Investissement locatif : attention au DPE

Le 20 juillet dernier, le Parlement a définitivement adopté la loi Climat et Résilience qui contient entre autres un important volet sur l'habitat et la rénovation des logements. Si vous achetez un bien immobilier en vue de le louer, vérifiez bien le DPE, car une mauvaise étiquette risque de compromettre votre projet, à moins d'engager de lourds travaux de rénovation. Faisons le point sur les mesures qui concernent les passoires thermiques et les conséquences en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique. Implicitement, l'éco-conditionnalité d'un logement va subordonner l'obtention d'un crédit immobilier.

Interdiction progressive des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience votée le 20 juillet dernier entend notamment renforcer la lutte contre les passoires thermiques, ces logements gros consommateurs d'énergie car mal isolés ou/et équipés d'appareils de chauffage peu respectueux de l'environnement. Classés E, F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ces logements peu vertueux en termes de consommation d'énergie et de gaz à effet de serre doivent disparaître du marché immobilier privé, l'ambition du gouvernement étant de les éradiquer pour atteindre la neutralité carbone du parc logement à l'horizon 2050, à savoir l’équilibre entre les émissions de carbone et l'absorption du carbone de l'atmosphère par les puits de carbone.

La France compte environ 4,8 millions de logements considérés comme des passoires thermiques. Cette loi prévoit leur sortie progressive du marché de la location d'ici 2034. Les propriétaires bailleurs n'auront plus le droit de louer des logements classés E, F, ou G selon un calendrier précis :

à partir de 2025 : logements classés G
à partir de 2028 : logements classés F
à partir de 2034 : logements classés E.

Le texte de loi prévoit également une obligation d'audit énergétique pour toute transaction immobilière à compter du 1er janvier 2022 pour les logements classés F et G. Accompagné du DPE, cet audit formulera un plan de travaux et indiquera le gain sur la facture énergétique. Cette mesure concernera les transactions de logements classés E en 2025, et en 2034 celles des logements classés D.

Nouveau DPE : déclassement de certains logements

Cette sanction pour les logements énergivores est précédée par la mise en application du nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021. S'il continue d'évaluer la performance énergétique des logements en leur attribuant un note allant de A pour les plus économes à G pour les plus gourmands en énergie, le DPE, qui n'avait jusqu'à présent qu'une seule valeur informative, est aujourd'hui plus fiable et plus lisible. Il devient surtout juridiquement opposable, ce qui signifie qu'en cas d'erreur l'acheteur ou le locataire peut obtenir réparation.

La validité du DPE nouvelle formule est maintenue à 10 ans. Attention à la validité des DPE existants : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021le sont jusqu'au 31 décembre 2024.

La nouvelle prise en compte des émissions de gaz à effet de serre va avoir une incidence sur le classement d'un grand nombre de biens immobiliers. Selon les estimations du gouvernement, environ 40% des logements vont voir leur note évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction du chauffage utilisé. Les logements chauffés au fioul ou au gaz seront davantage pénalisés que ceux chauffés à l'électricité ou au bois : 800 000 logements avec l'étiquette E pourraient ainsi basculer en classe F ou G, et près de 800 000 autres classés F et chauffés par un système électrique pourraient sortir du statut de passoires thermiques.

Logement loué énergétiquement décent

Actuellement, la notion de décence pour un logement ne contient aucune obligation en matière d'écologie, puisqu'aucune loi ne prévoit de seuil minimal de performance énergétique ni de plafonnement de la dépense énergétique assumée par le locataire. Cette absence de la consommation énergétique dans la notion cardinale de décence explique pourquoi des passoires thermiques continuent d’être louées ou proposées à la location.

Dès janvier 2023, un critère de performance énergétique minimal devra être respecté pour qu'un logement mis en location puisse être qualifié de "décent" : le logement devra avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, soit au pire un classement F sur le nouveau DPE. Cette mesure ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur ne sont donc pas concernés.

Incitation à la rénovation thermique

Ces mesures discriminatoires au bénéfice de la communauté visent à inciter les propriétaires à rénover leurs logements. Que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur, la "valeur verte" de votre logement a désormais une grande importance dans le prix du bien. Selon les notaires, un logement avec une étiquette F ou G se vend entre 2% et 18% moins cher qu'un bien de classe D à superficie et localisation identiques. En cas de classement médiocre et en l'absence de travaux de réelle envergure, la valeur de votre bien diminue effectivement.

Si vous envisagez de vendre, vous serez obligé de revoir vos prétentions, car l'acheteur va scruter avec la plus grande attention la qualité thermique du logement convoité. Le coup de cœur ne suffit plus. En présence d'un bien en queue de peloton du DPE, l'acheteur est en position de force pour négocier. Et si vous comptez louer, vous savez désormais à quoi vous êtes exposé : une interdiction progressive de louer qui entre en jeu à compter de 2025.

La définition de décence qui s'impose au 1er janvier 2023 aux baux en cours et en janvier 2025 aux nouveaux baux offre au locataire un recours contre son bailleur. Il pourra demander au propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation des travaux nécessaires. En l'absence de réponse dans les deux mois, il pourra saisir la commission départementale de conciliation. Sur saisine du juge, ce dernier pourra :

contraindre le bailleur à engager les travaux,
imposer une réduction de loyer,
imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

L'obligation de travaux ne concerne pas les logements en copropriété pour lesquels, malgré les actions entreprises pour rénover les parties communes ou privatives, le niveau minimal de performance énergétique ne peut être atteint, ni les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales incompatibles avec la réalisation de travaux visant la l'objectif minimal de rénovation énergétique. Le bailleur peut toutefois se voir imposer une baisse de loyer et le versement de dommages et intérêts au locataire.

À compter de janvier 2022, les propriétaires bailleurs de logements classés F et G seront visés par deux premières interdictions :

augmenter le loyer à la relocation
indexer le loyer en cours de bail.

Sans condition de zone géographique, lors d'un changement de locataire, le loyer d'un logement énergivore ne pourra être supérieur au loyer appliqué au locataire précédent. En cours de bail, le loyer est figé, le propriétaire ne pouvant s'appuyer sur la clause d'indexation contenu dans le contrat de bail.

Conséquences sur le crédit immobilier

La valeur verte des logements va gagner en importance au rythme de l'application des différentes mesures. On vient de voir les conséquences pour les propriétaires bailleurs qui ne respecteraient pas les échéances. Pour les futurs investisseurs, l'impact du nouveau DPE se révèle à deux niveaux :

la négociation du prix du logement
l'obtention du financement bancaire.

N'hésitez pas à faire réaliser un nouveau DPE à vos frais (entre 100€ et 250€), si le DPE fourni par le vendeur a été établi avant le 1er juillet 2021. Comme indiqué précédemment, le nouveau DPE va déclasser ou surclasser certains logements, ce qui va orienter votre décision. En cas de mauvais classement (F ou G), vous avez toute latitude pour négocier le prix du logement à la baisse, mais les travaux de rénovation énergétique vont rapidement s'imposer à vous pour être en mesure de louer votre bien. Ces travaux vont grandement limiter la rentabilité locative, ils pourront toutefois entraîner un déficit foncier, car ils viendront diminuer les revenus locatifs à titre de charges déductibles.

Le DPE affiché par le logement va également déterminer les conditions du crédit qui permet de financer votre investissement locatif. Les banques vont regarder avec la plus grande attention les DPE. La Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) a récemment alerté sur les tous premiers refus de prêts immobiliers à des investisseurs locatifs causés par le DPE. Si la banque n'a pas l'assurance que des travaux sont programmés, elle va recaler le projet car le revenu locatif ne sera pas au rendez-vous. Le DPE va devenir rapidement un critère d'analyse supplémentaire des demandes de financement dans le cadre d'un projet locatif en plus du taux d’endettement et de l’apport personnel.

Les aides à la rénovation énergétique

Les travaux de rénovation sont coûteux, mais tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, peuvent bénéficier d'aides publiques qui leur permettent de financer en partie la dépense engagée. Le premier de ces coups de pouce est MaPrimRénov', le dispositif phare mis en avant par le gouvernement.

MaPrimRénov' est accessible aux bailleurs depuis le 1er juillet 2021, sous 5 conditions :

Le logement doit avoir au moins 2 ans.
Le locataire doit être installé dans les 6 mois qui suivent la réception de la prime.
Le bail de location doit durer au moins 5 ans.
Le locataire doit être informé des travaux réalisés grâce à la prime.
La réévaluation du loyer suite à l'investissement doit être basée sur le montant des rénovations après déduction de la prime, et le locataire en être informé.

Pour qu'une rénovation puisse être considérée comme performante, les logements doivent obtenir la note A ou B du DPE, avec des dérogations pour les biens en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui pourront être reconnus performants à partir de la lettre C. Pour atteindre la norme BBC qui fait référence, 6 postes de travaux de rénovation énergétique devront être traités : isolation des murs, isolation des planchers bas, isolation de la toiture, remplacement des boiseries extérieures, ventilation, ainsi que production d'eau chaude sanitaire et de chauffage. Pour qu'elle soit qualifiée de rénovation globale, les travaux devront être réalisés dans un délai de 18 mois.

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Assurance emprunteur : 7 stratégies pour économiser sur votre crédit immobilier en 2025

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Les banques font tout pour dissuader l’emprunteur de souscrire un contrat externe, en avançant parfois des arguments fallacieux. Vous pouvez facilement vous rattraper dans un deuxième temps. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni justification. Cette mesure favorise la concurrence et permet de réaliser des économies significatives en comparant les offres du marché. Utilisez cette opportunité pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez le faire dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies, puisque le coût de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur le capital restant dû. 3. Comparez les contrats individuels et collectifs Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisant les risques entre tous les emprunteurs. Cependant, ces contrats ne tiennent pas toujours compte des spécificités individuelles. Les contrats individuels, proposés par des assureurs externes, peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des garanties personnalisées. Il est donc judicieux de comparer ces deux types de contrats pour choisir celui qui vous convient le mieux. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur : vous avez accès aux contrats alternatifs les plus compétitifs du marché, en adéquation avec vos besoins et dans le respect de l’équivalence de garanties avec l’assurance bancaire. 4. Analysez attentivement les garanties et exclusions Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est essentiel de bien comprendre les garanties proposées et les exclusions éventuelles. Les garanties de base incluent généralement le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Des garanties complémentaires, telles que l'incapacité temporaire de travail (ITT) ou l'invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), peuvent être ajoutées en fonction de votre situation. Assurez-vous également de vérifier les exclusions, comme les sports dangereux, les métiers à risques ou certaines pathologies, qui pourraient limiter votre couverture. 5. Tenez compte de votre profil et de votre situation Le coût de l'assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs, notamment l'âge, l'état de santé, la profession et les habitudes de vie. Par exemple, un non-fumeur en bonne santé paiera généralement moins qu'un emprunteur fumeur présentant des problèmes de santé. Certaines professions à risque peuvent également entraîner des surprimes. Il est donc important de choisir un contrat adapté à votre profil pour éviter de payer des garanties inutiles. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les risques accrus en matière de santé, de profession ou de pratiques sportives. Les contrats proposés présentent très souvent des options de rachat d’exclusion de ces risques, ce qui vous permet d’être protégé en cas de survenance d’un sinistre exclu dans les conditions générales. 6. Utilisez des comparateurs en ligne Les comparateurs d'assurance en ligne sont des outils précieux pour évaluer rapidement les différentes offres du marché. En renseignant quelques informations sur votre profil et votre projet immobilier, vous pouvez obtenir des devis personnalisés et comparer les tarifs, les garanties et les conditions générales. Cela vous permettra de faire un choix éclairé et d'optimiser le coût de votre assurance emprunteur. N'hésitez pas à demander l’aide en expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner dans la sélection du contrat adapté à votre situation au meilleur prix. 7. Négociez avec votre banque Même si vous choisissez une assurance externe, il est possible de négocier avec votre banque pour obtenir de meilleures conditions de prêt. Présentez-lui les offres concurrentes que vous avez obtenues et mettez en avant les garanties équivalentes ou supérieures de votre contrat. Une bonne préparation et une argumentation solide peuvent vous aider à convaincre votre conseiller bancaire d'accepter votre choix d'assurance. En suivant ces conseils, vous pourrez optimiser votre assurance emprunteur, réaliser des économies et sécuriser votre crédit immobilier. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est important de bien analyser vos besoins et les offres disponibles pour faire le meilleur choix.

Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

Le tiers payant permet d’accéder aux soins sans avancer d’argent. Mais qui peut en bénéficier ? Est-ce automatique ? Quels soins sont concernés ? Et surtout, votre mutuelle est-elle tenue de l’appliquer ? Voici les 5 questions clés pour tout comprendre sur ce dispositif essentiel. Les mutuelles sont-elles obligées d’appliquer le tiers payant ? Depuis janvier 2022, les complémentaires santé sont tenues de proposer le tiers payant sur les soins relevant de la réforme 100 % Santé (optique, dentaire et audiologie). Cette obligation vise à faciliter l’accès aux soins sans reste à charge pour les assurés. En dehors de ce périmètre, les mutuelles ne sont pas légalement contraintes d'appliquer le tiers payant. Toutefois, dans les faits, la majorité des contrats le prévoient, au moins partiellement. Cela dépend des accords passés entre les professionnels de santé, les réseaux de soins partenaires et les complémentaires. Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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