Rénovation énergétique: succès de MaPrimeRénov

Un homme installant des lustres lumineux

Les Français adeptes des travaux de rénovation ! Qui l'aurait cru il y a encore un an et demi. Entre-temps, la crise sanitaire a modifié le rapport des ménages à leur logement et la loi se veut progressivement répressive pour les passoires thermiques. MaPrimeRénov', le dispositif phare du gouvernement pour la rénovation énergétique, est plébiscité et a même été révisé à la hausse face à cet engouement inattendu.

Carton plein pour MaPrimRénov'

Lancée à bas bruit en janvier 2020, MaPrimeRénov' a pris de l'ampleur depuis le début de l'année 2021 avec son extension à tous les ménages propriétaires de leur logement. Ce dispositif permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le confort de l'habitat et pour faire des économies sur la facture énergétique. La finalité est de lutter contre le réchauffement climatique en rejetant moins de gaz à effet de serre, le secteur résidentiel en étant la deuxième source après les transports.

L'ambition initiale du gouvernement était d'atteindre entre 400 000 et 500 000 logements rénovés par an grâce à MaPrimeRénov'. Elle sera largement dépassée. Au cours du premier semestre, près de 400 000 dossiers ont été déposés dont près de 300 000 acceptés, et plus de 862 millions d'euros de primes ont été validés. L'État table désormais sur 700 000 à 800 000 aides distribuées d'ici fin 2021. En 2020, près de 190 000 demandes avaient été enregistrées. Face à l'engouement des Français pour la rénovation énergétique, l'enveloppe budgétaire a été allongée de 2,4 milliards d'euros pour financer MaPrimeRénov' en 2022.

Confort et valorisation du logement

À l’origine prévue pour les ménages modestes et très modestes, MaPrimeRénov' est ouverte à tous les propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu'ils soient occupants ou bailleurs, ainsi qu'aux copropriétaires. Les bailleurs y ont accès depuis le 1er juillet 2021. Cependant son montant varie en fonction des revenus du ménage et de l'ampleur des travaux engagés.

Difficile de ne pas faire le lien entre le succès sans précédent pour la rénovation énergétique des logements et la crise sanitaire qui bouleverse les habitudes de ménages et les oblige à porter un regard différent sur leur habitat. Améliorer le confort de son logement est devenu prioritaire pour bon nombre de foyers après les contraintes des divers confinements. On y passe plus de temps, notamment en raison du télétravail. D'autres voient avec MaPrimeRénov' l'occasion de valoriser leur bien à moindre coût, alors que le marché immobilier n'a jamais été aussi dynamique. À fin juin sur un an, plus d'un million de logements anciens ont été vendus.

Lutter contre les passoires thermiques

Il serait injuste d'attribuer le succès de MaPrimeRénov' au seul contexte sanitaire. Ce dispositif est intrinsèquement pertinent pour inciter les ménages à engager des travaux en vue d'améliorer la performance énergétique de leur logement. L'argent est le nerf de la guerre ! Changer une chaudière ou isoler efficacement une toiture coûte cher, beaucoup y renoncent ou tardent à passer à l'acte par manque de moyens financiers. Et quand on loue un bien pour en retirer des revenus complémentaires, les loyers couvrent rarement les dépenses de gros travaux.

Le montant de la prime peut aller jusqu’à 10 000€ (chaudière au bois ou biomasse), et être complété par les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) et les éventuelles aides des collectivités locales.

La France compterait près de 4,8 millions de passoires thermiques, c'est-à-dire des logements énergivores classés F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Près de 2 millions de ces biens sont en location. Ces logements qui consomment trop d'énergie et qui n'offrent pas le confort optimum à leurs occupants vont bientôt disparaître du marché locatif, sauf si leurs propriétaires les rénovent.

MaPrimeRénov' tombe à point nommé pour leur permettre de continuer à louer leur bien : la loi Climat et Résilience votée en juillet dernier interdit à la location les logements énergivores de manière progressive à partir de 2025. Et dès 2022, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter les loyers.

À compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal deviendra un nouveau critère de décence, ce qui signifie qu'à cette échéance un logement affichant la classe G ne pourra plus être loué.

À qui profite MaPrimeRénov' ?

Selon les chiffres de l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), 63% des demandes de MaPrimeRénov' déposées depuis le début de l'année concernent des ménages aux revenus modestes et très modestes, la cible prioritaire du dispositif. Les foyers à revenus intermédiaires constituent 33% des demandeurs. Seuls 4% des dossiers relèvent des ménages à revenus supérieurs.

La répartition des travaux réalisés grâce à MaPrimeRénov' est la suivante :

64% pour le système de chauffage
32% pour l'isolation (par l'intérieur ou l'extérieur)
1% pour l'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO)
3% pour les autres (ventilation, audit, etc.).

Les 3 travaux les plus sollicités varient en fonction des revenus du ménage :

Source Anah

Le coût moyen de la prime est de 2 901€ au 1er semestre 2021. L'enquête de satisfaction menée par l'agence révèle que 88% des bénéficiaires de MaPrimeRénov' sont satisfaits du dispositif et 97% satisfaits du confort de leur logement après les travaux. Sans cette aide, 69% n'auraient pas engagé de travaux de rénovation.

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Exclusions de garantie en assurance emprunteur : une nouvelle décision de justice

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Certaines clauses peuvent notamment concerner les affections psychiques ou les pathologies du dos. Dans un arrêt du 2 avril 2009 (Cass. 2e civ., n° 08-12.587), la Cour de cassation avait ainsi examiné une exclusion visant les « troubles psychiques ». La formulation avait été jugée insuffisamment précise pour déterminer les situations réellement exclues de la couverture. Cette jurisprudence illustre un principe qui reste applicable : un assureur ne peut pas s’appuyer sur une exclusion imprécise pour justifier automatiquement un refus d’indemnisation. En revanche, depuis le revirement de septembre 2026, chaque exclusion doit être appréhendée séparément. Si la pathologie dont souffre l’assuré est clairement mentionnée dans la clause d'exclusion, peu importe qu’un autre motif de la même clause soit ambigu. L’assureur est dans son bon droit de refuser l’indemnisation. Quels recours en cas de refus d’indemnisation en assurance emprunteur ? En cas de refus d’indemnisation d’un sinistre en assurance de prêt, l’emprunteur dispose de plusieurs recours : 1. Vérifier le contrat Relisez les conditions générales et particulières pour vérifier : la présence de l’exclusion invoquée ; la précision de sa formulation ; son application réelle aux circonstances du sinistre ; le respect des conditions de prise en charge. 2. Contester le refus par écrit Adressez une réclamation à l’assureur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Expliquez pourquoi le refus vous semble injustifié et joignez les justificatifs utiles. Vous pouvez également demander des précisions sur les motifs de la décision. 3. Saisir le médiateur de l’assurance Si la réclamation échoue, vous pouvez solliciter le médiateur compétent en assurance emprunteur, sous réserve de respecter les conditions de saisine. Cette démarche est gratuite et vise à trouver une solution amiable. 4. Engager une action en justice En dernier recours, vous pouvez saisir la juridiction compétente. Le juge examinera le contrat, l’exclusion invoquée et les circonstances du sinistre. Depuis la récente décision de justice, il est essentiel de contester précisément la clause appliquée par l’assureur. Un avocat peut vous aider à évaluer vos chances de succès et à respecter les délais légaux.

Crédit immobilier : peut-on emprunter au-delà de 25 ans ?

Emprunter sur 30 ans plutôt que sur 25 ans : cette possibilité revient au cœur des débats sur le crédit immobilier en France. Alors que les prix des logements et les taux d’intérêt pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier, de nombreux ménages cherchent à réduire leurs mensualités pour concrétiser leur projet. Au troisième trimestre 2026, près d’un nouveau crédit immobilier sur deux atteignait déjà la durée maximale habituelle de 25 ans. Face à cette tendance, les banques demandent un assouplissement des règles d’octroi. Mais peut-on réellement emprunter au-delà de 25 ans aujourd’hui ? Quelles sont les exceptions prévues et les conséquences d’un allongement de la durée du prêt ? Crédit immobilier : quelle est la durée maximale d’emprunt autorisée ? En France, la durée d’un crédit immobilier est encadrée par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Depuis 2022, les banques doivent respecter des critères d’octroi destinés à limiter le risque de surendettement des ménages emprunteurs. La durée maximale d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, avec une possibilité d’aller jusqu’à 27 ans dans deux situations précises : L’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), lorsque la construction nécessite un délai avant l’entrée dans les lieux ; L’acquisition d’un logement ancien avec des travaux éligibles, répondant aux conditions réglementaires relatives à leur nature et à leur montant (au moins 10 % de l’opération). Le HCSF impose également un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Autrement dit, les mensualités de crédit et les charges d’emprunt prises en compte ne doivent pas représenter plus de 35 % des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt. Ces 2 critères relatifs à la durée d’emprunt et au taux d’endettement sont contraignants pour les établissements prêteurs, même si une marge de flexibilité leur permet d’y déroger pour une partie de leur production trimestrielle de crédits. Elle est réservée en grande majorité à la primo-accession et à l’achat de la résidence principale. Attention : cette dérogation ne permet pas d’obtenir librement un crédit amortissable sur 27 ans, encore moins sur 30 ans. Elle répond à des situations particulières dans lesquelles l’utilisation du bien est différée. Pourquoi les banques souhaitent-elles allonger la durée des crédits immobiliers ? La possibilité d’emprunter au-delà de la norme, jusqu’à 30 ans, revient dans les discussions du secteur bancaire. Plusieurs facteurs expliquent cet intérêt pour des prêts plus longs. Des mensualités devenues difficiles à supporter La hausse des prix immobiliers dans de nombreuses villes, combinée au coût du crédit, limite la capacité d’achat des ménages. Pour un même revenu, un emprunteur peut désormais avoir plus de difficultés à financer un logement qu’il y a quelques années. Allonger la durée de remboursement permettrait de répartir le capital emprunté sur davantage de mensualités. Le montant à payer chaque mois diminue, ce qui peut faciliter l’accès au crédit pour certains profils. Cette solution intéresse particulièrement les primo-accédants et les jeunes actifs, dont les revenus sont parfois appelés à progresser au cours de leur carrière, mais qui disposent encore d’un apport personnel limité. Près d’un crédit immobilier sur deux atteint 25 ans Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA relayées en octobre 2026, 49,8 % des nouveaux prêts immobiliers souscrits au troisième trimestre 2026 atteignaient ou dépassaient 25 ans, soit une progression de 3,3 points sur un an. La tendance est encore plus marquée chez les emprunteurs de moins de 35 ans : 55 % d’entre eux ont souscrit un crédit sur au moins 25 ans. Ces chiffres illustrent le recours croissant aux durées longues pour préserver la capacité d’emprunt des ménages. Dans ce contexte, la Fédération bancaire française défend un assouplissement du cadre réglementaire. L’objectif serait notamment de donner davantage de latitude aux établissements de crédit pour accompagner les candidats à l’achat, sans accroître leur risque. Un vœu qui est resté lettre morte, pour le moment. Le 15 septembre dernier, le HCSF a entériné les normes d’octroi : les limites de la durée d'emprunt et du taux d’endettement restent en place au moins jusqu’à la fin 2026. Quels sont les avantages d’un crédit immobilier sur 30 ans ? Un crédit immobilier sur 30 ans permettrait de réduire les mensualités et de faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes primo-accédants. Réduire les mensualités et faciliter l’achat Allonger la durée d’un emprunt permet de soulager la trésorerie immédiate, d’augmenter le reste à vivre et de faciliter le respect du taux d'endettement maximal autorisé par les banques. Baisse des mensualités : Répartir la dette sur un plus grand nombre de mois diminue l'effort financier mensuel. Augmentation de l’enveloppe : Avec une mensualité plus faible, il est possible d’augmenter sa capacité d’emprunt pour financer un meilleur bien ou des travaux. Préservation de l’épargne : Moins d’argent versé chaque mois permet de garder une épargne de précaution en cas de coup dur. Optimisation de la trésorerie : Le reste à vivre plus élevé améliore le confort financier quotidien et la capacité à réaliser d'autres projets. Effet de levier (investissement) : Pour un investissement locatif, cela permet d'optimiser le cash-flow et de faire financer une plus grande partie du bien par les loyers Quels sont les risques d’un emprunt immobilier sur 30 ans ? Si une durée plus longue réduit les mensualités, elle augmente le coût total du crédit et prolonge l’endettement. Un coût total plus élevé Un prêt sur 30 ans génère davantage d’intérêts qu’un crédit sur 25 ans, du simple fait de la durée, mais aussi du taux nominal, d'autant plus élevé que l’amortissement se prolonge. Le coût de l’assurance emprunteur court également plus longtemps, augmentant la facture finale. Pour comparer les offres, il est donc essentiel d’examiner : les mensualités, assurance comprise ; le taux annuel effectif global (TAEG) ; le coût total des intérêts et de l’assurance ; le montant total à rembourser. Un engagement financier plus long Un emprunt sur 30 ans expose également l’emprunteur aux aléas de la vie pendant une période prolongée : baisse de revenus, séparation ou changement de situation professionnelle. Les remboursements peuvent aussi se poursuivre à l’approche de la retraite. Enfin, une durée plus longue ne garantit pas l’obtention du crédit : la banque continue d’évaluer la solvabilité du candidat, son apport personnel et sa capacité à rembourser. Crédit immobilier sur 25 ans ou 30 ans : quel impact sur le coût total ? Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € à un taux fixe, hors assurance emprunteur et frais annexes (hypothèque ou caution). Critères Crédit sur 25 ans Crédit sur 30 ans Capital emprunté 200 000 € 200 000 € Taux nominal 4,10 % 4,31 % Mensualité hors assurance et autres frais 1 057 € 991 € Coût total des intérêts 117 033 € 156 730 € Emprunter sur 30 ans permet de réduire la mensualité de 66 € par mois, mais entraîne un surcoût d’intérêts de 39 697 €. Cet exemple illustre le principal arbitrage entre une mensualité plus accessible et un coût global plus élevé. Quelles solutions pour emprunter sans dépasser 25 ans ? En attendant une éventuelle évolution des règles, des solutions existent pour préserver sa capacité d’emprunt sans dépasser la durée maximale autorisée. Optimiser son assurance emprunteur L’assurance de prêt immobilier représente une part du coût global du financement, en moyenne entre 20 % et 40 %. Comparer les assurances de prêt individuelles avec le contrat proposé par la banque peut permettre de réduire les cotisations jusqu’à 60 %, sous réserve de respecter les exigences d’équivalence des garanties. Les économies réalisées peuvent améliorer le budget disponible et faciliter l’équilibre du plan de financement. Mobiliser les aides à l’accession Les primo-accédants peuvent étudier leur éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions applicables à leur projet et à leur situation. Ce financement complémentaire peut réduire le montant du prêt principal nécessaire. Il est également utile de vérifier si des aides locales ou d’autres dispositifs d’accession sont disponibles. Ajuster le projet immobilier Enfin, plusieurs solutions peuvent être envisagées : augmenter l’apport personnel lorsque cela reste compatible avec la conservation d’une épargne de précaution ; rechercher un logement moins coûteux ou élargir la zone géographique ; comparer les propositions de plusieurs banques ; étudier la possibilité d’un achat avec un co-emprunteur, lorsque la situation s’y prête. L’objectif est de construire un financement soutenable, sans se concentrer uniquement sur le montant maximal qu’une banque pourrait accorder.

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