Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts. S’y ajoutent d’autres frais dont l’assurance emprunteur, une dépense contrainte qui garantit le remboursement des mensualités en cas d’accidents de la vie. Vous avez la possibilité de négocier l’assurance. Ne vous en privez pas pour baisser drastiquement le coût du crédit, une opportunité qui vous est offerte en aval comme en amont de la demande de financement.
Comment calculer le coût d’un prêt immobilier ?
Les intérêts d’emprunt rémunèrent la banque pour le service rendu. Plus le taux nominal et la durée de remboursement sont élevés, plus la facture est lourde. Toutefois, le coût final de votre crédit immobilier dépend d’autres frais qui conditionnent l‘octroi du financement :
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les frais de dossier
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la garantie (hypothèque ou caution)
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les primes d’assurance emprunteur
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les frais annexes : expertise du bien immobilier, frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales si le prêt est souscrit dans une banque mutualiste, frais de courtage.
Le coût global de votre crédit immobilier est égal à la différence entre le montant total des mensualités et le montant du capital emprunté. Il est représenté par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’indicateur du coût « tout compris » de votre prêt, exprimé en pourcentage de la somme empruntée : il s’agit de la somme que vous devez rembourser à la banque en plus du capital.
Le TAEG ne doit en aucune façon excéder le taux d’usure applicable sur la durée concernée. En novembre 2023, le taux d’usure pour les prêts de 20 ans et plus est fixé à 5,91%.
Quel est le coût de l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur est un élément essentiel d’un prêt immobilier car elle prend en charge tout ou partie des mensualités si l’assuré est victime d’un accident de la vie : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Bien que sa souscription ne relève pas d’une obligation légale, elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées.
Son coût est tout sauf négligeable : en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Il dépend du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son prêt, ainsi que l’étendue des garanties souscrites :
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âge
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état de santé
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profession
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habitudes de vie (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risques)
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montant, durée, nature du prêt immobilier
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garanties d’assurance emprunteur à tarifs standards ou avec surprime.
Le coût de la garantie emprunteur est exprimé par le taux d’assurance de prêt immobilier, le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) qui correspond à la différence entre le TAEG avec assurance et le TAEG hors assurance. Le TAEA est obligatoirement mentionné dans toutes les publicités et les offres de prêt immobilier, il vous permet de comparer la part de l’assurance dans le coût global des différentes propositions de crédit.
Voici les taux d’assurance moyens observés par tranche d’âge :
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Tranches d’âge |
Taux d’assurance moyens |
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20 – 30 ans |
Entre 0,10% et 0,38% |
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30 - 45 ans |
Entre 0,13% et 0,45% |
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45 - 55 ans |
Entre 0,35% et 0,65% |
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55 - 65 ans |
Entre 0,50% et 1% |
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Au-delà de 65 ans |
1% et plus |
Comment négocier l’assurance de prêt immobilier en 2023 ?
Produit contraint pour l’emprunteur, l’assurance de prêt immobilier se négocie. La loi Lagarde vous permet en effet de choisir librement le contrat d’assurance, et de refuser celui proposé par votre banque pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes. Pourquoi s’embarrasser d’autres démarches administratives quand il est si simple de souscrire à l’assurance du prêteur ? Pour faire des économies !
Les assurances déléguées sont jusqu’à 60% moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et accédez en quelques clics à une vingtaine de contrats parmi les meilleurs du marché. Armé de la fiche standardisée d’information remise par votre banque, document qui détaille les garanties exigées pour l’octroi du prêt, ainsi que leur niveau, vous pouvez comparer les devis en toute objectivité.
L’assurance de prêt est un formidable levier pour réduire le coût de votre crédit immobilier. Malheureusement, peu d’emprunteurs réussissent à faire valoir leur droit au libre choix du contrat lors de la demande de financement. Heureusement, la réglementation autorise chacun à négocier l’assurance en cours de prêt.
La loi Lemoine est une chance pour tous les emprunteurs. Chacun a en effet le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
Vous n’êtes pas captif de l’assurance bancaire : vous pouvez être couvert au juste prix avec des garanties sur-mesure qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque.
Délestez-vous des contraintes administratives en confiant votre demande de changement à un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous accompagne tout au long du processus, de la recherche du contrat adapté, conforme à la réglementation, à la résiliation/substitution de l’ancien contrat.
Ne soyez pas impressionné par l’autorité de la banque : elle ne peut refuser une assurance déléguée qui présente une équivalence de niveau de garanties. Elle dispose de 10 jours ouvrés pour formuler une réponse et rédiger l’avenant gratuitement en cas d’acceptation.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de novembre 2023 pour constater l’ampleur des économies potentielles à changer d’assurance le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt. Vous allez réduire le coût de votre prêt immobilier de plusieurs milliers d’euros !
