Difficile d’échapper à l’assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier. Cette protection indispensable pour le prêteur et l’assuré est encadrée par plusieurs lois et dispositifs qui améliorent les droits des consommateurs dans un marché largement détenu par les banques. Magnolia.fr fait le point sur la réglementation actuelle en matière d’assurance de prêt immobilier.
Loi Lagarde ou le libre choix du contrat
Rappelons en préambule que l’assurance emprunteur vise à garantir la bonne fin du crédit immobilier en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). Elle intervient auprès de la banque pour rembourser les sommes prêtées à hauteur des garanties et de la quotité d’assurance (en cas d’emprunt à deux). Les défauts de paiement dans toutes les autres situations qui ne relèvent pas de l’assurance de prêt sont du ressort des autres frais de garantie (hypothèque ou caution).
Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à l’assurance de prêt reste un préalable à l’obtention du financement bancaire et en tant que dépense contrainte, il semble légitime que l’emprunteur ait les moyens d’en maîtriser son coût, estimé en moyenne à un tiers du coût global du crédit immobilier.
Depuis septembre 2010, les emprunteurs disposent du libre choix du contrat d’assurance de prêt et peuvent tout à fait refuser l’assurance proposée par leur banque pour lui préférer un contrat externe plus compétitif. Ce principe de délégation d’assurance introduit par la loi Lagarde est générateur de grosses économies et permet à chacun de minimiser la cotisation. En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous avez l’opportunité de réduire jusqu’à 60% la charge financière liée à l’assurance.
Loi Lemoine ou le changement de contrat à tout moment
Malheureusement, une immense majorité d’emprunteurs peinent à exercer leur droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demande de prêt immobilier, par manque d’information et/ou par contrainte de temps pour finaliser l’opération, mais aussi par pression de la banque qui fait tout pour imposer son contrat maison.
Le législateur a donc autorisé la substitution d’assurance emprunteur en cours de prêt via deux dispositifs aujourd’hui caducs :
- La loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de changer d’assurance à tout moment durant la première année du prêt ;
- La loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de changer d’assurance à date d’échéance au-delà des douze premiers mois, en respectant un délai de préavis d’au moins deux mois.
Le flou réglementaire autour de la date d’échéance permettait alors aux banques de freiner les demandes de résiliation/substitution, mais le Parlement revient à la charge en 2022 avec l’adoption de la loi Lemoine qui valide enfin la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir respecter la contrainte calendaire autrefois imposée.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2023 pour mesurer l’ampleur des économies potentielles en changeant d’assurance de prêt immobilier grâce à la loi Lemoine. On parle de milliers d'euros de gain sur la durée résiduelle du crédit.
Loi Lemoine et l’accès à l’assurance emprunteur
La loi Lemoine se veut aussi une loi inclusive pour faciliter l’accès à l’assurance de prêt aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions et des tarifs standards en raison de leur historique de santé.
Les emprunteurs qui remplissent les deux règles suivantes n’ont pas à remplir de questionnaire de santé assurance de prêt :
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La part assurée est inférieure à 200 000€ (plafond à 400 000€ pour les crédits immobiliers à deux avec une quotité d’assurance de prêt à 50% sur chaque tête).
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Le prêt couvert par l’assurance arrive à terme avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.
Les personnes éligibles échappent ainsi à une éventuelle surprime d’assurance, voire à un refus si le niveau de risque est jugé trop élevé.
La convention Aeras et le droit à l’oubli
Les emprunteurs qui ne peuvent bénéficier du dispositif précédent doivent dûment répondre aux questions médicales du formulaire de souscription, et en cas de risques accrus de santé, ils relèvent de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un ensemble de mesures mises en place en 2007 dans le but de faciliter l’accès au crédit et à l’assurance aux personnes qui, pour cause ou de handicap ou de maladie comme le diabète, le cancer, le VIH ou l’épilepsie, ne peuvent souscrire une assurance emprunteur aux conditions standards, à savoir sans surprime ni exclusion de garanties.
Pour pouvoir profiter de la convention Aeras, il faut que le prêt en lien avec l’achat de la résidence principale (ou l’achat mixte habitation/professionnel) n’excède pas 420 000€ et soit remboursé avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur
La convention Aeras contient notamment une mesure fondamentale pour les personnes qui ont vaincu un cancer : le fait de ne pas déclarer son ancienne maladie dans le formulaire de souscription à l’assurance emprunteur, passé un certain délai après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. La loi Lemoine 2022 améliore le droit à l’oubli, permettant de le faire valoir après un délai de 5 ans au lieu de 10, et l’étend aux personnes guéries d’une hépatite virale C.
Les droits des emprunteurs sont préservés grâce à un arsenal législatif qui œuvre pour la libéralisation du marché de l’assurance de prêt en obligeant les banques à accepter tout contrat externe qui respecte l’équivalence de garanties avec son propre contrat. Le libre choix de l’assurance reste malgré cela une démarche trop souvent vouée à l’échec pour l’emprunteur lambda peu averti. Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de faciliter ce processus parfois complexe, d’accompagner toute demande de délégation, en intention initiale comme en cours de prêt, et d’aider l’emprunteur à sélectionner le contrat le plus compétitif adapté à sa situation, qui répond aux exigences de la banque.
