Assurance emprunteur et frais de dossier : le prêt immobilier toujours rentable pour les banques

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Le crédit immobilier est au cœur de la stratégie commerciale des banques. Même si les taux d’intérêt affichés restent relativement stables, voire compétitifs malgré des conditions monétaires défavorables, les établissements bancaires ont trouvé une autre manière de préserver leurs marges : l’augmentation des frais de dossier. Associés à l’assurance emprunteur, ces frais constituent un levier puissant pour maintenir la rentabilité du financement immobilier.

Pourquoi et comment les banques utilisent ces leviers ? Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Quelles solutions existent pour limiter l’impact financier d’un prêt immobilier ?

Pourquoi les banques cherchent-elles à compenser leurs marges ?

Le contexte des taux immobiliers

Depuis plusieurs années, les taux de crédit immobilier connaissent une forte volatilité. Après une période de hausse marquée entre 2022 et 2024, les taux sont en baisse depuis janvier 2025 et se sont récemment stabilisés. Pourtant, pour les banques, prêter de l’argent à des conditions trop favorables peut s’avérer peu rentable en raison des conditions monétaires.

Utilisé par la Banque Centrale Européenne pour prêter aux banques commerciales de la zone euro, le taux de refinancement est descendu à 2,15% en juin 2025, et impacte directement le crédit aux particuliers, qui peut alors devenir plus accessible.

Mais les banques prennent également en compte l’OAT 10 ans (emprunt de l’État français sur 10 ans). Or, ce dernier suit une tendance haussière ces dernières semaines en lien avec l’instabilité politique dans notre pays et la dégradation de la note de la France par les agences de notation le 12 septembre dernier.

Actuellement, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,35% (hors assurance et coût des sûretés), pour un OAT 10 ans au-delà de 3,50%.

La pression de la concurrence

Un établissement qui augmente brutalement ses barèmes risque de voir ses clients se tourner vers la concurrence. Résultat : les banques préfèrent maintenir des taux attractifs mais se rattraper ailleurs sur :

Les frais de dossier
L’assurance emprunteur, souvent souscrite directement auprès de la banque.

Les frais de dossier : un outil discret mais efficace

Qu’est-ce que les frais de dossier ?

Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. Ils sont généralement exprimés :

En montant forfaitaire (par exemple 1 000 €)
Ou en pourcentage du capital emprunté (souvent autour de 1 %).

Ces frais peuvent être négociés avant signature de l’offre ; ils ne sont pas facturés en cas de refus du crédit.

Une augmentation significative des frais de dossier

Selon l'observation des courtiers en crédit immobilier, de nombreuses banques ont décidé de relever leur plafond de frais de dossier. Alors qu’il oscillait autour de 1 000 € jusqu’à récemment, il peut désormais atteindre 2 000 € ou plus.

Exemple concret : pour un prêt immobilier de 200 000 €, la hausse des frais de dossier peut représenter jusqu’à 945 € supplémentaires par rapport aux anciens barèmes.

Des disparités selon les profils

Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certaines banques proposent des conditions préférentielles pour attirer des profils stratégiques :

Les jeunes actifs, qui représentent de futurs clients fidèles
Les emprunteurs avec apport, jugés moins risqués
Les clients haut de gamme, auxquels des offres premium sont réservées.

L’assurance emprunteur : la principale source de rentabilité pour les banques

Le poids de l’assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Si elle protège avant tout l’emprunteur et sa famille, elle constitue surtout une source de revenus importante pour les banques.

Bon à savoir : plus de 80% des emprunteurs souscrivent à l’assurance bancaire, ce qui représente entre 6 et 8 milliards de cotisations annuelles pour les établissements de crédit.

L’assurance de groupe proposée par les établissements financiers est très souvent plus chère que les offres des assureurs alternatifs. Les banques réalisent ainsi une marge substantielle sur ce produit complémentaire qui peut aller jusqu’à 70%.

La combinaison frais de dossier + assurance emprunteur

En pratique, les banques articulent leur stratégie de rentabilité autour de 2 leviers :

Maintenir des taux attractifs pour séduire de nouveaux clients
Compenser les marges perdues sur le taux nominal grâce aux frais de dossier et à l’assurance emprunteur.

Ainsi, même avec un crédit immobilier affiché à un taux compétitif, le coût total du financement peut s’avérer élevé une fois tous les frais ajoutés.

Impact pour les emprunteurs : un coût total en hausse

Exemple de simulation

Prenons le cas d’un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3 %.

Ancien modèle :

Frais de dossier : 1 000 €
Assurance emprunteur (banque) : 0,35 % du capital assuré = 14 000 € sur la durée du prêt
Coût total : 15 000 €

Nouveau modèle :

Frais de dossier : 2 000 €
Assurance emprunteur (banque) : 0,40 % = 16 000 €
Coût total : 18 000 €

Le crédit coûte 3 000 € de plus alors que le taux est resté identique.

Une hausse peu visible pour le client

Le grand avantage pour la banque est la discrétion de la méthode. Alors que le taux nominal est l’indicateur le plus scruté par les emprunteurs, les frais annexes passent souvent au second plan.

Peut-on négocier les frais de dossier et l’assurance emprunteur ?

La marge de négociation sur les frais de dossier

Bonne nouvelle : les frais de dossier ne sont pas figés. Plusieurs solutions existent pour les réduire :

Demander une remise lors de la négociation du prêt
Passer par un courtier, qui peut obtenir une exonération partielle
Ouvrir des produits bancaires complémentaires (compte épargne, assurance habitation).

Le levier du changement d’assurance emprunteur

La loi Lagarde de 2010 vous donne le droit de choisir en toute liberté le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Dans les faits, peu d’emprunteurs en profitent. Chacun peut en revanche faire valoir ce droit dans un deuxième temps, une fois l’offre de prêt signée.

Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment sans frais. Il est donc possible de réduire considérablement la facture en optant pour une assurance déléguée auprès d’un assureur spécialisé.

Exemple : sur un emprunt de 250 000 €, la différence de coût entre une assurance bancaire et une assurance externe peut atteindre 15 000 € sur 20 ans.

Il est crucial de changer au plus tôt pour optimiser les économies potentielles, car le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le capital restant dû.

Comment limiter l’impact de ces frais pour rester gagnant ?

Comparer plusieurs banques avant de signer son crédit immobilier.
Vérifier systématiquement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre entre autres les frais de dossier et l’assurance. C’est le seul indicateur officiel du coût global d’un crédit immobilier.
Négocier systématiquement les frais de dossier, quitte à mettre les banques en concurrence.
Souscrire une assurance déléguée, souvent 2 à 4 fois moins chère que l’assurance groupe. Faites-vous aider par un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner au mieux de vos intérêts tout au long du processus de recherche et de souscription ou substitution.

Le crédit immobilier reste-t-il rentable pour les banques ?

Malgré des conditions monétaires dégradées, le crédit immobilier demeure un produit d’appel stratégique pour les établissements financiers. Il permet d’attirer de nouveaux clients et de vendre des produits annexes (assurance emprunteur, épargne, placements, assurance habitation).

Grâce à l’augmentation des frais de dossier et au maintien de l’assurance de groupe, les banques continuent de générer des revenus confortables, tout en donnant l’illusion d’un financement compétitif.

Conclusion

Le crédit immobilier n’est pas seulement une question de taux. Les frais de dossier et l’assurance emprunteur représentent des éléments déterminants du coût total. Si les banques ont choisi de stabiliser leurs taux pour rester attractives, elles compensent largement via ces frais annexes.

Pour l’emprunteur, la clé réside dans la vigilance et la comparaison. En utilisant les leviers de négociation et en recourant à l’assurance déléguée, il est possible de réduire de plusieurs milliers d’euros le coût global du financement.

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L’optique reste également un secteur emblématique de l’intervention des mutuelles et assureurs : plus des deux tiers des frais (68,2 %) sont financés par les complémentaires, soit 5,6 milliards d’euros au total, et 82 € par habitant. Quant aux audioprothèses, bien qu’elles représentent un marché plus restreint, les Ocam assurent tout de même la moitié des dépenses dans ce domaine, pour un montant d’environ 1 milliard d’euros (14 € par habitant). À eux seuls, ces 3 secteurs (dentaire, optique et audioprothèses) absorbent près de 40 % des remboursements versés par les complémentaires santé. Rappelons que depuis 2021 les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) doivent appliquer la réforme 100% Santé, ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique (monture et verres de correction) et audiologie. La mise en place de ce dispositif qui oblige les complémentaires à prendre en charge l’intégralité du ticket modérateur des équipements du panier 1 (sans reste à charge) pèse considérablement sur leur équilibre financier. Ceci explique en partie l'augmentation très marquée des tarifs des complémentaires santé ces dernières années. Des soins ambulatoires de plus en plus pris en charge Outre les postes classiques, les dépenses en soins ambulatoires (soins ne nécessitant pas d’hospitalisation) connaissent également une progression notable. La Drees observe une hausse de 0,7 milliard d’euros sur ce poste en 2024. Cette évolution s’explique notamment par une demande accrue de soins spécialisés et par la revalorisation des tarifs depuis 2023. Dans ce contexte, les mutuelles apparaissent comme un acteur incontournable pour limiter le reste à charge des patients, particulièrement dans un système où l’assurance maladie obligatoire se recentre sur les dépenses prioritaires. Les mutuelles, premier acteur du secteur de la complémentaire santé Toutes catégories confondues, les mutuelles demeurent les principaux contributeurs au financement de la complémentaire santé. En 2024, elles ont versé 14 milliards d’euros de prestations sur le champ de la CSBM. Elles devancent ainsi les compagnies d’assurances, qui prennent en charge 11,9 milliards d’euros, ainsi que les institutions de prévoyance, à hauteur de 6,5 milliards d’euros. Cette répartition souligne la place prédominante des mutuelles dans le système français. Traditionnellement ancrées dans une logique de solidarité et de gestion à but non lucratif, elles continuent de représenter la forme la plus répandue de complémentaire santé auprès des ménages. Une part croissante du reste à charge pour les ménages Si les Ocam augmentent leur part de financement, les ménages ne sont pas en reste. En 2024, ils ont directement supporté 20 milliards d’euros de dépenses de santé, soit 7,8 % de la CSBM. 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PRESSE / CIC Est, Caisse d’Épargne Île-de-France, BRED Banque Populaire et Crédit Agricole IDF écopent d'une amende pour non-respect de la réglementation sur l’assurance emprunteur

Alerte Presse jeudi 16 octobre 2025 Depuis la mise en vigueur de la loi Lemoine il y a trois ans, qui permet aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt à tout moment, les acteurs de l’assurance emprunteur ont observé de nombreux obstacles mis en place par les banques prêteuses pour freiner la résiliation des contrats groupe bancaires, souvent 2 à 3 fois plus chers que les offres concurrentes. Enfin, la DGCCRF s'est emparée du sujet ... et les sanctions tombent ! Dans le viseur, le non respect du délai de 10 jours ouvrés imposé par la Loi Lemoine pour répondre à une demande de changement de contrat d'assurance de prêt. Explications. Un marché juteux difficile à lâcher Le marché de l’assurance emprunteur représente près de 8 milliards d’euros de primes annuelles, détenues à 85 % par les banques.Alors que les marges sur les crédits immobiliers se réduisent, l’assurance emprunteur est devenue une véritable poule aux œufs d’or — un marché que les banques rechignent à partager, quitte à ne pas respecter la Loi. Des sanctions tombent La DGCCRF a sanctionné quatre établissements pour non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés prévu par la loi Lemoine pour répondre à une demande de changement d’assurance emprunteur : - CIC Est : 196 000 € d’amende - Caisse d’Épargne Île-de-France : 80 000 € - BRED Banque Populaire : 298 000 € - Crédit Agricole Île-de-France : 323 518 € Cette stratégie visant à faire traîner les démarches en ne respectant pas les délais permettait à la banque prêteuse de gagner du temps et mettre à mal la patience de son client : celui-ci parfois subissait un double prélèvement puisque la nouvelle assurance avait pris effet tandis que son ancienne assurance courait toujours. C'est ainsi que des milliers d'emprunteurs ont préféré annuler la mise en place du nouveau contrat... celui qui pourtant leur faisait gagner du pouvoir d'achat ! "Chez Magnolia.fr, les délais vont en moyenne de 2 jours à 20 jours ouvrés. Cela reste relativement aléatoire mais bien mieux qu'au lancement de la loi ou il était impossible d'envisager un retour dans les temps. La résiliation en 3 clics à largement fluidifier les démarches." Explique Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Un signal fort pour les emprunteurs et les acteurs indépendants Pour les courtiers et assureurs alternatifs, ces décisions sont symboliques mais capitales. Jusqu’à présent, aucun levier efficace ne permettait de contrer ces pratiques dilatoires. "Les courtiers et assureurs se sont souvent retrouvés dans la ligne de mire du client désemparé de ne pas voir les choses se régler. Pourtant, aucune arme contre les banques n'était à notre disposition, si ce n'est dénoncer auprès de la DGCCRF ou de l'ACPR... mais nous manquions de temps et d'énergie pour le faire." conclue Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Ces sanctions marquent une étape importante vers le respect effectif de la loi Lemoine et une concurrence plus saine au bénéfice des consommateurs. Il reste cependant encore de nombreuses pratiques à sanctionner. Affaire à suivre ! Astrid Cousin Porte Parole Groupe Magnolia astrid.cousin@magnolia.fr 06 77 99 53 05 A propos de L'insurtech Magnolia.fr : la Marketplace Leader de l'Assurance de Prêt sur internet Depuis 20 ans, le groupe Magnolia maintient sa place de Marketplace Leader de l'Assurance de Prêt 2.0 en proposant à ses clients B2C et B2B les meilleures offres du marché (Axa, Générali, Metflie, Swiss Life, Cardif...) via un comparateur en Assurance de Prêt ultra performant et un accompagnement d'experts de qualité . Cette **Insurtech** développe également son expertise en santé en offrant à ses clients le même service via un comparateur ouvert, proposant une dizaine de contrats de complémentaire santé et via son service client d'exception. Chaque année, via ses sites, plus de 260.000 demandes de simulation sont traitées par ses 100 experts en assurance. Ils guident les utilisateurs dans leurs choix afin de leur permettre de réaliser d’importantes économies tout en bénéficiant de meilleures garanties.

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Assurance emprunteur : 3 autres banques sanctionnées par la DGCCRF

Deux semaines après une première amende infligée au CIC Est, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) poursuit sa série de sanctions. Cette fois, 3 grandes enseignes bancaires, la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne et le Crédit Agricole, sont épinglées pour non-respect du délai légal de traitement des demandes de substitution d’assurance emprunteur. Cette nouvelle salve illustre la vigilance accrue des autorités face aux pratiques bancaires jugées contraires à la loi Lemoine. Trois nouvelles sanctions dans le viseur de la DGCCRF La DGCCRF continue de faire appliquer la réglementation sur la substitution de l’assurance emprunteur. Après avoir sanctionné, début octobre, une première banque pour non respect de la loi Lemoine (CIC Est), elle vient de mettre à l’amende 3 autres établissements pour des manquements similaires, à savoir des pratiques dilatoires lors d’une demande de changement de contrat. Les banques concernées sont : La Bred Banque Populaire, sanctionnée à hauteur de 298 000 € La Caisse d’Épargne Île-de-France, avec une amende de 80 000 € Le Crédit Agricole Paris Île-de-France, frappé d’une amende de 323 518 €. Bon à savoir : le groupe Crédit Agricole est le plus gros distributeur de crédits immobiliers en France avec plus de 33% de parts de marché, ce qui lui confère une position dominante pour imposer ses contrats d'assurance emprunteur. Ces décisions font suite à plusieurs enquêtes menées entre 2022 et 2024, qui ont mis en évidence des retards significatifs dans le traitement des demandes de changement d’assurance emprunteur. Les établissements concernés ont, à de nombreuses reprises, dépassé le délai de 10 jours ouvrés prévu par la réglementation pour répondre aux emprunteurs et pour transmettre l’avenant au contrat de prêt. Des retards répétés dans le traitement des substitutions en assurance de prêt Selon la DGCCRF, ces 3 banques n’ont pas respecté leurs obligations légales définies par l’article L.313-31 du Code de la consommation. Ce texte impose aux établissements prêteurs de : Répondre à toute demande de substitution d’assurance dans un délai maximum de 10 jours ouvrés ; En cas d’acceptation, transmettre l’avenant au contrat de prêt dans le même délai, et ce, gratuitement. Dans un nombre jugé « significatif » de dossiers, les banques sanctionnées n’ont pas respecté cette procédure. Le résultat est préjudiciable aux emprunteurs qui souhaitent changer d’assurance de prêt immobilier pour obtenir de meilleures garanties ou réduire le coût de leur crédit immobilier : ils se retrouvent bloqués, parfois pendant plusieurs semaines. Une pratique abusive des banques connue et dénoncée depuis longtemps Pour les acteurs du marché, ces sanctions ne constituent pas une surprise. Depuis des années, les assureurs alternatifs dénoncent les pratiques dilatoires de certaines banques qui freinent volontairement les démarches de substitution. Malgré l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, censée faciliter la concurrence et offrir plus de liberté aux consommateurs, des retards persistants sont fréquemment observés. Dans son Observatoire de l’assurance emprunteur 2024, l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur) précise qu’une demande de substitution sur deux dépasse le délai légal de 10 jours, et que dans un tiers des cas les emprunteurs attendent plus de 20 jours pour obtenir une réponse de leur banque. Les comportements se sont certes améliorés depuis la loi Lemoine, mais certaines banques continuent de jouer la montre. Elles invoquent des raisons techniques ou administratives pour retarder la substitution, ce qui décourage les emprunteurs de faire jouer la concurrence. N’oublions pas que les bancassureurs captent au moins 85% des cotisations d’assurance de prêt, soit une manne entre 6 et 8 milliards d’euros par an. La DGCCRF, de son côté, semble déterminée à mettre fin à ces abus. Il lui aura quand même fallu 3 ans pour sévir. Ces retards freinent également la dynamique concurrentielle voulue par le législateur, en décourageant les emprunteurs de changer d’assurance. Rappel : ce que prévoit la loi Lemoine Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine a bouleversé le marché de l’assurance emprunteur. Elle permet désormais à tout assuré de résilier son contrat d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à instaurer une réelle concurrence entre les établissements bancaires et les assureurs indépendants, qui peuvent être jusqu’à 4 fois moins chers. Outre la possibilité de résilier librement, la loi impose : Un délai maximal de 10 jours ouvrés pour que la banque traite la demande et formalise l’avenant ; L’obligation pour les établissements de motiver tout refus de substitution ; Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de manquement. L’objectif est clair : fluidifier le marché et permettre aux emprunteurs de faire jouer la concurrence pour réduire le coût global de leur crédit. Les économies peuvent aller au-delà de 15 000 € sur la durée restante du prêt. La loi Lemoine a par ailleurs instauré 2 autres mesures fortes qui semblent pour l'heure respectées : suppression du questionnaire médical pour tout prêt immobilier de 200 000 € maximum et soldé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur amélioration du droit à l’oubli dont le délai après un cancer est passé de 10 à 5 ans, et inclusion de l’hépatite C dans le dispositif. Des sanctions appelées à se multiplier Les récentes amendes prononcées par la DGCCRF marquent une étape importante. Elles rappellent que la loi Lemoine n’est pas une simple recommandation, mais une obligation juridique assortie de sanctions Les professionnels du secteur anticipent d’ailleurs d’autres décisions similaires dans les mois à venir. La DGCCRF, ayant mené une série d’enquêtes sur la période 2022–2024, pourrait encore publier de nouveaux résultats. Ces actions coercitives s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de rétablir l’équilibre entre banques et consommateurs, en assurant une réelle transparence et en garantissant le respect du droit à la substitution d’assurance.

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