Prêt immobilier : la banque peut-elle refuser la délégation d’assurance emprunteur en 2023 ?

Le mois de septembre célèbre le premier anniversaire de la Loi Lemoine pour tous, un dispositif fondamental en assurance de prêt immobilier car il permet de faire de grosses économies en changeant de contrat. C’est aussi un pavé dans la mare des banques, depuis toujours farouchement opposées au libre choix de l’assurance, et ce, dès l’ouverture du prêt. La délégation en matière d’assurance de prêt immobilier est un droit accordé à l’emprunteur depuis septembre 2010. Rappelons comment elle peut s’exercer pleinement.

Qu’est-ce que la délégation d’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est une dépense contrainte dans le cadre d’un prêt immobilier. Si aucune loi ne l’impose, sa souscription reste une condition préalable à l’obtention du financement bancaire. Le prêteur l’exige pour sécuriser les sommes en jeu jusqu’au terme du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité (arrêt de travail) de l’emprunteur. L’assurance intervient pour rembourser à la banque le capital restant dû (décès et perte totale d’autonomie) ou les mensualités à hauteur de la garantie activée et de la quotité assurance de prêt (en cas de co-emprunteurs).

La banque va d’emblée proposer son assurance groupe, une formule mutualisée à une communauté d’emprunteurs. Elle va tenter de vous persuader que son contrat est le mieux adapté à votre situation ; c’est de bonne guerre, mais elle ne peut en aucun cas l’imposer et subordonner l’offre de prêt à sa souscription.

La vente liée d’un crédit et d’une assurance est interdite depuis la loi Murcef de 2001 : la banque ne peut vendre de prêt immobilier associé systématiquement à sa propre assurance, elle doit laisser la possibilité à l’emprunteur de choisir une formule concurrente.

Loi fourre-tout facilement contournable, la loi Murcef a néanmoins posé les bases de la délégation d’assurance emprunteur, mais il faudra attendre la loi Lagarde pour que ce principe soit inscrit dans le marbre. Depuis septembre 2010, la banque doit informer son client emprunteur de son droit au libre choix de l’assurance de prêt dans tout document précontractuel et contractuel. Dès lors que le contrat alternatif présente un niveau de protection au moins équivalent à sa propre assurance, la banque ne peut s’y opposer.

Quel est le coût de l’assurance emprunteur ?

Une assurance est un produit commercial, il paraît donc normal de faire jouer la concurrence pour trouver l’offre la plus compétitive. Pourquoi payer le prix fort quand on peut obtenir moins cher ailleurs tout en bénéficiant du même niveau de protection ?

Le marché de l’assurance de prêt immobilier est partagé entre les banques, dites bancassureurs, et les prestataires externes. Les premières glanent environ 85% des parts de marché. Un quasi monopole inconcevable dans une économie censée prôner la libre concurrence, les assurances alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères. Puisqu’il s’agit d’une dépense incontournable pour l’emprunteur, l’intérêt financier de ce dernier doit être préservé : l’assurance de prêt doit pouvoir se négocier afin de payer le juste prix.

On estime en moyenne que l’assurance pèse un tiers du coût global d’un prêt immobilier, bien plus en présence de risques aggravés (âge, santé, profession). Un jeune actif en bonne santé et non-fumeur va payer son assurance à un taux compris entre 0,10% et 0,34% du capital emprunté selon le prestataire, tandis qu’un senior à partir de 55 ans écopera d’un taux oscillant entre 0,50% et 1%. Compte tenu des écarts de prix entre les offres bancaires et les formules concurrentes, on comprend mieux pourquoi les banques font de la résistance et veulent obstinément conserver leur rente en assurance emprunteur. Des milliards d’euros sont en jeu chaque année.

Parmi les avantages de la délégation d’assurance emprunteur figure aussi le renforcement de la protection. Les banques sont mal placées pour protéger les risques de santé et les risques professionnels, et ne proposent pas de formules adaptées à l’emprunteur qui présente des risques supérieurs aux profils standards. Avec des garanties sur-mesure, les assurances individuelles protègent chacun de manière optimale.

Qu’est-ce qu’une substitution d’assurance emprunteur ?

La délégation d’assurance emprunteur s’exerce à l’ouverture du crédit immobilier, également en cours de prêt. En intention initiale, il s’avère qu’elle est trop rarement couronnée de succès : les emprunteurs ne souhaitent pas compromettre l’obtention du financement, surtout en cas de taux nominal performant, et préfèrent souscrire à l’assurance du prêteur pour accélérer le processus et finaliser l’achat. Il arrive aussi que l’emprunteur n’est pas correctement informé de ses droits et pense devoir souscrire en interne.

La position de force des banques déplaît au législateur qui a tenté à deux reprises de libéraliser le marché de l’assurance de prêt en introduisant la substitution en cours de prêt :

• la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année du crédit.

• la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois.

Ces deux dispositifs sont caduques depuis l’entrée en lice de la loi Lemoine. Dès le 1er juin 2022, les nouveaux emprunteurs ont pu changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt, sans devoir respecter une quelconque date d’échéance. Ce droit est offert à tous depuis le 1er septembre 2022.

Ainsi, un emprunteur couvert par l’assurance de sa banque au prix fort peut modifier le scénario et résilier quand il le souhaite afin de bénéficier d’une offre meilleur marché et tout aussi protectrice. La loi Lemoine redonne du pouvoir aux emprunteurs en leur permettant d’agir à tout moment sur le coût de l’assurance et donc sur le coût de leur crédit.

En un peu plus d’un an d’application de la loi Lemoine, le courtier Magnolia.fr a fait économiser quelque 300 millions d’euros à ses clients, avec une moyenne de 20 000€ de gain par demande de substitution. Un emprunteur a même économisé 150 000€ sur la durée restante de son prêt d’un montant initial de 650 000€ !

Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ?

La substitution d’assurance de prêt immobilier n’est acceptée par la banque qu’à une seule condition : l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat initial et le contrat alternatif. Cela signifie que le nouveau contrat doit présenter une protection au moins similaire à celle du contrat résilié. Le non-respect de l’équivalence de garanties est le seul motif de refus de changement retenu par la réglementation.

Comment respecter cette condition ? Via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous accédez aux meilleures offres du marché qui répondent aux exigences de votre banque. Il suffit de remplir le formulaire en ligne qui va notamment renseigner le nom du prêteur pour obtenir plusieurs devis présentant des garanties au moins équivalentes. Il faut non seulement les mêmes garanties, mais aussi le même niveau de garantie. Chez Magnolia.fr, nous garantissons le respect de l’équivalence de garanties.

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse. Ce délai est trop souvent étendu. Des contrôles effectués par la répression des fraudes en 2022 révèlent que 11% des banques sont hors-la-loi. Notre conseil : faites-vous accompagner d'un expert ! Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de vous aider à sélectionner le contrat qui correspond à votre situation au meilleur prix, dans le respect de la réglementation.