Prêt immobilier : la banque peut-elle refuser la délégation d’assurance emprunteur en 2023 ?

Le mois de septembre célèbre le premier anniversaire de la Loi Lemoine pour tous, un dispositif fondamental en assurance de prêt immobilier car il permet de faire de grosses économies en changeant de contrat. C’est aussi un pavé dans la mare des banques, depuis toujours farouchement opposées au libre choix de l’assurance, et ce, dès l’ouverture du prêt. La délégation en matière d’assurance de prêt immobilier est un droit accordé à l’emprunteur depuis septembre 2010. Rappelons comment elle peut s’exercer pleinement.

Qu’est-ce que la délégation d’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est une dépense contrainte dans le cadre d’un prêt immobilier. Si aucune loi ne l’impose, sa souscription reste une condition préalable à l’obtention du financement bancaire. Le prêteur l’exige pour sécuriser les sommes en jeu jusqu’au terme du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité (arrêt de travail) de l’emprunteur. L’assurance intervient pour rembourser à la banque le capital restant dû (décès et perte totale d’autonomie) ou les mensualités à hauteur de la garantie activée et de la quotité assurance de prêt (en cas de co-emprunteurs).

La banque va d’emblée proposer son assurance groupe, une formule mutualisée à une communauté d’emprunteurs. Elle va tenter de vous persuader que son contrat est le mieux adapté à votre situation ; c’est de bonne guerre, mais elle ne peut en aucun cas l’imposer et subordonner l’offre de prêt à sa souscription.

La vente liée d’un crédit et d’une assurance est interdite depuis la loi Murcef de 2001 : la banque ne peut vendre de prêt immobilier associé systématiquement à sa propre assurance, elle doit laisser la possibilité à l’emprunteur de choisir une formule concurrente.

Loi fourre-tout facilement contournable, la loi Murcef a néanmoins posé les bases de la délégation d’assurance emprunteur, mais il faudra attendre la loi Lagarde pour que ce principe soit inscrit dans le marbre. Depuis septembre 2010, la banque doit informer son client emprunteur de son droit au libre choix de l’assurance de prêt dans tout document précontractuel et contractuel. Dès lors que le contrat alternatif présente un niveau de protection au moins équivalent à sa propre assurance, la banque ne peut s’y opposer.

Quel est le coût de l’assurance emprunteur ?

Une assurance est un produit commercial, il paraît donc normal de faire jouer la concurrence pour trouver l’offre la plus compétitive. Pourquoi payer le prix fort quand on peut obtenir moins cher ailleurs tout en bénéficiant du même niveau de protection ?

Le marché de l’assurance de prêt immobilier est partagé entre les banques, dites bancassureurs, et les prestataires externes. Les premières glanent environ 85% des parts de marché. Un quasi monopole inconcevable dans une économie censée prôner la libre concurrence, les assurances alternatives étant jusqu’à trois fois moins chères. Puisqu’il s’agit d’une dépense incontournable pour l’emprunteur, l’intérêt financier de ce dernier doit être préservé : l’assurance de prêt doit pouvoir se négocier afin de payer le juste prix.

On estime en moyenne que l’assurance pèse un tiers du coût global d’un prêt immobilier, bien plus en présence de risques aggravés (âge, santé, profession). Un jeune actif en bonne santé et non-fumeur va payer son assurance à un taux compris entre 0,10% et 0,34% du capital emprunté selon le prestataire, tandis qu’un senior à partir de 55 ans écopera d’un taux oscillant entre 0,50% et 1%. Compte tenu des écarts de prix entre les offres bancaires et les formules concurrentes, on comprend mieux pourquoi les banques font de la résistance et veulent obstinément conserver leur rente en assurance emprunteur. Des milliards d’euros sont en jeu chaque année.

Parmi les avantages de la délégation d’assurance emprunteur figure aussi le renforcement de la protection. Les banques sont mal placées pour protéger les risques de santé et les risques professionnels, et ne proposent pas de formules adaptées à l’emprunteur qui présente des risques supérieurs aux profils standards. Avec des garanties sur-mesure, les assurances individuelles protègent chacun de manière optimale.

Qu’est-ce qu’une substitution d’assurance emprunteur ?

La délégation d’assurance emprunteur s’exerce à l’ouverture du crédit immobilier, également en cours de prêt. En intention initiale, il s’avère qu’elle est trop rarement couronnée de succès : les emprunteurs ne souhaitent pas compromettre l’obtention du financement, surtout en cas de taux nominal performant, et préfèrent souscrire à l’assurance du prêteur pour accélérer le processus et finaliser l’achat. Il arrive aussi que l’emprunteur n’est pas correctement informé de ses droits et pense devoir souscrire en interne.

La position de force des banques déplaît au législateur qui a tenté à deux reprises de libéraliser le marché de l’assurance de prêt en introduisant la substitution en cours de prêt :

la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année du crédit.
la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois.

Ces deux dispositifs sont caduques depuis l’entrée en lice de la loi Lemoine. Dès le 1er juin 2022, les nouveaux emprunteurs ont pu changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt, sans devoir respecter une quelconque date d’échéance. Ce droit est offert à tous depuis le 1er septembre 2022.

Ainsi, un emprunteur couvert par l’assurance de sa banque au prix fort peut modifier le scénario et résilier quand il le souhaite afin de bénéficier d’une offre meilleur marché et tout aussi protectrice. La loi Lemoine redonne du pouvoir aux emprunteurs en leur permettant d’agir à tout moment sur le coût de l’assurance et donc sur le coût de leur crédit.

En un peu plus d’un an d’application de la loi Lemoine, le courtier Magnolia.fr a fait économiser quelque 300 millions d’euros à ses clients, avec une moyenne de 20 000€ de gain par demande de substitution. Un emprunteur a même économisé 150 000€ sur la durée restante de son prêt d’un montant initial de 650 000€ !

Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ?

La substitution d’assurance de prêt immobilier n’est acceptée par la banque qu’à une seule condition : l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat initial et le contrat alternatif. Cela signifie que le nouveau contrat doit présenter une protection au moins similaire à celle du contrat résilié. Le non-respect de l’équivalence de garanties est le seul motif de refus de changement retenu par la réglementation.

Comment respecter cette condition ? Via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous accédez aux meilleures offres du marché qui répondent aux exigences de votre banque. Il suffit de remplir le formulaire en ligne qui va notamment renseigner le nom du prêteur pour obtenir plusieurs devis présentant des garanties au moins équivalentes. Il faut non seulement les mêmes garanties, mais aussi le même niveau de garantie. Chez Magnolia.fr, nous garantissons le respect de l’équivalence de garanties.

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse. Ce délai est trop souvent étendu. Des contrôles effectués par la répression des fraudes en 2022 révèlent que 11% des banques sont hors-la-loi. Notre conseil : faites-vous accompagner d'un expert ! Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de vous aider à sélectionner le contrat qui correspond à votre situation au meilleur prix, dans le respect de la réglementation.

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Santé senior : comment faire des économies en 2026 ?

Avec l’avancée en âge, les dépenses de santé augmentent mécaniquement : consultations plus fréquentes, équipements optiques ou/et auditifs, soins dentaires plus lourds et plus coûteux, traitements médicamenteux… Pourtant, il est tout à fait possible de rester bien soigné sans voir son budget exploser. En 2026, de nombreux dispositifs publics et leviers méconnus permettent aux seniors de réduire significativement leur reste à charge. Bilans gratuits, prévention, réseaux de soins, choix éclairé de complémentaire santé : voici un guide complet pour optimiser vos dépenses de santé après 60 ans, sans renoncer à la qualité des soins. Profiter des bilans de santé intégralement remboursés « Mieux vaut prévenir que guérir », « une onde de prévention vaut une livre de guérison », les adages ne manquent pas sur la prévention, premier levier d’économies en matière de santé. Plusieurs bilans de santé sont accessibles sans aucuns frais, souvent encore sous-utilisés par les seniors. Le dispositif « Mon Bilan Prévention » Pris en charge à 100 % par l’Assurance maladie, ce programme s’adresse à tous à partir de 18 ans. Après avoir rempli un auto-questionnaire adapté à votre âge, vous réalisez un entretien avec un professionnel de santé (infirmier, pharmacien ou médecin). L’objectif est multiple : repérer les facteurs de risque (diabète, maladies cardiovasculaires, troubles nutritionnels, problèmes psychiques) vérifier la mise à jour des vaccinations orienter vers des examens ou suivis adaptés. Le bilan de santé gratuit tous les cinq ans Indépendamment de l’âge, toute personne affiliée à l’Assurance maladie peut bénéficier, une fois tous les 5 ans, d’un examen de prévention en santé (EPS) dans un centre dédié. Accessible dès 16 ans, cet examen d’une durée de 2 heures était autrefois appelée « bilan de santé gratuit », et permet souvent de détecter des pathologies à un stade précoce, évitant ainsi des traitements lourds et coûteux. Bon à savoir : le centre d’examen de santé (CES) où se déroule ce bilan n’assure aucune prise en charge médicale. Réaliser un check-up prévention dès 50 ans avec l’Agirc-Arrco Les anciens salariés cotisant, même brièvement, au régime Agirc-Arrco peuvent bénéficier d’un bilan prévention gratuit dès 50 ans (actifs ou retraités) dans un centre de prévention. Ce bilan comprend : un entretien médical approfondi un échange avec un psychologue des conseils sur l’hygiène de vie, la nutrition et la gestion du stress. Là encore, vous remplissez un auto-questionnaire avant de réaliser l’examen en présentiel ou en téléconsultation. Cette approche globale permet d’agir tôt et d’éviter des dépenses de santé futures. Miser sur la prévention vaccinale pour éviter des soins lourds La vaccination reste un outil clé pour limiter les hospitalisations coûteuses chez les seniors. En pratique : le vaccin contre la grippe saisonnière est pris en charge à 100 % pour les personnes de 65 ans et plus ; l’injection est partiellement remboursée selon le professionnel (médecin, infirmier, pharmacien), le reste à charge étant couvert par votre mutuelle. Le vaccin contre le Covid-19 est également remboursé à 100%, et ce, pour tous dès l’âge de 5 ans. Pour les 65 ans et plus, l’Assurance Maladie recommande le vaccin contre le zona et le vaccin contre les infections à virus respiratoire syncytial (VRS). Participer systématiquement aux dépistages gratuits On reste dans le domaine de la prévention. Les campagnes de dépistage organisées par l’Assurance maladie sont entièrement prises en charge et représentent un enjeu majeur de santé publique… et d’économies. Sont notamment concernés : le cancer colorectal, avec un kit gratuit remis en pharmacie le cancer du sein, via une mammographie tous les 2 ans pour les femmes de 50 à 74 ans le cancer du col de l’utérus, jusqu’à 65 ans. En cas de diagnostic précoce, les traitements sont généralement plus légers, mieux remboursés et moins coûteux sur le long terme. L’Assurance Maladie propose également un examen d’ostéodensitométrie, remboursé à 70% sur la base d’un tarif conventionné à 39,96€. Réalisé uniquement sur prescription médicale, cet examen est réservé aux personnes présentant des facteurs de risque d’ostéoporose. Profiter des contrôles de vue gratuits chez l’opticien Peu de seniors le savent, mais de nombreux opticiens proposent un contrôle de la vue sans frais, sans obligation d’achat. Cela permet : de vérifier l’évolution de la correction d’éviter un renouvellement inutile de lunettes ou au contraire d’anticiper une baisse de vision avant qu’elle ne génère des complications. Attention : ce test gratuit ne remplace pas une consultation chez un ophtalmologue. Utiliser intelligemment le dispositif 100 % Santé Opérationnel depuis 2021, le dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge permet un remboursement intégral de des équipements suivants : lunettes (montures et verres correcteurs, toutes corrections) prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers) aides auditives. Ces équipements souvent très coûteux répondent à des critères de qualité définis par les pouvoirs publics. Pour optimiser ce dispositif : comparez les modèles proposés sachez que vous pouvez combiner monture libre + verres 100 % Santé refusez les équipements hors panier si leur surcoût n’est pas justifié. Le professionnel de santé (opticien, dentiste, audiologiste) doit obligatoirement vous proposer au moins un équipement du panier 100% Santé dans le devis. Libre à vous de sélectionner un appareillage hors du dispositif, auquel cas vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, éventuellement remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garantie. Attention : seuls les contrats de mutuelle responsable (95% des offres du marché de la complémentaire santé) sont tenus d’appliquer la réforme 100% Santé. Ne négligez pas pour autant les offres de mutuelle non responsable qui peuvent être mieux adaptées à vos besoins et à votre budget. Exploiter les réseaux de soins proposés par votre mutuelle La plupart des mutuelles santé donnent accès à des réseaux de soins partenaires (optique, dentaire, audiologie). Ces réseaux permettent : des tarifs négociés un reste à charge inférieur des services complémentaires : téléconsultation, analyse de devis, accès accéléré à certains spécialistes. Les principaux réseaux existants incluent notamment : Santéclair Itelis Carte Blanche Sévéane. Limiter les dépassements d’honoraires Le choix du professionnel de santé a un impact direct sur votre budget. Pour maximiser les remboursements : privilégiez les médecins de secteur 1 qui appliquent le tarif conventionné à défaut, optez pour des praticiens de secteur 2 adhérant à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) évitez les médecins non conventionnés de secteur 3, très faiblement remboursés : la prise en charge se fait sur la base du tarif d’autorité, soit 0,61€ pour un généraliste et 1,22€ pour un spécialiste. L’annuaire de l’Assurance Maladie (Ameli) permet d’identifier facilement le secteur de chaque praticien. Choisir une complémentaire santé senior réellement adaptée Après le départ à la retraite, une mutuelle mal ajustée peut devenir très coûteuse. Si vous êtes un ex-salarié, conserver votre mutuelle entreprise est une option peu pertinente, car les garanties restent les mêmes et vous payez l’intégralité de la cotisation. Plusieurs solutions existent : adhérer en tant qu’ayant droit à la mutuelle entreprise obligatoire de votre conjoint encore actif vérifier votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), gratuite ou à prix minime (25€/mois pour les 60-69 ans, 30€/mois à partir de 70 ans) comparer régulièrement les contrats pour éviter les garanties inutiles. Une mutuelle bien calibrée permet d’économiser plusieurs centaines d’euros par an. N’hésitez pas à profiter de la résiliation infra-annuelle en complémentaire santé si votre contrat ne vous convient plus. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour obtenir plusieurs devis parmi les meilleures offres du moment, et comparez avec votre contrat actuel. Toutes les démarches de résiliation peuvent être prises en charge par le nouvel organisme assureur. Votre comparateur de proximité Magnolia.fr compare à la fois les contrats responsables et les contrats non responsables, et vous offre une simulation des meilleures offres à l’instant T, correspondant à vos besoins et à votre budget. Tirer parti des remboursements souvent méconnus Certaines complémentaires santé remboursent des prestations peu connues : les médicaments non pris en charge par l’Assurance maladie et l’auto-médication les séances de pédicurie les consultations d’ostéopathie ou de médecines douces les forfaits prévention ou bien-être Relisez les conditions générales de votre contrat ou contactez votre conseiller mutuelle : la démarche peut révéler des économies insoupçonnées. En 2026, bien vieillir sans se ruiner est possible. En combinant prévention, dispositifs publics, choix éclairés de professionnels et optimisation de sa complémentaire santé, les seniors peuvent réduire significativement leurs dépenses tout en conservant un excellent niveau de soins.

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Dispositif Jeanbrun 2026 : peut-on croire à la relance de l’investissement locatif ?

Après la disparition du dispositif Pinel fin 2024, l’investissement locatif privé s’est retrouvé sans véritable cadre incitatif. Dans un contexte de crise du logement persistante, de baisse des mises en chantier et de désengagement progressif des bailleurs particuliers, le gouvernement tente de recréer un levier fiscal avec le dispositif Jeanbrun, officiellement intégré à la loi de finances pour 2026 enfin adoptée. Présenté comme le successeur du Pinel, ce nouveau mécanisme marque pourtant une rupture profonde dans la philosophie de la fiscalité immobilière. Peut-il réellement relancer l’investissement locatif en 2026 ? Analyse. Un changement de paradigme après le Pinel Le dispositif Jeanbrun repose sur un nouveau statut du bailleur privé, adossé à l’article 31 du Code général des impôts. Contrairement au Pinel, il n’offre aucune réduction d’impôt directe. L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement déductible des revenus fonciers, à l’image de ce qui existe depuis longtemps dans l’immobilier professionnel. L’objectif affiché est clair : reconnaître l’investisseur locatif comme un acteur économique à part entière, et non plus comme un simple contribuable à qui l’on accorde une carotte fiscale ponctuelle. Cette approche se veut plus durable, mais aussi plus technique, ce qui change profondément la nature du public ciblé. Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ? Le champ d’application du dispositif est strictement encadré. Sont éligibles : les logements neufs ou en VEFA les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde, avec au moins 30 % du prix d’acquisition consacré aux travaux, éventuellement financés par MaPrim’Rénov. Dans tous les cas, le bien doit : être situé en France, métropole ou Outre-mer se trouver dans un immeuble d’habitation collectif être loué nu, à titre de résidence principale respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires faire l’objet d’un engagement de location de 9 ans. Les maisons individuelles sont exclues, qu’elles soient neuves ou rénovées. Ce choix est fortement critiqué par les professionnels, même si le gouvernement évoque une possible réintégration ultérieure, notamment pour les maisons anciennes sous conditions de travaux. Comment fonctionne l’amortissement fiscal en loi Jeanbrun ? La mécanique fiscale est au cœur du dispositif Jeanbrun. Une base amortissable limitée L’amortissement s’applique uniquement à la valeur du bâti. Le foncier est exclu de manière forfaitaire, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. En pratique, 80 % du prix du logement constitue la base amortissable. Des taux variables selon le type de location Les taux d’amortissement dépendent à la fois de la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyers pratiqués : Type de logement Location intermédiaire Location sociale Location très sociale Logement neuf ou en VEFA 3,5 % par an 4,5 % par an 5,5 % par an Logement ancien avec travaux 3 % par an 3,5 % par an 4 % par an L’amortissement débute à compter de l’achèvement du bien ou de son acquisition, sans jamais pouvoir excéder la valeur du logement hors foncier. Un plafonnement annuel qui limite l’avantage fiscal Autre différence majeure avec le Pinel : le plafond de l’avantage fiscal est fixé par foyer fiscal, et non par logement. 8 000 € par an dans le cas général 10 000 € par an si au moins 50 % des revenus locatifs proviennent de logements en location sociale 12 000 € par an si cette proportion concerne de la location très sociale Ce plafonnement permet de maîtriser le coût budgétaire du dispositif, mais il réduit mécaniquement son intérêt pour les investisseurs multipropriétaires ou fortement imposés. En cas de non-respect de l’engagement de location, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans les revenus fonciers, selon un mécanisme de reprise étalée. Seuls certains aléas de la vie (décès, invalidité grave, licenciement) permettent d’y échapper. Exemple concret d’optimisation fiscale Un investisseur acquiert en 2026 un appartement neuf pour un prix de 200 000 €, destiné à la location très sociale, avec un engagement de location de 9 ans, conformément au dispositif Jeanbrun. Détermination de la base amortissable Le foncier est exclu forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. Prix du bien : 200 000 € Part du foncier (20 %) : 40 000 € Base amortissable (80 %) : 160 000 € Calcul de l’amortissement annuel Pour un logement neuf loué en très social, le taux d’amortissement applicable est de 5,5 % par an. Amortissement annuel : 160 000 € × 5,5 % = 8 800 € Ce montant est inférieur au plafond annuel de 12 000 € applicable lorsque la location très sociale représente au moins 50 % des revenus locatifs du foyer fiscal. L’intégralité de l’amortissement est donc déductible. Gain fiscal sur la durée de l’engagement Sur 9 ans de location : Amortissement total déductible : 8 800 € × 9 = 79 200 € Grâce au dispositif Jeanbrun, l’investisseur peut déduire 79 200 € de ses revenus fonciers sur la durée de l’engagement, réduisant significativement son imposition, sans bénéficier pour autant d’une réduction d’impôt « immédiate » comme c’était le cas avec le Pinel. Une relance attendue… mais contestée Le gouvernement espère, grâce au dispositif Jeanbrun, produire 50 000 logements locatifs privés dès 2026, et contribuer à l’objectif de 2 millions de logements d’ici 2030 annoncé par le Premier ministre Sébastien Lecornu. Sur le terrain, l’accueil est beaucoup plus nuancé. Selon une étude menée par PAP auprès de propriétaires bailleurs : 83 % estiment que le dispositif ne les incite pas à investir dans le locatif. 52 % jugent la rentabilité insuffisante. Seuls 11 % envisagent un investissement dans le neuf, et 6 % dans l’ancien. Les principaux freins identifiés restent : la faiblesse des rendements la hausse de la fiscalité locale les coûts de rénovation énergétique et le plafonnement des loyers. Pour beaucoup, l’absence d’un avantage fiscal « visible », comparable à la réduction d’impôt du Pinel, limite fortement l’effet déclencheur. Dispositif Jeanbrun 2026 : pour quels investisseurs ? En pratique, le dispositif Jeanbrun semble s’adresser prioritairement à : des investisseurs déjà bailleurs, disposant de revenus fonciers imposables des profils patrimoniaux capables d’arbitrer entre amortissement, plafonds et stratégie long terme des contribuables à l’aise avec la technicité fiscale. À l’inverse, pour les ménages faiblement imposés ou primo-investisseurs, l’effet incitatif apparaît nettement plus limité. Le dispositif Jeanbrun constitue indéniablement une évolution structurelle de la fiscalité immobilière. Plus rationnel sur le plan économique, plus cohérent sur le long terme, il rompt avec la logique de défiscalisation « clé en main » incarnée par le Pinel. Pour autant, son impact sur la relance massive de l’investissement locatif reste incertain. Sans amélioration tangible de la rentabilité globale, notamment dans l’ancien, et sans réintégration des maisons individuelles, le dispositif risque de rester un outil de niche, efficace pour certains profils avertis, mais insuffisant pour enrayer durablement la crise du logement.

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