Crédit immobilier : le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt

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L’accès au crédit immobilier s’est resserré en 2022 avec la hausse des taux d’emprunt et le problème de l’usure. Il est un autre élément qui peut bloquer une demande de prêt : un mauvais DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Les banques sont de plus en plus attentives au diagnostic immobilier et exigent l’intégration du coût des travaux de rénovation dans le plan de financement. La chasse aux passoires thermiques est ouverte depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi Climat. 

L’importance du diagnostic immobilier

Apparu dans les années 2000, le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur ou au locataire lors d’une vente ou de la location d’un logement. Obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic immobilier mesure la performance énergétique du bien grâce à une évaluation de la quantité d’énergie (étiquette énergie) et de gaz à effet de serre (étiquette climat), exprimée par des lettres allant de A pour le plus vertueux à G pour le plus énergivore. Il est valable 10 ans et doit figurer sur toutes les annonces de vente ou de location immobilière.

Au-delà du DPE, d’autres diagnostics immobiliers obligatoires doivent être ajoutés au DDT :

  • le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949
  • l’état d’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997
  • le diagnostic termites et autres insectes xylophages pour les logements situés dans une zone déclarée par arrêté préfectoral
  • l’état de l’installation intérieure gaz si elle a plus de 15 ans
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité si elle a plus de 15 ans
  • l’état de l’installation d’assainissement non collectif si le logement n’est pas raccordé au réseau public
  • l’état des risques et pollutions pour les logements situés dans les communes concernées
  • le diagnostic bruit pour tout bien situé près d’un aéroport.

En juillet 2021 est entrée en application la nouvelle version du DPE, censée rendre le diagnostic plus fiable, plus lisible et plus complet. Des deux étiquettes (consommation d’énergie et gaz à effet de serre), c’est la plus mauvaise lettre qui est retenue pour déterminer la classe énergétique finale. Autre changement réglementaire majeur, le DPE est devenu opposable, c’est-à-dire que le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreur préjudiciable à l’acquéreur ou au locataire.

Les acheteurs sont très attentifs au DPE, à titre informatif pour connaître la performance du logement convoité, en mesurer les éventuels travaux nécessaires pour la mise aux normes ou l’amélioration du confort, également pour négocier avec le vendeur. Un bien mal noté peut minorer le prix entre 7% et 15% par rapport à un meilleur élève. Et à l’heure où les factures d'énergie s’envolent, les logements les plus médiocres en termes d’isolation thermique subissent logiquement des décotes sur leurs prix de vente.

Le DPE scruté par les banques

Les futurs acquéreurs ne sont pas les seuls à accorder de l’importance au DPE. De plus en plus, les banques en tiennent compte, refusant de financer des passoires thermiques (classes F et G) s’il n’y a pas un projet immobilier solide à la clef. La loi Climat et Résilience prévoit en effet de mettre à l’index les logements énergivores selon un calendrier précis. Vont être interdits à la location :

  • les pires logements de la classe G à compter du 1er janvier 2023
  • tous les logements de la classe G à compter du 1er janvier 2025
  • les logements de la classe F à compter du 1er janvier 2028
  • les logements de la classe E à compter du 1er janvier 2034. 

Le ménage qui veut acheter une passoire thermique en 2022 doit montrer les meilleures intentions en matière de rénovation énergétique. Si le plan de financement d’un logement mal classé ne contient pas une enveloppe pour les travaux destinés à le requalifier, la banque n’ouvre même pas le dossier de crédit immobilier. La demande de prêt immobilier doit être accompagnée de devis chiffrant les travaux de rénovation et de mise aux normes. Le DPE fait désormais partie des critères d’octroi d’un crédit à l’habitat, même si la solvabilité de l’emprunteur reste le déterminant cardinal.

L’importance accordée par les banques au diagnostic immobilier est devenue manifeste, qu’il s’agisse d’un investissement locatif en vertu de l’évolution de la réglementation, mais aussi lors d’une demande de financement de la résidence principale ou secondaire. Alors que la crise énergétique n’en est qu’à ses prémices, les banques montrent leur implication dans la lutte contre les logements gros consommateurs d’énergie en orientant leurs financements vers les projets immobiliers visant une amélioration notable du DPE.

Certains établissements comme le Crédit Mutuel ou la Banque Postale proposent en interne des prêts travaux pour compléter MaPrimRénov’, le dispositif public d’aide à la rénovation énergétique. Autre soutien financier, l’éco-PTZ : ce prêt sans intérêt d’un montant maximal de 50 000€, attribué sans conditions de ressources, est versé par certaines banques mais manque cruellement de visibilité. On sait pourtant qu’il est possible d’économiser avec la rénovation énergétique. Le cumul de MaPrimRénov’ et de l’éco-PTZ est par ailleurs autorisé depuis le 1er juillet 2022.

Le secteur du bâtiment et notamment du bâtiment résidentiel doit s’engager vers une plus grande sobriété énergétique. En France, près de 70% des bâtiments représentent 26% des émissions totales de gaz à effet de serre (chiffres ADEME). Pour atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050, notre pays doit activer le levier de la rénovation énergétique qui s’appuie sur une réglementation adaptée, que d'aucuns jugent répressive (loi Climat et RE2020), et un renforcement des aides aux particuliers.

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Fin du Pinel : comment investir dans l’immobilier en 2025 ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît définitivement en 2025, sans être remplacé. Il reste des schémas pour investir dans l’immobilier, mais ils concernent uniquement l’immobilier ancien, sauf en résidences de services. Disparition du Pinel en 2025 Mi-octobre, la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé la fin définitive du dispositif Pinel, de même que son non-remplacement. Malgré la volonté de certains députés de le prolonger via des amendements, cette niche fiscale d’aide à l’investissement locatif disparaît au 1er janvier 2025. Il est question que le Pinel soit prolongé jusqu’en mars 2025, à condition que le bien ait été réservé au plus tard le 31 décembre 2024. Un amendement visant à reporter la date butoir vient d'être adopté en commission des finances de l'Assemblée Nationale. Les professions du bâtiment, promoteurs en tête, ont bien plaidé l’utilité du Pinel, mais le gouvernement suit les recommandations de la Cour des Comptes qui appelle depuis longtemps à la suppression de ce dispositif, trop dispendieux pour les finances publiques, sans répondre aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et économes en énergie.  Pour mémoire, le Pinel est un outil fiscal destiné à stimuler l’investissement locatif en zones tendues (A, A Bis et B1, B2 sur agrément préfectoral). Voici les grandes lignes de ce dispositif : Logement :  situé en habitat collectif, neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), voire ancien sous condition de travaux (au moins 25% du montant de l’opération) Engagement locatif : 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans Réduction d’impôt : jusqu’à 14%, voire 21% s’il opte pour le Pinel +  Plafonds de loyers et de ressources Prix du mètre carré plafonné à 5 500€, pour une enveloppe limitée à 300 000€ par an (frais d’acquisition compris). Investir dans l’immobilier ancien Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier. Loi Malraux Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers. Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et concerner (liste non exhaustive) : Toiture et façades Aménagement des combles Charpente et menuiserie extérieure Couverture et isolation Assainissement et réseau Réfection des parties communes Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition et être confiés à un architecte des Bâtiments de France. Dispositif Denormandie Entré en application en 2019, le Denormandie court jusqu’à fin 2027 et vise lui aussi à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Il constitue en fait l’extension du Pinel pour l’immobilier ancien, puisqu’il est calqué sur celui-ci.  Voici les principales caractéristiques de ce dispositif : Logement : situé en centre-ville dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (label Action Cœur de Ville) ou avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat (près de 250 villes) Rénovation : enveloppe représentant au moins 25% du montant de l’opération Condition de travaux : amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%, ou création de nouvelles surfaces habitables, ou réalisation de 2 types de travaux ou équipement parmi les 5 définis (murs, toitures, fenêtres, chaudière, production eau chaude) Location non meublée à usage d’habitation principale Plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques au Pinel) Réduction d’impôt selon engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans (jusqu’à 32% en Outre-Mer) Opération plafonnée à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€ Immobilier défiscalisé : investir en résidences services Terminons pour l’investissement en résidences de services pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Le placement concerne : Résidences étudiantes Établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) Résidences pour seniors Résidences pour touristes L’investissement est géré par un exploitant professionnel qui s’occupe de trouver des locataires, d'entretenir les locaux, de signer les contrats de bail et de récolter les loyers. La résidence doit obligatoirement proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes : Accueil Petit-déjeuner Linge de maison Ménage L’investisseur en statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a la possibilité de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent renforcer la valeur du logement (rénovation, travaux, achat d’équipement, etc.). À la revente, la plus-value n’en tient pas compte. Parmi les changements en immobilier prévus dans le budget 2025, ce double gain ne sera plus possible.    

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2024

L’année 2024 se termine avec des conditions d’emprunt nettement plus favorables qu’il y a quelques mois. Les taux continuent leur lente décrue et la concurrence interbancaire est toujours vive à l’approche du bilan annuel. La baisse des prix des logements anciens ralentit légèrement, signe que le marché se redresse. Il est un paramètre qui ne change pas : la délégation d’assurance emprunteur reste une constante pour réduire le coût de son crédit immobilier. Voici toutes les données à connaître pour réaliser un projet immobilier en ce mois de novembre. Taux moyens sous les 3,50% Les mois défilent et les taux poursuivent leur repli en raison de l’amélioration progressive des conditions monétaires. Il y a près d’un an que la Banque Centrale Européenne a entamé son processus d’assouplissement monétaire compte tenu de la maîtrise de l’inflation. Selon les projections de l’institution communautaire, l’inflation s’établirait à 2,5% en 2024 et à 2,2% en 2025. Les taux directeurs resteront restrictifs tant que l’indice de prix à la consommation n’a pas atteint l’objectif des 2%. Le taux de refinancement, qui influence les conditions de crédit, a été abaissé à 3,25% le 17 octobre dernier ; il titrait 4,25% en juin 2024. Cet environnement favorise le crédit, en permettant aux banques d’abaisser leurs barèmes de taux. En ce début novembre, les taux moyens sur toutes les durées cèdent quelques points par rapport à octobre. Sur la durée classique de 20 ans, il est désormais possible de s’endetter sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Durée de remboursement Taux moyens du marché (selon les régions) 15 ans entre 3,30% et 3,50% 20 ans entre 3,45% et 3,60% 25 ans entre 3,55% et 3,70% Il y a un an, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,20%. Si l’on prend un prêt immobilier de 250 000€ à un taux actuel de 3,50% sur cette durée, le montant des intérêts s’élève à 97 976€, contre 119 942€, soit une économie de 21 966€ : le coût d’un crédit immobilier a baissé de plus de 20% en un an grâce à la décrue des taux. Règles d’octroi du crédit : pas d’assouplissement Le régulateur ne modifie en rien les normes qui régissent la distribution du crédit immobilier : Le taux d’endettement ou taux d’effort reste limité à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt incluse. La durée de remboursement reste plafonnée à 25 ans (avec une tolérance jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est reportée). En place depuis 2021, les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont censées protéger les emprunteurs contre les risques d’un endettement excessif. Apport personnel : les banques moins gourmandes fin 2024 L’apport personnel demandé par les établissements de crédit retrouve des niveaux habituels : entre 10% et 15% du prix d’une opération, contre 25% en moyenne en 2023. Les banques sont moins exigeantes à mesure que les taux d’intérêts baissent. Cela favorise quelque peu les emprunteurs avec des revenus modestes, ceux notamment concernés par la hausse du Smic en novembre 2024, souvent des jeunes ménages avec peu ou sans épargne. Si vous êtes primo-accédant, profitez des prêts annexes pour baisser le coût de votre crédit immobilier. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de votre projet immobilier. Les primo-accédants sont la cible privilégiée de la plupart des banques, car ils représentent au moins 50% du marché de la résidence principale.  Prix de l’immobilier : ralentissement de la baisse en fin d’année 2024 La détente sur les taux d’emprunt s’accompagne d’une correction des prix des logements anciens. Selon les chiffres des Notaires de France, qui se basent sur les transactions effectives, les prix dans l’ancien accusent un recul de 5% sur un an à fin août.Dans le détail, les valeurs refluent plus nettement en Île-de-France qu’en province : -7,2% contre -4,3%. La baisse des prix immobiliers initiée en 2023 se poursuit, mais devrait marquer le pas. Au regard des avant-contrats (compromis et promesses de vente), les notaires pronostiquent un repli de 2,2% sur les appartements et de 2,9% sur les maisons à fin novembre 2024 sur un an. Délégation d’assurance emprunteur : le premier levier d’économies Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts d’emprunt. Vous devez ajouter : la garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur toute dépense qui conditionne l’octroi du crédit (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). L'addition de tous ces frais permet de calculer le TAEG (Taux Anuel Effectif Global) qui est l'indicateur du coût final d'un crédit immobilier. L’assurance emprunteur représente à elle seule environ 30% du TAEG, soit la deuxième dépense après les intérêts. La bonne nouvelle ? Vous pouvez négocier pour obtenir un tarif compétitif, tout en étant bien protégé.L’assurance vous couvre en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) et rembourse la banque à hauteur des garanties souscrites. La banque vous présente inévitablement son contrat maison, qui coûte jusqu’à 4 fois plus cher que les offres alternatives. Mettez les devis d’assurance en concurrence via un comparateur en ligne, et sélectionnez la formule qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Cette dernière ne peut refuser une offre déléguée qui présente un niveau d’équivalence de garanties avec son propre contrat. Reprenons notre exemple cité plus haut. Le taux moyen d’assurance bancaire est de 0,34% sur le capital emprunté, soit un coût total de 17 000€. En comparant les offres externes, un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans peut décrocher un taux de 0,10% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil), soit un coût de 5 000€. Résultat : une économie de 12 000€ qui peut être injectée dans le projet immobilier. L’assurance emprunteur est une dépense à fonds perdus, mais indispensable pour obtenir son crédit immobilier. Autant minimiser ce coût en déléguant le contrat !

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Assurance emprunteur et tabagisme : combien paient les fumeurs en 2024 ?

Novembre 2024 lance la 9ème édition de la campagne du « Mois sans tabac », une opération qui encourage les fumeurs à stopper leur addiction. L’occasion nous est donnée d’aborder la problématique du tabagisme dans le cadre d’une assurance de prêt immobilier. Pourquoi les fumeurs paient-ils plus cher que les non-fumeurs et combien ? Quel est l’impact direct du tabagisme sur les tarifs d'assurance emprunteur ? Le statut de fumeur représente un facteur de risque majeur pour les assureurs. Cette classification entraîne une augmentation substantielle des primes d'assurance emprunteur : Surprime moyenne : +75% à +150% selon les assureurs Majoration plus importante pour les emprunteurs de plus de 45 ans Variation éventuelle des tarifs selon la consommation quotidienne de cigarettes Les fumeurs paient des primes d'assurance plus élevées pour leur prêt immobilier car les statistiques démontrent qu'ils présentent un risque accru de décès prématuré et de maladies graves. Le tabagisme augmente significativement les risques de cancers, maladies cardiovasculaires et respiratoires. Les assureurs considèrent donc les fumeurs comme une population à risque plus élevé, ce qui se traduit par des surprimes assurance de prêt pouvant aller jusqu'à doubler le coût de l'assurance. Cette majoration vise à compenser le risque accru de devoir verser le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur fumeur. Exemple chiffré pour un prêt immobilier type :  Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans (simulation effectuée le 30/10/2024 sur la base des 10 meilleures offres du marché) : Non-fumeur (35 ans) : entre 19€ et 28€ par mois Fumeur (35 ans) : entre 25€ et 53€ par mois Différence annuelle : entre +72€ et +300€ Surcoût total sur la durée du prêt : entre 1 603€ et € 5 882€ Comment les assureurs définissent le statut de fumeur en 2024 ? Les critères de classification ont évolué pour inclure : Cigarettes traditionnelles Cigarettes électroniques ou vapoteuses Cigares et cigarillos Tabac à rouler Autres produits contenant de la nicotine Important : Les assureurs considèrent comme fumeur toute personne ayant consommé du tabac dans les 24 derniers mois, peu importe la quantité consommée. Les fumeurs occasionnels sont considérés comme des fumeurs patentés en assurance emprunteur. Fausse déclaration d’assurance Attention à remplir le formulaire de souscription en toute honnêteté. Ne cachez pas que vous êtes fumeur, même si vous fumez épisodiquement, une cigarette en soirée par exemple. Toute fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, avec de graves conséquences sur votre crédit. Assurance emprunteur sans sélection médicale La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ en cas d’emprunt à deux avec quotité à 50/50) dont le terme arrive avant les 60 ans de l’emprunteur. Quand bien même vous échappez à la sélection médicale, vous devez obligatoirement renseigner le fait que vous fumez dans le formulaire de souscription. Le tabagisme n’est pas une donnée de santé, mais une habitude de vie qui peut, certes, avoir une incidence sur votre état de santé. Quelles solutions pour réduire l'impact financier du tabagisme ? Changement de statut Pour être considéré comme non-fumeur, il faut : Arrêter toute consommation de tabac Maintenir l'arrêt pendant 24 mois minimum Fournir un test de cotinine négatif Optimisation du contrat Plusieurs leviers permettent de réduire les coûts : Délégation d'assurance : certaines offres ne font pas de distinction entre un fumeur et un non-fumeur. Comparaison des offres du marché : les contrats alternatifs sont jusqu’à 4 fois moins chers que les offres bancaires. Négociation des garanties : passez par un courtier en assurance de prêt pour trouver la formule la plus compétitive. Options de couverture adaptées En adaptant la quotité d'assurance, vous pouvez minimiser l’impact du tabagisme sur le coût de l’assurance. En cas d’emprunt à deux, dont un est non-fumeur, affectez-lui la quotité la plus élevée. La répartition se fera en tenant compte des revenus de chacun. Conseils pour les fumeurs en recherche d'assurance emprunteur Comparer les offres Utilisez plusieurs comparateurs Sollicitez différents courtiers Négociez avec plusieurs assureurs Optimiser son profil Réaliser un bilan de santé complet Documenter précisément sa consommation Préparer un dossier médical détaillé Le tabagisme reste en 2024 un facteur majeur de surcoût en assurance emprunteur. Les fumeurs peuvent néanmoins optimiser leur contrat en comparant les offres et en adaptant leurs garanties. L'arrêt du tabac constitue la meilleure option pour réduire significativement le coût de l'assurance, avec des économies potentielles dépassant 6 000€ sur la durée d'un prêt moyen.