Taux d’endettement et crédit immobilier : calcul, enjeux et optimisation

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Avant même de consulter les offres bancaires ou de chercher un logement, un indicateur va déterminer si votre projet est faisable : le taux d’endettement. C’est lui qui détermine votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter sans mettre en péril votre équilibre financier.

Quel que soit le contexte monétaire, connaître et maîtriser son taux d’endettement est essentiel pour présenter un dossier solide. Mais comment se calcule-t-il ? Que prend-il en compte ? Existe-t-il un seuil à ne pas dépasser ? Et surtout, comment l’améliorer si vous êtes au-dessus du seuil autorisé ?

Pourquoi le taux d’endettement est-il crucial dans un projet immobilier ?

Le taux d’endettement est un indicateur clé pour les banques lorsqu’il s’agit d’évaluer la solvabilité d’un emprunteur. Il représente la part des revenus mensuels d’un ménage consacrée au remboursement de ses crédits. 

En d'autres termes, c'est un outil de mesure du "reste à vivre" du foyer après paiement des dettes, ce qui permet d’anticiper sa capacité à assumer les charges courantes sans difficultés financières : 

La question primordiale est : êtes-vous en mesure de rembourser un prêt sans vous mettre en difficulté financière ?

Une notion centrale pour les banques

Pour les établissements prêteurs, le taux d’endettement est un indicateur de risque. Un taux trop élevé peut signifier que vous vivez au-dessus de vos moyens ou que vous pourriez avoir du mal à faire face à un imprévu.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, cet indicateur est d’autant plus important qu’il vous engage souvent sur plusieurs dizaines d’années. Pour la banque, il permet de limiter les risques d’impayés. Pour vous, en tant qu’emprunteur, il garantit une certaine sécurité financière et évite le surendettement. 

Ainsi, respecter le taux d’endettement recommandé, généralement de 35 %, est devenu une condition sine qua non pour obtenir un financement immobilier.

Il ne s’agit donc pas simplement d’un chiffre technique, mais d’un véritable baromètre de la santé financière du projet. Le taux d’endettement conditionne : 

• le montant que vous pouvez emprunter, 
• la durée du prêt, 
• parfois le taux d’intérêt proposé. 

Autrement dit, maîtriser son taux d’endettement, c’est mettre toutes les chances de son côté pour voir son projet immobilier se concrétiser dans les meilleures conditions.

Différence entre taux d’endettement et capacité d’emprunt

Il ne faut pas confondre taux d’endettement et capacité d’emprunt, même si ces 2 notions sont liées intimement.

• Taux d’endettement : ratio exprimé en % entre vos charges de remboursement et vos revenus.
• Capacité d’emprunt : montant que vous pouvez emprunter en respectant un taux d’endettement acceptable.

Ainsi, maîtriser son taux d’endettement permet d’estimer sa capacité d’emprunt réelle, et donc de cibler des biens accessibles.

L’utilité principale du taux d’endettement est d’apporter une vision objective de la capacité d’un foyer à supporter un crédit supplémentaire. Il permet aussi de comparer les profils d’emprunteurs, et d’adapter le montage financier (durée, montant, apport…) en conséquence.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un ratio exprimé en pourcentage. Il se calcule en divisant le montant total des charges de remboursement mensuelles par les revenus nets mensuels du foyer, puis en multipliant le résultat par 100.

La formule généralement utilisée par les établissements prêteurs est la suivante :

Taux d’endettement = (Revenus nets mensuels/Total des charges mensuelles fixes​)×100

➤ Charges mensuelles fixes :

Elles comprennent :

• Les mensualités de prêts en cours (immobilier, consommation, auto…)
• Les pensions alimentaires versées
• Les loyers (si vous êtes locataire et que vous achetez un bien locatif)
• Les charges récurrentes qui peuvent être considérées par la banque (ex : leasing)

Attention : les dépenses variables comme les factures ou les courses ne sont pas prises en compte ici.

➤ Revenus nets mensuels :

Il s’agit de vos revenus récurrents, y compris :

• Le salaire net (avant impôt sur le revenu)
• Les primes régulières contractuelles
• Les revenus fonciers nets (après abattement ou charges)
• Les pensions de retraite
• Les prestations sociales (allocations familiales, aides logement), si acceptées par la banque
• Les revenus du conjoint si le prêt est à deux

Attention : certains revenus ne sont comptabilisés que partiellement ou pas du tout selon leur stabilité (ex : bonus exceptionnel, dividendes, auto-entrepreneuriat…).

Exemple concret de calcul

Prenons un exemple pour illustrer le calcul :

• Revenus nets mensuels : 3 200 €
• Mensualité d’un crédit auto : 250 €
• Pension alimentaire versée : 150 €
• Loyer : 0 € (car propriétaire)
• Nouvelle mensualité de crédit immobilier envisagée : 800 €

Total des charges mensuelles :
250 € + 150 € + 800 € = 1 200 €

Taux d’endettement :
(1 200 € ÷ 3 200 €) × 100 = 37,5 %

Ce taux dépasse la limite légale des 35 %, ce qui pourrait poser problème pour obtenir le crédit (sauf exception liée au reste à vivre ou à la qualité du dossier).

À noter : les banques peuvent avoir leur propre méthode de calcul

Certaines banques utilisent une formule légèrement ajustée, notamment en intégrant un reste à vivre minimal ou en pondérant les revenus variables. Il est donc essentiel de faire plusieurs simulations ou de consulter un courtier qui connaît les pratiques des différents établissements.

Quelle est la limite légale du taux d’endettement en 2025 ?

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement maximum recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est de 35 % assurance emprunteur incluse, avant impôt sur le revenu. Ce seuil s’applique de façon normative à toutes les banques qui octroient des crédits immobiliers résidentiels.

Une règle désormais contraignante

Autrefois considéré comme une simple recommandation, le taux de 33 % (puis 35 % depuis 2021) est devenu une règle encadrée, avec une marge de flexibilité limitée. 

En effet, seuls 20 % des dossiers peuvent déroger à cette règle par semestre, et au sein de cette marge, cela doit concerner :

• 70 % de projets d’achat de résidence principale

• 30 % de primo-accédants

• Des profils à revenus confortables (notamment ceux dont le "reste à vivre" est élevé même avec un taux supérieur à 35 %).

Cette règle vise à préserver la stabilité du système bancaire français et à éviter une hausse excessive du surendettement des ménages dans un contexte économique incertain.

Important : à la norme sur le taux d’endettement, s’ajoute celle qui concerne la durée de remboursement : elle ne doit pas excéder 25 ans (jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation dès lors que l’entrée en jouissance du bien est reportée par rapport à l’octroi du prêt).

Les exceptions à la norme

Les 30% restants sont libres d’utilisation. Une banque peut ainsi octroyer un financement hors norme au sein de la marge de flexibilité à un investisseur locatif disposant de revenus confortables et qui peut s’endetter au-delà des 35% réglementaires sans compromettre son reste à vivre.

Quelles sont les conséquences d’un taux d’endettement trop élevé ?

Un taux d’endettement supérieur à 35 % est généralement perçu comme un signal d’alerte par les établissements bancaires. Il indique que le ménage consacre une part trop importante de ses revenus à ses charges fixes, ce qui peut compromettre sa capacité à faire face à des imprévus ou à maintenir un niveau de vie acceptable. 

Voici les principales conséquences d’un taux d’endettement jugé excessif dans le cadre d’un crédit immobilier.

Rejet de la demande de prêt immobilier

La première conséquence, et la plus fréquente, est le refus pur et simple du dossier de crédit. La banque, soumise aux règles du HCSF, applique en principe un seuil maximal d’endettement à 35 % assurance emprunteur comprise (assouplissement à la marge dans 20 % des dossiers dits "dérogatoires").

Un taux au-delà de ce seuil signifie que la charge du nouveau prêt ferait basculer le ménage dans une zone jugée risquée. Le risque de non-remboursement augmente, ce qui incite les banques à rejeter la demande.

Réduction du montant empruntable

Plutôt que de refuser le prêt, certains établissements peuvent proposer une réduction du montant du crédit ou un allongement de la durée de remboursement (dans la limite autorisée), afin que la mensualité entre dans le seuil des 35 %. Cela peut impacter négativement votre projet immobilier :

• Obligation de viser un bien moins cher
• Nécessité d’un apport personnel plus conséquent
• Moins de marge pour couvrir les frais annexes (notaire, travaux, garantie…)

Impossibilité de financer un second projet

Un taux d’endettement élevé peut également bloquer d’autres projets financiers : achat d’un véhicule, crédit à la consommation, investissement locatif… Les banques seront réticentes à accorder un nouvel emprunt tant que la charge mensuelle globale reste trop importante.

Altération du reste à vivre

Un endettement excessif signifie aussi que le reste à vivre, à savoir la somme dont vous disposez une fois toutes les charges fixes payées, devient insuffisant pour faire face aux dépenses courantes :

• Factures du quotidien
• Alimentation
• Santé
• Loisirs
• Épargne de précaution

Ce manque de flexibilité budgétaire peut entraîner une forme de précarité financière ou pousser à recourir à des solutions risquées (ex : crédit renouvelable, découvert bancaire…).

Impact sur le scoring bancaire

Enfin, un taux d’endettement trop élevé affecte votre scoring bancaire, un indicateur interne utilisé par les banques pour évaluer la qualité d’un profil emprunteur. 

Un mauvais scoring peut non seulement impacter le crédit actuel, mais aussi compromettre l’obtention d’autres produits bancaires (carte haut de gamme, prêt travaux, rachat de crédit…).

Comment le taux d’endettement influence-t-il l’octroi du prêt et les conditions de financement ?

Le taux d’endettement ne sert pas uniquement à dire “oui” ou “non” à un crédit. Il influence aussi plusieurs paramètres clés du financement immobilier :

1. Le montant que vous pouvez emprunter

Avec un taux d’endettement plafonné à 35 %, la banque va déduire les crédits existants et définir une mensualité maximale acceptable. Cela détermine directement le capital qu’elle peut vous prêter, en fonction de la durée du crédit.

2. La durée du prêt

Un taux d’endettement proche de la limite peut pousser la banque à allonger la durée pour rendre le projet réalisable. À l’inverse, un taux faible permet souvent d’obtenir une durée plus courte avec un meilleur taux.

3. Le taux d’intérêt proposé

Certains établissements ajustent leur barème en fonction du profil emprunteur. Un taux d’endettement bas peut être perçu comme un gage de solvabilité, et donc ouvrir droit à de meilleures conditions.

Exemple chiffré

Un emprunteur avec 3 000 € nets/mois, sans autres crédits :

• À 25 ans sur 20 ans, il peut emprunter environ 210 000 € (35 % de 3 000 = 1 050 € de mensualité possible).
• Si son taux d’endettement est déjà à 20 % avec d’autres crédits, il ne pourra emprunter que ce que permet la différence : soit 15 % de 3 000 €, soit 450 € de mensualité, donc un prêt de 90 000 € environ.

Comment améliorer son taux d’endettement pour obtenir un crédit immobilier ?

Lorsque le taux d’endettement dépasse la limite des 35 %, plusieurs leviers peuvent être actionnés pour le faire baisser et améliorer ainsi ses chances d’obtenir un crédit immobilier.

1. Rembourser les crédits en cours

Avant d’entamer une demande de prêt immobilier, il est recommandé de solder tout ou partie de ses crédits à la consommation (prêt personnel, crédit auto, crédit renouvelable…). Cela permet de libérer de la capacité d’emprunt en réduisant les mensualités à prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement.

2. Allonger la durée du prêt immobilier

Une durée plus longue permet de réduire les mensualités du futur prêt immobilier. Attention cependant : si cette solution permet de diminuer le taux d’endettement, elle augmente le coût total du crédit. Elle doit donc être envisagée avec prudence.

3. Augmenter son apport personnel

Un apport plus conséquent permet d’emprunter un montant moins élevé, ce qui diminue mécaniquement les mensualités et donc le taux d’endettement. En règle générale, un apport d’au moins 10 % est attendu, mais plus celui-ci est élevé, plus le montage financier est optimisé.

4. Améliorer ses revenus

Cela peut passer par une évolution professionnelle, une augmentation de salaire, la location d’un bien immobilier, ou encore des revenus annexes réguliers et justifiables (micro-entreprise, dividendes…). Toute augmentation pérenne des revenus améliore le ratio d’endettement.

5. Regrouper ses crédits

Le rachat ou regroupement de crédits permet de regrouper plusieurs prêts en un seul avec une mensualité unique, souvent plus faible. Cela peut entraîner une baisse significative du taux d’endettement, surtout si la durée est rallongée.

6. Mettre en avant des revenus complémentaires stables

Certains revenus sont souvent négligés mais peuvent être valorisés : 

• pension alimentaire perçue
• revenus fonciers
• revenus d’indépendant récurrents. 

Il est crucial de fournir des justificatifs solides pour que la banque les intègre dans le calcul.

7. Faire appel à un co-emprunteur

Emprunter à 2 permet de mutualiser les revenus et de réduire mécaniquement le taux d’endettement global. Cette option est particulièrement efficace pour les couples ou les projets à deux.

En combinant intelligemment plusieurs de ces stratégies, il est possible de faire baisser son taux d’endettement sous le seuil de 35 % et de présenter un dossier plus solide aux yeux des banques.

8. Profiter des aides publiques

Si vous êtes primo-accédant, vous êtes peut-être éligible au PTZ, un prêt sans intérêts pour l’emprunteur qui permet de financer en partie l’achat à crédit de la résidence principale (appartement ou maison individuelle).  Le PTZ vient toujours en complément d’un prêt classique amortissable.

La quotité du PTZ peut aller jusqu’à 50% du montant de l’opération selon vos revenus. Une partie du financement étant remboursable sans intérêts, votre taux d’endettement diminue, ainsi que le coût global de votre crédit.

Pensez à solliciter les services d’un courtier en crédit immobilier pour vous accompagner dans le montage de votre dossier de financement. Cet expert optimise votre demande de prêt en valorisant votre profil d’emprunteur et en intégrant les aides auxquelles vous avez droit.

Quel taux d’endettement maximum selon les revenus et la situation personnelle ?

Le taux d’endettement maximal n’est pas toujours une limite rigide. Les banques tiennent compte du reste à vivre et du niveau de revenus global.

Taux d’endettement et reste à vivre : quelle différence ?

• Taux d’endettement : part des revenus consacrée aux remboursements.
• Reste à vivre : montant qu’il reste après paiement des crédits, pour vivre au quotidien.

Exemple :
Deux ménages avec un taux de 36 % n’ont pas les mêmes marges si l’un gagne 2 000 € (reste à vivre : 1 280 €) et l’autre 8 000 € (reste à vivre : 5 120 €). La banque privilégiera ce dernier.

Profils pouvant dépasser les 35 %

Les emprunteurs aux revenus élevés ou disposant d’un apport important peuvent parfois emprunter avec un taux d’endettement supérieur à la norme :

• Cadres supérieurs, professions libérales
• Ménages avec un reste à vivre élevé
• Projets patrimoniaux (investissement locatif)
• Dossiers bien structurés (bonne gestion bancaire, apport conséquent, épargne disponible).

Au sein de la marge de flexibilité autorisée, certaines banques peuvent alors accepter un taux allant jusqu’à 38 voire 40 %, à condition de démontrer une résilience financière.

Cas pratiques : taux d’endettement et profils emprunteurs

Jeune actif avec peu d’apport

• Revenus : 2 200 €
• Aucun crédit en cours
• Projet : prêt de 170 000 € sur 25 ans → mensualité : 870 €
• Taux d’endettement : 39 % → refus probable

• Allonger la durée
• Ajouter un co-emprunteur
• Augmenter l’apport

Famille avec crédits à la consommation

• Revenus du couple : 4 000 €
• 2 crédits en cours : 400 € + 200 €
• Projet : prêt immobilier avec mensualité de 1 000 €
• Total charges : 1 600 € → taux d’endettement : 40 %

• Rachat des crédits conso
• Apport plus élevé

Investisseur locatif

• Revenus salariés : 3 500 €
• Revenus locatifs nets : 700 €
• Projet locatif : prêt de 150 000 € → mensualité : 800 €
• Taux d’endettement après abattement : environ 33 %

Indépendant ou profession libérale

• Revenus instables → moyenne sur 3 ans exigée
• Charges professionnelles non prises en compte
• Banque plus prudente → exigence de taux < 30 %

Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter autour du taux d’endettement ?

• Oublier une mensualité : même 100 € non déclarés peuvent faire capoter un dossier
• Surévaluer ses revenus : primes exceptionnelles, heures sup non régulières sont souvent écartées
• Mal anticiper l’évolution : un congé parental, un arrêt maladie ou une baisse de revenus peut déséquilibrer l’endettement

Taux d’endettement et résilience financière : au-delà du crédit immobilier

Préserver un bon reste à vivre

Même avec un taux de 34 %, si vous gagnez 1 500 €, il ne vous reste que 990 € pour vivre. D’où l’importance d’évaluer son reste à vivre en parallèle.

Lien avec l’assurance emprunteur

Un calcul du taux d’endettement intègre obligatoirement les charges liées à l’assurance emprunteur. Cette dépense incontournable pour obtenir le financement d’un projet immobilier est maîtrisable : plutôt que souscrire à la proposition d’assurance de la banque prêteuse, privilégiez une offre alternative à garanties au moins équivalentes.

Vous pouvez économiser des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, car les assurances individuelles sont jusqu’à 4 fois moins chères que les formules de groupe bancaires. Un gain sur l’assurance va permettre de diminuer votre taux d’endettement.

L’assurance peut être substituée dans un deuxième temps, à tout moment grâce aux dispositions de la loi Lemoine.

Vision long terme

Un crédit dure 20 à 25 ans : il faut envisager l’évolution de sa situation (enfant, chômage, retraite…). Garder un taux d’endettement raisonnable permet de rester résilient.

Vous pouvez renégocier ou faire racheter votre crédit immobilier en période de baisse de taux, dès lors que vous êtes dans le tiers de la durée de remboursement et que l’écart entre le taux initial et le nouveau taux est de 70 à 100 points de base (0,7% à 1%).

Outils et simulateurs pour calculer son taux d’endettement

Il existe de nombreux simulateurs gratuits en ligne pour évaluer son taux d’endettement. Attention cependant à bien :

• Entrer des chiffres réalistes
• Considérer l’assurance dans la mensualité
• Tester différents scénarios (durée, montant, apport…)

Exemples d’outils fiables :

• Simulateur officiel du gouvernement
• Simulateur de taux d’endettement des banques en ligne
• Simulateur de taux d’endettement et de capacité d’emprunt des courtiers en ligne

FAQ : taux d’endettement et crédit immobilier

Quel est le taux d’endettement maximum pour obtenir un crédit immobilier en 2025 ?

Le taux d’endettement maximum recommandé est de 35 % assurance de prêt incluse, selon la règle imposée par le HCSF. Ce seuil s’applique à toutes les banques françaises, avec une marge de flexibilité sur seulement 20 % des dossiers.

Peut-on emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ?

Oui, mais seulement dans certains cas exceptionnels : hauts revenus, reste à vivre confortable ou primo-accédant avec un projet de résidence principale. Les banques analysent alors l’ensemble du dossier pour juger du risque.

Que se passe-t-il si mon taux d’endettement dépasse 35 % ?

Votre demande de crédit risque d’être refusée. Pour améliorer vos chances, vous pouvez rembourser des crédits existants, allonger la durée de l’emprunt ou augmenter votre apport personnel.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte dans le taux d’endettement ?

Oui, les revenus locatifs nets (après charges) peuvent être intégrés aux revenus mensuels. La banque exige généralement des justificatifs et une certaine régularité de ces revenus.

Les aides sociales comme les APL ou la CAF sont-elles prises en compte ?

Certaines banques acceptent d’inclure des allocations familiales ou APL dans le calcul, mais cela dépend de leur politique interne. Ces revenus doivent être réguliers et justifiés.

Un taux d’endettement bas garantit-il l’obtention du prêt ?

Pas forcément. Un taux d’endettement inférieur à 35 % est une condition nécessaire, mais pas suffisante. Les banques analysent également la stabilité de l’emploi, l’apport, l’épargne disponible, le reste à vivre et la gestion bancaire.

Comment calculer rapidement mon taux d’endettement ?

Additionnez toutes vos charges mensuelles de crédit, divisez par vos revenus nets mensuels, puis multipliez le résultat par 100. Exemple :
(1 000 € de charges / 3 000 € de revenus) × 100 = 33,33 %

Est-ce que le taux d’endettement prend en compte les impôts ?

Non, le calcul du taux d’endettement ne tient pas compte de l’impôt sur le revenu, mais uniquement des charges de crédit contractuelles et récurrentes.