Immobilier : les prix des maisons flambent

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Les vendeurs ont la main ! Avec une hausse moyenne des prix des logements anciens de 7,4% sur un an, le pouvoir d'achat immobilier souffre, même si les taux d'emprunt restent à un niveau plancher. Cette moyenne cache des disparités, aussi bien régionales que par type de bien. Les maisons sont les gagnantes de cet engouement pour la pierre, renforcé en temps de pandémie.

Prix des logements : la hausse s'accentue

Selon les derniers indices des Notaires et de l'Insee, la hausse des prix des logements anciens s'est poursuivie au cours du troisième trimestre 2021 et ce, de manière plus prononcée pour la province que pour la région francilienne. Les valeurs ont gagné 2% par rapport au deuxième trimestre, après +1,9% et +1,2% aux trimestres précédents. Les prix accélèrent, avec une progression de 7,4% sur un an, contre +6,3% et +6% sur les épisodes précédents.

La hausse est nettement plus marquée pour les maisons que pour les appartements comme en témoigne le tableau ci-dessous :

 

 

Variations en % au cours des

 

3 derniers mois

12 derniers mois

 

T1 2021

T2 2021

T3 2021

T1 2021

T2 2021

T3 2021

Ensemble

1,2

1,9

2,0

6,0

6,3

7,4

Appartements

0,8

1 ,5

1 ,4

5,1

4,9

5,2

Maisons

1,5

2,2

2,4

6,6

7,3

9,0

Sources Insee, Notaires du Grand Paris et Notaires de France

Des disparités existent également entre les régions, avec, toujours, une tendance favorable aux maisons. En Île-de-France, les prix des logements anciens augmentent en moyenne de 4% sur un an ; là encore, la hausse est plus nette pour les maisons (+7%) que pour les appartements (+2,5%), une première depuis 2016. Dans la capitale, marché à part s'il en est, les prix des appartements repartent à la hausse après deux trimestres de recul (+0,8%) et sont stables en comparaison annuelle. La province tire profit de la pandémie et voit l'appétit des Français pour la pierre s'orienter davantage vers les communes limitrophes des grandes métropoles et les zones rurales.

Sur un an, les prix des logements anciens en province gagnent +8,8% et là aussi, les maisons séduisent plus volontiers les acheteurs, ce qui entraîne un déséquilibre offre/demande à la faveur des vendeurs : il faut dépenser 9,4% de plus pour acquérir une maison au troisième trimestre 2021 par rapport au troisième trimestre 2020. L'inflation des prix des appartements est également notable, à +7,5% sur un an. C'est en région Auvergne-Rhône-Alpes que la flambée des prix des maisons est la plus forte , à +10,9%.

Volume record de transactions

La hausse des prix des logements ne dissuade pas les acheteurs. Le volume annuel de transactions a de nouveau augmenté en septembre à 1 208 000, après 1 156 000 en juin, en hausse de 23% sur un an. Rapportées au nombre de logements en stock, qui augmente d'environ 1% par an, les ventes dépassent depuis 2016 le niveau observé au début des années 2000. 

Ces volumes historiquement élevés s'expliquent par le fort dynamisme du marché depuis la fin du premier confinement et la mise en place de boucliers économiques et sociaux qui ont permis aux Français de concrétiser leur projet immobilier. Contrairement à la légende urbaine, les citadins ne fuient pas la grande ville, même si l'on observe un changement dans les comportements immobiliers, comme indiqué plus haut. Les Français qui peuvent s’organiser en télétravail et s’installer ailleurs sont encore marginaux, l’emploi étant encore le facteur déterminant dans la décision d’acheter un logement. Le tassement des prix dans les grandes agglomérations trouve son origine dans la mobilité accentuée vers les communes périphériques où le foncier est très nettement moins cher.  

Pouvoir d'achat immobilier en hausse 

La hausse significative des prix immobiliers doit toutefois être relativisée. Une récente étude du site Meilleursagents nous apprend que le pouvoir d'achat immobilier est depuis cinq ans à son plus haut niveau de l'histoire de la Vème République ! Les Français peuvent acheter plus grand qu'il y a 50 ans. 

Pour un revenu médian de 2 525€, un ménage peut aujourd'hui acquérir une surface supérieure à 60m2. Selon le revenu médian de la période concernée, il était possible d'acheter 35m2 au début des années 1990 et seulement 24m2 en 1982, soit la capacité d'achat la plus faible. À l'époque, le taux d'intérêt nominal atteignait son plus haut niveau à 18% !

Actuellement, les taux tournent autour de 1,05% sur la durée classique de 20 ans. Les meilleurs dossiers peuvent obtenir une décote et décrocher un taux à 0,70% sur cette maturité. Si la tendance est à la hausse, consécutivement à la reprise de l'inflation et à l'évolution de l'emprunt d'État obligataire sur 10 ans (OAT 10 ans), les valeurs restent historiquement basses et facilitent l'accès à la propriété malgré l'envolée des prix des logements. Cette remontée des taux d'emprunt est aussi conjoncturelle. Avec l'approche du bilan et des fêtes, les banques souhaitent calmer le jeu avant de relancer la machine commerciale en janvier.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.