Achat immobilier : de l'importance du DPE

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Depuis 2011, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE du logement doit figurer sur toutes les annonces de vente ou de location. Il accompagne par ailleurs tout acte authentique de vente. Habituellement, les acheteurs ne lui accordent que peu d'importance. Une tendance qui semble révolue. Selon une étude de SeLoger, ils sont désormais 87% à déclarer prêter une grande attention à l'estimation de la consommation énergétique du bien. Ça tombe bien ! Le DPE perd son caractère informatif pour devenir juridiquement opposable à compter du 1er juillet 2021. Une évolution majeure qui va obliger à la plus grande rigueur.

 

Le DPE : un élément essentiel lors d'une vente immobilière

Autrefois considéré comme accessoire, le DPE devient une information à laquelle les acheteurs accordent désormais beaucoup d'intérêt. Dans une enquête réalisée courant février par OpinionWay pour le compte de SeLoger, près de 9 acheteurs sur 10 estiment que les performances énergétiques de leur futur logement sont importantes. 80% déclarent s'informer sur le classement DPE du bien avant de le visiter. Et pour près d'un quart des acquéreurs, un bien mal étiqueté les amènera à reconsidérer leur projet.

Les Français commencent donc à prendre conscience de l'importance des performances énergétiques de leur habitat, mais 35% se révèlent incapables de dire si leur logement est considéré comme une passoire thermique (F ou G sur l'échelle du DPE).

L'enquête nous apprend également que 80% des acheteurs se disent prêts à acquérir un logement nécessitant des travaux de rénovation. Pourtant, une proportion non négligeable semble peu ou pas informée des aides publiques à la rénovation thermique. 52% des sondés ignorent l'existence de MaPrimRénov', le dispositif phare accessible à tous, propriétaires occupants, locataires et bailleurs, en place depuis janvier 2020. L'évolution de la réglementation en matière de rénovation et de location de l'habitat risque de vite rattraper ceux qui négligent la performance énergétique de leur(s) logement(s).

La réglementation sur le DPE

Pour mémoire, la loi du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l'affichage du DPE sur les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2011 (hors ventes d'immeubles à construire). Que l'annonce concerne une vente ou une location, qu'elle soit publiée dans la presse, sur le site de l'agence immobilière ou en vitrine, elle doit comporter cette indication de la consommation annuelle d'énergie du logement et des émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est exprimé en classes énergie allant de A (consommation inférieure ou égale à 50 kWh) à G (consommation supérieure à 451 kWh). Il doit être parfaitement lisible, figurer en couleur sur 5% de la surface de l'annonce, ou 180x180 pixels sur l'écran de l'ordinateur. Sa durée de validité est de 10 ans.

La production du DPE est en outre obligatoire pour toute vente immobilière depuis janvier 2006, et depuis juillet 2007 pour les locations. Ce diagnostic doit figurer parmi les documents (dossier technique) qui accompagnent l'acte authentique chez le notaire, ou être annexé au bail de location.

DPE erroné : quelles sanctions ?

Il n'existe pas de sanction spécifique en cas de manquement à l'obligation d'affichage du DPE, mais si le DPE annexé au contrat de vente s'avérait erroné,  l'acquéreur peut invoquer un vice de consentement, entraînant l'annulation de la vente et la nullité du contrat, ou une diminution du prix de vente.

S'il a sciemment cherché à tromper l'acheteur, le vendeur peut alors faire face à deux types de sanctions : une amende de 300 000€ appliquée par le service des fraudes de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) et une peine de 2 ans de prison. Les amendes sont les mêmes dans le cas d'un bail de location où la tromperie serait avérée. La responsabilité de l'agence ayant participé à la vente ou à la location peut aussi être recherchée. Considérant que l'absence de DPE est une pratique déloyale face aux agences qui respectent leur obligation, la DGCCRF peut infliger une amende de 1 500€ au professionnel pris en défaut.

Allons au bout de la chaîne de responsabilité. Le notaire qui validerait une vente sans DPE ou qui serait au courant d'un DPE erroné voit sa responsabilité engagée et peut être condamné à indemniser l'acheteur. Sur le plan pénal, il est également passible de deux sanctions pour complicité de tromperie (amende de 300 000€ et peine de 2 ans de prison). Quant au diagnostiqueur qui délivre le DPE, sa responsabilité reste très aléatoire et limitée en cas d'erreur sur le diagnostic. Une expertise judiciaire est nécessaire pour démontrer que le diagnostic est erroné, justifiant ainsi une réduction du prix de vente engendrée par cette faute.

DPE erroné : quelles indemnisations ?

La jurisprudence montre qu'il est bien difficile pour un acheteur d'obtenir réparation en cas de DPE erroné. En raison du caractère purement informatif du DPE dans l'ancien, les tribunaux considèrent qu'il ne génère aucun droit et rejettent les demandes des victimes d'être indemnisées à hauteur des travaux de rénovation ou de mise en conformité. À l'inverse d'une erreur commise lors des autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termite), les conséquences d'un DPE erroné se limitent à une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d'en négocier le prix.

On assiste à un changement de paradigme à compter 1er juillet. La refonte du DPE prévoit son opposabilité, obligeant ainsi vendeurs et bailleurs à faire preuve de la plus grande vigilance.

Nouveau DPE 2021 : opposabilité, contenu et calcul

Le cadre réglementaire du DPE évolue à compter du 1er juillet 2021. Le DPE devient opposable, à l'instar des autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termite) et perd sa simple visée informative. Jusqu'à présent, “l'acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative", tel qu'affirmé par l'article L.271-4 du Code de la construction.

À partir de juillet prochain, l'opposabilité du DPE, tant à l'égard du vendeur que du bailleur, va lui conférer une portée contractuelle qui engagera l'un ou l'autre, envers l'acheteur ou le locataire, sur les performances énergétiques du bien vendu ou loué. En raison de ce caractère contractuel du DPE, une erreur du diagnostiqueur engagera également sa responsabilité.

À l'avenir, les personnes victimes d'un DPE erroné (réalisé postérieurement au 1er juillet 2021) pourront prétendre à une meilleure indemnisation du préjudice subi. Le DPE aura alors la même importance que les diagnostics obligatoires, donnant l'opportunité à l'acheteur de réclamer le remboursement des travaux visant l'amélioration de la performance énergétique ou de contraindre le vendeur à réaliser ces travaux.

Que deviennent les anciens DPE ? Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 précise la durée de validité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de leur pleine opposabilité :

  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

La réglementation va plus loin, puisque deux arrêtés du 31 mars 2021 modifient le contenu du DPE et sa méthode de calcul. La méthode sur facture disparaît pour laisser place à la méthode unique dite "3CL" qui prend en compte la consommation énergétique liée au 5 usages énergétiques de l'habitation :

  1. le chauffage
  2. l’eau chaude sanitaire
  3. la climatisation
  4. l’éclairage
  5. les auxiliaires (VMC et chauffage).

Il n'y aura désormais qu'une seule étiquette par lettre (A à G) englobant l'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux performances qui sera retenue pour la note finale. Le rapport devra indiquer une estimation en euros de la facture énergétique annuelle du logement. La durée de validité du DPE reste de 10 ans.

L'évolution du DPE s'accompagne d'une volonté de lutter contre les logements énergivores. Les logements classés F  et G dits passoires thermiques ne pourront plus être proposés à la location à partir de 2025 et 2028 respectivement. Et à partir de 2034, ce sera au tour de ceux étiquetés E de ne plus être considérés comme décents.

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Là encore, le gain potentiel se chiffre en centaines voire milliers d’euros sur la durée restante de remboursement. Utiliser un prêt aidé Le PTZ, les prêts d’Action Logement ou encore les aides locales à l’accession peuvent améliorer le plan de financement sans intérêts d’emprunt classiques. Conclusion : un avantage fiscal réservé aux investisseurs En 2025, seuls les investissements locatifs permettent encore de déduire les intérêts d’emprunt, à condition d’opter pour un régime fiscal adapté. Pour l’achat d’une résidence principale, cette possibilité appartient au passé, ce qui oblige les ménages à chercher d’autres leviers d’optimisation. Bien informé, l’emprunteur peut tout de même améliorer la rentabilité de son opération grâce à une gestion avisée de son financement et de sa fiscalité.

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Assurance emprunteur : les 3 infos que les banques ne vous disent pas

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Le taux d'assurance peut être calculé différemment selon les établissements Capital initial ou capital restant dû L'un des secrets les mieux gardés concerne le mode de calcul du taux d'assurance emprunteur. La plupart des banques appliquent le taux sur le capital initial emprunté pendant toute la durée du prêt, tandis que d'autres, plus rares, le calculent sur le capital restant dû. Cette différence de méthode peut considérablement impacter le coût total de votre assurance. Un calcul sur le capital restant dû s'avère généralement plus avantageux, car les cotisations diminuent progressivement au fur et à mesure du remboursement de votre crédit immobilier. La méthode sur le capital initial peut être privilégiée si vous comptez revendre le bien avec le terme du prêt. Important : La loi Lemoine impose aux bancassureurs et aux assureurs de mentionner le coût de l’assurance au bout de 8 ans. Cette information est cruciale si le prêt est soldé avant terme (revente du bien). L'impact sur votre budget Pour un prêt de 300 000 € sur 20 ans avec un taux d'assurance de 0,36%, la différence entre les 2 modes de calcul (assurance de prêt sur capital initial ou capital restant dû) peut représenter plus de 10 000 € d'économies. Cette information essentielle n'est pourtant pas toujours clairement expliquée lors de la présentation des offres de crédit. 3. Certaines exclusions de garantie peuvent être négociées Les exclusions standard inadaptées Les contrats d'assurance emprunteur comportent systématiquement des exclusions de garantie qui limitent la prise en charge en cas de sinistre. Ces exclusions concernent notamment certaines activités professionnelles, les sports à risque, ou encore certaines pathologies préexistantes. Cependant, ces exclusions ne sont pas gravées dans le marbre. Selon votre profil et votre situation, il est possible de négocier certaines conditions ou d'obtenir un rachat d'exclusion de garantie moyennant une surprime. La personnalisation des garanties Votre banquier ne vous proposera pas spontanément d'adapter les garanties à votre situation spécifique. Pourtant, selon votre âge, votre profession ou votre état de santé, certaines options peuvent être ajustées pour optimiser votre couverture sans surcoût excessif. Les offres alternatives proposent généralement des options de rachat d’exclusion, qui concernent en particulier certains risques professionnels et pratiques sportives dangereuses, mais aussi les maladies non objectivables (affections disco-vertébrales et pathologies psychiques et psychologiques). 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N'hésitez pas à questionner votre banquier sur ces points et à explorer toutes les options disponibles pour sécuriser votre prêt dans les meilleures conditions financières.  L’accompagnement d’un courtier spécialisé est une aide précieuse pour faire échec aux manquements éventuels du prêteur et sélectionner l’offre compétitive qui correspond à votre situation.

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Mutuelle senior : le remboursement des soins à domicile en 2025

Vieillir dans son cadre de vie habituel, entouré de ses souvenirs et repères, est une aspiration partagée par la majorité des personnes âgées. Près de 90 % des seniors déclarent vouloir rester à domicile le plus longtemps possible. Ce choix de vie, souvent motivé par un besoin de stabilité émotionnelle et de confort, suppose néanmoins une organisation rigoureuse, notamment en cas de perte d’autonomie ou de retour d’hospitalisation. C’est dans ce contexte que les soins médicaux à domicile prennent tout leur sens. Entre les interventions infirmières, la surveillance médicale et l’accompagnement des pathologies chroniques, les soins à domicile nécessitent une coordination soignée… et une mutuelle santé senior capable de prendre le relais des remboursements de l’Assurance maladie. Mais quels actes sont concernés ? Quelles garanties prévoir ? Et comment bien choisir sa complémentaire ? Voici un guide complet pour comprendre les enjeux et faire les bons choix. Quels soins à domicile pour les personnes âgées ? Le maintien à domicile repose sur un ensemble de soins médicaux et paramédicaux pouvant être dispensés directement chez le patient. Sur prescription médicale, ces interventions visent à éviter les hospitalisations prolongées ou répétées tout en garantissant un suivi de qualité. Une large gamme de soins accessibles à domicile Selon la pathologie, l’état de santé ou l’autonomie de la personne, plusieurs types d’actes médicaux peuvent être réalisés à domicile : Soins infirmiers : pansements, injections, perfusions… Soins d’hygiène prescrits : toilette médicale, prévention des escarres Surveillance post-opératoire : suivi des suites chirurgicales, contrôle de la cicatrisation Accompagnement des maladies chroniques : diabète, insuffisance cardiaque, maladies respiratoires Soins palliatifs : en fin de vie, pour soulager la douleur et préserver la dignité du patient. Quels professionnels interviennent à domicile ? Plusieurs acteurs du système de santé peuvent se relayer pour assurer ces soins : Les infirmiers libéraux, pour les soins quotidiens courants Les SSIAD (Services de Soins Infirmiers À Domicile), qui interviennent auprès des personnes âgées ou handicapées, avec une prise en charge à 100 % par l’Assurance maladie Les équipes HAD (Hospitalisation À Domicile), mobilisées dans les situations médicales complexes ou instables, sous contrôle médical renforcé Prescription médicale et organisation des soins à domicile La première étape pour bénéficier des soins à domicile est l’obtention d’une prescription. Le médecin traitant, un spécialiste ou l’équipe hospitalière indique les actes nécessaires, leur fréquence, et leur durée. Une fois la prescription établie, c’est au patient ou à ses proches de prendre contact avec le professionnel ou le service adapté (infirmier, SSIAD, HAD…). Dans certains cas, notamment après une hospitalisation, les soins peuvent être coordonnés directement par l’établissement de santé pour assurer la continuité de la prise en charge. À savoir : Environ 1,5 million de seniors bénéficient chaque année de l’APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie) pour rester chez eux. 40 % du coût des actes infirmiers à domicile peuvent rester à votre charge sans mutuelle santé adaptée). Quelle est la prise en charge par l’Assurance maladie ? L’Assurance Maladie prend en charge une partie des frais liés aux soins à domicile, mais laisse à la charge du patient ce qu’on appelle le “ticket modérateur”, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. S’ajoutent parfois des franchises ou la participation forfaitaire de 2 € sur chaque consultation. Type d’actes à domicile Remboursement Assurance Maladie Ticket modérateur Franchise médicale / participation forfaitaire Actes infirmiers 60 % 40 % 1 €/acte (plafond 4 €/jour) Kiné, orthophonie, ergothérapie 60 % 40 % 1 €/acte (plafond 4 €/jour) Hospitalisation à domicile 80 % (100 % en ALD) 20 % (0% en ALD) Aucune Soins SSIAD / SPASAD 100 % 0 % Aucune Consultation médicale 70 % 30 % 2 € Mutuelle senior : un levier essentiel pour limiter les frais liés aux soins à domicile Une mutuelle santé senior vient en complément de l’Assurance maladie pour rembourser les frais non couverts. Elle joue un rôle crucial dans le maintien à domicile, en réduisant fortement le reste à charge et en facilitant l’accès à certains services. 1. Remboursement des actes médicaux La mutuelle responsable rembourse toujours le ticket modérateur sur les soins pris en charge par l’Assurance maladie. Selon la formule souscrite et le niveau de garantie (110 %, 150 %, 200 % BR…), les dépassements d’honoraires, ainsi que certains actes hors nomenclature (certains actes infirmiers, massages, médecine alternative) peuvent être partiellement pris en charge. 2. Remboursement des actes paramédicaux Les séances de kinésithérapie, orthophonie ou ergothérapie peuvent être prises en charge par la mutuelle, qu’elles soient ou non prescrites par un médecin. Vérifiez toujours les conditions de prise en charge indiquées dans votre contrat et assurez-vous que la pratique figure parmi la liste des thérapies remboursées. Ces actes sont généralement inclus dans le forfait prévention de la mutuelle qui comprend la médecine douce et les vaccins. Ce forfait est plafonné, bien souvent assorti d’une double limite du nombre de séances par an et du tarif par séance. Qu’en est-il des services d’aide au quotidien ? En dehors des soins médicaux, de nombreux services sont utiles pour faciliter le quotidien des personnes âgées : aide-ménagère, portage de repas et de médicaments, téléassistance, aménagement du logement… La Sécurité Sociale n’offre aucun remboursement de l’aide à domicile, mais des dispositifs financiers existent et de nombreuses mutuelles incluent différents types d’aide à domicile après une hospitalisation. Prestation Remboursement Assurance Maladie Remboursement Mutuelle Aides publiques Aide-ménagère, aide aux courses, portage des repas, etc. Aucun Forfait “assistance et aide à la personne” dans certains contrats APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie) ARDH (Aide au Retour à Domicile après Hospitalisation) Crédit d’impôt services à la personne Téléassistance (bouton d’alerte, détecteur de chute, détecteur de mouvements, géolocalisation) Aucun Forfait “assistance et aide à la personne” dans certains contrats APA caisse de retraite aides locales crédit d’impôt Adaptation du logement à la perte d’autonomie (douche, monte-escalier, barres d’appui, etc.) Aucun Rare MaPrimAdapt’ PCH (Prestatin de Compensation de Handicap) Caisse de retraite Aides locales Que se passe-t-il sans mutuelle santé senior ? Ne pas avoir de complémentaire santé expose les seniors à des frais importants : Paiement du ticket modérateur (jusqu’à 40 %) Prise en charge des dépassements d’honoraires Coût des déplacements et actes non remboursés Quelles solutions pour les personnes non couvertes ? Des alternatives existent, bien qu’elles soient parfois complexes à mobiliser : Les fonds d’aide des caisses de retraite Des associations spécialisées dans le soutien aux personnes âgée Cependant, ces démarches sont souvent longues, nécessitent des justificatifs, et les remboursements restent limités. Si vos revenus sont modestes ou très modestes, vous êtes éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), une mutuelle gratuite ou accessible moyennant une participation financière minime (max. 30€/mois). Bien choisir sa mutuelle senior pour les soins à domicile Pour garantir une couverture optimale des soins à domicile, il est essentiel de comparer les contrats selon plusieurs critères : Taux de remboursement des soins infirmiers et paramédicaux Plafonds annuels pour les soins spécifiques Prise en charge des services à la personne (aide-ménagère, téléassistance…) Présence de garanties d’assistance en cas d’immobilisation ou de retour d’hospitalisation. Bon à savoir : certaines mutuelles proposent des packs "maintien à domicile", incluant des prestations complémentaires (aide-ménagère, garde d’animaux, livraison de médicaments…). Conclusion : Anticiper pour bien vieillir chez soi Vieillir à domicile en toute sécurité nécessite une organisation soignée, mais aussi une protection santé complète. Grâce à une mutuelle senior bien choisie, les soins à domicile deviennent plus accessibles, le reste à charge est limité, et le confort de vie au quotidien est préservé. N’attendez pas la perte d’autonomie pour revoir votre contrat. Anticiper, c’est garantir sa sérénité pour les années à venir.