Rénovation énergétique: succès de MaPrimeRénov

Un homme installant des lustres lumineux

Les Français adeptes des travaux de rénovation ! Qui l'aurait cru il y a encore un an et demi. Entre-temps, la crise sanitaire a modifié le rapport des ménages à leur logement et la loi se veut progressivement répressive pour les passoires thermiques. MaPrimeRénov', le dispositif phare du gouvernement pour la rénovation énergétique, est plébiscité et a même été révisé à la hausse face à cet engouement inattendu.

Carton plein pour MaPrimRénov'

Lancée à bas bruit en janvier 2020, MaPrimeRénov' a pris de l'ampleur depuis le début de l'année 2021 avec son extension à tous les ménages propriétaires de leur logement. Ce dispositif permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le confort de l'habitat et pour faire des économies sur la facture énergétique. La finalité est de lutter contre le réchauffement climatique en rejetant moins de gaz à effet de serre, le secteur résidentiel en étant la deuxième source après les transports.

L'ambition initiale du gouvernement était d'atteindre entre 400 000 et 500 000 logements rénovés par an grâce à MaPrimeRénov'. Elle sera largement dépassée. Au cours du premier semestre, près de 400 000 dossiers ont été déposés dont près de 300 000 acceptés, et plus de 862 millions d'euros de primes ont été validés. L'État table désormais sur 700 000 à 800 000 aides distribuées d'ici fin 2021. En 2020, près de 190 000 demandes avaient été enregistrées. Face à l'engouement des Français pour la rénovation énergétique, l'enveloppe budgétaire a été allongée de 2,4 milliards d'euros pour financer MaPrimeRénov' en 2022.

Confort et valorisation du logement

À l’origine prévue pour les ménages modestes et très modestes, MaPrimeRénov' est ouverte à tous les propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu'ils soient occupants ou bailleurs, ainsi qu'aux copropriétaires. Les bailleurs y ont accès depuis le 1er juillet 2021. Cependant son montant varie en fonction des revenus du ménage et de l'ampleur des travaux engagés.

Difficile de ne pas faire le lien entre le succès sans précédent pour la rénovation énergétique des logements et la crise sanitaire qui bouleverse les habitudes de ménages et les oblige à porter un regard différent sur leur habitat. Améliorer le confort de son logement est devenu prioritaire pour bon nombre de foyers après les contraintes des divers confinements. On y passe plus de temps, notamment en raison du télétravail. D'autres voient avec MaPrimeRénov' l'occasion de valoriser leur bien à moindre coût, alors que le marché immobilier n'a jamais été aussi dynamique. À fin juin sur un an, plus d'un million de logements anciens ont été vendus.

Lutter contre les passoires thermiques

Il serait injuste d'attribuer le succès de MaPrimeRénov' au seul contexte sanitaire. Ce dispositif est intrinsèquement pertinent pour inciter les ménages à engager des travaux en vue d'améliorer la performance énergétique de leur logement. L'argent est le nerf de la guerre ! Changer une chaudière ou isoler efficacement une toiture coûte cher, beaucoup y renoncent ou tardent à passer à l'acte par manque de moyens financiers. Et quand on loue un bien pour en retirer des revenus complémentaires, les loyers couvrent rarement les dépenses de gros travaux.

Le montant de la prime peut aller jusqu’à 10 000€ (chaudière au bois ou biomasse), et être complété par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) et les éventuelles aides des collectivités locales.

La France compterait près de 4,8 millions de passoires thermiques, c'est-à-dire des logements énergivores classés F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Près de 2 millions de ces biens sont en location. Ces logements qui consomment trop d'énergie et qui n'offrent pas le confort optimum à leurs occupants vont bientôt disparaître du marché locatif, sauf si leurs propriétaires les rénovent.

MaPrimeRénov' tombe à point nommé pour leur permettre de continuer à louer leur bien : la loi Climat et Résilience votée en juillet dernier interdit à la location les logements énergivores de manière progressive à partir de 2025. Et dès 2022, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter les loyers.

À compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un nouveau critère de décence, ce qui signifie qu'à cette échéance un logement affichant la classe G ne pourra plus être loué.

À qui profite MaPrimeRénov' ?

Selon les chiffres de l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), 63% des demandes de MaPrimeRénov' déposées depuis le début de l'année concernent des ménages aux revenus modestes et très modestes, la cible prioritaire du dispositif. Les foyers à revenus intermédiaires constituent 33% des demandeurs. Seuls 4% des dossiers relèvent des ménages à revenus supérieurs.

La répartition des travaux réalisés grâce à MaPrimeRénov' est la suivante :

64% pour le système de chauffage
32% pour l'isolation (par l'intérieur ou l'extérieur)
1% pour l'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO)
3% pour les autres (ventilation, audit, etc.).

Les 3 travaux les plus sollicités varient en fonction des revenus du ménage :

Source Anah

Le coût moyen de la prime est de 2 901€ au 1er semestre 2021. L'enquête de satisfaction menée par l'agence révèle que 88% des bénéficiaires de MaPrimeRénov' sont satisfaits du dispositif et 97% satisfaits du confort de leur logement après les travaux. Sans cette aide, 69% n'auraient pas engagé de travaux de rénovation.

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Cet élargissement pourrait donc permettre à davantage de ménages de bénéficier du prêt, y compris ceux dont les revenus dépassent les plafonds habituellement appliqués au PTZ classique. PTZ parentalité : quelles différences avec le PTZ classique ? Le prêt à taux zéro classique est une aide destinée à faciliter l’achat (neuf ou ancien) ou la construction d’une résidence principale, sous certaines conditions. Le PTZ parentalité se distingue par son objectif familial et par la possibilité, prévue dans le projet gouvernemental, de bénéficier d’une nouvelle tranche de financement même après avoir obtenu un PTZ. 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Ce soutien peut être particulièrement utile pour les familles qui doivent acheter un logement plus grand, changer de quartier ou adapter leur résidence à l’évolution de leurs besoins. Le saviez-vous ? En France, le logement représente 28 % de la consommation totale des ménages, ce qui en fait leur premier poste de dépense (soit 621 milliards d'euros de dépenses globales). Avec le PTZ parentalité, le montant de l’économie va dépendre de la somme accordée, de la durée du prêt et des conditions de remboursement qui seront finalement retenues. Le PTZ parentalité ne dispensera pas les emprunteurs de présenter un dossier de financement solide. La banque va continuer à examiner leur capacité de remboursement, leurs revenus, leurs charges et leur taux d’endettement avant d’accorder le crédit immobilier principal. Attention : le PTZ parentalité, à l'instar du PTZ classique, doit être garanti par une assurance de prêt, à la charge de l’emprunteur. Même si le financement est dépourvu d’intérêts bancaires, il doit obligatoirement être couvert par cette protection incontournable de tout crédit immobilier en cas de décès, invalidité et incapacité. Quand le PTZ parentalité va-t-il entrer en vigueur ? Le PTZ parentalité demeure un dispositif en discussion dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027. L’approbation en commission des finances ne vaut pas adoption définitive du budget ni entrée en vigueur du prêt. Les débats parlementaires doivent encore permettre de préciser le périmètre de cette mesure. Le vote sur l’ensemble du projet de loi de finances 2027 en première lecture à l’Assemblée nationale a lieu le 17 novembre. Le texte est ensuite examiné au Sénat avant sa promulgation définitive avant le 31 décembre 2026.

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Hausse des taux fin 2026 : solutions pour préserver sa capacité d'emprunt

La remontée des taux immobiliers en cette fin d’année 2026 pèse sur la capacité d’emprunt des ménages. À mensualité identique, un taux plus élevé réduit le montant qu’il est possible d’emprunter. Cette situation oblige les candidats à l’achat à optimiser leur financement et à étudier plusieurs leviers avant de déposer leur dossier. Apport personnel, durée du crédit, négociation aec les banques et surtout délégation d'assurance emprunteur peuvent contribuer à préserver le budget immobilier. 5 points à retenir Les taux immobiliers repartent à la hausse en cette fin d’année 2026. Une progression du taux réduit le capital que l’emprunteur peut financer à mensualité constante. Un apport personnel plus important peut réduire le montant à emprunter. L’allongement de la durée du crédit permet de diminuer la mensualité, mais augmente son coût total. La comparaison des assurances individuelles avec les offres bancaires peut générer d’importantes économies. Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils fin 2026 ? Les conditions d’emprunt se tendent depuis la rentrée de septembre. La remontée des rendements obligataires, en particulier de l’OAT à 10 ans qui frôle les 5 %, contribue à renchérir le coût de refinancement des banques. Cette évolution peut progressivement se répercuter sur les barèmes proposés aux particuliers. La politique monétaire de la Banque centrale européenne constitue également un facteur à surveiller. Lorsque le coût de l'argent augmente, les établissements bancaires disposent de marges de manœuvre plus limitées pour proposer des taux de crédit très bas. Le taux brut sur 20 ans s’établit actuellement autour de 3,60 %, contre 3,17 % en janvier dernier. Quel impact sur la capacité d’emprunt ? Le taux d’intérêt influence directement le montant qu’un ménage peut emprunter. Pour une mensualité maximale donnée, une hausse du taux signifie qu’une part plus importante de cette mensualité est consacrée aux intérêts. La capacité d’emprunt dépend toutefois de plusieurs paramètres : les revenus du foyer ; les charges existantes ; le taux d’endettement ; la durée du crédit ; le taux d’intérêt ; le coût de l’assurance emprunteur ; le montant de l’apport personnel. Depuis 2021, le taux d’effort ou taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Une hausse des taux peut donc obliger certains ménages à revoir leur budget ou leur stratégie de financement. Augmenter son apport personnel L’apport constitue l'un des premiers leviers pour limiter l’impact de la hausse des taux. En mettant davantage sur la table, vous réduisez mécaniquement le capital demandé à la banque et par extension, le risque qu’elle supporte. L’apport peut notamment couvrir une partie des frais liés à l'acquisition : frais de notaire ; frais de garantie ; frais de dossier ; éventuels travaux. Un apport conséquent a la faculté de rassurer la banque sur la solidité du projet. Il ne faut toutefois pas consacrer toute son épargne à l'achat immobilier. Conserver une épargne de précaution reste important pour faire face aux dépenses imprévues. Adapter la durée du crédit immobilier Lorsque le montant empruntable devient insuffisant, augmenter la durée du prêt peut permettre de réduire la mensualité. Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 ans Une durée plus longue permet de répartir le remboursement sur davantage d'échéances. La mensualité diminue, ce qui peut faciliter le respect du taux d'effort maximal. Cette solution présente cependant un inconvénient : le coût total du crédit augmente. Les intérêts sont en effet payés pendant une période plus longue. Vous devez comparer plusieurs simulations avant de choisir entre 20, 25 ans ou une autre durée adaptée à votre profil. Important : conformément aux règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), la durée maximale autorisée peut aller jusqu'à 27 ans, si vous achetez en VEFA ou que vous réalisez des travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 10 % de l’opération. Réduire le coût de l’assurance emprunteur Dans un contexte de hausse des taux, l'assurance de prêt immobilier représente le premier levier d’économies. Intégrée dans le calcul du coût global du financement via le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), elle constitue le deuxième poste de dépenses derrière les intérêts d’emprunt. La loi Lagarde vous autorise à choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur, et à souscrire une offre concurrente de celle présentée par la banque, sous réserve de respecter un niveau de garanties équivalent. Un contrat individuel est jusqu’à 4 fois moins cher que l’assurance de groupe du prêteur. Pourquoi comparer son assurance de prêt ? La délégation d'assurance de prêt immobilier remplit 2 objectifs : réduire le coût du financement sans modifier le montant emprunté ni la durée du crédit ; obtenir des garanties mieux adaptées à votre profil. Vous devez comparer : le tarif de la cotisation (mois, année, sur 8 ans, sur la durée totale) ; le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) ; les garanties décès et PTIA ; les garanties invalidité et incapacité ; les exclusions de garanties ; les franchises ; les conditions de prise en charge. Sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner le contrat compétitif qui répond à vos besoins et aux exigences de la banque. 10 points de moins sur le taux d’assurance génèrent un gain supérieur à 10 points de moins sur le taux nominal. Exemple avec un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 3,60 %, couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34 % : Coût total assurance Coût total crédit Économie Taux nominal 3,60 % + assurance à 0,34 % 13 600 € 94 454 € Taux nominal 3,50 % + assurance à 0,34 % 13 600 € 91 981 € 2 473 € Taux nominal à 3,60 % + assurance déléguée à 0,24 % 9 600 € 90 454 € 4 000 € Rien n’empêche évidemment de cumuler les 2 stratégies pour économiser plus et réduire davantage le TAEG. Mettre les banques en concurrence Face à la remontée des taux, il devient essentiel de comparer les propositions de plusieurs établissements. Les offres varient d’une banque à l’autre en fonction de la politique commerciale et du profil de chaque emprunteur. La négociation porte sur différents éléments du financement : le taux immobilier ; les frais de dossier ; le coût de la garantie (hypothèque ou caution) ; les conditions du compte bancaire (domiciliation bancaire) ; l'assurance emprunteur ; les indemnités de remboursement anticipé. Votre profil de l'emprunteur reste déterminant. Des revenus réguliers, une bonne gestion des comptes et un faible niveau d'endettement viennent renforcer votre pouvoir de négociation. Faut-il faire appel à un courtier ? Un courtier en crédit immobilier va mettre en concurrence plusieurs établissements et rechercher une proposition adaptée au profil du candidat à l'emprunt. Son intervention peut être particulièrement utile lorsque la hausse des taux réduit la marge disponible. L'objectif consiste alors à optimiser l'ensemble du financement plutôt qu'à se focaliser uniquement sur le taux nominal. Faut-il attendre avant d’acheter ? Reporter un achat immobilier dans l'attente d'une baisse des taux n'est pas nécessairement la meilleure stratégie. L'évolution future des taux reste difficile à prévoir et les prix des logements évoluent. Ne jamais passer à côté d’une bonne affaire immobilière si votre projet de financement est mûr. Vous pourrez toujours renégocier les conditions d’emprunt dans un deuxième temps. Privilégiez une approche globale en étudiant : votre budget maximal ; votre apport disponible ; la durée optimale du crédit ; le coût de l'assurance ; les offres de plusieurs banques ; l'évolution du marché immobilier local. L'objectif n'est pas uniquement d'obtenir le taux le plus bas, mais de construire un financement dont le coût total reste compatible avec les capacités financières de votre foyer.

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