Achat immobilier : de l'importance du DPE


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Depuis 2011, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE du logement doit figurer sur toutes les annonces de vente ou de location. Il accompagne par ailleurs tout acte authentique de vente. Habituellement, les acheteurs ne lui accordent que peu d'importance. Une tendance qui semble révolue. Selon une étude de SeLoger, ils sont désormais 87% à déclarer prêter une grande attention à l'estimation de la consommation énergétique du bien. Ça tombe bien ! Le DPE perd son caractère informatif pour devenir juridiquement opposable à compter du 1er juillet 2021. Une évolution majeure qui va obliger à la plus grande rigueur.

 

Le DPE : un élément essentiel lors d'une vente immobilière

Autrefois considéré comme accessoire, le DPE devient une information à laquelle les acheteurs accordent désormais beaucoup d'intérêt. Dans une enquête réalisée courant février par OpinionWay pour le compte de SeLoger, près de 9 acheteurs sur 10 estiment que les performances énergétiques de leur futur logement sont importantes. 80% déclarent s'informer sur le classement DPE du bien avant de le visiter. Et pour près d'un quart des acquéreurs, un bien mal étiqueté les amènera à reconsidérer leur projet.

Les Français commencent donc à prendre conscience de l'importance des performances énergétiques de leur habitat, mais 35% se révèlent incapables de dire si leur logement est considéré comme une passoire thermique (F ou G sur l'échelle du DPE).

L'enquête nous apprend également que 80% des acheteurs se disent prêts à acquérir un logement nécessitant des travaux de rénovation. Pourtant, une proportion non négligeable semble peu ou pas informée des aides publiques à la rénovation thermique. 52% des sondés ignorent l'existence de MaPrimRénov', le dispositif phare accessible à tous, propriétaires occupants, locataires et bailleurs, en place depuis janvier 2020. L'évolution de la réglementation en matière de rénovation et de location de l'habitat risque de vite rattraper ceux qui négligent la performance énergétique de leur(s) logement(s).

La réglementation sur le DPE

Pour mémoire, la loi du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l'affichage du DPE sur les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2011 (hors ventes d'immeubles à construire). Que l'annonce concerne une vente ou une location, qu'elle soit publiée dans la presse, sur le site de l'agence immobilière ou en vitrine, elle doit comporter cette indication de la consommation annuelle d'énergie du logement et des émissions de gaz à effet de serre. Le DPE est exprimé en classes énergie allant de A (consommation inférieure ou égale à 50 kWh) à G (consommation supérieure à 451 kWh). Il doit être parfaitement lisible, figurer en couleur sur 5% de la surface de l'annonce, ou 180x180 pixels sur l'écran de l'ordinateur. Sa durée de validité est de 10 ans.

La production du DPE est en outre obligatoire pour toute vente immobilière depuis janvier 2006, et depuis juillet 2007 pour les locations. Ce diagnostic doit figurer parmi les documents (dossier technique) qui accompagnent l'acte authentique chez le notaire, ou être annexé au bail de location.

DPE erroné : quelles sanctions ?

Il n'existe pas de sanction spécifique en cas de manquement à l'obligation d'affichage du DPE, mais si le DPE annexé au contrat de vente s'avérait erroné,  l'acquéreur peut invoquer un vice de consentement, entraînant l'annulation de la vente et la nullité du contrat, ou une diminution du prix de vente.

S'il a sciemment cherché à tromper l'acheteur, le vendeur peut alors faire face à deux types de sanctions : une amende de 300 000€ appliquée par le service des fraudes de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) et une peine de 2 ans de prison. Les amendes sont les mêmes dans le cas d'un bail de location où la tromperie serait avérée. La responsabilité de l'agence ayant participé à la vente ou à la location peut aussi être recherchée. Considérant que l'absence de DPE est une pratique déloyale face aux agences qui respectent leur obligation, la DGCCRF peut infliger une amende de 1 500€ au professionnel pris en défaut.

Allons au bout de la chaîne de responsabilité. Le notaire qui validerait une vente sans DPE ou qui serait au courant d'un DPE erroné voit sa responsabilité engagée et peut être condamné à indemniser l'acheteur. Sur le plan pénal, il est également passible de deux sanctions pour complicité de tromperie (amende de 300 000€ et peine de 2 ans de prison). Quant au diagnostiqueur qui délivre le DPE, sa responsabilité reste très aléatoire et limitée en cas d'erreur sur le diagnostic. Une expertise judiciaire est nécessaire pour démontrer que le diagnostic est erroné, justifiant ainsi une réduction du prix de vente engendrée par cette faute.

DPE erroné : quelles indemnisations ?

La jurisprudence montre qu'il est bien difficile pour un acheteur d'obtenir réparation en cas de DPE erroné. En raison du caractère purement informatif du DPE dans l'ancien, les tribunaux considèrent qu'il ne génère aucun droit et rejettent les demandes des victimes d'être indemnisées à hauteur des travaux de rénovation ou de mise en conformité. À l'inverse d'une erreur commise lors des autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termite), les conséquences d'un DPE erroné se limitent à une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d'en négocier le prix.

On assiste à un changement de paradigme à compter 1er juillet. La refonte du DPE prévoit son opposabilité, obligeant ainsi vendeurs et bailleurs à faire preuve de la plus grande vigilance.

Nouveau DPE 2021 : opposabilité, contenu et calcul

Le cadre réglementaire du DPE évolue à compter du 1er juillet 2021. Le DPE devient opposable, à l'instar des autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termite) et perd sa simple visée informative. Jusqu'à présent, “l'acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative", tel qu'affirmé par l'article L.271-4 du Code de la construction.

À partir de juillet prochain, l'opposabilité du DPE, tant à l'égard du vendeur que du bailleur, va lui conférer une portée contractuelle qui engagera l'un ou l'autre, envers l'acheteur ou le locataire, sur les performances énergétiques du bien vendu ou loué. En raison de ce caractère contractuel du DPE, une erreur du diagnostiqueur engagera également sa responsabilité.

À l'avenir, les personnes victimes d'un DPE erroné (réalisé postérieurement au 1er juillet 2021) pourront prétendre à une meilleure indemnisation du préjudice subi. Le DPE aura alors la même importance que les diagnostics obligatoires, donnant l'opportunité à l'acheteur de réclamer le remboursement des travaux visant l'amélioration de la performance énergétique ou de contraindre le vendeur à réaliser ces travaux.

Que deviennent les anciens DPE ? Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 précise la durée de validité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de leur pleine opposabilité :

  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

La réglementation va plus loin, puisque deux arrêtés du 31 mars 2021 modifient le contenu du DPE et sa méthode de calcul. La méthode sur facture disparaît pour laisser place à la méthode unique dite "3CL" qui prend en compte la consommation énergétique liée au 5 usages énergétiques de l'habitation :

  1. le chauffage
  2. l’eau chaude sanitaire
  3. la climatisation
  4. l’éclairage
  5. les auxiliaires (VMC et chauffage).

Il n'y aura désormais qu'une seule étiquette par lettre (A à G) englobant l'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux performances qui sera retenue pour la note finale. Le rapport devra indiquer une estimation en euros de la facture énergétique annuelle du logement. La durée de validité du DPE reste de 10 ans.

L'évolution du DPE s'accompagne d'une volonté de lutter contre les logements énergivores. Les logements classés F  et G dits passoires thermiques ne pourront plus être proposés à la location à partir de 2025 et 2028 respectivement. Et à partir de 2034, ce sera au tour de ceux étiquetés E de ne plus être considérés comme décents.

Publié par Astrid Cousin le

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