Le problème des taux d’usure continue d’agiter le marché du crédit immobilier. Emprunter devient de plus en plus difficile, à tel point que les notaires, dans leur dernière note de conjoncture, s’inquiètent de la chute du nombre de transactions, en partie liée à la réglementation sur les taux maximum autorisés, devenue désormais un outil d’exclusion.
Le marché du crédit immobilier au ralenti
D’aucuns se demandent s’il faut attendre 2023 pour emprunter. L’interrogation est légitime tant la situation est tendue entre la hausse continuelle des taux d’intérêt et l'augmentation toujours soutenue des prix immobiliers, même si une baisse des prix dans les grandes villes semble s’amorcer. Dès le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux des crédits immobiliers ont appuyé sur l’accélérateur, affichant des valeurs qui ont plus que doublé en un an.
Le taux moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 2,23% en novembre 2022, ce qui contraint automatiquement la demande, habituée il y a encore quelques mois à des taux historiquement bas. Les taux de décembre 2022 sont toujours orientés à la hausse. Résultat, le crédit immobilier est en sous-régime et l’obstacle est posé, non pas tant par cette remontée des taux d’intérêts que par l’usure.
Prêts immobiliers sapés par l’usure
Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux d’usure est fixé à 3,05% pour les prêts de 20 ans et plus, et à 3,03% pour les durées inférieures. En vertu de la réglementation, ce taux est inchangé depuis le 1er octobre dernier, une stagnation qui resserre davantage l’accès au crédit en période de progression constante des taux débiteurs.
Même quand le taux d’endettement est conforme à la règle (au plus 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise), bon nombre de ménages se voient refuser le prêt bancaire, car le taux d’intérêt proposé par la banque tutoie dangereusement le seuil de l’usure, ce qui réduit les possibilités pour intégrer tous les autres frais exigés lors de l’octroi (garantie, assurance, frais de dossier).
L’adage qui veut qu’on ne prête qu’aux riches trouve ici son expression la plus cruelle. Les banques affinent toujours plus la sélection des dossiers, et donnent la priorité aux foyers à hauts revenus en capacité de poser un apport personnel conséquent (au moins 20% du montant de l’opération), de posséder une épargne résiduelle suffisante (au moins 6 mensualités) et de financer en même temps les éventuels travaux de rénovation du logement convoité.
On s’oriente vers un marché immobilier à deux vitesses : d’un côté, les plus aisés qui continuent de pouvoir emprunter et contribuent à maintenir la pression sur les prix en zones tendues, de l’autre, les plus modestes, tournés vers les biens plus abordables, mais exclus du crédit pour cause d'un taux débiteur trop proche de l’usure. Ajoutons que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt, ce qui pénalise d’autant plus les ménages à faibles revenus.
Quel taux d’usure en janvier 2023 ?
Les nouveaux taux d’usure seront mis en place à partir du 1er janvier 2023. Ils devraient mécaniquement augmenter compte tenu de l’évolution des taux effectifs depuis octobre 2022. Rappelons que les taux d’usure des crédits immobiliers sont calculés chaque trimestre sur la base des taux effectifs moyens octroyés, augmentés ensuite d’un tiers. Cette méthode s’est révélée dysfonctionnelle avec la remontée incessante des taux débiteurs depuis le début de l’année.
Les courtiers ne ménagent pas leurs efforts pour alerter les autorités sur le blocage du marché opéré par l’usure, les banques ne prêtent plus et les notaires dénoncent un goulet d’étranglement, mais pour l’heure, la Banque de France refuse de voir un quelconque problème avec cette méthodologie, estimant que le niveau des taux va progressivement se normaliser. Les chiffres sont pourtant têtus : une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt et dans la majorité des cas, la raison de l'échec est liée à la problématique de l’usure.
Les ménages qui portent un projet immobilier sont les otages d’un système obsolète qui est censé les protéger, mais ne réussit qu’à les maintenir locataires, alors que l’accès à la propriété est un rempart contre la dérive inflationniste grâce à l’écosystème français vertueux du crédit à taux fixe.
Une collecte plus fine et moins étalée dans le temps des taux moyens est nécessaire, mais rien ne bouge du côté des autorités financières malgré les appels des professionnels à mettre en place sans tarder une réforme de l’usure du crédit immobilier. Interpellée sur le sujet à l’Assemblée Nationale le 15 novembre dernier, Olivia Grégoire, la ministre déléguée chargée des PME, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme, a botté en touche, indiquant que le gouvernement bougera en 2023 sur l’accès au crédit. Faut-il comprendre en substance que l’ajustement naturel des taux d’usure suffira pour permettre aux ménages solvables de financer leur projet immobilier ?
Le mot de la fin revient à l'asssurance emprunteur, protection obligatoire quand on sollicite un crédit à l'habitat et qui connaît, en 2022, une véritable révolution grâce à la loi Lemoine. Il est plus que jamais utile d'insister sur tous les avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier, devenue aujourd’hui le seul levier d’économies réelles pour faire baisser le TAEG et rester sous l’usure.
