Rénovation 2022 : cumul de MaPrimRénov' et de l'éco-prêt à taux zéro

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Afin de faciliter le financement des travaux d’économies d’énergie dans votre logement, vous pouvez cumuler un éco-prêt à taux zéro avec l’aide MaPrimRénov'. Cette complémentarité en place depuis le 1er juillet 2022 concerne tous les propriétaires sans conditions de revenus. Magnolia.fr vous explique comment en profiter.

Qu'est-ce que l'éco-prêt à taux zéro ?

Créé en 2009, l'éco-prêt à 0% est un prêt bancaire sans intérêt qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique d'un logement occupé en tant que résidence principale. Il s'adresse à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, sans condition de ressources et doit concerner au moins l'une des catégories suivantes :

  • isolation thermique de la toiture
  • isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur
  • isolation thermique des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur
  • isolation des planchers bas
  • installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire
  • installation d'un chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable
  • installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

L'éco-PTZ a subi plusieurs modifications depuis son entrée en vigueur. La version 2022 ouvre droit jusqu'à 50 000€ de financement, contre 30 000€ auparavant. Dans le détail, voici les plafonds selon la nature des travaux :

  • jusqu'à 7 000€ pour le remplacement des fenêtres
  • jusqu'à 15 000€ pour la réalisation d'une seule action parmi la liste des travaux éligibles
  • jusqu'à 25 000€ pour la réalisation de deux des 7 actions éligibles
  • jusqu'à 30 000€ pour un bouquet de 3 travaux ou plus parmi les travaux éligibles et pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale
  • jusqu'à 50 000€ pour des travaux permettant un gain énergétique minimum de 35% et de sortir du statut de passoire thermique (étiquette F ou G selon le DPE).

La durée de remboursement de l'éco-prêt à 0% ne peut excéder 20 ans et vous êtes autorisé de recourir à un second éco-PTZ pour un même logement dans les 5 ans suivant l'émission du premier. Le dispositif a été prolongé jusqu'en décembre 2023.

Qu'est-ce que MaPrimRénov' ?

Instaurée en janvier 2020 en remplacement du CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique) et des aides de l'Anah (Agence nationale de l'habitat), MaPrimRénov' est une aide à la rénovation énergétique accessible à tous les propriétaires et copropriétaires, occupants ou bailleurs, quel que soit le niveau de leurs ressources. Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans.

Le montant de la prime est forfaitaire et calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique permis grâce aux travaux. Le dispositif est déployé en 4 catégories (bleu, jaune, violet et rose) selon les niveaux de revenus. Pour connaître le profil auquel vous appartenez et le montant de MaPrimRénov' auquel vous avez droit, utilisez l'outil d'estimation Simul'Aides.

Voici quelques exemples de travaux et montants pour le profil bleu (ménages à revenus très modestes) :

  • jusqu'à 75€/m2 pour l'isolation thermique
  • jusqu'à 500€ pour un audit énergétique
  • jusqu'à 4 000€ pour un système de ventilation
  • jusqu'à 10 000€ pour le changement de chauffage
  • jusqu'à 15 000€ pour une rénovation globale.

MaPrimRénov' peut couvrir jusqu'à 90% du coût des travaux pour les ménages très modestes. Les autres profils assument un reste à charge qui va de 25% (profil jaune) à 60% (profil rose), en passant par 40% pour les ménages à revenus intermédiaires.

À noter que les forfaits MaPrimeRénov' destinés à l'installation de certains équipements de chauffage peuvent être majorés de 1 000 € pour les ménages éligibles jusqu'au 31 décembre 2022.

D'autres bonifications ont été mises en place :

  • un bonus sortie de passoire thermique
  • un bonus bâtiment basse consommation (étiquette A ou B)
  • un forfait rénovation globale pour encourager les bouquets de travaux
  • un forfait assistance à maîtrise d'ouvrage pour les ménages souhaitant l'accompagnement d'un expert.

Quelles sont les modalités du cumul éco-PTZ et MaPrimRénov’ ?

Ces deux dispositifs étaient auparavant cumulables, mais il fallait gérer deux demandes, autant de démarches administratives chronophages et complexes, sans que l'obtention de MaPrimRénov' ne permette de décrocher de facto le prêt subventionné, même si ce dernier est sans intérêt d'emprunt. Jusqu'au 30 juin dernier, toute personne souhaitant bénéficier de ces deux aides devait fournir un descriptif des travaux, accompagné d'un devis détaillé, ou une facture de travaux, pour être en mesure de recevoir l'avance en un ou plusieurs versements.

Le décret n° 2022-454 du 30 mars 2022 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation ayant ouvert droit à la prime de transition énergétique simplifie les démarches.

Depuis le 1er juillet 2022, tout demandeur d'un éco-prêt à taux zéro n'est plus obligé de transmettre le descriptif et le devis, il lui suffit de d'envoyer la notification d'octroi de MaPrimRénov' que lui a adressée l'Anah pour appuyer sa demande.

Cette évolution permet de financer le reste à charge des travaux déjà financés par la prime de transition énergétique et à simplifier les règles de constitution d'une demande de cet éco-prêt. Grâce à ce nouveau dispositif, vous pouvez souscrire un prêt travaux sans intérêt d'un montant pouvant aller jusqu'à 30 000€ pour compléter l'aide financière de MaPrimRénov'.

Le cumul de l'éco-prêt à taux zéro et de MaPrimRénov' est soumis aux 2 conditions suivantes :

  1. les travaux concernés peuvent être commencés, mais au maximum 6 mois avant la demande du prêt sans intérêt ;
  2. l'éco-prêt doit être émis dans les 6 mois suivant l'accord de l'Anah relatif à MaPrimRénov'.
Seules les banques ayant signé une convention avec l'État sont habilitées à distribuer le prêt subventionné. L'octroi de l'éco-PTZ reste conditionné aux critères d'endettement. Tous crédits confondus, l'emprunteur ne doit pas afficher un taux d'endettement supérieur à 35% de ses revenus nets, assurance emprunteur incluse.

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Emprunter pour devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, quand il n'est pas tout simplement voué à l'échec. Si elle n'est pas refusée, la souscription à l'assurance de prêt immobilier est assortie de surprimes rédhibitoires ou d'exclusion de garantie qui rangent le projet aux calendes grecques. Heureusement, un dispositif spécifique a été créé pour faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé, notamment un cancer. Signée initialement en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentant les personnes malades et les consommateurs, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à maintes reprises au gré, notamment, des progrès de la science.  Elle prévoit trois niveaux d'examen de la demande d'assurance : Si le questionnaire de santé à remplir lors de la souscription n'indique aucun problème particulier, une proposition d'assurance est faite. Si le dossier est refusé à un premier niveau en raison d'un risque de santé, il fait l'objet d'un examen plus personnalisé. La proposition peut être assortie de surprime assurance emprunteur ou d’exclusion(s) de garantie. Refusé à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un pool des risques aggravés (groupe de réassureurs). Un refus définitif d'assurance entraîne une proposition de garantie alternative (hypothèque sur un autre bien, caution, etc.). Accéder à l'assurance avec une maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d'assurance doit remplir les 2 conditions suivantes : l'échéance du ou des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ; le plafond de la part assurée dans le cadre d'un prêt immobilier relatif à l'achat de la résidence principale est de 420 000€ depuis le 1er octobre 2022, contre 320 000€ auparavant. Pour les autres types de prêts (crédit immobilier et prêt professionnel), la part assurée de l'encours cumulé ne doit pas excéder 320 000€. Si le revenu fiscal du foyer emprunteur ne dépasse pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l'assuré bénéficie d'un écrêtement des surprimes : la cotisation d'assurance ne peut outrepasser 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du crédit (taux d'intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui contractent un PTZ, la majoration du tarif d’assurance est intégralement prise en charge par les banques et les assureurs. La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui fixe les conditions d'accès à une assurance emprunteur, qu'il s'agisse de cancers ou d'autres pathologies. En fonction de la maladie concernée, l'emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garanties, ou avec un taux de surprime plafonné. Droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer La convention Aeras contient également un droit fondamental pour les personnes ayant souffert d'un cancer : le droit à l'oubli ou le fait de ne pas avoir à mentionner son ancienne maladie dans le questionnaire d’assurance prêt immobilier. Instauré en 2016, ce droit permet aux personnes concernées de tirer un trait sur cette double peine : avoir été touchées par un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022 a réduit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades atteints de cancer : ce délai est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, pour les cancers diagnostiqués après les 21 ans de l'emprunteur. Cette nouvelle réglementation a par ailleurs étendu le bénéfice du droit à l'oubli dans le même délai de 5 ans aux personnes ayant souffert d'une hépatite C. Loi Lemoine et suppression du questionnaire de santé Parallèlement à l'élargissement du droit à l'oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ (par quotité assurée, soit 400 000€ pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Depuis le 1er juin dernier, toute personne qui remplit ces deux conditions n'a plus à fournir aucune information relative à son état de santé ni à réaliser d'examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, qu'ils soient en traitement ou en rémission, éligibles ou non au droit à l'oubli, n'ont donc plus à renseigner l'assureur sur leur état de santé actuel et passé. Si vous détenez un crédit immobilier et que vous remplissez désormais les conditions pour bénéficier du droit à l’oubli ou de l’accès à l’assurance sans sélection médicale, profitez vous aussi de la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier. 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Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.