Rhône-Alpes que la flambée des prix des maisons est la plus forte , à +10,9%.

Volume record de transactions

La hausse des prix des logements ne dissuade pas les acheteurs. Le volume annuel de transactions a de nouveau augmenté en septembre à 1 208 000, après 1 156 000 en juin, en hausse de 23% sur un an. Rapportées au nombre de logements en stock, qui augmente d'environ 1% par an, les ventes dépassent depuis 2016 le niveau observé au début des années 2000. 

Ces volumes historiquement élevés s'expliquent par le fort dynamisme du marché depuis la fin du premier confinement et la mise en place de boucliers économiques et sociaux qui ont permis aux Français de concrétiser leur projet immobilier. Contrairement à la légende urbaine, les citadins ne fuient pas la grande ville, même si l'on observe un changement dans les comportements immobiliers, comme indiqué plus haut. Les Français qui peuvent s’organiser en télétravail et s’installer ailleurs sont encore marginaux, l’emploi étant encore le facteur déterminant dans la décision d’acheter un logement. Le tassement des prix dans les grandes agglomérations trouve son origine dans la mobilité accentuée vers les communes périphériques où le foncier est très nettement moins cher.  

Pouvoir d'achat immobilier en hausse 

La hausse significative des prix immobiliers doit toutefois être relativisée. Une récente étude du site Meilleursagents nous apprend que le pouvoir d'achat immobilier est depuis cinq ans à son plus haut niveau de l'histoire de la Vème République ! Les Français peuvent acheter plus grand qu'il y a 50 ans. 

Pour un revenu médian de 2 525€, un ménage peut aujourd'hui acquérir une surface supérieure à 60m2. Selon le revenu médian de la période concernée, il était possible d'acheter 35m2 au début des années 1990 et seulement 24m2 en 1982, soit la capacité d'achat la plus faible. À l'époque, le taux d'intérêt nominal atteignait son plus haut niveau à 18% !

Actuellement, les taux tournent autour de 1,05% sur la durée classique de 20 ans. Les meilleurs dossiers peuvent obtenir une décote et décrocher un taux à 0,70% sur cette maturité. Si la tendance est à la hausse, consécutivement à la reprise de l'inflation et à l'évolution de l'emprunt d'État obligataire sur 10 ans (OAT 10 ans), les valeurs restent historiquement basses et facilitent l'accès à la propriété malgré l'envolée des prix des logements. Cette remontée des taux d'emprunt est aussi conjoncturelle. Avec l'approche du bilan et des fêtes, les banques souhaitent calmer le jeu avant de relancer la machine commerciale en janvier.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.